原告王某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，武漢市人，住武漢市武昌區(qū)。
被告武漢鴻信世紀(jì)置業(yè)有限公司，住所地武漢市江夏區(qū)大橋新區(qū)文化路399號。
法定代表人余金平，經(jīng)理。
委托訴訟代理人李麗詩，湖北得偉君尚律師事務(wù)所律師。一般代理。
委托訴訟代理人楊剛，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，公安縣人，公司員工，住湖北省公安縣。一般代理。

原告王某訴被告武漢鴻信世紀(jì)置業(yè)有限公司（以下簡稱鴻信公司）合同糾紛一案，本院于2016年8月22日立案后，依法適用簡易程序公開開庭進(jìn)行了審理。原告王某、被告鴻信公司的委托訴訟代理人李麗詩、楊剛到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告王某向本院提出訴訟請求：1、請求判令2012年12月28日起至房屋實(shí)際交付之日止的物業(yè)管理費(fèi)由被告承擔(dān)；2、請求判令被告向原告支付逾期交房違約金，此款以購房款總額為基數(shù)，按萬分之一自2012年12月28日起計(jì)至達(dá)到實(shí)際交房之日止；3、本案訴訟費(fèi)由被告承擔(dān)。
事實(shí)和理由：2012年5月29日，我與被告鴻信公司簽訂《武漢市商品房買賣合同》約定，我購買被告方開發(fā)的聯(lián)發(fā).龍灣二期4棟2單元2004室，房屋總價(jià)413825元。該合同第九條約定：被告方在2012年12月28日前交付符合1、完成規(guī)劃、單體工程質(zhì)量、消防、人防、燃?xì)獾葘ｍ?xiàng)驗(yàn)收；2、公共配套設(shè)施、市政公用設(shè)施及園林綠化工程按設(shè)計(jì)要求建成，并滿足使用功能要求；……等七項(xiàng)約定的房屋。同時(shí)，該合同第十五條約定：出賣人應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用之日起90日內(nèi)辦理完房地產(chǎn)初始登記。因出賣人的責(zé)任造成買受人不能辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書，出賣人按日向買受人支付已付款的萬分之一的違約金。合同簽訂后，我履行了全額付款義務(wù)。2015年9月2日，我與被告鴻信公司達(dá)成代付款協(xié)議，由被告方給付我逾期辦證違約金20795元，此款被告方已支付，但該協(xié)議系格式條款，被告隱瞞了逾期交房的事實(shí)，由于被告給付的房屋至今未達(dá)到約定的交房條件。故起訴，要求法院處理。
本院經(jīng)審理認(rèn)定事實(shí)如下：對于當(dāng)事人雙方?jīng)]有爭議的事實(shí)，本院予以確認(rèn)。當(dāng)事人有爭議的事實(shí)如下：涉案房屋是否符合約定的交付條件。根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第二十七條“房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用”及雙方簽訂的《武漢市商品房買賣合同》第九條“出賣人應(yīng)在2012年12月28日前，將符合下列條件的商品房交付買受人使用：1、完成規(guī)劃、單體工程質(zhì)量、消防、人防、燃?xì)獾葘ｍ?xiàng)驗(yàn)收”的規(guī)定，包括工程質(zhì)量驗(yàn)收在內(nèi)的各個(gè)單項(xiàng)竣工驗(yàn)收（水、電、氣、人防、消防、規(guī)劃等專項(xiàng)驗(yàn)收），是由法律和行政法規(guī)規(guī)定的商品房交付條件。故被告鴻信公司于2013年9月4日為上述房屋辦理了竣工驗(yàn)收備案證時(shí)，該房屋已符合法定及合同約定的交付條件。

本院認(rèn)為，原告王某與被告鴻信公司簽訂的《武漢市商品房買賣合同》系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思的表示，不違反法律、法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效，雙方當(dāng)事人應(yīng)按照合同的約定享有權(quán)利履行義務(wù)。針對本案的爭議焦點(diǎn)，本院評判如下：
一、關(guān)于物業(yè)費(fèi)。物業(yè)管理費(fèi)是物業(yè)管理公司依據(jù)物業(yè)管理服務(wù)合同為物業(yè)使用人或所有人提供物業(yè)管理服務(wù)，物業(yè)管理使用人或所有人依據(jù)物業(yè)管理服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)付出的費(fèi)用。被告鴻信公司非物業(yè)管理服務(wù)合同的相對方，原告王某也未提供證據(jù)證實(shí)被告鴻信公司同意為其支付物業(yè)管理費(fèi)，且被告鴻信公司對該事實(shí)予以否認(rèn)，故原告王某要求被告鴻信公司為其支付實(shí)際交房前的物業(yè)管理費(fèi)的訴請，無證據(jù)證實(shí)，本院不予支持。
二、被告鴻信公司逾期辦證的違約期間及違約金。根據(jù)合同第十五條“出賣人應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用之日起90日內(nèi)辦理完房地產(chǎn)初始登記”的規(guī)定，被告方辦理房地產(chǎn)初始登記的截止時(shí)間為2013年12月4日，而被告方于2014年2月11日才完成房地產(chǎn)初始登記手續(xù)，故其逾期辦證的違約期間為2013年12月4日至2014年2月11日，共計(jì)69天。根據(jù)合同第十五條的規(guī)定，原告王某已向被告方支付購房款413825元，核計(jì)被告方應(yīng)付的逾期辦證的違約金額為2855元。
三、雙方簽訂的《代付款協(xié)議》的效力。
2015年9月2日，原告王某（甲方）與被告鴻信公司（乙方）簽訂《代付款協(xié)議》約定：“乙方初始登記時(shí)間延遲320天，經(jīng)甲乙雙方協(xié)商，由乙方代替甲方支付武漢聯(lián)投物業(yè)有限公司物業(yè)管理費(fèi)20795元，本協(xié)議一經(jīng)簽訂，除因乙方未付物業(yè)費(fèi)導(dǎo)致武漢聯(lián)投物業(yè)有限公司向甲方追索物業(yè)費(fèi)外，甲方將不再以任何理由追究乙方其他責(zé)任”。上述協(xié)議簽訂后，被告鴻信公司逐為原告王某向物業(yè)公司交付了上述款項(xiàng)。原告王某認(rèn)為該條款系格式條款，且不含逾期交房違約金的意見。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第三十九條和第四十條的規(guī)定，格式條款是當(dāng)事人為了重復(fù)使用而預(yù)先擬定，并在訂立合同時(shí)未與對方協(xié)商的條款。如保險(xiǎn)合同、拍賣成交確認(rèn)書等。其中的免除提供格式條款一方的責(zé)任部分，免除的是提供格式條款一方在訂立合同后將來可能會承擔(dān)的責(zé)任。而本案中，雙方簽訂協(xié)議的行為發(fā)生在涉案房屋已完成初始登記后，且雙方協(xié)議逾期辦證的天數(shù)遠(yuǎn)大于被告鴻信公司實(shí)際逾期辦證的天數(shù)，故該行為系雙方在履行商品房買賣合同后就被告方的所有違約行為達(dá)成的一致意思表示，系雙方對自己民事權(quán)利的處置，未違反相關(guān)法律規(guī)定，合法有效。由于原告王某就其與被告鴻信公司簽訂的商品房買賣合同的履行情況達(dá)成了一致協(xié)議，且已實(shí)際履行，其要求被告鴻信公司支付逾期交房違約金的訴請，與事實(shí)不符，本院不予支持。
據(jù)此，依照《中華人民共和國合同法》第六十條、第一百零七條之規(guī)定，判決如下：

駁回原告王某的訴訟請求。
本案受理費(fèi)438元，減半收取為219元，由原告王某負(fù)擔(dān)。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省武漢市中級人民法院。

審判員　　羅燕紅

書記員：楊宏