王某某
郭榮（河北馮增書律師事務所）
河北潤慧投資有限公司
武鐵（河北升陽律師事務所）
石家莊市榮鑫置業(yè)企劃有限公司

上訴人（原審原告、反訴被告）:王某某。
委托代理人:郭榮，河北馮增書律師事務所律師。
被上訴人（原審被告、反訴原告）:河北潤慧投資有限公司。
法定代表人:張瑞強，該公司執(zhí)行董事。
委托代理人:武鐵，河北升陽律師事務所律師。
原審第三人:石家莊市榮鑫置業(yè)企劃有限公司。
法定代表人:李群，該公司董事長。
上訴人王某某與被上訴人河北潤慧投資有限公司（以下簡稱潤慧公司）以及原審第三人石家莊市榮鑫置業(yè)企劃有限公司租賃合同糾紛一案，石家莊市中級人民法院曾于2013年5月31日作出（2012）石民三初字第00069號民事判決，潤慧公司和王某某均不服，上訴至本院。本院于2014年1月6日作出（2013）冀民一終字第225號民事裁定，撤銷原判，發(fā)回重審。石家莊市中級人民法院重審后于2014年9月23日作出（2014）石民三初字第00051號民事判決，王某某不服，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭，公開開庭進行了審理。王某某及其委托代理人郭榮，潤慧公司的委托代理人武鐵到庭參加了訴訟，原審第三人榮鑫公司經本院傳票傳喚未到庭，本案現已審理終結。

本院認為，王某某與潤慧公司于2010年10月15日簽訂租賃協議，約定王某某承租潤慧公司投資建設的蘭香園商務中心A座，雖然協議簽訂之時，該租賃物尚未取得合法的規(guī)劃批準手續(xù)，但協議約定的交付截止時間為一年后的2011年10月30日，同時還約定“甲方（潤慧公司）負責甲方完成部分工程的相關驗收”，據此，潤慧公司作為出租方應當在約定的期限內向王某某交付具備合法手續(xù)的租賃物，雙方簽訂租賃協議之時并不違反國家法律的相關規(guī)定，該合同屬于依法成立而待生效的合同；由于潤慧公司在交付期限屆滿之后不能向王某某交付具備合法手續(xù)的租賃物，并且截至目前該租賃物仍未取得合法手續(xù)，根據最高人民法院《關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二條的規(guī)定，該租賃協議應認定為無效合同。王某某上訴主張租賃協議有效，依據不足，本院不予采信，但其主張潤慧公司支付違約金，與主張賠償合同無效所致損失并無本質區(qū)別，且導致租賃協議無效的責任在于潤慧公司，故潤慧公司應對由此造成的王某某的損失予以賠償。
根據雙方在租賃協議中的約定，如任何一方違約，支付非違約方合同項下總租金的10%，以此計算的違約金數額為1623.48萬元，但鑒于王某某并未對租賃物進行實際投資經營，且其亦不能提供損失的準確構成，本院從公平原則考慮，參照雙方對違約金的約定，酌定由潤慧公司賠償王某某該違約金數額的30%為宜，即:1623.48萬元×30%＝487.05萬元。
關于王某某提交的調取證據的申請，據王某某一方陳述，該證據僅是規(guī)劃部門向消防部門出具的證明，而并非規(guī)劃部門對本案租賃物的直接批準手續(xù)，即使該證據確實存在，亦不能據此確認本案租賃物已獲得規(guī)劃部門批準，況且本案訴訟中王某某和潤慧公司均承認本案租賃物至今未取得合法的土地使用和規(guī)劃手續(xù)，故本院對王某某關于調取證據的申請不予采納。
另，原判決判令潤慧公司返還王某某100萬元保證金并按中國人民銀行同期貸款利率的4倍支付利息，明顯超出王某某對保證金及利息的訴請，同時鑒于本院已對王某某因合同無效所致損失給予合理支持，故對原審判決保證金利息部分應予調整。本院基于公平原則，酌定對王某某的100萬元保證金，自其實際支付之日即2010年10月18日起至本判決確定的履行期限屆滿之日止，按中國人民銀行同期貸款利率計算利息。
綜上，原判決認定事實清楚，但適用法律不當，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條 ?第一款 ?第（二）項 ?之規(guī)定，判決如下:
一、撤銷石家莊市中級人民法院（2014）石民三初字第00051號民事判決；
二、河北潤慧投資有限公司于本判決生效之日起十日內賠償王某某損失487.05萬元；
三、河北潤慧投資有限公司于本判決生效之日起十日內返還王某某保證金100萬元，并自2010年10月18日起至本判決確定的履行期限屆滿之日止，按中國人民銀行同期同類貸款利率支付利息；
四、駁回王某某的其它訴訟請求。
一審案件受理費125270元，反訴費1150元，共計126420元，由王某某負擔80000元，由河北潤慧投資有限公司負擔46420元；二審案件受理費119209元，由王某某負擔79209元，由河北潤慧投資有限公司負擔40000元。
本判決為終審判決。

本院認為，王某某與潤慧公司于2010年10月15日簽訂租賃協議，約定王某某承租潤慧公司投資建設的蘭香園商務中心A座，雖然協議簽訂之時，該租賃物尚未取得合法的規(guī)劃批準手續(xù)，但協議約定的交付截止時間為一年后的2011年10月30日，同時還約定“甲方（潤慧公司）負責甲方完成部分工程的相關驗收”，據此，潤慧公司作為出租方應當在約定的期限內向王某某交付具備合法手續(xù)的租賃物，雙方簽訂租賃協議之時并不違反國家法律的相關規(guī)定，該合同屬于依法成立而待生效的合同；由于潤慧公司在交付期限屆滿之后不能向王某某交付具備合法手續(xù)的租賃物，并且截至目前該租賃物仍未取得合法手續(xù)，根據最高人民法院《關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二條的規(guī)定，該租賃協議應認定為無效合同。王某某上訴主張租賃協議有效，依據不足，本院不予采信，但其主張潤慧公司支付違約金，與主張賠償合同無效所致損失并無本質區(qū)別，且導致租賃協議無效的責任在于潤慧公司，故潤慧公司應對由此造成的王某某的損失予以賠償。
根據雙方在租賃協議中的約定，如任何一方違約，支付非違約方合同項下總租金的10%，以此計算的違約金數額為1623.48萬元，但鑒于王某某并未對租賃物進行實際投資經營，且其亦不能提供損失的準確構成，本院從公平原則考慮，參照雙方對違約金的約定，酌定由潤慧公司賠償王某某該違約金數額的30%為宜，即:1623.48萬元×30%＝487.05萬元。
關于王某某提交的調取證據的申請，據王某某一方陳述，該證據僅是規(guī)劃部門向消防部門出具的證明，而并非規(guī)劃部門對本案租賃物的直接批準手續(xù)，即使該證據確實存在，亦不能據此確認本案租賃物已獲得規(guī)劃部門批準，況且本案訴訟中王某某和潤慧公司均承認本案租賃物至今未取得合法的土地使用和規(guī)劃手續(xù)，故本院對王某某關于調取證據的申請不予采納。
另，原判決判令潤慧公司返還王某某100萬元保證金并按中國人民銀行同期貸款利率的4倍支付利息，明顯超出王某某對保證金及利息的訴請，同時鑒于本院已對王某某因合同無效所致損失給予合理支持，故對原審判決保證金利息部分應予調整。本院基于公平原則，酌定對王某某的100萬元保證金，自其實際支付之日即2010年10月18日起至本判決確定的履行期限屆滿之日止，按中國人民銀行同期貸款利率計算利息。
綜上，原判決認定事實清楚，但適用法律不當，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條 ?第一款 ?第（二）項 ?之規(guī)定，判決如下:

一、撤銷石家莊市中級人民法院（2014）石民三初字第00051號民事判決；
二、河北潤慧投資有限公司于本判決生效之日起十日內賠償王某某損失487.05萬元；
三、河北潤慧投資有限公司于本判決生效之日起十日內返還王某某保證金100萬元，并自2010年10月18日起至本判決確定的履行期限屆滿之日止，按中國人民銀行同期同類貸款利率支付利息；
四、駁回王某某的其它訴訟請求。
一審案件受理費125270元，反訴費1150元，共計126420元，由王某某負擔80000元，由河北潤慧投資有限公司負擔46420元；二審案件受理費119209元，由王某某負擔79209元，由河北潤慧投資有限公司負擔40000元。

審判長：李彥生
審判員：吳悅
審判員：宣建新

書記員：張萌