王某某
戰(zhàn)洪寶（黑龍江澤順律師事務所）
楊華（黑龍江譽嚴律師事務所）
牡丹江市洪達世嘉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司
劉彤利
趙延年（黑龍江朗信銀龍律師事務所）
江蘇施塔德電梯有限公司
高園園

原告王某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住所地黑龍江省佳木斯市前進區(qū)。
委托代理人戰(zhàn)洪寶，黑龍江澤順律師事務所律師。
委托代理人楊華，黑龍江譽嚴律師事務所律師。
被告牡丹江市洪達世嘉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地黑龍江省牡丹江市東安區(qū)。
法定代表人賈萬利，男，該公司董事長。
委托代理人劉彤利，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住所地黑龍江省哈爾濱市香坊區(qū)。
委托代理人趙延年，黑龍江朗信銀龍律師事務所律師。
第三人江蘇施塔德電梯有限公司，住所地江蘇淮安經(jīng)濟開發(fā)區(qū)。
法定代表人錢利清，女，該公司董事長。
委托代理人高園園，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住所地江蘇省洪澤縣。
委托代理人楊華，黑龍江譽嚴律師事務所律師。
原告王某某訴被告牡丹江市洪達世嘉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱洪達世嘉公司）、第三人江蘇施塔德電梯有限公司（以下簡稱施塔德公司）商品房銷售合同糾紛一案，本院于2015年4月21日立案受理后，依法組成合議庭，于2015年5月26日、2015年9月22日公開開庭進行了審理，原告王某某的委托代理人戰(zhàn)洪寶、楊華，被告洪達世嘉公司的委托代理人劉彤利、趙延年，第三人施塔德公司的委托代理人高園園、楊華到庭參加訴訟（雙方于2015年9月22日至2016年6月21日庭外和解）。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
本案的爭議焦點為:1.原告王某某與被告洪達世嘉公司、第三人施塔德公司之間的法律關系；2.原告與被告之間是否存在商品房買賣合同關系；3.本案訴爭的商品房買賣合同是否應當解除；4.被告是否應返還原告購房款。
審理中，原告王某某為支持其主張，向法庭舉證如下:
證據(jù)一，編號為××商品房買賣合同一份、編號為××商品房買賣合同一份。意在證明:2012年12月19日，原告與被告簽訂兩份商品房買賣合同，原告一次性付款，分別支付人民幣1721665元及764658元購買被告房屋。合同第八條約定爭議房屋應當在2012年12月31日前交付給原告，此房屋至今沒有交付。被告也一直沒有給原告辦理產(chǎn)權(quán)登記。該合同第十一條約定了交接方式是需要簽署書面的交接單，被告沒有履行交付房屋的義務。
被告洪達世嘉公司對此組證據(jù)的形式要件無異議，對證明問題有異議，此兩處房屋已經(jīng)實際交付，原告已經(jīng)實際占有，合同約定原告主要義務是支付購房款，但原告并沒有向被告支付。
第三人施塔德公司對此組證據(jù)無異議。
本院認為:此組證據(jù)系原告與被告簽訂的，能夠證明雙方之間存在商品房買賣合同關系，本院予以采信。
證據(jù)二，牡丹江市東安區(qū)法院（2014）東商初字第102號民事判決書一份、牡丹江市中級人民法院（2015）牡商終字第24號民事判決書一份。意在證明:被告與第三人簽訂了房產(chǎn)與電梯置換訂購協(xié)議，已將電梯安裝完畢，被告沒有現(xiàn)金給付全部電梯款，雙方協(xié)議由被告給第三人八處房屋折抵電梯款，其中三處房屋第三人已經(jīng)折抵給原告，被告同意并已經(jīng)與原告簽訂了商品房買賣合同，此事實已經(jīng)法院在判決書中予以確認。
被告洪達世嘉公司與第三人施塔德公司對此組證據(jù)無異議。
本院認為:此組證據(jù)系生效的法律文書，能夠證明被告將八處房屋以給付電梯款的形式抵頂給第三人的事實，本院對該組證據(jù)予以采信。
審理中，被告洪達世嘉公司為支持其主張，向法庭舉證如下:
證據(jù)一，電梯設備安裝合同一份。意在證明:1.被告用房屋頂?shù)值谌说碾娞莅惭b費用；2.原告與被告及第三人之間形成了電梯買賣安裝的法律關系。
原告王某某與第三人施塔德公司對此份證據(jù)無異議。
證據(jù)二，被告與第三人簽訂的房產(chǎn)與電梯置換訂購協(xié)議一份。意在證明:被告與第三人于2012年11月9日簽訂協(xié)議，約定被告用包括本案兩處房產(chǎn)的八處房產(chǎn)置換電梯，約定被告應與第三人指定的買受人或接收人簽訂房屋認購合同，并辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。被告支付全部電梯款及置換房屋后，第三人應向被告開具正規(guī)發(fā)票。
原告王某某、第三人施塔德公司對此份證據(jù)的形式要件無異議，對證明問題有異議，認為:1.因被告無現(xiàn)金支付第三人全部電梯款，雙方約定用被告自建房產(chǎn)抵付40%的電梯款，該協(xié)議所附條件是被告需要將抵付給第三人的房屋交付給實際買受人，并辦理房屋所有權(quán)證書，只有將所有權(quán)證書辦理完畢，該抵付行為才完成，該協(xié)議僅僅針對抵付房屋價格、位置、款項進行約定，并不排除被告有義務辦理抵付八套房屋的所有權(quán)手續(xù)并進行交付。至于被告要求第三人開具發(fā)票，該協(xié)議明確約定房產(chǎn)抵付電梯款部分發(fā)票待第三人將房產(chǎn)銷售變現(xiàn)后按照房款等額提供，本案中房產(chǎn)銷售并沒有完成，所以第三人不存在提供發(fā)票的義務。
證據(jù)三，商品房買賣合同兩份。意在證明:原告沒有按合同約定履行向被告支付購房款的義務。
原告王某某、第三人施塔德公司對此組證據(jù)的形式要件無異議，對證明問題有異議，該合同是被告因拖欠第三人電梯款抵付給第三人，被告并沒有用現(xiàn)金支付電梯款，因第三人拖欠原告費用，第三人又將房屋抵付給原告，并經(jīng)過被告同意，被告與原告之間簽訂商品房買賣合同，雙方形成新的合同關系，第三人不用另行支付現(xiàn)金給被告，被告雖沒有收到現(xiàn)金，但其也未向第三人支付電梯款。
本院認為:證據(jù)一、證據(jù)二、證據(jù)三可以相互印證，形成證據(jù)鏈條，證明第三人經(jīng)被告同意將合同權(quán)利義務轉(zhuǎn)讓給原告的事實，原告與被告之間形成新的房屋買賣合同關系，本院對以上證據(jù)予以采信。
證據(jù)四，2015年5月29日北京中原華夏物業(yè)管理有限公司牡丹江分公司出具的證明一份、掛號信函收據(jù)12張（其中2張是給寄給原告）。意在證明:原告應該知道被告于2013年6月30日將本案訴爭房屋交付使用。此份證明中載明的已經(jīng)由原告賣給案外人，案外人已經(jīng)入住，但合同買受人仍為原告，未變更。
原告王某某、第三人施塔德公司對證明有異議，此證明是證人證言，無負責人簽字，出具單位未出庭，無法核實其真實性，不能證明被告欲證明的問題。掛號信函收據(jù)僅僅能證明被告給原告發(fā)過信函，并不能證明信函的內(nèi)容及日期，原告沒有收到信函。
證據(jù)五，領秀城5號樓竣工驗收報告一份。意在證明:經(jīng)監(jiān)理單位、建設單位、開發(fā)單位進行驗收，5號樓達到驗收標準，可以入住，2013年6月30日前5號樓已經(jīng)達到入住條件。
原告王某某、第三人施塔德公司對此份證據(jù)無異議。該份證據(jù)證明被告施工的領秀城小區(qū)5號樓包括爭議的兩套房屋在內(nèi)，驗收合格時間是2013年5月18日，但出賣人逾期辦理產(chǎn)權(quán)證，應承擔違約責任。
本院認為:證據(jù)四、證據(jù)五不能證明原告與被告約定的兩處房屋符合合同約定的交付條件，亦不能證明被告向原告交付房屋的事實，本院對證據(jù)四、證據(jù)五不予采信。
根據(jù)當事人舉證、質(zhì)證、法庭調(diào)查及本院對上述證據(jù)的認證意見，本院確認本案事實如下:
2012年11月9日，被告洪達世嘉公司與第三人施塔德公司簽訂房產(chǎn)與電梯置換訂購協(xié)議，約定:“訂貨方:洪達世嘉公司（甲方），供貨方:施塔德公司（乙方）；甲乙雙方經(jīng)友好協(xié)商就牡丹江領秀城項目電梯產(chǎn)品采購事宜（41臺乘客電梯）達成如下合作協(xié)議:一、甲方的責任及義務……3.及時履行合同給付義務，如甲方未按合同規(guī)定付款（包括交付合同內(nèi)置換房產(chǎn)的相關手續(xù)），乙方有權(quán)停止產(chǎn)品交付及使用。在貨款未付清前及房產(chǎn)未交割前，全部電梯設備的所有權(quán)及處分權(quán)歸乙方所有……三、乙方為甲方該項目所需電梯的唯一指定產(chǎn)品供應商，乙方允許甲方用新建自有的大產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)抵付40%比例的電梯款（同時簽署電梯設備購銷安裝合同）。四、甲方的房產(chǎn)價格及給付:1.房產(chǎn)位置及價格:牡丹江市領秀城小區(qū)（1）5號樓000101門市、面積109.91平方米、人民幣15664.32元/平方米、總價1721665元……（7）6號樓1單元301室、面積161.99平方米、每平方米4595.4元、總價744409元……共計八套房產(chǎn)總價5446580元；2.甲方用以抵付的房產(chǎn)在電梯首期進場后三個工作日內(nèi)甲方為乙方提供本合同項目中所有抵付房產(chǎn)的房屋認購合同和購房收據(jù)、同時乙方為甲方出具與房產(chǎn)等額的電梯款收據(jù)。上述房產(chǎn)由乙方指定接收人或買受人接收，甲方無條件提供辦理產(chǎn)權(quán)登記所需的手續(xù)；3.乙方在每次收到甲方支付的電梯合同款的同時向甲方開具等額的財務收據(jù)，電梯合同價款總額支付完畢后（質(zhì)保金除外）同意換取正式普通發(fā)票（房產(chǎn)抵付電梯款部分發(fā)票待乙方將房產(chǎn)銷售變現(xiàn)后按照房款等額提供）……4.如果乙方指定的買受人需要并具備按揭貸款的條件，按揭貸款的首付由乙方直接收取，乙方買受人在銀行取得的貸款部分由甲方代收并于三個工作日內(nèi)返還給乙方……”。
第三人施塔德公司因拖欠原告王某某工程款，第三人指定原告作為上述合同中的兩戶房屋的買受人。2012年12月19日，原告與被告洪達世嘉公司簽訂兩份商品房買賣合同，兩份合同分別約定原告購買被告的坐落于牡丹江市洪達世嘉領秀城小區(qū)商服房屋一處、第6幢、建筑面積161.99平方米住宅房屋一處。兩份合同第八條約定:“出賣人應當在2012年12月31日前，依照國家和地方人民政府的有關規(guī)定，將驗收合格的并符合本合同約定的商品房交付買受人使用……”，第九條約定:“除本合同第八條規(guī)定的特殊情形外，出賣人如未按本合同規(guī)定的期限將商品房交付買受人使用，按下列方式處理:1.按逾期時間，分別處理（不做累加）（1）逾期不超過90日……（2）逾期超過90日后，買受人有權(quán)解除合同。買受人解除合同的，出賣人應當自買受人解除合同通知到達之日起90天內(nèi)退還全部已付款，并按買受人按累計已付款的3%向買受人支付違約金。買受人要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，自本合同第八條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房價款萬分之一的違約金……”。
本院認為:關于原告王某某與被告洪達世嘉公司、第三人施塔德公司之間的法律關系問題。本院認為，《中華人民共和國合同法》第八十八條 ?規(guī)定:“當事人一方經(jīng)對方同意，可以將自己在合同中的權(quán)利和義務一并轉(zhuǎn)讓給第三人”。本案中，被告與第三人簽訂了房產(chǎn)與電梯置換訂購協(xié)議，約定被告用包括本案訴爭兩處房屋的八處房產(chǎn)抵付電梯款，并由第三人指定接收人或買受人接收，被告無條件提供產(chǎn)權(quán)登記所需的手續(xù)。雙方之間形成了電梯買賣合同及商品房買賣合同關系，因第三人指定原告為其中兩戶房屋的買受人，并用其拖欠原告工程款抵頂購房款，故原告與第三人之間形成了合同轉(zhuǎn)讓法律關系，原告作為商品房買賣合同的受讓人并與被告簽訂兩份商品房買賣合同，原告與被告之間形成了新的商品房買賣合同關系，雙方均應受兩份合同的約束，行使合同權(quán)利，履行合同義務。
關于本案訴爭的兩份商品房買賣合同是否應當解除的問題。本院認為:《最高人民法院<關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋>》第十五條第二款規(guī)定:“法律沒有規(guī)定或者當事人沒有約定，經(jīng)對方當事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為三個月。對方當事人沒有催告的，解除權(quán)應當在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使；逾期不行使的，解除權(quán)消滅”。本案中，原告作為合同的受讓人與被告簽訂了兩份商品房買賣合同，兩份合同是原告與被告的真實意思表示，不違反法律、行政法規(guī)的禁止性規(guī)定，合法有效，雙方均應受合同約束，行使合同權(quán)利、履行合同義務。兩份合同第八條約定:“出賣人應當在2012年12月31日前，依照國家和地方人民政府的有關規(guī)定，將具備驗收合格的并符合本合同約定的商品房交付買受人使用……”，第九條約定:“除本合同第八條規(guī)定的特殊情形外，買受人如未按本合同規(guī)定的期限將商品房交付買受人使用，按下列方式處理:1.按逾期時間，分別處理（不做累加）（1）逾期不超過90日……（2）逾期超過90日后，買受人有權(quán)解除合同。買受人解除合同的，出賣人應當自買受人解除合同通知到達之日起90天內(nèi)退還全部已付款，并按買受人按累計已付款的3%向買受人支付違約金……”。故根據(jù)上述法律規(guī)定及雙方合同約定，原告應于2013年3月31日后一年內(nèi)即2014年3月31日前行使合同解除權(quán)，因原告于2015年4月向法院起訴要求解除合同，已經(jīng)超過了一年的解除權(quán)除斥期間，原告解除權(quán)消滅，故本院對原告要求解除與被告簽訂的兩份商品房買賣合同的訴訟請求不予支持，對其要求被告返還購房款的訴訟請求亦不予支持。
綜上，依照《中華人民共和國合同法》第八十八條 ?、《最高人民法院<關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋>》第十五條第二款、《最高人民法院關于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條 ?的規(guī)定，判決如下:
駁回原告王某某的訴訟請求。
案件受理費人民幣26691元，由原告王某某負擔。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，交納上訴案件受理費，上訴于黑龍江省牡丹江市中級人民法院。如在上訴期滿后七日內(nèi)未交納上訴案件受理費的，按自動撤回上訴處理。

本院認為:關于原告王某某與被告洪達世嘉公司、第三人施塔德公司之間的法律關系問題。本院認為，《中華人民共和國合同法》第八十八條 ?規(guī)定:“當事人一方經(jīng)對方同意，可以將自己在合同中的權(quán)利和義務一并轉(zhuǎn)讓給第三人”。本案中，被告與第三人簽訂了房產(chǎn)與電梯置換訂購協(xié)議，約定被告用包括本案訴爭兩處房屋的八處房產(chǎn)抵付電梯款，并由第三人指定接收人或買受人接收，被告無條件提供產(chǎn)權(quán)登記所需的手續(xù)。雙方之間形成了電梯買賣合同及商品房買賣合同關系，因第三人指定原告為其中兩戶房屋的買受人，并用其拖欠原告工程款抵頂購房款，故原告與第三人之間形成了合同轉(zhuǎn)讓法律關系，原告作為商品房買賣合同的受讓人并與被告簽訂兩份商品房買賣合同，原告與被告之間形成了新的商品房買賣合同關系，雙方均應受兩份合同的約束，行使合同權(quán)利，履行合同義務。
關于本案訴爭的兩份商品房買賣合同是否應當解除的問題。本院認為:《最高人民法院<關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋>》第十五條第二款規(guī)定:“法律沒有規(guī)定或者當事人沒有約定，經(jīng)對方當事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為三個月。對方當事人沒有催告的，解除權(quán)應當在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使；逾期不行使的，解除權(quán)消滅”。本案中，原告作為合同的受讓人與被告簽訂了兩份商品房買賣合同，兩份合同是原告與被告的真實意思表示，不違反法律、行政法規(guī)的禁止性規(guī)定，合法有效，雙方均應受合同約束，行使合同權(quán)利、履行合同義務。兩份合同第八條約定:“出賣人應當在2012年12月31日前，依照國家和地方人民政府的有關規(guī)定，將具備驗收合格的并符合本合同約定的商品房交付買受人使用……”，第九條約定:“除本合同第八條規(guī)定的特殊情形外，買受人如未按本合同規(guī)定的期限將商品房交付買受人使用，按下列方式處理:1.按逾期時間，分別處理（不做累加）（1）逾期不超過90日……（2）逾期超過90日后，買受人有權(quán)解除合同。買受人解除合同的，出賣人應當自買受人解除合同通知到達之日起90天內(nèi)退還全部已付款，并按買受人按累計已付款的3%向買受人支付違約金……”。故根據(jù)上述法律規(guī)定及雙方合同約定，原告應于2013年3月31日后一年內(nèi)即2014年3月31日前行使合同解除權(quán)，因原告于2015年4月向法院起訴要求解除合同，已經(jīng)超過了一年的解除權(quán)除斥期間，原告解除權(quán)消滅，故本院對原告要求解除與被告簽訂的兩份商品房買賣合同的訴訟請求不予支持，對其要求被告返還購房款的訴訟請求亦不予支持。
綜上，依照《中華人民共和國合同法》第八十八條 ?、《最高人民法院<關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋>》第十五條第二款、《最高人民法院關于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條 ?的規(guī)定，判決如下:

駁回原告王某某的訴訟請求。
案件受理費人民幣26691元，由原告王某某負擔。

審判長：許永
審判員：李艷萍
審判員：武軍

書記員：龐婧