王某
馬品懿（河北港城律師事務(wù)所）
秦某某龍都房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司
劉軍（河北宏業(yè)律師事務(wù)所）
秦某某市貴合房地產(chǎn)開發(fā)有限公司
李建明（河北李建明律師事務(wù)所）

原告王某。
委托代理人馬品懿，河北港城律師事務(wù)所律師，執(zhí)業(yè)證號:11303199921814262。
被告秦某某龍都房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司，住所地秦某某市海港區(qū)新華街28號503號。
法定代表人劉治國，董事長。
委托代理人劉軍，河北宏業(yè)律師事務(wù)所律師，執(zhí)業(yè)證號:11303199210100339。
被告秦某某市貴合房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地秦某某市海港區(qū)建國路208號。
法定代表人張韜，董事長。
委托代理人李建明，河北李建明律師事務(wù)所律師，執(zhí)業(yè)證號:11303199210110673。
原告王某與被告秦某某龍都房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司（以下簡稱龍都地產(chǎn)）、秦某某市貴合房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱貴合地產(chǎn)）商品房預(yù)約合同糾紛一案，本院受理后，依法由審判員韓有強適用簡易程序，公開開庭進(jìn)行了審理。
原告委托代理人馬品懿，被告龍都地產(chǎn)委托代理人劉軍，被告貴合地產(chǎn)委托代理人李建明到庭參加了訴訟，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告王某訴稱，第一被告與第二被告合作開發(fā)位于秦某某市海港區(qū)迎賓路北段11-號地段“盛澤豪庭”商住項目。
2010年5月25日原告與第一被告簽訂《投資回報協(xié)議》，原告以項目投資名義每平米3600元價格購得“盛澤豪庭”南向5層1號建筑面積116平方米的房屋一套，該協(xié)議約定項目開盤銷售時，原告攜帶本協(xié)議隨同第一被告到第二被告處辦理《商品房買賣合同》簽訂手續(xù)。
協(xié)議簽訂后，原告向第一被告交付了房款20萬元，被告為原告出具了收款收據(jù)。
但原告交款至今已經(jīng)5年有余，雙方所買賣的房屋至今沒有建設(shè)，嚴(yán)重?fù)p害了原告的合法權(quán)益。
故根據(jù)我國《合同法》的規(guī)定，請求人民法院解除原被告雙方于2010年5月25日簽訂的《投資回報協(xié)議》，被告退還全部房款20萬元并支付違約金2萬元；訴訟費用由被告承擔(dān)。
被告龍都地產(chǎn)辯稱，被告貴合地產(chǎn)于2010年取得了盛澤豪庭土地開發(fā)使用權(quán)，法定代表人張韜向被告龍都地產(chǎn)出示了項目證書，并承諾近期將要完善建設(shè)施工手續(xù)和商品房預(yù)售手續(xù)。
被告龍都地產(chǎn)聽信了張韜的承諾，先后與貴合地產(chǎn)簽訂了兩份合作開發(fā)協(xié)議書和一份團(tuán)購協(xié)議書。
被告龍都地產(chǎn)根據(jù)合作協(xié)議的約定給付被告貴合地產(chǎn)319.99萬元的預(yù)付款。
被告貴合地產(chǎn)承諾于2011年底交付房屋。
在此情況下，被告龍都地產(chǎn)與原告簽訂了《投資回報協(xié)議書》，收取了原告的房款。
后來得知被告貴合地產(chǎn)的盛澤豪庭項目停滯在初始狀態(tài)，毫無進(jìn)展。
后又得知該土地使用權(quán)被秦某某市中級人民法院拍賣，項目無法進(jìn)行。
被告龍都地產(chǎn)認(rèn)為是被告貴合地產(chǎn)的違約行為造成了與原告簽訂的協(xié)議無法履行，被告貴合地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任。
綜上，被告龍都地產(chǎn)認(rèn)為，被告貴合地產(chǎn)至今沒有按照約定建設(shè)盛澤豪庭的房屋已經(jīng)構(gòu)成了違約，是導(dǎo)致原告起訴的根本原因，同時貴合地產(chǎn)也給被告龍都地產(chǎn)造成了嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)損失。
請求法庭判決被告貴合地產(chǎn)退還被告龍都地產(chǎn)交納的合作款319.99萬元。
被告龍都地產(chǎn)在法律規(guī)定的范圍內(nèi)返還原告的本金。
被告貴合地產(chǎn)辯稱，原告與被告龍都地產(chǎn)簽訂了協(xié)議，并且將購房款交給了被告龍都地產(chǎn)，上述情況被告龍都地產(chǎn)也認(rèn)可。
被告貴合地產(chǎn)既沒有在原告與龍都地產(chǎn)簽訂的協(xié)議上簽字蓋章，也沒有收到原告的購房款，更沒有給原告出具過任何手續(xù)。
對原告交納購房款的行為，被告貴合地產(chǎn)不知情、不清楚。
被告貴合地產(chǎn)對原告的起訴不承擔(dān)任何責(zé)任。
針對被告龍都地產(chǎn)的答辯，被告貴合地產(chǎn)不認(rèn)可，被告貴合地產(chǎn)共收到龍都地產(chǎn)100萬元，其余的款項是張韜的借款。
如果調(diào)解，貴合地產(chǎn)可以在收到的100萬元的范圍內(nèi)退款給原告。
本院認(rèn)為，2007年11月14日被告貴合地產(chǎn)取得秦某某市海港區(qū)迎賓路北段110號土地使用權(quán)，并獲得核準(zhǔn)開發(fā)建設(shè)盛澤豪庭項目。
為了解決被告貴合地產(chǎn)開發(fā)的資金不足，二被告簽訂了《合作協(xié)議》。
該合作協(xié)議中約定了被告龍都地產(chǎn)投資1500萬元給被告貴合地產(chǎn)使用，并約定了投資的擔(dān)保方式和投資的回報方式，即以6500平方米的住宅商品房作為投資回報。
雙方在協(xié)議中沒有進(jìn)行共同投資、共享利潤、共擔(dān)風(fēng)險的約定。
故無法認(rèn)定二被告之間為合作開發(fā)房地產(chǎn)關(guān)系，根據(jù)相關(guān)司法解釋應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為房屋買賣合同關(guān)系。
后期二被告簽訂的《商品房團(tuán)購暫定協(xié)議》，更能明確雙方形成的是房屋買賣的法律關(guān)系。
據(jù)此無法認(rèn)定被告貴合地產(chǎn)委托被告龍都地產(chǎn)銷售房屋的事實。
被告龍都地產(chǎn)將團(tuán)購的房屋另行出售過程中，被告貴合地產(chǎn)既沒有在協(xié)議上簽字、也沒有蓋章。
根據(jù)合同相對性，原告簽訂的《投資回報協(xié)議》的履行不能的責(zé)任應(yīng)當(dāng)由被告龍都地產(chǎn)負(fù)責(zé)，與被告貴合房地產(chǎn)無關(guān)。
原告與被告龍都地產(chǎn)簽訂的《投資回報協(xié)議》不具備商品房合同的主要內(nèi)容，應(yīng)視為商品房預(yù)約合同。
現(xiàn)被告貴合地產(chǎn)仍未能對盛澤豪庭項目進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，導(dǎo)致原告簽訂的商品房預(yù)約合同更無法履行。
原告起訴解除《投資回報協(xié)議》的訴訟請求以及要求退還購房款的訴訟請求本院予以支持。
關(guān)于原告主張的違約金，本院按照所繳納的預(yù)約款總額10%的標(biāo)準(zhǔn)支持原告的違約金請求；依據(jù)《中華人民共和國合同法》第四十四條 ?、第四十九條 ?、第九十四條 ?、第九十七條 ?、第一百零七條 ?、第一百一十四條 ?、《最高人民法院關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第十四條 ?、第二十五條 ?、《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條 ?之規(guī)定，判決如下:
一、解除原告王某與被告秦某某龍都房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司于2010年5月25日簽訂的《投資回報協(xié)議》；
二、被告秦某某龍都房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司于本判決生效后十日內(nèi)退還原告王某預(yù)約款15萬元，并按照合同約定10%的標(biāo)準(zhǔn)支付違約金15000元，共計165000元。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費3600元，減半收取即1800元，由被告秦某某市龍都房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司負(fù)擔(dān)，于本判決生效后十日內(nèi)交納。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于河北省秦某某市中級人民法院。

本院認(rèn)為，2007年11月14日被告貴合地產(chǎn)取得秦某某市海港區(qū)迎賓路北段110號土地使用權(quán)，并獲得核準(zhǔn)開發(fā)建設(shè)盛澤豪庭項目。
為了解決被告貴合地產(chǎn)開發(fā)的資金不足，二被告簽訂了《合作協(xié)議》。
該合作協(xié)議中約定了被告龍都地產(chǎn)投資1500萬元給被告貴合地產(chǎn)使用，并約定了投資的擔(dān)保方式和投資的回報方式，即以6500平方米的住宅商品房作為投資回報。
雙方在協(xié)議中沒有進(jìn)行共同投資、共享利潤、共擔(dān)風(fēng)險的約定。
故無法認(rèn)定二被告之間為合作開發(fā)房地產(chǎn)關(guān)系，根據(jù)相關(guān)司法解釋應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為房屋買賣合同關(guān)系。
后期二被告簽訂的《商品房團(tuán)購暫定協(xié)議》，更能明確雙方形成的是房屋買賣的法律關(guān)系。
據(jù)此無法認(rèn)定被告貴合地產(chǎn)委托被告龍都地產(chǎn)銷售房屋的事實。
被告龍都地產(chǎn)將團(tuán)購的房屋另行出售過程中，被告貴合地產(chǎn)既沒有在協(xié)議上簽字、也沒有蓋章。
根據(jù)合同相對性，原告簽訂的《投資回報協(xié)議》的履行不能的責(zé)任應(yīng)當(dāng)由被告龍都地產(chǎn)負(fù)責(zé)，與被告貴合房地產(chǎn)無關(guān)。
原告與被告龍都地產(chǎn)簽訂的《投資回報協(xié)議》不具備商品房合同的主要內(nèi)容，應(yīng)視為商品房預(yù)約合同。
現(xiàn)被告貴合地產(chǎn)仍未能對盛澤豪庭項目進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，導(dǎo)致原告簽訂的商品房預(yù)約合同更無法履行。
原告起訴解除《投資回報協(xié)議》的訴訟請求以及要求退還購房款的訴訟請求本院予以支持。

關(guān)于原告主張的違約金，本院按照所繳納的預(yù)約款總額10%的標(biāo)準(zhǔn)支持原告的違約金請求；依據(jù)《中華人民共和國合同法》第四十四條 ?、第四十九條 ?、第九十四條 ?、第九十七條 ?、第一百零七條 ?、第一百一十四條 ?、《最高人民法院關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第十四條 ?、第二十五條 ?、《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條 ?之規(guī)定，判決如下:
一、解除原告王某與被告秦某某龍都房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司于2010年5月25日簽訂的《投資回報協(xié)議》；
二、被告秦某某龍都房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司于本判決生效后十日內(nèi)退還原告王某預(yù)約款15萬元，并按照合同約定10%的標(biāo)準(zhǔn)支付違約金15000元，共計165000元。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費3600元，減半收取即1800元，由被告秦某某市龍都房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司負(fù)擔(dān)，于本判決生效后十日內(nèi)交納。

審判長：韓有強

書記員：趙春超