上訴人（原審被告）：河北世某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司。住所地：石家莊市休門(mén)街1號(hào)。
法定代表人：何鳳聯(lián)，該公司總經(jīng)理。
委托代理人：李雪英，河北濟(jì)民律師事務(wù)所律師。
委托代理人：陳勇，河北聯(lián)想律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審原告）：王某某。
委托代理人：張振海。
委托代理人：趙博，石家莊市橋東日月法律服務(wù)所法律工作者。

上訴人河北世某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱世某公司）為與被上訴人王某某合資、合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同糾紛一案，不服石家莊市中級(jí)人民法院（2014）石民一初字第00004號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院受理后，依法組成合議庭，公開(kāi)開(kāi)庭審理了本案。上訴人世某公司的委托代理人李雪英、陳勇（后陳勇更換為楊春龍，后又由楊春龍更換為梁建文），被上訴人王某某的委托代理人張振海、趙博到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原審查明，原、被告雙方于2006年3月31日簽訂《購(gòu)房協(xié)議書(shū)》一份，該協(xié)議主要內(nèi)容為：一、乙方（原告）所購(gòu)甲方（被告）的3號(hào)、4號(hào)樓坐落在甲方開(kāi)發(fā)的“春江花園”小區(qū)內(nèi)，該房屋的用途為住宅，地上建筑面積約為10000平方米，地下室面積約為1479平方米。二、該樓地上建筑為每平米600元，合計(jì)總價(jià)款為600萬(wàn)元（此價(jià)格不含暖氣、煤氣集資）。總房款最后按甲方要求的實(shí)際施工建筑面積乘以單價(jià)，多退少補(bǔ)。地下室的價(jià)款按乙方銷(xiāo)售地下室總價(jià)款減去建筑成本及其他稅費(fèi)后的余額，雙方五五分成。三、協(xié)議簽訂當(dāng)日，乙方向甲方支付總購(gòu)房款的15%計(jì)人民幣玖拾萬(wàn)元（90萬(wàn)元）整；雙方約定甲方于2006年5月16日以前辦理完善開(kāi)工條件，甲方書(shū)面通知乙方開(kāi)工，并具備開(kāi)工條件，乙方接到甲方書(shū)面開(kāi)工通知書(shū)五日向甲方交付總購(gòu)房款的35%計(jì)人民幣貳佰壹拾萬(wàn)元（210萬(wàn)元）整；施工到三層封頂當(dāng)日乙方向甲方交付總房款的35%計(jì)人民幣貳佰壹拾萬(wàn)元（210萬(wàn)元）整；主體驗(yàn)收乙方向甲方交付總房款的10%計(jì)人民幣陸拾萬(wàn)元（60萬(wàn)元）整；余款5%計(jì)人民幣叁拾萬(wàn)元（30萬(wàn)元）整，竣工驗(yàn)收后全部交付甲方。該協(xié)議第五條約定了甲乙雙方的權(quán)責(zé)范圍和費(fèi)用承擔(dān)。協(xié)議第六條約定，由乙方購(gòu)買(mǎi)并承建的“春江花園”3號(hào)、4號(hào)樓，由甲方統(tǒng)一辦理石家莊市房屋產(chǎn)權(quán)證，雙方約定樓盤(pán)最低銷(xiāo)售價(jià)格為每平方米人民幣壹仟伍佰元整（1500元／㎡），低于壹仟伍佰元整（1500元／㎡），雙方協(xié)商解決。但甲、乙雙方售樓最底價(jià)格必須保持一致。否則任何一方低于協(xié)商價(jià)格售樓視為違約，乙方所購(gòu)的3號(hào)樓、4號(hào)樓由乙方自行銷(xiāo)售，甲方協(xié)助乙方做好銷(xiāo)售工作，但甲方在未經(jīng)乙方許可的情況下，不得擅自銷(xiāo)售乙方樓盤(pán)，否則造成損失由甲方承擔(dān)，退還乙方售樓價(jià)款，并支付擅自銷(xiāo)售面積價(jià)款的5%違約金。甲方代為銷(xiāo)售乙方售樓價(jià)款，需經(jīng)乙方蓋章認(rèn)可方可生效。乙方的售樓合同由甲方負(fù)責(zé)蓋章，在乙方售樓價(jià)格不低于雙方約定的最底售樓價(jià)格時(shí)，應(yīng)為乙方提供便利條件，甲方不得阻止乙方銷(xiāo)售。否則視為甲方違約。該樓的購(gòu)房款由乙方的財(cái)務(wù)人員直接收取，銷(xiāo)售發(fā)票由甲方負(fù)責(zé)提供，甲方審查銷(xiāo)售合同認(rèn)可后發(fā)票加蓋甲方財(cái)務(wù)章。對(duì)甲方代乙方銷(xiāo)售的樓盤(pán)，銷(xiāo)售代理費(fèi)及銷(xiāo)售所產(chǎn)生的費(fèi)用，按甲方同銷(xiāo)售代理公司簽定的樓盤(pán)銷(xiāo)售代理合同經(jīng)乙方蓋章認(rèn)可后執(zhí)行。銷(xiāo)售代理費(fèi)用由乙方負(fù)擔(dān)。協(xié)議第九條約定：1、雙方約定開(kāi)工日期為2006年5月16日，如因甲方原因造成乙方不能按雙方約定的日期開(kāi)工，所造成的經(jīng)濟(jì)損失甲方按日向乙方支付已付款額的萬(wàn)分之一的違約金；2、雙方約定，甲方應(yīng)在2006年10月31日前，取得房屋預(yù)售許可證。否則所造成的經(jīng)濟(jì)損失甲方按日向乙方支付逾期已付款項(xiàng)的萬(wàn)分之一的違約金作為補(bǔ)償。
該協(xié)議簽訂后，原告于2006年3月31日付給被告8萬(wàn)元，同年4月1日支付42萬(wàn)元，4月3日支付40萬(wàn)元，9月19日支付50萬(wàn)元，9月30日支付50萬(wàn)元，共計(jì)付給被告現(xiàn)金190萬(wàn)元。另外，截至2007年1月15日前在被告配合原告對(duì)外銷(xiāo)售的20套房屋價(jià)款中，被告認(rèn)可已經(jīng)從其收到的款項(xiàng)中抵頂了原告應(yīng)向其繳納的購(gòu)房款1070093元，至此，被告認(rèn)可在合同約定的“具備開(kāi)工條件”的付款節(jié)點(diǎn)上，原告已完成應(yīng)向被告支付300萬(wàn)元購(gòu)房款的付款義務(wù)。其余未售房屋，被告不再配合原告對(duì)外銷(xiāo)售，被告擅自控制房源自行對(duì)外銷(xiāo)售并收取了剩余房屋的全部款項(xiàng)，至今不予退還原告，為此成訟。
另查，2006年9月8日，被告書(shū)面通知原告可以開(kāi)工建設(shè)，此通知晚于《購(gòu)房協(xié)議書(shū)》約定的開(kāi)工日期112天。被告申請(qǐng)辦理的《商品房預(yù)售許可證》記載的發(fā)證時(shí)間為2008年10月31日，也晚于《購(gòu)房協(xié)議書(shū)》約定的辦證時(shí)間713天。
本案原告購(gòu)買(mǎi)的3號(hào)、4號(hào)樓共有房屋96套，實(shí)際建筑面積為11070㎡，其中地上面積為9495.84㎡，地下面積為1574.16㎡，現(xiàn)已全部辦理了預(yù)售商品房備案登記并已交付實(shí)際購(gòu)房人入住使用。其中，被告配合原告預(yù)售的20套房屋中，地上面積為1992.3㎡，地下面積為356.7㎡，銷(xiāo)售房款共計(jì)3922540元，原告收到房款1986215元，剩余房款1936325元由被告收取；另外76套房屋均由被告銷(xiāo)售，其中地上面積為7503.55㎡（9495.85㎡-1992.3㎡），地下面積為1217.46㎡（1574.16㎡-356.7㎡），房款全部由被告收取。訴訟中，被告曾對(duì)原告購(gòu)買(mǎi)的3號(hào)、4號(hào)樓地上部分的房產(chǎn)價(jià)值委托石家莊盛澤房地產(chǎn)評(píng)估有限公司進(jìn)行了評(píng)估。2011年1月22日，石家莊盛澤房地產(chǎn)評(píng)估有限公司確認(rèn)3號(hào)、4號(hào)樓（地上部分）在2011年1月21日滿足全部設(shè)定條件下的評(píng)估價(jià)值為4800元／平方米，地上房屋面積為9495.84平方米。原、被告均認(rèn)可此評(píng)估報(bào)告確認(rèn)的房屋價(jià)值及面積。被告與河北聯(lián)誼建筑有限公司、河北邵龍工程造價(jià)咨詢有限公司共同審定3號(hào)、4號(hào)樓的工程價(jià)款均為3123550元，建筑面積均為5535㎡，建筑成本為564.33元／㎡（3123550元÷553㎡）。
再查，順發(fā)紙箱廠系個(gè)體工商戶，登記業(yè)主為左新田（已故），原告系已故業(yè)主左新田之妻。上述事實(shí)，有雙方當(dāng)事人陳述、購(gòu)房協(xié)議書(shū)、被告收款收據(jù)、3、4號(hào)樓收款明細(xì)表、通知、商品房預(yù)售許可證、評(píng)估報(bào)告、河北省建設(shè)工程預(yù)（決）算審定書(shū)等證據(jù)材料及庭審筆錄在案佐證。
原告王某某向石家莊市中級(jí)人民法院提起訴訟，請(qǐng)求判令：1、被告繼續(xù)履行合同，返還非法出售原告的3號(hào)、4號(hào)樓盤(pán)房屋，無(wú)法返還房屋的按市場(chǎng)價(jià)返還房款并承擔(dān)利息損失；2、支付合同違約金4152245元；3、按合同約定期限辦理紙箱廠已售房屋各種手續(xù)；4、被告承擔(dān)一切訴訟費(fèi)用。
原審認(rèn)為，關(guān)于原告的主體資格問(wèn)題，順發(fā)紙箱廠系個(gè)體工商戶，原登記業(yè)主為左新田，左新田去世后，王某某為實(shí)際業(yè)主。依據(jù)《最高人民院關(guān)于適用﹤中華人民共和國(guó)民事訴訟法﹥?nèi)舾蓡?wèn)題的意見(jiàn)》第四十六條的規(guī)定：“在訴訟中，個(gè)體工商戶以營(yíng)業(yè)執(zhí)照上登記的業(yè)主為當(dāng)事人。有字號(hào)的，應(yīng)在法律文書(shū)中注明登記的字號(hào)?！辫b于左新田在本案《購(gòu)房協(xié)議》簽定前即已去世，故本案的原告應(yīng)為王某某。
關(guān)于原告與被告簽訂的《購(gòu)房協(xié)議書(shū)》的效力問(wèn)題，河北省高級(jí)人民法院（2010）冀民一終字第98號(hào)已生效的民事判決已認(rèn)定該《購(gòu)房協(xié)議書(shū)》有效，予以采信?！顿?gòu)房協(xié)議書(shū)》簽定后，雙方應(yīng)當(dāng)如約履行義務(wù)。被告在收到原告按合同約定的付款進(jìn)度支付的購(gòu)房款后，本應(yīng)配合原告的銷(xiāo)售事宜，相反，被告卻獨(dú)自占有本屬原告的房源并擅自進(jìn)行銷(xiāo)售，收取所售房款，且拒不按照約定退還原告，其行為已經(jīng)構(gòu)成違約，實(shí)屬不當(dāng)?shù)美響?yīng)如數(shù)返還。鑒于原告所購(gòu)買(mǎi)的3號(hào)、4號(hào)樓已經(jīng)由被告銷(xiāo)售并大部交付購(gòu)房人入住使用的實(shí)際情況，原告要求返還房屋的訴求已不現(xiàn)實(shí)，但原告請(qǐng)求判令被告返還擅自售房得款及利息損失和要求被告承擔(dān)違約責(zé)任的訴訟請(qǐng)求，符合雙方協(xié)議約定和有關(guān)法律規(guī)定，予以支持。被告應(yīng)將配合原告銷(xiāo)售的20套房屋中未返還的售房款項(xiàng)和被告擅自銷(xiāo)售76套房屋所得的售房款項(xiàng)，在扣除原告應(yīng)向其繳納的購(gòu)房款后全部返還給原告。其中，被告配合原告銷(xiāo)售的20套售房款中被告應(yīng)當(dāng)返還原告的款項(xiàng)為1936325元；被告擅自銷(xiāo)售76套房屋部分應(yīng)返還款項(xiàng)計(jì)37050873元，其中地上部分房款共計(jì)36016032元，即76套房屋面積7503.34㎡（9495.84㎡-1992.5㎡）x4800元／㎡（房屋評(píng)估價(jià)值）；地下部分房屋價(jià)值鑒于被告提供的評(píng)估報(bào)告未涉及，應(yīng)參照雙方已銷(xiāo)售的地下室均價(jià)約為850元，被告擅自銷(xiāo)售76套地下室應(yīng)返還款項(xiàng)1034841元，即1217.46㎡（1574.16㎡-356.7㎡）x850元。故被告收售房款共計(jì)38987198元。
按照協(xié)議約定原告應(yīng)向被告繳納的購(gòu)房款為5922357.01元，減去原告以現(xiàn)金形式支付的1900000元，剩余4022357.01元可從被告擅自收取的購(gòu)房款中抵付。其中地上部分原告應(yīng)支付被告每平米600元，計(jì)5697504元（地上總面積9495.84㎡x600元／㎡）；根據(jù)地下室銷(xiāo)售利潤(rùn)雙方五五分成的約定，原告應(yīng)支付被告224853.01元［即地下，總面積1574.16㎡x（850元／㎡-564.33元／㎡）÷2］。綜上，被告應(yīng)向原告返還擅自銷(xiāo)售的購(gòu)房款項(xiàng)共計(jì)34964840.99元（38987198元-4022357.01元）。利息損失自原告起訴之日起計(jì)算較妥。
被告擅自銷(xiāo)售原告房源，按照雙方協(xié)議第六條約定應(yīng)向原告支付擅自銷(xiāo)售價(jià)款（34964840.99元）5%的違約金，共計(jì)1748242.0495元。
關(guān)于世某公司主張其已支付施工方工程款一事，因涉及第三方且與本案不屬同一法律關(guān)系，可另案處理。依照《中華人民共和國(guó)合同法》第八條、第六十條、第一百零七條第一百一十四條、《中華人民共和國(guó)民法通則》第九十二條之規(guī)定，判決：一、被告河北世某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司于本判決生效后十日內(nèi)返還原告王某某房屋價(jià)款34964840.99元及利息（利息自2010年9月3日起至履行完畢之日止，按中國(guó)人民銀行同期貸款利率計(jì)算）；二、被告河北世某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司于本判決生效后十日內(nèi)向原告王某某支付違約金1748242元；三、被告河北世某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司應(yīng)配合原告王某某辦理3號(hào)、4號(hào)樓原告已售房屋的商品房登記（備案）手續(xù)；四、駁回原告王某某的其他訴訟請(qǐng)求。
一審案件受理費(fèi)115832元，由被告河北世某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)81082元，原告王某某負(fù)擔(dān)34750元。
二審另查明，王某某本次二審到庭陳述，購(gòu)房協(xié)議是其與世某公司商談簽訂，順發(fā)紙箱廠當(dāng)時(shí)登記的業(yè)主為左新田，而簽訂購(gòu)房協(xié)議時(shí)左新田已經(jīng)去世。因此，在購(gòu)房協(xié)議上王某某親筆書(shū)寫(xiě)了左新田的名字。
購(gòu)房協(xié)議中所涉項(xiàng)目最開(kāi)始的招投標(biāo)、立項(xiàng)都是以前進(jìn)村名義進(jìn)行，世某公司與前進(jìn)村簽訂有土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議，案涉3、4號(hào)樓工程為地下一層、地上六層結(jié)構(gòu)，由聯(lián)誼公司進(jìn)行施工。施工資料顯示工程于2006年9月14日開(kāi)始施工，2007年3月20日完成基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)驗(yàn)收。王某某認(rèn)為，按照施工進(jìn)度三層封頂?shù)臅r(shí)間應(yīng)為2007年4月中旬左右，2007年5月30日世某公司作為原告起訴合同無(wú)效時(shí)，工程已完成主體封頂，2007年10月份工程整體完工（含主體和二次結(jié)構(gòu)裝修），2008年9月組織的竣工驗(yàn)收，2008年10月31日世某公司取得商品房預(yù)售許可證。世某公司提供聯(lián)誼公司的證明，證實(shí)3號(hào)樓六層結(jié)頂時(shí)間為2007年4月13日，4號(hào)樓三層結(jié)頂時(shí)間是2007年3月19日。世某公司主張的上述時(shí)間與2007年3月20日工程基礎(chǔ)完成時(shí)間不符。2007年8月世某公司通過(guò)競(jìng)拍取得案涉土地使用權(quán)，2008年9月建設(shè)單位變更為世某公司，從世某公司提供的付款證據(jù)顯示，其向聯(lián)誼公司支付工程款的期間為2008年9月10日-2010年1月，是世某公司變更為建設(shè)單位后，于2008年9月第一次向聯(lián)誼公司付款，工程當(dāng)時(shí)已經(jīng)整體完工并進(jìn)入竣工驗(yàn)收階段，后世某公司又陸續(xù)向聯(lián)誼公司付款并辦理最終的結(jié)算和驗(yàn)收。
對(duì)于購(gòu)房協(xié)議的實(shí)際履行情況，雙方均認(rèn)可自紙箱廠支付第一筆付款90萬(wàn)元，第二筆付款210萬(wàn)元中的100萬(wàn)元后，雙方協(xié)商同意共同銷(xiāo)售房屋，并于2006年9月18日至2007年2月1日期間共同銷(xiāo)售了20套房屋，世某公司認(rèn)可已經(jīng)從其收到的款項(xiàng)中抵頂了紙箱廠應(yīng)繳納的購(gòu)房款1070093元。該筆210萬(wàn)元實(shí)際履行207萬(wàn)余元，雙方未明確說(shuō)明剩余近3萬(wàn)元不再履行。該筆210萬(wàn)元合同價(jià)款履行時(shí)，紙箱廠也履行了建房義務(wù)，向聯(lián)誼公司支付了部分工程款以及施工中發(fā)生的部分相關(guān)費(fèi)用。對(duì)此，世某公司對(duì)其中部分費(fèi)用予以認(rèn)可。2007年5月世某公司起訴紙箱廠，要求確認(rèn)購(gòu)房協(xié)議無(wú)效時(shí)，紙箱廠實(shí)際付款190萬(wàn)元（不含抵頂?shù)?07萬(wàn)元），后未再向世某公司履行付款義務(wù)。案涉購(gòu)房協(xié)議后經(jīng)我院（2010）冀民一終字第98號(hào)民事判決認(rèn)定為有效，并駁回了世某公司的訴訟請(qǐng)求。在世某公司作為原告訴訟期間，于2009年1月至2010年9月間（商品房預(yù)售合同書(shū)中顯示時(shí)間）陸續(xù)自行銷(xiāo)售了剩余的76套房屋。上述事實(shí)有二審中雙方的陳述、河北省高級(jí)法院（2010）冀民一終字第98號(hào)民事判決書(shū)等證據(jù)予以證實(shí)。世某公司主張用共同銷(xiāo)售的房屋價(jià)款進(jìn)行抵頂，是在王某某無(wú)力繳納合同價(jià)款構(gòu)成違約的情況下，不得已銷(xiāo)售房屋，抵頂并非王某某不構(gòu)成違約。對(duì)此觀點(diǎn)王某某不予認(rèn)可。
世某公司本次二審?fù)彆r(shí)提出合同已經(jīng)解除，認(rèn)為紙箱廠遲延付款，拒不支付后期合同價(jià)款，也不履行建房義務(wù)，依據(jù)購(gòu)房協(xié)議約定的解除條件和合同法第94條法定解除的條件，王某某構(gòu)成根本違約，合同已經(jīng)解除。并陳述在原審開(kāi)庭時(shí)，就解除的事項(xiàng)已向王某某送達(dá)了解除通知書(shū)。對(duì)此，王某某否認(rèn)收到解除通知書(shū)，對(duì)世某公司合同已經(jīng)通知解除的觀點(diǎn)不予認(rèn)可，并陳述因世某公司作為原告已提起合同無(wú)效的訴訟，合同履行處于不確定狀態(tài)，紙箱廠因此未再支付后期合同價(jià)款。
二審還查明，王某某起訴世某公司后，向原審法院申請(qǐng)財(cái)產(chǎn)保全，原審法院當(dāng)時(shí)查封了涉案3、4號(hào)樓的房屋和世某公司的其他在建工程。原審時(shí)世某公司委托石家莊盛澤房地產(chǎn)評(píng)估有限公司對(duì)涉案3號(hào)、4號(hào)樓地上部分的房產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行了評(píng)估，確認(rèn)3號(hào)、4號(hào)樓（地上部分）在2011年1月21日滿足全部設(shè)定條件下的評(píng)估價(jià)值為4800元／平方米，地上房屋面積為9495.84平方米。該評(píng)估報(bào)告系世某公司為證實(shí)原審法院超標(biāo)的額查封而委托進(jìn)行的評(píng)估。為此，原審依據(jù)該評(píng)估報(bào)告解除了對(duì)世某公司部分房產(chǎn)的查封。
世某公司原審時(shí)提供了74套預(yù)售商品房合同備案書(shū)，74套房屋銷(xiāo)售總價(jià)款為24963840元，地上房屋和地下室的銷(xiāo)售單價(jià)在不同時(shí)間各有不同。其中地上房屋的銷(xiāo)售面積7320.44平米，銷(xiāo)售價(jià)款23903810元。地下室銷(xiāo)售面積1127.96平米，銷(xiāo)售價(jià)款1060030元。計(jì)算得出74套房屋地上均價(jià)為每平米3265元，地下室均價(jià)為每平米940元。根據(jù)世某公司提供的20套房屋收款明細(xì)表中載明，另兩套房屋，其中一套地上面積為99.3平米，地下面積為23.8平米。另一套地上面積99.3平米，地下面積為13.2平米。世某公司對(duì)該兩套房屋未提供具體的銷(xiāo)售價(jià)款。參照上述74套房屋地上房屋和地下室銷(xiāo)售的每平米均價(jià)計(jì)算，該兩套房屋的地上和地下銷(xiāo)售的總價(jià)款為683209元。以上事實(shí)由原審中世某公司提交的預(yù)售商品房合同備案書(shū)予以證實(shí)。
再查明，對(duì)于雙方支付聯(lián)誼公司的工程款問(wèn)題，原審對(duì)建設(shè)工程施工合同中雙方的出資和付款情況未進(jìn)行審理，認(rèn)為涉及第三方且與本案不屬同一法律關(guān)系，應(yīng)另案處理。二審中對(duì)此進(jìn)行了核實(shí)，雙方存有爭(zhēng)議。王某某認(rèn)為應(yīng)由其與聯(lián)誼公司結(jié)算，對(duì)世某公司單方與聯(lián)誼公司結(jié)算以及給付工程款數(shù)額不予認(rèn)可。世某公司對(duì)紙箱廠的付款情況部分認(rèn)可。施工合同是2006年8月26日聯(lián)誼公司與前進(jìn)村簽訂的，聯(lián)誼公司是根據(jù)紙箱廠的指定參加投標(biāo)，紙箱廠與聯(lián)誼公司約定，中標(biāo)合同只對(duì)外，具體結(jié)算按紙箱廠與聯(lián)誼公司的內(nèi)部施工協(xié)議執(zhí)行。而前期該項(xiàng)目的招投標(biāo)、簽訂合同、組織施工以及支付工程款都是由紙箱廠來(lái)完成的，世某公司也認(rèn)可前期施工由紙箱廠組織，紙箱廠支付了聯(lián)誼公司部分工程款。其中大部分工程款是在2007年5月30日世某公司起訴無(wú)效之前給付，少部分是紙箱廠在世某公司起訴合同無(wú)效之后給付。2009年8月世某公司、聯(lián)誼公司及河北邵龍工程造價(jià)咨詢有限公司對(duì)涉案工程3、4號(hào)樓共同審定工程總價(jià)款為624.71萬(wàn)元。聯(lián)誼公司作為在世某公司起訴合同無(wú)效案件中的第三人，在石家莊市中院2010年1月26日的庭審筆錄中對(duì)該結(jié)算價(jià)款予以認(rèn)可。除紙箱廠向世某公司支付的190萬(wàn)元外，紙箱廠已經(jīng)支付建房費(fèi)用如下：1、2006年9月11日?qǐng)D紙二次設(shè)計(jì)費(fèi)3萬(wàn)元；2、2006年9月30日農(nóng)民工保證金6萬(wàn)元；3、2007年1月4日打樁費(fèi)218604元；4、2006年11月16日樁頭及土方清運(yùn)費(fèi)9000元；5、2007年1月4日樁頭檢測(cè)費(fèi)7240元；6、2007年1月20日挖土槽款25900元；7、2007年10月11日電器開(kāi)關(guān)箱款37740元；8、2007年5月29日電表箱款45040元；9、2009年8月17日樓宇對(duì)講1萬(wàn)元；世某公司對(duì)上述費(fèi)用予以認(rèn)可，共計(jì)443524元。另，紙箱廠支付聯(lián)誼公司8萬(wàn)元管理費(fèi)（給付時(shí)間為2007年7月30日和2007年11月23日）和工程款70萬(wàn)元（給付時(shí)間為2007年5月8日和2008年5月23日）并提供了收條，其中8萬(wàn)元為聯(lián)誼公司工作人員出具的收條，70萬(wàn)元是倪鳳永和其子倪堅(jiān)的收條。在世某公司起訴合同無(wú)效案件中，聯(lián)誼公司對(duì)8萬(wàn)元和70萬(wàn)元收條的真實(shí)性無(wú)異議，但認(rèn)為是個(gè)人行為，不是公司行為，結(jié)合本案其他付款證據(jù)，倪鳳永是工程的實(shí)際施工人，上述付款應(yīng)認(rèn)定為向聯(lián)誼公司的付款。紙箱廠曾主張的200萬(wàn)元前期運(yùn)作費(fèi)、鏟車(chē)清運(yùn)費(fèi)1.7萬(wàn)元、王玲娣工資14.4萬(wàn)元、張振海的工資24萬(wàn)元以及招標(biāo)費(fèi)11.5萬(wàn)元等費(fèi)用，因證據(jù)不足或不能認(rèn)定為涉案工程的出資，因而不予采信。綜上，紙箱廠自2006年9月-2009年8月共支付建房的費(fèi)用為1223524元。審定工程總價(jià)款624.71萬(wàn)元扣除1223524元后為5023576元，應(yīng)認(rèn)定為世某公司向聯(lián)誼公司支付的工程款。
本院二審查明的其他事實(shí)與原審一致。

本院認(rèn)為，關(guān)于王某某的主體資格問(wèn)題。世某公司作為原告起訴時(shí)的訴狀中明確順發(fā)紙箱廠的法定代表人是王某某。我院（2010）冀民一終字第98號(hào)民事判決亦認(rèn)定王某某是順發(fā)紙箱廠的負(fù)責(zé)人。從本案的實(shí)際情況看，簽訂購(gòu)房協(xié)議時(shí)左新田已經(jīng)去世，王某某與左新田系夫妻關(guān)系，并且與世某公司商談及簽訂涉案合同的均是王某某。依據(jù)《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》解釋第59條的規(guī)定，個(gè)體工商戶營(yíng)業(yè)執(zhí)照上登記的經(jīng)營(yíng)者與實(shí)際經(jīng)營(yíng)者不一致的，以登記的經(jīng)營(yíng)者與實(shí)際經(jīng)營(yíng)者為共同訴訟人。根據(jù)左新田已經(jīng)去世和王某某為簽訂購(gòu)房協(xié)議的當(dāng)事主體等基本事實(shí)，應(yīng)認(rèn)定王某某是紙箱廠實(shí)際的經(jīng)營(yíng)者和負(fù)責(zé)人，王某某作為本案一審原告的主體資格適格。
關(guān)于購(gòu)房協(xié)議的性質(zhì)認(rèn)定問(wèn)題。我院（2010）冀民一終字第98號(hào)民事判決認(rèn)定：“購(gòu)房協(xié)議書(shū)的主要內(nèi)容是紙箱廠給付世某公司價(jià)款600萬(wàn)元，并負(fù)責(zé)基礎(chǔ)處理費(fèi)、招投標(biāo)費(fèi)用及施工建設(shè)所有費(fèi)用。世某公司主要負(fù)責(zé)地價(jià)及辦理征地過(guò)程中的全部費(fèi)用、開(kāi)工前的準(zhǔn)備工作及協(xié)調(diào)與前進(jìn)村的關(guān)系。從上述約定看，為世某公司提供土地使用權(quán)、紙箱廠提供資金作為共同投資的合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同，認(rèn)定合同有效。另，該協(xié)議書(shū)的主要內(nèi)容即地上部分約定為固定價(jià)款600萬(wàn)元，依據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理涉及國(guó)有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第二十四條的規(guī)定，合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)約定提供土地使用權(quán)的當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，只收取固定利益的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同。世某公司提供土地使用權(quán)不承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，只收取固定利益，應(yīng)認(rèn)定為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同。購(gòu)房協(xié)議歸根結(jié)底為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同。因此，世某公司與紙箱廠簽訂的購(gòu)房協(xié)議歸根結(jié)底為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同?！币虼?，依據(jù)該生效判決，購(gòu)房協(xié)議合法有效，王某某對(duì)案涉3、4樓房屋享有所有權(quán)，雙方均應(yīng)按照購(gòu)房協(xié)議的約定履行相應(yīng)的權(quán)利義務(wù)。
關(guān)于合同解除問(wèn)題和違約責(zé)任的認(rèn)定。1、關(guān)于合同解除問(wèn)題，世某公司主張合同已經(jīng)解除，并陳述已向王某某送達(dá)了解除通知書(shū)。王某某對(duì)該主張不予認(rèn)可，也否認(rèn)收到該解除通知書(shū)，世某公司對(duì)此并未提供相關(guān)證據(jù)證實(shí)。因此，世某公司主張合同已經(jīng)解除的觀點(diǎn)不予支持。但綜合本案購(gòu)房協(xié)議的實(shí)際履行情況，世某公司已經(jīng)銷(xiāo)售了后期的76套房屋，并且業(yè)主已實(shí)際入住，購(gòu)房協(xié)議事實(shí)上已不能再繼續(xù)履行，應(yīng)當(dāng)解除合同，原審判決世某公司返還王某某售房款并無(wú)不當(dāng)。2、關(guān)于雙方違約責(zé)任的認(rèn)定，按照購(gòu)房協(xié)議的約定，紙箱廠向世某公司支付購(gòu)房款時(shí)存在遲延付款的情形。第一筆90萬(wàn)元和第二筆210萬(wàn)元未按合同約定時(shí)間付款，屬于遲延支付。第三筆付款210萬(wàn)元，合同約定：施工到三層封頂當(dāng)日乙方向甲方交付總房款的35%計(jì)210萬(wàn)元整。三層結(jié)頂時(shí)間為2007年4月中旬左右，至少在2007年5月30日世某公司起訴無(wú)效之前，屬于遲延付款，應(yīng)構(gòu)成一般性違約。以后紙箱廠未按合同約定的時(shí)間節(jié)點(diǎn)再付款，未付款原因與世某公司自行銷(xiāo)售房屋，拒不返還售房款以及世某公司起訴合同無(wú)效糾紛有關(guān)。因此，世某公司主張紙箱廠屬于根本性違約的觀點(diǎn)不予采納。按照購(gòu)房協(xié)議的約定，紙箱廠具有向聯(lián)誼公司的付款義務(wù)，且已經(jīng)支付了聯(lián)誼公司部分工程款。世某公司對(duì)聯(lián)誼公司不具有付款義務(wù)，世某公司是在其變更為建設(shè)主體后，工程當(dāng)時(shí)已經(jīng)整體完工并進(jìn)入竣工驗(yàn)收階段的情況下，開(kāi)始向聯(lián)誼公司支付工程款。世某公司主張紙箱廠未履行出資建房義務(wù)構(gòu)成根本性違約的觀點(diǎn)不予采納。合同履行中，世某公司于2007年5月起訴購(gòu)房協(xié)議無(wú)效，后來(lái)又擅自售房，均表明其不再繼續(xù)履行合同的意思表示，應(yīng)構(gòu)成根本性違約，同時(shí)世某公司還存在未在約定時(shí)間開(kāi)工，房屋預(yù)售許可證晚辦等違約情形，因此應(yīng)承擔(dān)主要違約責(zé)任。綜合考慮本案合同的實(shí)際履行情況和雙方在合同履行中的過(guò)錯(cuò)，酌定世某公司承擔(dān)80%的過(guò)錯(cuò)責(zé)任，王某某承擔(dān)20%的過(guò)錯(cuò)責(zé)任。
關(guān)于世某公司返還購(gòu)房款的計(jì)算問(wèn)題。世某公司應(yīng)返還的購(gòu)房款計(jì)算方法如下：世某公司應(yīng)將20套房屋中未返還的部分和76套房屋的全部銷(xiāo)售款（含地下室），在扣除王某某按照合同約定應(yīng)向其繳納的購(gòu)房款和地下室利潤(rùn)分成后全部返還給王某某。
共同銷(xiāo)售的20套房款中世某公司收到1936325元，應(yīng)予返還。76套房屋銷(xiāo)售總價(jià)款為25647049元，其中74套總價(jià)款為24963840元，另兩套為683209元。以上世某公司共收取售房款為27583374元。
王某某應(yīng)向世某公司繳納的購(gòu)房款計(jì)算如下：按照雙方均認(rèn)可的評(píng)估報(bào)告中的地上部分面積9495.84平米計(jì)算，王某某應(yīng)支付世某公司每平米600元，地上部分為5697504元（600元／㎡x9495.84㎡=5697504元）。
按照地下室銷(xiāo)售利潤(rùn)五五分成的約定，王某某應(yīng)支付世某公司地下室的銷(xiāo)售利潤(rùn)計(jì)算如下：20套房屋地下室面積為356.7平米，以均價(jià)每平米850元計(jì)算，356.7㎡x（850元／㎡-564.33元／㎡）÷2=50949元。76套房屋地下面積為1217.46㎡（總面積11070㎡-地上總面積9495.84㎡-20套房屋地下面積356.7㎡=1217.46㎡），按照地下室均價(jià)940元／㎡計(jì)算，1217.46㎡x（940元／㎡-564.33元／㎡）÷2=228682元。王某某應(yīng)支付世某公司地下室的利潤(rùn)共計(jì)279631元。5697504元（地上）＋50949元（20套地下）＋228682元（76套地下）=5977135元-190萬(wàn)元（已付款）=4077135元。該4077135元從世某公司實(shí)際收取的售房款中扣除，即27583374元-4077135元=23506239元，故世某公司應(yīng)返還王某某的款項(xiàng)為23506239元。
關(guān)于工程款的處理。雖原審對(duì)此部分未做處理，但考慮本案雙方訴爭(zhēng)多年，根據(jù)合同雙方的權(quán)利義務(wù)，結(jié)合世某公司起訴合同無(wú)效案件和本案一、二審雙方的陳述和各自提供的證據(jù)，工程款問(wèn)題在本案中一并處理為宜。涉案工程結(jié)算總價(jià)款624.71萬(wàn)元扣除紙箱廠共支付工程費(fèi)用1223524元后為5023576元，應(yīng)認(rèn)定為世某公司向聯(lián)誼公司支付的工程款。因此，世某公司應(yīng)返還王某某18482663元（23506239元-5023576元=18482663元），在此基礎(chǔ)上，按照80%和20%的責(zé)任比例，確定世某公司最終應(yīng)返還王某某14786130.4元，并支付相應(yīng)利息，利息自2010年9月3日起訴之日起至履行完畢之日止，按中國(guó)人民銀行同期貸款利率計(jì)算。綜上，原審認(rèn)定部分事實(shí)有誤，實(shí)體處理不當(dāng)，應(yīng)予糾正。故依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）、（二）項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：

維持石家莊市中級(jí)人民法院（2014）石民一初字第00004號(hào)民事判決第三、四項(xiàng)；
撤銷(xiāo)石家莊市中級(jí)人民法院（2014）石民一初字第00004號(hào)民事判決第一項(xiàng)、第二項(xiàng)；
三、河北世某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司于本判決生效后十日內(nèi)返還王某某房屋價(jià)款14786130.4元及利息（利息自2010年9月3日起至履行完畢之日止，按中國(guó)人民銀行同期貸款利率計(jì)算）；
一審案件受理費(fèi)負(fù)擔(dān)不變。二審案件受理費(fèi)115832元，由河北世某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)110516元，王某某負(fù)擔(dān)5316元。
本判決為終審判決。

審　判　長(zhǎng)　　王　巍 代理審判員　　吳曉慧 代理審判員　　申　毅

書(shū)記員：李冠霞