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王某與徽小某(上海)物業(yè)管理有限公司房屋租賃合同糾紛一審民事判決書

2021-06-09 塵埃 評論0

  原告:王某,男,xxxx年xx月xx日出生,漢族,住上海市。
  委托訴訟代理人:何劼煒,上海市李國機律師事務(wù)所。
  委托訴訟代理人:丁榕,上海市李國機律師事務(wù)所。
  被告:徽小某(上海)物業(yè)管理有限公司,住所地上海市。
  法定代表人:戴巍,職務(wù):執(zhí)行董事
  委托訴訟代理人:代建龍。
  原告王某訴被告徽小某(上海)物業(yè)管理有限公司房屋租賃合同糾紛一案,本院受理后,依法適用簡易程序,公開開庭進行了審理。原告王某的委托訴訟代理人何劼煒、丁榕及被告法定代表人戴巍、被告委托訴訟代理人代建龍到庭參加訴訟,本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
  原告王某向本院提出訴訟請求:1、請求判令雙方簽訂的上海市普陀區(qū)澳門路XXX弄XXX號XXX室房屋租賃合同于2018年6月15日解除;2、請求判令被告返還原告租賃保證金人民幣49200元(以下幣種均為人民幣);3、請求判令被告返還原告已支付租金73800元;4、請求判令被告支付原告違約金49200元;5本案訴訟費由被告承擔(dān)。事實與理由:原、被告雙方就上海市普陀區(qū)澳門路XXX弄XXX號XXX室房屋(以下簡稱系爭房屋)簽訂了租賃合同,租期為24個月,月租金24600元。原告已按約向被告支付了49200元的租賃保證金及前三個月的租金73800元。交房時原告發(fā)現(xiàn)房屋內(nèi)有刺激性氣味,即向被告提出該房不能入住,被告稱房屋通風(fēng)后氣味會散,考慮健康因素,原告并未入住,至今因房屋氣味較大,仍不能入住。經(jīng)與被告協(xié)商,由被告指定檢測公司對室內(nèi)環(huán)境進行檢測,檢測結(jié)果為甲醛嚴重超標(biāo),后與被告辦理了房屋交接手續(xù),但合同提前解除系被告違約造成,被告應(yīng)當(dāng)承擔(dān)合同解除的違約責(zé)任,雙方協(xié)商不成,故訴至法院,請求法院判如所請。
  被告小某(上海)物業(yè)管理有限公司辯稱,第一,被告在簽訂合同前已經(jīng)將系爭房屋為全新裝修,家具家電為全新告知于原告,并無欺騙或隱瞞,被告也積極幫原告做去除甲醛、污染處理。第二,2018年8月27日之前,原告均未提出房屋有任何硬件或軟件問題,且一直聯(lián)系被告處理車位事宜,故原告要求返還租金無理。第三,原告提出甲醛超標(biāo)影響居住之后,被告第一時間提出了解決辦法但原告拒絕協(xié)商執(zhí)意解除合同,被告亦提出協(xié)商建議,并提出安排甲醛檢測機構(gòu)上門檢測,均被原告拒絕。第四,原告曾于2018年8月27日購買宜家家具并安裝于該房屋,而2018年8月30日,被告提出甲醛超標(biāo)影響居住,我們認為甲醛超標(biāo)是原告新添置家具造成。故合同解除不是被告違約造成,不同意原告全部訴訟請求。
  本院經(jīng)審理認定事實如下:2018年6月4日,被告作為甲方(出租方)與原告作為乙方(承租方)就上海市普陀區(qū)澳門路XXX弄XXX號XXX室房屋簽訂《房屋租賃合同》,約定:該房屋建筑面積為140平方米;租賃期限自2018年6月15日起至2020年6月14日止;租金為每月人民幣24600元;租金按1個月為一期支付,第一期租金在交房當(dāng)日支付,下期租金應(yīng)在10日之前支付;乙方需支付給甲方租賃保證金49200元,除本合同另有約定之外,甲方應(yīng)于租賃關(guān)系消除且在乙方將該房屋及其附屬物品向甲方交割清楚,并付清所有乙方應(yīng)付費用后十五個工作日內(nèi)將租賃保證金金額無息退還乙方;甲方應(yīng)保證該房屋及裝修、附屬設(shè)施、設(shè)備(詳見附件)處于正常的可使某狀態(tài)。若乙方發(fā)現(xiàn)該房屋及裝修、附屬設(shè)施及設(shè)備有損壞或者故障時,應(yīng)及時通知甲方維修;甲方應(yīng)在接到乙方通知后的七日內(nèi)進行維修,逾期不維修的,乙方可以代為維修,費用由甲方負擔(dān);如任何一方未按本合同約定履行,本合同另有特別約定相關(guān)責(zé)任的,從其約定:本合同沒有特別約定相關(guān)責(zé)任的,經(jīng)另一方書面催告后仍不履行的,其行為視作根本性違約。守約方有權(quán)單方面解除本合同,且違約方須支付守約方違約金,違約金數(shù)額為租賃保證金的1倍;備注房屋為全新裝修且家具家電全新,在合同簽訂前甲方已告知乙方,乙方并無異議等。
  2018年6月4日,被告收取了原告支付的房屋押金49200元。
  2018年6月15日,被告將系爭房屋交付原告。
  原告分別于2018年6月15日、2018年7月17日、2018年8月15日各支付每月租金24600元。
  2018年8月27日,原告自行購買宜家品牌的擱架安放在房間的客廳與餐廳連接處。2018年8月30日,原告通過微信向被告明確提出系爭房屋存在甲醛超標(biāo)而孕婦小孩根本無法居住的問題,要求解除合同,返還系爭房屋。被告回復(fù)可采取再除一次甲醛等措施或者轉(zhuǎn)租房屋。
  2018年9月14日,由被告委托上海祥寧建筑裝飾檢測檢驗有限公司出具對系爭房屋主臥室內(nèi)環(huán)境污染物甲醛、苯和總揮發(fā)性有機物(TVOC)濃度的《民用建筑工程室內(nèi)環(huán)境質(zhì)量檢測報告》出具檢測結(jié)果(以下簡稱檢測報告),載明檢測位置:主臥;裝飾裝修情況為,地面:木地板,墻面:涂料;頂面:涂料;檢測值甲醛0.224mg/m3、苯0.017mg/m3、TVOC0.36mg/m3,對應(yīng)的限量標(biāo)準為甲醛≤0.08mg/m3、苯≤0.09mg/m3、TVOC≤0.50mg/m3;備注①有家具;備注②客戶自行封閉門窗約1小時。原、被告均未在收到該報告之日起十五日內(nèi)提出異議進行重新檢測,雙方當(dāng)庭對該份檢測報告的檢測結(jié)果予以認可。但被告對該檢測結(jié)果的采樣提出質(zhì)疑,是在原告自行購買了新的家具、地毯等且不止關(guān)閉了門窗1小時的情況下形成的。
  2018年9月15日,原告將系爭房屋交還被告。
  另查,上海市澳門路330弄6、13號房屋產(chǎn)權(quán)于2011年4月7日登記在案外人何某名下。由案外人何某委托被告出租系爭房屋,租期自2018年6月20日至2026年6月19日。
  審理中,被告表示已經(jīng)將系爭房屋出租案外人使某。
  本院認為,依法成立的合同,對當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù),不得擅自變更或者解除合同。租賃物危及承租人的安全或者健康的,即使承租人訂立合同時明知該租賃物質(zhì)量不合格,承租人仍然可以隨時解除合同。本案中,雙方均確認提前解除了雙方的租賃合同。關(guān)于合同解除的日期,原、被告雙方就系爭房屋空氣質(zhì)量發(fā)生爭議之后,原告于2018年9月15日向被告交還了系爭房屋并辦理了交接手續(xù),故雙方租賃合同關(guān)系應(yīng)于該日解除。對于原告以交付房屋不合格不能入住為由認為租賃合同應(yīng)于2016年6月15日解除并返還已付租金的意見,考慮到原告明知系爭房屋為全新裝修、全新家具的情況下,卻未能提供交房后至2018年8月30日之間就系爭房屋存在或主張過空氣質(zhì)量問題而要求解除合同的證據(jù),結(jié)合原告仍逐月分次按照約定支付房租并實際掌控系爭房屋等事實,對原告要求返還租賃合同期間租金的訴訟請求,本院難以支持。
  關(guān)于合同解除的違約責(zé)任,根據(jù)檢測報告結(jié)果顯示系爭房屋主臥經(jīng)檢測甲醛濃度超過限量標(biāo)準,然對于甲醛濃度超標(biāo)的原因,綜合考慮被告關(guān)于檢測時系爭房屋主臥內(nèi)沒有原告自行添加的家具的當(dāng)庭陳述以及原告購置家具的大小、家具放置于主臥之外、檢測時主臥封閉等事實,故針對被告認為系爭房屋甲醛濃度檢測超標(biāo)系原告導(dǎo)致的意見,依據(jù)不足,本院難以支持,被告應(yīng)就提供的系爭房屋存在甲醛超標(biāo)的空氣質(zhì)量問題承擔(dān)租賃合同解除的相應(yīng)責(zé)任。根據(jù)合同約定,如任何一方未按本合同約定履行,違約方須支付守約方違約金,違約金數(shù)額為租賃保證的1倍。被告認為該違約金數(shù)額過高請求法院酌情調(diào)整的意見,本院認為,違約金的約定于合同雙方是對等的、兼顧懲罰性與補償性,但基于被告積極表示愿意采取去除甲醛等措施以及原告對系爭房屋狀態(tài)應(yīng)盡的審慎義務(wù)等因素,本院對該違約金予以酌定。關(guān)于租賃保證金,被告應(yīng)于租賃關(guān)系消除且在將該房屋及其附屬物品交割清楚之后無息退還原告。綜上,依照《中華人民共和國合同法》第八條、第一百一十四條、第二百三十三條之規(guī)定,判決如下:
  一、原告王某與被告徽小某(上海)物業(yè)管理有限公司于2018年6月4日就上海市普陀區(qū)澳門路XXX弄XXX號XXX室房屋簽訂的《房屋租賃合同》于2018年9月15日解除;
  二、被告徽小某(上海)物業(yè)管理有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告王某違約金人民幣40,000元;
  三、被告徽小某(上海)物業(yè)管理有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)返還原告王某租賃保證金人民幣49,200元;
  四、對原告王某的其余訴訟請求不予支持。
  如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù),應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定,加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
  本案受理費人民幣3744元,減半收取計人民幣1872元,由原、被告各半負擔(dān)。
  如不服本判決,可在判決書送達之日起十五日內(nèi),向本院遞交上訴狀,并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本,上訴于上海市第二中級人民法院。

審判員:王??盈

書記員:計曉菲

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