原告王某松。
委托代理人呂勇，河北霍振林律師事務(wù)所律師。
被告石某。
委托代理人王海鵬，河北德昂律師事務(wù)所律師。
第三人中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司三河市支行，住所地三河市迎賓北路40號(hào)。
負(fù)責(zé)人張連江，副行長(zhǎng)。
委托代理人潘秀婷，系客戶部經(jīng)理。

原告王某松與被告石某及第三人中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司三河市支行房屋買賣合同糾紛一案，本院于2016年3月17日立案受理，依法由審判員丁瑞芹適用簡(jiǎn)易程序公開開庭進(jìn)行了審理。原告王某松及其委托代理人呂勇、被告石某的委托代理人王海鵬、第三人中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司三河市支行的委托代理人潘秀婷到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
經(jīng)審理查明，2016年1月31日，原、被告（由被告叔叔石俊森代筆）通過(guò)三河市興越房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司居間簽訂《存量房買賣合同》及補(bǔ)充協(xié)議，合同約定：原告購(gòu)買被告所有的位于三河市燕郊開發(fā)區(qū)漢王路東側(cè)、王各莊村民自建商住樓北側(cè)福澤御園1號(hào)樓1單元1701號(hào)房屋一套，房屋總價(jià)款1159000元，定金30000元。同時(shí)約定被告應(yīng)于2016年2月29日前辦理房屋抵押注銷手續(xù)。過(guò)戶當(dāng)日被告將涉案房屋交付原告，并辦理物業(yè)交割及交付房門鑰匙等手續(xù)。補(bǔ)充協(xié)議約定被告應(yīng)在2016年2月29日向房屋的原貸款機(jī)構(gòu)一次性還清剩余貸款并辦理完畢解除抵押登記手續(xù)。約定首付款299000元（含定金30000元）于面簽當(dāng)日以銀行托管的方式支付。雙方約定于2016年2月29日前共同前往貸款機(jī)構(gòu)辦理貸款申請(qǐng)手續(xù)。同日，原、被告（由被告叔叔石俊森代筆）雙方又與三河市興越房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司簽訂了《居間服務(wù)合同》和《過(guò)戶、按揭代理合同》，合同約定如因一方違約導(dǎo)致合同無(wú)法繼續(xù)履行的，該筆費(fèi)用由違約方承擔(dān)。原告已向中介公司支付過(guò)戶服務(wù)費(fèi)、中介服務(wù)費(fèi)、評(píng)估費(fèi)、貸款服務(wù)費(fèi)共計(jì)27000元。合同簽訂后，原告于當(dāng)日向被告支付定金30000元（由被告叔叔石俊森代收）。上述合同及定金收條中被告石某的簽字均系其叔叔石俊森代簽。原告稱截止到開庭被告仍未清償銀行貸款，原告未支付首付款系行使先履行抗辯權(quán)。庭審中，原告表示可以全款購(gòu)房，無(wú)需辦理貸款，如被告繼續(xù)履行合同辦理過(guò)戶手續(xù)，原告愿意代替被告清償銀行貸款撤銷抵押。對(duì)于上述主張，原告向本院提交了《存量房買賣合同》、定金收條、《居間服務(wù)合同》、《過(guò)戶、按揭代理合同》、《補(bǔ)充協(xié)議》、收據(jù)四張，經(jīng)質(zhì)證，被告對(duì)上述證據(jù)的真實(shí)性均不予認(rèn)可，稱沒有被告的簽字不能約束被告。第三人中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司三河市支行對(duì)上述證據(jù)沒有意見。
庭審中，原告為證明雖然石某未出具委托書，但簽訂合同當(dāng)時(shí)中介公司人員曾電話詢問石某，石某表示其叔叔有權(quán)代理其簽訂房屋買賣合同，且后來(lái)石某本人去中介公司時(shí)也出示了涉案房屋的買賣合同，說(shuō)明其對(duì)合同內(nèi)容知曉，其對(duì)叔叔的代理行為已進(jìn)行追認(rèn)。原告為證明雙方之間簽訂的合同合法有效，申請(qǐng)證人柴某出庭作證，證明被告叔叔石俊森拿著涉案房屋房產(chǎn)證到中介公司簽訂合同時(shí)當(dāng)場(chǎng)通過(guò)電話詢問石某，石某表示涉案房屋是其所有，并委托授權(quán)其叔叔石俊森代為簽訂房屋買賣合同。簽訂合同后，原告支付定金，雙方約定面簽日期，但被告石某因在西安工作無(wú)法親自辦理涉案房屋的貸款及過(guò)戶手續(xù)，于是2016年2月22日證人代表中介方和石某及其家屬、石俊森和司機(jī)一同前往北京中信公證處辦理委托公證，在辦理公證時(shí)因遷出戶口一事，石某與石俊森未能協(xié)商一致，公證沒有做成。后證人多次要求賣方按照合同約定履行合同義務(wù)，石俊森表示其說(shuō)服不了石某，且稱石某工作忙不讓中介公司繼續(xù)給石某打電話。經(jīng)質(zhì)證，原告認(rèn)可證人作證的內(nèi)容，稱不論是在簽訂合同當(dāng)天，還是事后辦理委托其叔叔代辦過(guò)戶公證手續(xù)的過(guò)程，均可以看出石某已經(jīng)知道自己委托其叔叔代售房屋，認(rèn)可買賣合同內(nèi)容，所以石俊森為有權(quán)代理，被告應(yīng)承擔(dān)房屋買賣合同中約定的義務(wù)。被告對(duì)證人證言不予認(rèn)可，稱證人不能證明通話的內(nèi)容及通話對(duì)象是否為石某本人。
以上事實(shí)有原、被告當(dāng)庭陳述及相關(guān)書證、證人證言在案佐證。

本院認(rèn)為，雖然石俊森在沒有取得被告石某書面委托的情況下經(jīng)三河市興越房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司居間與原告王某松簽訂《房屋買賣合同》，但三河市興越房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司業(yè)務(wù)員柴某出庭作證表示簽訂合同前其電話聯(lián)系石某，經(jīng)詢問石某表示其叔叔石俊森有權(quán)代理其簽訂房屋買賣合同，結(jié)合簽訂合同后2016年2月22日石某及其家屬、石俊森和證人一同前往北京中信公證處為辦理過(guò)戶等事宜的委托公證，通過(guò)被告石某的上述行為，原告有理由相信石俊森有權(quán)代理被告簽訂房屋買賣合同，其行為構(gòu)成表見代理，故雙方簽訂的《房屋買賣合同》合法有效，本院予以確認(rèn)。合法有效的合同約束雙方當(dāng)事人，雙方應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。原告要求被告繼續(xù)履行《房屋買賣合同》，協(xié)助原告辦理涉訴房屋的過(guò)戶手續(xù)及交付房屋的訴訟請(qǐng)求正當(dāng)合理，應(yīng)予支持。庭審中，原告明確表示可以變更履行方式一次性付清剩余房款，不違反法律規(guī)定，亦未損害原告權(quán)益，且有利于交易順利進(jìn)行和實(shí)現(xiàn)雙方的合同目的，本院予以認(rèn)可。現(xiàn)被告所出售的案涉房屋尚有貸款未予清償，抵押權(quán)尚未撤銷，原告表示代為清償，撤銷抵押權(quán)，且抵押權(quán)人中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司三河市支行表示遵從判決結(jié)果，如果涉案房產(chǎn)確定歸原告所有，銀行同意由原告去清償貸款辦理解押手續(xù)，故原告代替被告清償貸款的主張，本院予以支持。原告稱被告在簽訂真實(shí)有效的合同后拒絕履行合同，按照擔(dān)保法規(guī)定，原告支付的定金屬于違約性定金，定金的給付不能代替實(shí)際履行，故要求被告給付定金30000元，但雙方在補(bǔ)充協(xié)議中約定簽署合同時(shí)，定金則視為首付款的一部分，該定金屬于立約定金，故對(duì)原告的該項(xiàng)請(qǐng)求，本院不予維護(hù)。根據(jù)本院查明的事實(shí)，本院已支持原告要求被告繼續(xù)履行合同協(xié)助原告辦理涉訴房屋過(guò)戶手續(xù)的訴訟請(qǐng)求，故根據(jù)公平原則，中介費(fèi)應(yīng)由原告承擔(dān)為宜。依照《中華人民共和國(guó)合同法》第六條、第六十條、第一百零七條、第一百三十五條，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條第一款之規(guī)定，判決如下：

一、原告王某松與被告石某簽訂的《房屋買賣合同》有效。
二、原告王某松于本判決生效后五日內(nèi)代被告石某償還三河市燕郊開發(fā)區(qū)漢王路東側(cè)、王各莊自建樓北側(cè)福澤御園1號(hào)樓1單元1701號(hào)房屋在中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司三河市支行的全部貸款本息，撤銷抵押權(quán)。
三、被告石某于判決生效后十五日內(nèi)配合原告王某松辦理位于三河市燕郊開發(fā)區(qū)漢王路東側(cè)、王各莊自建樓北側(cè)福澤御園1號(hào)樓1單元1701號(hào)房屋的過(guò)戶手續(xù)，并將上述房屋過(guò)戶后三日內(nèi)交付給原告。
四、原告王某松代被告石某清償?shù)馁J款（數(shù)額以銀行出具的憑證為準(zhǔn)）抵作房款，在支付給被告石某1129000元的房款中扣除后，剩余房款于辦理房屋過(guò)戶手續(xù)當(dāng)日給付被告石某。
五、駁回原告王某松的其他訴訟請(qǐng)求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)7872元，由原告王某松負(fù)擔(dān)613元（已預(yù)交），被告石某負(fù)擔(dān)7259元；保全費(fèi)5000元，由被告石某負(fù)擔(dān)（于本判決生效后三日內(nèi)交納）。
如不服本判決，可以在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人或者代表人的人數(shù)提出副本，上訴于河北省廊坊市中級(jí)人民法院。

審判員　　丁瑞芹

書記員：周宇杰