原告：王某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，現(xiàn)住深州市，。委托代理人劉洪彬，河北志安邦律師事務(wù)律師。被告：河北丹陽(yáng)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司衡水分公司。地址：河北省衡水濱湖新區(qū)彭杜鄉(xiāng)趙杜村。負(fù)責(zé)人：董鵬進(jìn)，系該公司總經(jīng)理。委托代理人：李立偉，河北冀華律師事務(wù)所律師。

原告王某訴被告河北丹陽(yáng)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司衡水分公司商品房預(yù)約合同糾紛一案，本院于2017年9月20日立案后，依法適用普通程序，公開開庭進(jìn)行了審理。本案當(dāng)事人原告王某的委托代理人劉洪彬，被告河北丹陽(yáng)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司衡水分公司（以下簡(jiǎn)稱丹陽(yáng)衡水分公司）委托代理人李立偉到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。原告王某向本院提出訴訟請(qǐng)求：1、判令被告于2017年12月1日前向原告交付濱湖國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)A2545號(hào)商鋪，并簽訂《商品房買賣合同》，因被告原因逾期不能簽訂《商品房買賣合同》被告按照每日總房款的萬(wàn)分之一的標(biāo)準(zhǔn)支付違約金給原告。2、判令被告向原告支付應(yīng)付而未付的市場(chǎng)培育金21478元及相應(yīng)的逾期付款違約金2323元（按日萬(wàn)分之三計(jì)算至2017年11月1日，以后另計(jì)）；3、判令被告承擔(dān)本案訴訟費(fèi)用。事實(shí)與理由：2011年10月6日，原告與被告就購(gòu)買濱湖國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)A2545號(hào)商鋪簽訂了《衡水市濱湖國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)認(rèn)購(gòu)協(xié)議》和《衡水市濱湖國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)市場(chǎng)培育協(xié)議書》。依據(jù)認(rèn)購(gòu)協(xié)議第五條之規(guī)定，被告應(yīng)在2016年4月30日前將商鋪交付原告。但截至2017年10月13日，原告始終未按照合同約定交付商鋪并簽訂《商品房買賣合同》。根據(jù)雙方簽訂的《衡水市濱湖國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)市場(chǎng)培育協(xié)議書》第八條之規(guī)定，第四年、第五年的市場(chǎng)培育金，按每年不低于本協(xié)議第一條總房款的9%的回報(bào)率分年度返還，返還時(shí)間為第四年、第五年的前兩個(gè)月內(nèi)。據(jù)此，被告第四年、第五年應(yīng)付市場(chǎng)培育金均為13664元。而第四年的市場(chǎng)培育金被告于2016年12月21日實(shí)際支付5885元，剩余的7779元至今未付；第五年的市場(chǎng)培育金13664元至今全部未付。因被告逾期未按照協(xié)議交付房屋及簽訂《商品房買賣合同》，并且逾期返租的事實(shí)，故要求被告支付逾期違約金。為了維護(hù)原告的合法權(quán)益，故訴至法院，請(qǐng)求支持原告的訴訟請(qǐng)求。被告丹陽(yáng)衡水分公司辯稱：一、《市場(chǎng)培育協(xié)議》因不具備履行條件，雙方未實(shí)際履行，故原告無(wú)權(quán)要求支付培育金及違約金?！妒袌?chǎng)培育協(xié)議》的履行條件是：原告將所購(gòu)買并已取得所有權(quán)的商鋪出租給被告，被告向其支付市場(chǎng)培育金。而到目前為止，雙方尚未簽訂商品房買賣合同，也未辦理交付及產(chǎn)權(quán)變更登記，因此原告還未取得商鋪所有權(quán)，商鋪所有權(quán)仍歸被告所有。因此《市場(chǎng)培育協(xié)議》因不具備履行條件，雙方未實(shí)際履行，故原告無(wú)權(quán)要求支付培育金及違約金。二、原告無(wú)權(quán)要求簽訂商品房買賣合同根據(jù)《最高院關(guān)于買賣合同糾紛司法解釋》第2條、《最高院關(guān)于商品房買賣合同糾紛司法解釋》第4條規(guī)定，《商鋪認(rèn)購(gòu)協(xié)議》的性質(zhì)為預(yù)約合同，而非商品房買賣合同。雙方的義務(wù)是締約義務(wù)，即雙方就合同具體內(nèi)容進(jìn)行磋商，并在具備條件時(shí)簽訂商品房買賣合同將預(yù)約推進(jìn)到本約的義務(wù)。然而法律并未強(qiáng)制雙方必須要達(dá)成商品房買賣合同，根據(jù)最高院的觀點(diǎn)，“只要雙方根據(jù)認(rèn)購(gòu)協(xié)議的條款善意繼續(xù)磋商、洽談商品房買賣的事宜，即應(yīng)認(rèn)為雙方已履行了義務(wù)，至于雙方是否就商品房買賣事宜洽談成功并簽訂正式商品房買賣合同在所不問”，根據(jù)《最高院關(guān)于商品房買賣合同司法解釋》第4條，如因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，雙方互不承擔(dān)責(zé)任。因目前商鋪尚不具備簽訂商品房買賣合同的條件，雙方也未就簽訂商品房買賣合同事宜進(jìn)行磋商，因此原告無(wú)權(quán)要求簽訂商品房買賣合同。三、原告無(wú)權(quán)要求辦理房產(chǎn)證及交付商鋪。辦理房產(chǎn)證及交付商鋪是雙方達(dá)成商品房買賣合同后，在商品房買賣合同中約定的內(nèi)容。因現(xiàn)在雙方尚未達(dá)成商品房買賣合同，將來(lái)能否達(dá)成商品房買賣合同也不確定，因此被告沒有辦理房產(chǎn)證及交付商鋪的義務(wù)，原告無(wú)權(quán)要求交付商鋪。綜上，原告的訴訟請(qǐng)求無(wú)事實(shí)及法律依據(jù)，應(yīng)依法駁回原告訴訟請(qǐng)求。本院經(jīng)審理認(rèn)定事實(shí)如下：2011年10月6日，原告王某與被告丹陽(yáng)衡水分公司簽訂了一份《濱湖國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)商鋪認(rèn)購(gòu)協(xié)議》，約定原告王某購(gòu)買被告丹陽(yáng)衡水分公司開發(fā)的濱湖國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)A2545號(hào)商鋪，商鋪的建筑面積約為16.49平方米，總房款為115385元。約定以銀行按揭方式付款，原告王某于簽訂該協(xié)議書之日向被告公司交納購(gòu)房首付款65385元。該協(xié)議同時(shí)約定了原告應(yīng)在接到被告丹陽(yáng)衡水分公司通知換簽《商品房買賣合同》10日內(nèi)與被告公司簽訂《商品房買賣合同》，協(xié)議自行終止。協(xié)議簽訂后，原告王某依約支付了購(gòu)房首付款。2011年10月6日，原告王某與被告丹陽(yáng)衡水分公司簽訂了購(gòu)買商鋪所涉的《濱湖國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)市場(chǎng)培育協(xié)議書》，協(xié)議第一條約定了商鋪的號(hào)碼、建筑面積、單價(jià)，總房款為151823元。第二條約定自2013年5月1日起至2018年4月30日止，共五年，為市場(chǎng)培育期。前三年原告享受培育期一次性優(yōu)惠36438元，優(yōu)惠后實(shí)際支付總房款為115385元。另約定在市場(chǎng)培育期內(nèi)，被告丹陽(yáng)衡水分公司享有該商鋪使用權(quán)，可用于自營(yíng)、聯(lián)營(yíng)或轉(zhuǎn)租等；市場(chǎng)培育期結(jié)束被告丹陽(yáng)衡水分公司將商鋪的使用權(quán)交付給原告等。另，約定了第四年、第五年的市場(chǎng)培育金，按每年不低于市場(chǎng)培育協(xié)議第一條總房款的9%的回報(bào)率分年度返還，返還時(shí)間為第四年、第五年的前兩個(gè)月。被告丹陽(yáng)衡水分公司于2016年12月21日返還原告第四年的部分市場(chǎng)培育金5885元。第五年市場(chǎng)培育金，被告丹陽(yáng)衡水分公司至今未付。另查明，截止開庭之日，被告丹陽(yáng)衡水分公司并未取得本案所涉商鋪商品房預(yù)售許可證。上述事實(shí)有當(dāng)事人陳述，原告提供的證據(jù)及庭審筆錄在卷為據(jù)。

本院認(rèn)為，對(duì)于《認(rèn)購(gòu)協(xié)議》、《培育協(xié)議》系雙方真實(shí)的意思表示，屬有效合同。市場(chǎng)培育協(xié)議約定第四年、第五年的市場(chǎng)培育金，按每年不低于市場(chǎng)培育協(xié)議第一條總房款的9%的回報(bào)率分年度返還，返還時(shí)間為第四年、第五年的前兩個(gè)月，結(jié)合本案案情，按市場(chǎng)培育協(xié)議第一條總房款151823元的9%計(jì)算市場(chǎng)培育金為13664元。原告在享受優(yōu)惠后實(shí)際應(yīng)支付購(gòu)房款115385元，在原告交納115385元購(gòu)房款全款的情況下，原告實(shí)際的市場(chǎng)培育金收益率為13664元÷115385元＝11.84%。因原告至今只交納了購(gòu)房首付款65385元，剩余50000元房款未付，依據(jù)公平原則，本院認(rèn)為交納全款與交納購(gòu)房首付款的市場(chǎng)培育金收益率應(yīng)對(duì)等。故對(duì)于第四年、第五年的市場(chǎng)培育金應(yīng)以原告已經(jīng)實(shí)際支付的房款65385元的11.84%計(jì)算，即7741.58元。因被告丹陽(yáng)衡水分公司已經(jīng)支付原告第四年市場(chǎng)培育金5885元，故被告丹陽(yáng)衡水分公司應(yīng)支付原告第四年未付市場(chǎng)培育金1856.58元（7741.58元-5885元），第五年未付市場(chǎng)培育金7741.58元。剩余未付房款所產(chǎn)生的市場(chǎng)培育金，待原告付清剩余房款后，原告可另行主張。因被告丹陽(yáng)衡水分公司未按約定時(shí)間給付市場(chǎng)培育金，對(duì)于原告主張被告公司給付逾期付款違約金的訴訟請(qǐng)求應(yīng)予支持。逾期付款違約金參照《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第二十四條“買賣合同沒有約定逾期付款違約金或者該違約金的計(jì)算方法，出賣人以買受人違約為由主張賠償逾期付款損失的，人民法院可以中國(guó)人民銀行同期同類人民幣貸款基準(zhǔn)利率為基礎(chǔ)，參照逾期罰息利率標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算?！钡囊?guī)定，結(jié)合現(xiàn)行逾期罰息利率標(biāo)準(zhǔn)，本院認(rèn)為本案逾期付款違約金利率標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)以中國(guó)人民銀行同期貸款利率上浮50%為宜。結(jié)合原告主張，逾期付款違約金分段計(jì)算：1、自2016年7月1日起至2016年12月21日，以已付款項(xiàng)5885元為基數(shù)，按中國(guó)人民銀行同期貸款利率上浮50%計(jì)算。2、自2016年7月1日起，以第四年未付市場(chǎng)培育金1856.58元為基數(shù)，按中國(guó)人民銀行同期貸款利率上浮50%計(jì)算至清償完畢之日止。3、自2017年7月1日起，以第五年未付市場(chǎng)培育金7741.58元為基數(shù)，按中國(guó)人民銀行同期貸款利率上浮50%計(jì)算至清償完畢之日止。原告主張被告于2017年12月1日前向原告交付本案所涉商鋪，因市場(chǎng)培育協(xié)議明確約定，市場(chǎng)培育期結(jié)束被告丹陽(yáng)衡水分公司將商鋪的使用權(quán)交付給原告，而市場(chǎng)培育結(jié)束日期為2018年4月30日，故原告主張被告于2017年12月1日前交房的主張，本院不予支持。對(duì)于原告主張與被告簽訂商品房買賣合同，因被告至今未取得所涉商鋪商品房預(yù)售許可證，致使至今換簽商品房買賣合同的條件不成就，故對(duì)原告的主張不予支持。因商鋪認(rèn)購(gòu)協(xié)議尚未明確約定無(wú)法換簽商品房買賣合同的違約后果，故對(duì)于原告要求被告因無(wú)法換簽商品房買賣合同，請(qǐng)求支付違約金的主張，不予支持。據(jù)此，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第五條、第六條、第八條、第六十條、第一百零七條之規(guī)定，判決如下：

一、被告河北丹陽(yáng)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司衡水分公司于本判決書生效之日起十五日內(nèi)支付原告王某市場(chǎng)培育金9598.16元及逾期付款違約金（逾期付款違約金按中國(guó)人民銀行同期貸款利率上浮50%分段計(jì)算，即自2016年7月1日起至2016年12月21日止，以5885元為基數(shù)計(jì)算；自2016年7月1日起，以1856.58元為基數(shù)，計(jì)算至清償完畢之日止；自2017年7月1日起，以7741.58元為基數(shù)，計(jì)算至清償完畢之日止。）。二、駁回原告王某的其他訴訟請(qǐng)求。如果被告未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。本案訴訟費(fèi)395元，由被告河北丹陽(yáng)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司衡水分公司承擔(dān)。如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于河北省衡水市中級(jí)人民法院。

審判長(zhǎng)　　張志梅
審判員　　王路雨
審判員　　李　崇

書記員：盧丹陽(yáng)