王某某
張鵬（黑龍江博學律師事務所）
牡丹江市河道管理處
張鳳錦（黑龍江同洲律師事務所）
初某

上訴人（原審第三人）王某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，個體經營者。
委托代理人張鵬，黑龍江博學律師事務所律師。
被上訴人（原審原告、反訴被告）牡丹江市河道管理處，住所地黑龍江省牡丹江市光華街133號，組織機構代碼41435551-4。
法定代表人孫少惠，男，處長。
委托代理人張鳳錦，黑龍江同洲律師事務所律師。
被上訴人（原審被告、反訴原告）初某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，個體經營者。
上訴人王某某因與被上訴人牡丹江市河道管理處（以下簡稱河道管理處）、被上訴人初某租賃合同糾紛一案，不服黑龍江省牡丹江市西安區(qū)人民法院（2014）牡西民初字第460號民事判決，向本院提起上訴。本院于2015年1月28日受理后，依法組成合議庭，于2015年4月7日公開開庭審理了本案。上訴人王某某的委托代理人張鵬，被上訴人牡丹江市河道管理處的委托代理人張鳳錦到庭參加訴訟。被上訴人初某經本院合法傳喚，未到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已缺席審理終結。
2013年5月31日，原告與被告初某簽訂了房屋租賃合同，合同規(guī)定:原告房屋位于海浪公路橋與牡丹江左側堤防交匯處，房屋結構為二層磚混建筑，面積為300平方米，另有位于房屋南側魚池一處，面積6000平方米。除雙方另有約定外，被告不得任意改變房屋、魚池用途。租賃期限半年，自2013年5月28日至2013年12月31日止。租金合同上寫明年租金為2.5萬元，但原、被告一致認可系筆誤，應為半年租金2.5萬元。該合同第九條規(guī)定“被告不得隨意破壞房屋設施，如需改變房屋的內部結構或設置對房屋結構影響的設備，需先征得原告書面同意，投資由被告自理。被告不得隨意在房屋周邊場地、魚池周圍興建臨時或永久性建筑，如需興建，需先征得原告書面同意，投資由被告自理。退租時，除另有約定外，原告有權要求被告按原狀恢復或向原告交納恢復工程所需費用。租賃期滿后，本協(xié)議即中止，屆時被告須將房屋、周邊場地及魚池退還原告。協(xié)議期滿或因被告違約，原告單方行使協(xié)議解除權的，被告必須在五日內自行將該房屋內的所有物品和設備設施搬離，逾期不搬的，視為被告放棄設備、設施和物品的所有權。原告有權提存該物品或自行處置，因此造成的一切損失均由被告自行承擔?！痹摵贤狡诤螅p方因新建房屋設施補償問題存在爭議，第三人王某某未搬出租賃房屋。2014年5月23日，原告在海浪橋魚館正門處張貼關于房屋租賃協(xié)議期滿不再續(xù)簽通知書一份，內容為:“一、自2014年1月1日期，你方與我處簽訂的房屋租賃協(xié)議因期滿而自行終止。根據房屋租賃協(xié)議第十一條、十七條規(guī)定，請你方在收到本通知5日內自行搬出。二、根據房屋租賃協(xié)議第十四條規(guī)定，你方應按照協(xié)議向我處交納租賃費10%的違約金。三、你方逾期未搬出我處房屋、魚池，我處將組織強制清場，封存你方設施、物品。如你方與我處因協(xié)議終止事宜發(fā)生糾紛，我處將通過必要的法律途徑予以解決，并有權要求你方承擔相應的損失?！?014年7月，原告用鐵絲網將魚池封閉，將通往魚池的道路用土堵住。第三人占用租賃房屋至今未搬出。原告訴至法院要求被告及第三人立即搬出并交還原告房屋、場地及魚池，給付原告房屋、場地、魚池占用費33333.33元（自2014年1月1日至2014年7月31日止），并給付原告房屋、場地、魚池占用費至執(zhí)行完畢止，承擔本案訴訟費用。
另查，租賃房屋面積300平方米原系原告河道管理處的管理房，魚池6000平方米為堤防擴建前遺留。依據黑水發(fā)（2003）383號文件、松遼規(guī)計（2004）11號文件及牡丹江市水務局出具的關于市河道處堤防附屬設施的證明，原告河道管理處對租賃房屋及魚池享有所有權。
再查，第三人王某某開設的海浪橋魚館自2006年至2012年使用的是海浪橋魚館有限責任公司的營業(yè)執(zhí)照（以下簡稱第一份營業(yè)執(zhí)照），自2012年6月，第三人使用其侄女即被告初某的名字為經營者的牡丹江市西安區(qū)銘剛海浪橋魚館的營業(yè)執(zhí)照（以下簡稱第二份營業(yè)執(zhí)照）繼續(xù)經營該魚館。被告初某表示其與家人不參與飯店的經營，魚館由第三人王某某實際經營。第一份營業(yè)執(zhí)照性質為有限責任公司，于2006年7月10日成立，法定代表人為第三人王某某，股東三人分別為孫立軍、范宏玉與王某某，經營地點為牡丹江市西安區(qū)海浪路老橋頭。第三人自述該營業(yè)執(zhí)照已四、五年未年檢，該公司已不經營，但未進行清算。第二份營業(yè)執(zhí)照經營者為初某，組成形式為個人經營，地點亦為牡丹江市西安區(qū)海浪路老橋頭，成立于2012年6月26日。第三人自述為節(jié)約經營成本，意圖將魚館變?yōu)閭€體，但第三人已不能使用自己的身份在同一地點再設立個體性質的營業(yè)執(zhí)照，鑒于初某系王某某的侄女，故第三人用被告初某的名字辦理了第二份營業(yè)執(zhí)照。
原判認為:依據牡丹江市水務局出具的相關文件規(guī)定及證明，可以認定原告河道管理處經其主管部門批準，建設租賃房屋及魚池，對租賃房屋及魚池享有管理及使用權，本院認為原告具備本案原告主體資格。關于原告與被告初某于2013年5月31日簽訂的租賃協(xié)議的效力問題。本院認為該協(xié)議有原告河道管理處的公章及法定代表人的簽字，并有被告初某的簽字，可以認定雙方當事人簽訂的房屋租賃合同系當事人真實意思表示，且合同的內容未違反相關法律規(guī)定，應認定其有效。關于被告初某及第三人認為該協(xié)議因原告無法提供租賃房屋及魚池的產權證照而無效的抗辯理由，本院認為依據《最高人民法院關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二條 ?“出租人就未取得建設工程規(guī)劃許可證或者未按照建設工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結前取得建設工程規(guī)劃許可證或者經主管部門批準建設的，人民法院應當認定有效”，因法庭辯論終結前，原告河道管理處向本院提交了牡丹江市水務局出具的相關文件規(guī)定及證明，可以認定該租賃房屋及魚池得到原告主管部門的批準建設，因此本院認為該份租賃合同有效。
關于租賃房屋及魚池開設飯店的實際經營者問題。本院認為，自2006年起第三人王某某租賃原告房屋及魚池開設海浪橋魚館，期間第三人投入資金對房屋進行了添附，2012年使用經營者為初某的牡丹江市西安區(qū)銘剛海浪橋魚館營業(yè)執(zhí)照繼續(xù)經營，應認定王某某為該魚館的實際經營人。第三人雖不認可2013年初某與原告簽訂的合同，但從該飯店的經營狀況及2014年第三人占用原告的租賃房屋及魚池的情況，應認定第三人對2013年初某與原告簽訂的租賃合同知情并認可。本院認為，海浪橋魚館的實際經營人自2006年起至今為第三人王某某。
關于原告河道管理處要求被告及第三人搬出房屋及魚池，并承擔占用費的訴訟請求。因原告與被告簽訂的租賃合同約定租賃期為2013年12月31日，租賃合同期滿后，第三人作為實際經營者理應從租賃原告的房屋及魚池中搬出，被告及第三人可將其新建的房屋及設施予以拆除帶走。對原告河道管理處要求被告及第三人搬出房屋及魚池的訴訟請求予以支持。關于占用費的問題，依據庭審查實，第三人逾期占用房屋的時間為2014年1月1日至今，逾期占用魚池的時間依據被告的證據五可以證明原告于2014年7月21日已將魚池封閉，而根據原告提供證據二中的魚池封閉通知，其自認已于2014年7月15日將魚池封閉，本院認為第三人逾期占用魚池的時間應為2014年1月1日至2014年7月15日。依據2013年租賃合同約定的半年租金2.5萬元，第三人應支付原告河道管理處房屋、場地、魚池自2014年1月1日至2014年7月15日止的占用費為26852元，被告初某作為營業(yè)執(zhí)照的經營者對該占用費承擔連帶給付責任。
關于被告初某及第三人王某某要求原告賠償被告及第三人新建房屋及設施損失1萬元的訴訟請求。本院認為，依據《最高人民法院關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第十三條 ?的規(guī)定“承租人未經出租人同意裝飾裝修或者擴建發(fā)生的費用，由承租人負擔。出租人請求承租人恢復原狀或者賠償損失的，人民法院應予支持”，因第三人在承租原告房屋及魚池后進行的裝飾裝修及擴建未得到承租方原告的同意，因此對被告初某及第三人王某某要求原告賠償被告及第三人新建房屋及設施損失的訴訟請求本院不予支持。
綜上，依據《中華人民共和國合同法》第八條 ?、第四十四條 ?、第二百三十五條 ?，《最高人民法院關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第十三條 ?，《最高人民法院關于適用《民事訴訟法》若干問題的意見》第46條之規(guī)定判決如下:一、被告初某與第三人王某某于本判決生效后十日內搬出并交還原告牡丹江市河道管理處位于海浪東部橋與牡丹江左側堤防交會處、房屋結構為二層磚混建筑、建筑面積300平方米的房屋一處，以及位于房屋南側、面積6000平方米的魚池一處，并將第三人王某某在此處新建的房屋及設施予以拆除；二、第三人王某某給付原告牡丹江市河道管理處2014年1月1日至2014年7月15日房屋魚池占用費26852元。被告初某對占用費承擔連帶給付責任；三、駁回原告牡丹江市河道管理處的其他訴訟請求；四、駁回反訴原告初某的反訴請求；五、駁回第三人王某某的訴訟請求。本訴案件受理費625元，由原告負擔119元，被告初某及第三人王某某負擔506元；反訴費50元由被告初某負擔；第三人獨立訴訟請求案件受理費50元由第三人王某某負擔。
一審宣判后，原審第三人王某某不服，向本院提起上訴。
王某某上訴稱:一、原審適用法律錯誤。1.原審將上訴人列為第三人程序錯誤。依據《最高人民法院關于適用《民事訴訟法》若干問題的意見》第四十六條第二款的規(guī)定，個體工商戶營業(yè)執(zhí)照上登記的業(yè)主與實際經營者在訴訟中屬必要共同訴訟當事人。上訴人與初某應為共同訴訟當事人，上訴人不應是原審第三人的訴訟地位。2.原審依據牡丹江水務局的證明確定爭議房產系原告的產權及有審批手續(xù)是錯誤的。（2003）383號（2004）11號文件沒有建設房屋的任何字樣，因此無論是依據法律規(guī)定及文件內容，均無規(guī)劃房屋建筑的內容，爭議房屋沒有批件。3.原審適用《最高院房屋租賃合同解釋》十三條之規(guī)定錯誤，此條依據的事實是出租人不同意出租人擴建，本案是被上訴人明知且同意上訴人擴建房屋。二、原審認定事實錯誤。1.原審認定上訴人對被上訴人初某簽訂的合同知情并認可是錯誤的，原審沒有任何證據證實上訴人知道并認可初某簽訂的合同。二審訴訟中，上訴人自認知道被上訴人初某與被上訴人河道管理處簽訂租賃合同并給付租金的事實。2.原審認定添附設施未得到出租人同意更是錯誤，被上訴人當庭明確說過知道上訴人添附設施，且上訴人長達3-4年多年陸續(xù)建設房屋，出租人多年在此就餐抵扣租金，就在上訴人新建的房屋內常年吃喝，且出租人幾任領導對房屋建設提出許多建設意見，沒有人提出反對建房意見。3.原審認定爭議房屋產權是出租人所有錯誤，無任何合法證據及法律依據證實河道管理處享有爭議房屋產權。綜上，依據《房屋租賃合同解釋》之規(guī)定第二條，出租人就未取得建設工程規(guī)劃許可證或者未按照建設工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。初某簽訂的合同未經上訴人追認，根據《合同法》第四十八條，屬于無效合同。被上訴人作為防洪設施的主管部門，利用行業(yè)權利為本部門將防洪設施出租牟私利，是損害社會公共利益的行為，此民事行為當然無效。本案中，雙方合同無效，依據《房屋租賃合同解釋》第十四條的規(guī)定，應根據過錯分擔損失才是正確判決。綜上，上訴人王某某上訴請求:1.撤銷原審判決一、二、五項；2.依法改判牡丹江河道管理處依據雙方過錯，補償上訴人擴建部分的損失（評估確定數額）；3.被上訴人牡丹江河道管理處承擔全部訴訟費用。
被上訴人牡丹江河道管理處辯稱:1.被上訴人一審起訴初某是基于與初某達成了租賃合同，而上訴人是主動申請加入到一審訴訟中，一審法院在審查之后，認為其符合第三人的訴訟地位，將其列為第三人，是符合法律規(guī)定的。2.在一審中，被上訴人已經提供充分的依據，證明雙方爭議的房屋是河道管理處管理用房，與上訴人在上訴狀中所要求是否確定物權問題不矛盾。但管理用房不是正常的法律意義上的房屋，是為了便于被上訴人巡視人員臨時休息及發(fā)生水患時囤積物資所用，所以，此類房屋只能由具體的管理部門進行建設并且使用。綜上，被上訴人認為一審判決認定事實及適用法律正確，希望法院駁回上訴人的上訴請求。
被上訴人初某經本院合法傳喚，未到庭參加訴訟，也未提出書面答辯意見。
本案爭議焦點:1.被上訴人河道管理處與被上訴人初某簽訂的租賃合同是否有效；2.原審認定的事實及適用法律是否正確。
二審審理過程中，上訴人王某某為證明其上訴主張，向本院提供以下證據:
證據一、由初某、王某某簽名的“反訴狀”一份。意在證明上訴人在一審訴訟中多次要求以共同訴訟人的身份參加訴訟，但是被原審法院拒絕了，部分剝奪了上訴人的訴訟權利。法院一定要上訴人以第三人的身份參加訴訟。
被上訴人對上述證據提出異議，反訴狀沒送達給被上訴人，當時因為執(zhí)照的問題沒開上（庭），反訴狀沒給我們送達。本案中，判決書列明反訴原告是初某，第二在初某答辯過程中，她說飯店是代表王某某來簽的，一審認定可能與王某某存在利害關系，但不確定是否應當承擔相關義務。當時上訴人去一審法院找了，也要求參加訴訟。被上訴人當時不同意上訴人加入（訴訟）。
本院認為，從原審卷宗體現(xiàn)，上訴人確于2014年7月24日向原審法院提出申請，要求以共同被告的身份參加本案訴訟。但并無證據證實上訴人在一審訴訟中，向原審法院遞交“反訴狀”的事實，本院對該證據不予采信。
證據二、爭議房屋室內室外設施的照片一組，共4張。證明的是被上訴人倉庫工人的房屋，這是一個造型非常別致的別墅，300多平方米的高檔別墅，是望江樓。
被上訴人對上述證據提出異議，第一點4張照片無法確定是雙方爭議的房屋。第二點這個拍攝時間是2014年5月23日，是初某經營期間。所以按照被上訴人與初某簽訂合同內容中，這些物品應由初某在違約前提下，立即搬走。第三點倉庫和管理用房不一定都是破爛不堪的，而是為了保證管理用房長期使用，也是為了牡丹江堤岸管理的環(huán)境美觀。
本院認為，該證據與本案爭議焦點無關，且無法證實是否是本案租賃的房屋，本院不予采信。
證據三、被上訴人的事業(yè)單位法人證書，從該證書的宗旨和業(yè)務范圍看，被上訴人沒有經營房屋租賃，以及對抗洪設施進行收取費用的權利，被上訴人既違紀又違法。
被上訴人對上訴人欲證明的問題提出異議，該管理用房確實出現(xiàn)經營性的活動，使用房屋向被上訴人交納相關的費用，符合法律規(guī)定。收費不是一種行政權利，是一個民事行為。被上訴人收費沒有問題。
本院認為，上訴人租賃使用被上訴人的房屋是本案的事實，被上訴人河道管理處向其主張相關民事權利符合法律規(guī)定。關于被上訴人河道管理處將其管理用房對外租賃收益，是否符合相關管理規(guī)定，應由上級主管部門及有關部門認定處理。綜上，本院對上訴人欲證明的問題不予采信。
證據四、黑水發(fā)（2003）383號文件一份、松遼規(guī)計（2004）11號文件一份、2014年8月12日牡丹江市水務局出具的關于市河道處堤防附屬設施的證明一份。該證據為被上訴人原審提供的證據三。上訴人復述該證據，意在證明第一、訴爭房屋沒有批件；第二、1.水務局沒有確定物權的職能。2.水務局確定爭議房屋和爭議魚池的所有權，是基本的法律常識的錯誤。河道內的設施即使按照被上訴人的說法是防洪的附屬用房，其產權只能是國有，絕不可能是某個部分享有產權。關于水務局的證明，根據民訴法司法解釋，應由單位負責人及制作材料的人簽名蓋章，制作證明材料的人應該出庭作證，如果不出庭，這個證明無效。3.上訴人認為主管部門是指房屋規(guī)劃建設的主管部門，而不是開辦單位，水務局是河道管理處的開辦單位，是業(yè)務方面的領導。原審法院適用主管部門是錯誤的。
被上訴人則認為，這兩個批件和水務局的證明能證明租賃的房屋確實由被上訴人管理使用，理由是防洪的設施的省級批準文件是不可能直接確定管理設施所建的具體位置，具體的管理設施由各市縣根據堤壩情況來進行建設。所以兩份批件一份證明能夠確定該房屋是經過批準建設的，第二關于法律適用的問題，最高人民法院關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋第2條 ?，經主管部門批準，應當是指由開辦單位批準建設，這種理解是正確的。至于主管部門批準同意后，向房產、土地申請相關許可，是相關部門進行審批的問題。所以，這里的主管部門批準建設，是指開辦單位批準下級單位對某一工程批準同意的建設。第三如果租賃房屋不是河道管理用房，不符合規(guī)定，城市執(zhí)法局早已將其拆除，所以該租賃房屋是經過主管部門批準的，符合防汛建設的。
本院認為，該組證據可以證實雙方簽訂租賃合同中的牡丹江左岸堤防面積300平方米的管理房（老海浪橋東側）為堤防管理設施，面積6000平方米的魚池為堤防擴建前遺留，管理房和魚池的使用權和所有權為牡丹江市河道管理處。綜上，本院對上訴人欲證明的問題不予采信。
被上訴人河道管理處未提供新的證據。
根據當事人的訴請主張及其陳述，結合本院及原審對事實與證據的分析認定，本院認定事實與原審基本一致
本院認為:本案中，被上訴人河道管理處依據與初某簽訂的租賃合同，向合同相對人初某主張權利。訴訟中，上訴人王某某以其為實際經營業(yè)主及實際承租人為由，請求一審法院將其列為共同被告參加本案訴訟。在事實尚未查清，被上訴人河道管理處亦不予認可的情況下，原審以上訴人與本案有利害關系為由，依職權追加上訴人為本案第三人參加訴訟并無不當。關于被上訴人河道管理處與被上訴人初某簽訂的租賃合同是否有效的問題，因該合同系雙方當事人的真實意思表示，且未違反法律禁止性規(guī)定，原審認定該合同有效是正確的。依據被上訴人河道管理處的上級主管部門出具的證明及相關文件，可以證實被上訴人河道管理處對租賃的房屋及魚池享有管理和使用權，其對租賃房屋依法享有相關民事權利。在租賃合同履行期間，上訴人作為實際經營人和承租人，與出租人被上訴人河道管理處雙方依合同約定享有權利、履行義務。合同履行期限屆滿后，上訴人仍以種種理由拒不遷出租賃房屋、場地和魚池，依據法律規(guī)定，上訴人應支付被上訴人河道管理處房屋、場地、魚池的占用費用。關于上訴人主張應與被上訴人河道管理處分擔承租期添附設施的損失問題，根據《最高人民法院關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第十三條 ?和房屋租賃合同第九條的規(guī)定，其損失應自行承擔。綜上，上訴人王某某的上訴理由不能成立，上訴請求本院不予支持。原判決認定事實清楚，適用法律正確，依法應予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條 ?第一款 ?第（一）項 ?、第一百七十五條 ?的規(guī)定，判決如下:
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費556元，由上訴人王某某負擔。
本判決為終審判決。

本院認為:本案中，被上訴人河道管理處依據與初某簽訂的租賃合同，向合同相對人初某主張權利。訴訟中，上訴人王某某以其為實際經營業(yè)主及實際承租人為由，請求一審法院將其列為共同被告參加本案訴訟。在事實尚未查清，被上訴人河道管理處亦不予認可的情況下，原審以上訴人與本案有利害關系為由，依職權追加上訴人為本案第三人參加訴訟并無不當。關于被上訴人河道管理處與被上訴人初某簽訂的租賃合同是否有效的問題，因該合同系雙方當事人的真實意思表示，且未違反法律禁止性規(guī)定，原審認定該合同有效是正確的。依據被上訴人河道管理處的上級主管部門出具的證明及相關文件，可以證實被上訴人河道管理處對租賃的房屋及魚池享有管理和使用權，其對租賃房屋依法享有相關民事權利。在租賃合同履行期間，上訴人作為實際經營人和承租人，與出租人被上訴人河道管理處雙方依合同約定享有權利、履行義務。合同履行期限屆滿后，上訴人仍以種種理由拒不遷出租賃房屋、場地和魚池，依據法律規(guī)定，上訴人應支付被上訴人河道管理處房屋、場地、魚池的占用費用。關于上訴人主張應與被上訴人河道管理處分擔承租期添附設施的損失問題，根據《最高人民法院關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第十三條 ?和房屋租賃合同第九條的規(guī)定，其損失應自行承擔。綜上，上訴人王某某的上訴理由不能成立，上訴請求本院不予支持。原判決認定事實清楚，適用法律正確，依法應予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條 ?第一款 ?第（一）項 ?、第一百七十五條 ?的規(guī)定，判決如下:

駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費556元，由上訴人王某某負擔。

審判長：于堯
審判員：周曉光
審判員：張繼凱

書記員：劉玲