原告王某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，衛(wèi)東機械廠退休職工，住襄陽市襄城區(qū)。
委托代理人許華，男，1932年1月13日，漢族，教師，住襄城區(qū)，系王某某女婿。代理權限：特別授權。
原告楊某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住襄城區(qū)。
原告祁友姑，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，衛(wèi)東機械廠退休職工，住襄城區(qū)。
原告王強，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，個體戶，住武漢市江漢區(qū)。系張芙蓉之子。
原告暨原告王強委托代理人王國珍，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，退休職工，住襄陽市。系張芙蓉之女、王強姐姐。
被告呂某會，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，無業(yè)，住襄陽市襄城區(qū)。
委托代理人姚曙明，湖北杰偉律師事務所律師。代理權限：一般代理。

上列原、被告為房屋買賣合同糾紛一案，五原告于2013年4月15日訴至法院，本院受理后組成合議庭，公開開庭進行了審理，原告王某某的委托代理人許華、原告王強的委托代理人王國珍、原告楊某、祁友姑、王國珍，被告呂某會及其委托代理人姚曙明到庭參加了訴訟。該案在審理中對涉案房屋添附及重建部分、增值部分作出兩次鑒定，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告訴稱，2004年被告呂某會丈夫肖功全經(jīng)麒麟村3組小組長鄭學英見證，將本案爭議房屋出售給王某某、楊某、祁友姑、張芙蓉四人，并交付了該房的土地使用證。交易完成后四人對房屋進行了修繕和擴建，將呂某會原廚房和兩間主房房頂拆除進行了重建，加高了房屋的高度，更換了房頂?shù)哪玖?、磚瓦、窗戶，刷新了墻壁，鋪設了地坪等。隨后又在原房屋旁新建了兩間廚房、一間側(cè)房和院墻。原告對房屋的修繕和擴建直接支出約2萬多元。本案房屋2012年已列入政府拆遷范圍用于建汽車站，原房屋有59.2平米，擴建的兩間廚房和一間側(cè)房約增加面積30多個平米，合計90個平方米，按每平米1000元的標準，政府可補償9萬元。2004年本案爭議房屋買賣價格為0.5萬元，增值額為8.5萬元，所以被告收回房屋給原告造成因房地產(chǎn)升值產(chǎn)生的收益損失8.5萬元。原、被告雙方2004年自愿簽訂房屋買賣協(xié)議，使本案原告對被告產(chǎn)生信賴，并對房屋進行了修繕和擴建。被告呂某會看到已出售的房屋增值很大，又因政府要征用列入拆遷范圍，在出賣時被告就明知所出賣的房屋及宅基地屬禁止流轉(zhuǎn)范圍，出賣8年后又以違法出售房屋為由主張合同無效，顯然違背了誠實信用原則，并且錯誤在先，故被告應對合同無效承擔主要責任。由于被告違背誠實信用原則，給原告造成的信賴利益損失，還應全面考慮因土地升值或拆遷補償所獲利益，以及買受人因房屋現(xiàn)值和原買賣價格的差異造成的損失。綜上所述，因被告違反合同法誠信原則和錯誤在先的事實，所以被告對房屋買賣協(xié)議無效負主要責任，要賠償給原告造成的經(jīng)濟損失，故原告訴至人民法院要求：1、判決被告呂某會賠償因收回已出售房屋給原告造成的經(jīng)濟損失4萬元，2、本案訴訟費由被告呂某會承擔。
被告辯稱，1、王國珍、王強在本案中不享有訴權，王國珍、王強之母張芙蓉已病故，公民死亡后，其訴權不能繼承。王國珍、王強作為繼承人并不能代替張芙蓉本人提起訴訟，王國珍只是張芙蓉的繼承人，張芙蓉及本案其他原告同肖功全之間達成的房屋買賣協(xié)議與王國珍不具有直接的利害關系，因此王國珍的起訴不符合法律規(guī)定的條件。2、答辯人在本案中不應承擔任何賠償責任，原告方的訴訟請求不應當成立。答辯人不是爭議房屋買賣協(xié)議中的一方當事人，對于該協(xié)議的無效不具有任何過錯，不應當承擔該協(xié)議無效所引發(fā)的法律責任。相反，原告方在簽訂買賣協(xié)議時顯然存在過錯，本案中原告方即使存在損失，也應當由原告方自負其責，要求答辯人賠償無法律依據(jù)。（2011）襄城民二初字第00557號生效民事判決判令原告方返還答辯人的僅是原屬答辯人所有的兩間房屋，其他新建部分并不在返還之列。此外，新建部分雖在答辯人的宅基地上搭建，但未辦理規(guī)劃審批手續(xù)，該部分建筑物實屬違章建筑，原告方本應自行拆除，其在沒有自行拆除且答辯人也并未利用該新建部分的情況下，反倒訴請答辯人賠償損失，沒有任何依據(jù)。原告方訴請答辯人賠償房地產(chǎn)升值產(chǎn)生的收益損失，更是缺乏依據(jù)。原告方訴稱答辯人可獲得9萬元的補償，補償金額從何而來答辯人不得而知，其要求答辯人賠償毫無依據(jù)。退一步講，買賣協(xié)議涉及的房屋的所有權及宅基地的使用權原本均歸答辯人享有，即便房地產(chǎn)升值，也是和房屋的地理位置密切相關的，該升值部分理所當然應當歸答辯人享有，而與原告方無關。綜上所述，原告的訴訟請求依法不能成立，不應得到人民法院的支持。
經(jīng)審理查明，本案被告呂某會系襄陽市襄城區(qū)××村××組村民，其與肖功全系夫妻關系。雙方婚后生育兩子女，女肖飛、子肖成龍。本案訴爭房屋位于襄城區(qū)××村××組，土地性質(zhì)為集體所有，分配于被告呂某會所使用的宅基地。1986年10月10日，襄陽市土地局對該房屋核發(fā)土地使用權證。該土地證載明，姓名：呂某會；宅基地地址：襄城區(qū)××村××組；房屋建筑面積：59.2平方米；土地所有權：集體；房屋結(jié)構：磚瓦；土地用途：住宅、廚房。
2004年1月，經(jīng)原襄城區(qū)××村××組小組長鄭學英見證，被告呂某會丈夫肖功全將訴爭房屋出賣給三原告王某某、楊某、祁有姑及原告王國珍、王強之母張芙蓉。商定房屋價款5000元，房屋及土地使用權證隨即交付給王某某、楊某、祁有姑、張芙蓉。房屋交付后，王某某、楊某、祁有姑、張芙蓉對房屋進行修繕，將原廚房拆除后興建兩間廚房及一間側(cè)房、圍墻，對地面進行硬化等。2006年12月4日，呂某會之子肖成龍因病去世。2008年5月8日呂某會丈夫肖功全因病去世。2011年，呂某會向本院提起訴訟，請求確認房屋買賣合同無效。本院受理后，經(jīng)審理作出（2011）襄城民二初字第00557號民事判決，認定因雙方買賣房屋所涉土地系宅基地，買賣行為違反法律、行政法規(guī)強制性規(guī)定而無效。判決王某某、楊某、祁有姑、張芙蓉將房屋返還給呂某會，呂某會同時將房屋價款5000元予以返還。該判決雙方未上訴，已生效?，F(xiàn)原告針對房屋添附部分損失及房屋上漲價值損失向本院提起訴訟。
同時查明，張芙蓉于2012年10月25日去世，現(xiàn)被繼承人為其女王國珍、其子王強。

在審理過程中，原告對房屋添附的側(cè)房、新建的兩間廚房、圍墻、雷地坪等及房屋上漲價值申請鑒定，經(jīng)本院委托湖北玖譽房地產(chǎn)評估有限公司作出（2013）房估司字第0034號、（2014）房估司字第0008號評估報告書。對添附、新建的房屋、簡易房、棚子、水泥地坪、石棉瓦隔熱層、水池、單灶評定價值為26826元。對訴爭原房屋價值評定為22454元。原告對鑒定報告提出異議，認為：根據(jù)2014年7月23日襄陽晚報刊登《襄城5個村撤村改居-涉及的村民可按城市標準享受低保、醫(yī)保、社保、就業(yè)等政策》，襄城區(qū)麒麟村將在村民身份等多方面發(fā)生質(zhì)的變化。被評估的宅基地、價值時點變化、評估報告的依據(jù)其后將發(fā)生重大變化，使評估單價失去參考價值。麒麟村城中村改造方案已通過評審，該村改造項目正式啟動，征遷中房價的實際價位等變化實地調(diào)查便可得知。被告對鑒定報告提出異議，認為：1、（2013）0034號評估報告有效期已過，不能作為定案依據(jù)。2、（2014）0008號報告，參照《關于襄樊市市區(qū)征收集體所有土地上建筑物等地上附著物補償標準的通知》進行評估依據(jù)不足。
本院認為，肖功全與王某某、楊某、祁有姑、張芙蓉達成的房屋買賣協(xié)議，其標的物不僅是房屋，同時還包括房屋所占宅基地的使用權。我國對宅基地的流轉(zhuǎn)采取了嚴格限制，宅基地只能在本經(jīng)濟組織成員之間轉(zhuǎn)讓。王某某、楊某、祁有姑、張芙蓉系城鎮(zhèn)居民，并不能享有訴爭房屋的宅基地使用權。我國房地權利一體，房屋所有權與宅基地使用權不可分割，故而（2011）襄城民二初字第00557號民事判決確認房屋買賣無效，雙方相互返還。對于不能返還的或者沒有必要返還的，應當折價賠償。王某某、楊某、祁有姑、張芙蓉作為房屋買賣合同相對人有權對合同無效后的財產(chǎn)返還及損失賠償部分提起訴訟。張芙蓉死亡后，其繼承人王國珍、王強繼受房屋買賣合同權利，系本案的適格原告，被告提出主體不適格抗辯意見不能成立。王某某、楊某、祁有姑、張芙蓉在使用該房期間對房屋進行添附及擴建與原房屋部分形成附合不能返還，應予折價補償，本院依據(jù)鑒定結(jié)論26826元予以確認。對于房屋價值上漲的差價，亦屬于損失。涉案房產(chǎn)現(xiàn)價格高于原交易時的價格，房屋返還后被告因房價上漲而獲得利益。對于該部分本院將根據(jù)雙方過錯，由雙方予以分擔。該房屋買賣合同無效的主要原因系雙方的交易行為違反法律禁止性規(guī)定，雙方均具有一定的過錯，被告呂某會丈夫肖功全作為麒麟村村民不應將房屋出售給本集體經(jīng)濟組織之外的人員，原告在購買該房時經(jīng)該村組長的介紹見證下。對于本案損失的發(fā)生，原出賣人肖功全應負主要責任，其去世后對于房屋買賣合同的繼受人呂某會來承受。本院確定呂某會承擔60%的責任,原告負擔40%的責任。即被告承擔10472.4元（22454元-5000元）×60%。對于原、被告雙方提出的鑒定異議，關于涉案房屋價值的取定問題，該房屋系宅基地上自建房屋，土地使用權由村集體組織進行分配所得，與城鎮(zhèn)房屋土地使用權的對價取得不同，并不能依據(jù)城鎮(zhèn)房屋鑒定標準作為評估價值。鑒定機構依據(jù)物價局關于集體房屋征收標準進行評定較為合理，對雙方提出該項異議本院不予采信。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十八條的規(guī)定，判決如下：

一、被告呂某會于本判決生效后十日內(nèi)支付五原告損失37298.4元。
二、駁回五原告其他訴訟請求。
案件受理費800元，鑒定費2000元，合計2800元，五原告負擔1120元，被告負擔1680元。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省襄陽市中級人民法院。上訴人應在提交上訴狀時，根據(jù)不服本判決的上訴請求數(shù)額及《訴訟費用交納辦法》第十三條第（一）款的規(guī)定，預交上訴案件受理費，款匯湖北省襄陽市中級人民法院。開戶行：中國農(nóng)業(yè)銀行襄樊萬山支行；戶名：湖北省襄陽市中級人民法院；帳號：17×××38。上訴人也可以將上訴案件受理費交給本院或直接到襄陽市中級人民法院交費。上訴人在上訴期屆滿后七日內(nèi)仍未預交上訴費用的，按自動撤回上訴處理。

審判長 劉俊
審判員 王忠民
人民陪審員 檀小寅

書記員： 劉佳