上訴人（原審被告）：王淑敏，女，1954年8月22日生，漢族，現(xiàn)住保定市蓮池區(qū)。委托訴訟代理人：尹希華，河北亞華律師事務(wù)所律師。委托訴訟代理人：盧偉偉，河北亞華律師事務(wù)所律師。上訴人（原審被告）：王金泉，男，1953年2月5日生，漢族，現(xiàn)住保定市蓮池區(qū)。委托訴訟代理人：李增良，河北宇昊律師事務(wù)所律師。被上訴人（原審原告）：蔡力爭(zhēng)，男，1970年9月30日生，漢族，住保定市競(jìng)秀區(qū)。委托訴訟代理人：林潔，河北輔仁律師事務(wù)所律師。

上訴人王淑敏上訴請(qǐng)求：1.請(qǐng)求二審人民法院依法撤銷(xiāo)河北省保定市蓮池區(qū)人民法院作出的(2016)冀0606民初字3095民事判決書(shū)，依法予以改判；2.駁回被上訴人蔡力爭(zhēng)的訴訟請(qǐng)求；3.本案一、二審訴訟費(fèi)由被上訴人承擔(dān)。事實(shí)和理由：一、在本案中，蔡力爭(zhēng)與王金泉之間協(xié)商購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)之事，買(mǎi)賣(mài)合同并沒(méi)有成立。2003年12月，蔡力爭(zhēng)與王金泉商量購(gòu)買(mǎi)本案中所涉及的房屋，開(kāi)始王淑敏不知道，在協(xié)商過(guò)程中，王淑敏才知道此事，當(dāng)即王淑敏就表示不同意，明確告訴蔡力爭(zhēng)一方不同意賣(mài)保定傳輸局宿舍3號(hào)樓3單元402室。在此情況下，蔡力爭(zhēng)與王金泉之間的買(mǎi)賣(mài)合同沒(méi)有成立；二、一審法院適用法律錯(cuò)誤。座落在保定傳輸局宿舍3號(hào)樓3單元402室房屋是歸王淑敏與王金泉夫妻共同所有，根據(jù)《婚姻法》和《物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定，王金泉個(gè)人無(wú)權(quán)處分屬于夫妻共有的房產(chǎn)。基于此，在王淑敏堅(jiān)決不同意的情況下，蔡力爭(zhēng)與王金泉沒(méi)有達(dá)成買(mǎi)賣(mài)合同。上訴人王金泉訴訟請(qǐng)求：1.請(qǐng)求二審人民法院依法撤銷(xiāo)河北省保定市蓮池區(qū)人民法院作出的（2016）冀0606民初字3095民事判決書(shū)，依法予以改判；2.駁回被上訴人蔡力爭(zhēng)的訴訟請(qǐng)求；3.本案一、二審訴訟費(fèi)由被上訴人承擔(dān)。事實(shí)和理由：一、在本案中，王金泉與被蔡力爭(zhēng)之間的房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系并沒(méi)有成立，所涉及的房產(chǎn)所有權(quán)并沒(méi)有轉(zhuǎn)移，仍然歸王金泉、王淑敏夫妻共同所有。2003年12月，王金泉與蔡力爭(zhēng)就買(mǎi)賣(mài)本案涉及的房產(chǎn)進(jìn)行了協(xié)商，開(kāi)始王金泉的妻子王淑敏并不知道，在協(xié)商過(guò)程中蔡力爭(zhēng)給了王金泉10萬(wàn)元定金。但在后期要價(jià)16萬(wàn)，蔡力爭(zhēng)出價(jià)15.5萬(wàn)元。在這期間，王金泉的妻子王淑敏知道了賣(mài)房之事并堅(jiān)決反對(duì)，王淑敏堅(jiān)決不同意王金泉出售屬于夫妻共有的房產(chǎn)，致使王金泉與蔡力爭(zhēng)沒(méi)有達(dá)成書(shū)面買(mǎi)賣(mài)協(xié)議。最終房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系沒(méi)有成立，房屋所有權(quán)證書(shū)一直在王淑敏手里保存；二、一審法院認(rèn)定事實(shí)錯(cuò)誤，導(dǎo)致判決錯(cuò)誤。就買(mǎi)賣(mài)本案涉及的房產(chǎn)，王金泉與蔡力爭(zhēng)一直在洽談中，買(mǎi)賣(mài)合同并沒(méi)有完成，也沒(méi)有實(shí)際履行。在協(xié)商房屋買(mǎi)賣(mài)的后期，由于沒(méi)有最終達(dá)成買(mǎi)賣(mài)協(xié)議，王金泉想退還蔡力爭(zhēng)10萬(wàn)元定金，多次找蔡力爭(zhēng)解決。但在此期間，蔡力爭(zhēng)調(diào)到石家莊工作，后蔡力爭(zhēng)又因刑事犯罪服刑，由于這些原因?qū)е码p方之間的問(wèn)題沒(méi)有得到解決。一審法院認(rèn)定“合同依法生效”沒(méi)有任何事實(shí)和法律依據(jù)。被上訴人蔡力爭(zhēng)對(duì)王金泉、王淑敏的上訴共同答辯稱(chēng)，原審判決認(rèn)定的事實(shí)清楚，證據(jù)充分，適用法律正確。首先，我與王金泉之間的房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系成立，房屋買(mǎi)賣(mài)合同合法有效，王金泉稱(chēng)房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系不成立沒(méi)有事實(shí)及法律的依據(jù)。我與王金泉雖未簽訂書(shū)面的房屋買(mǎi)賣(mài)合同，但雙方經(jīng)過(guò)中間人李某介紹達(dá)成了房屋買(mǎi)賣(mài)合意，具備了合同標(biāo)的、價(jià)款交付等買(mǎi)賣(mài)合同必要的內(nèi)容，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同成立。并且本案合同已實(shí)際履行，我支付了購(gòu)房款，王金泉交付了房屋及地下室。我自2003年12月實(shí)際占有涉案房屋至今長(zhǎng)達(dá)十四年之久。根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第三十六條的規(guī)定，當(dāng)事人未采取書(shū)面形式訂立合同但一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對(duì)方接受的，該合同成立。訴爭(zhēng)的房屋所有權(quán)登記人為王金泉一人，我無(wú)從知曉訴爭(zhēng)房屋為共有財(cái)產(chǎn)，完全有理由認(rèn)為王金泉有權(quán)處置該房屋。退一萬(wàn)步講，即便訴爭(zhēng)房屋屬于王金泉夫妻共有，王淑敏稱(chēng)其不同意轉(zhuǎn)讓?zhuān)](méi)有證據(jù)支持；其次，王金泉在上訴理由中主張支付的是10萬(wàn)元定金，而非購(gòu)房款，買(mǎi)賣(mài)合同沒(méi)有實(shí)際履行。這些主張均與其一審答辯以及當(dāng)庭陳述相互矛盾。王金泉在一審中稱(chēng)，與我之間有口頭約定，房款僅收了10萬(wàn)元。這些都足以證實(shí)王金泉已經(jīng)收取我方的購(gòu)房款。并且在一審?fù)徶?，王金泉認(rèn)可合同已經(jīng)實(shí)際履行。被上訴人蔡力爭(zhēng)向一審法院起訴請(qǐng)求：1.依法判令被告協(xié)助原告將保定市韓莊路52號(hào)保定線(xiàn)務(wù)局宿舍3號(hào)樓3單元402號(hào)房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)到原告名下；2.訴訟費(fèi)由被告承擔(dān)。一審法院認(rèn)定事實(shí)：王金泉原為保定傳輸局（現(xiàn)保定市電信線(xiàn)務(wù)局）職工，現(xiàn)已退休。2003年12月，經(jīng)同事李某介紹，王金泉與蔡力爭(zhēng)以口頭方式約定，由蔡力爭(zhēng)購(gòu)買(mǎi)王金泉位于保定市韓莊路保定傳輸局宿舍3號(hào)樓3單元402號(hào)房屋一套（該房屋在保定市住建局產(chǎn)權(quán)檔案登記為韓莊路52號(hào)保定線(xiàn)務(wù)局宿舍3號(hào)樓3單元402室），蔡力爭(zhēng)于2013年12月23日交付房款100000元，王金泉收取并出具收條。后王金泉將房屋向蔡力爭(zhēng)交付，由蔡力爭(zhēng)占有使用至今。該房屋至今尚未過(guò)戶(hù)至蔡力爭(zhēng)名下。對(duì)于房屋總價(jià)款，蔡力爭(zhēng)稱(chēng)為155000元，并稱(chēng)已全部交付，王金泉表示房屋總款是160000元，并答辯稱(chēng)僅收到100000元，對(duì)于55000元是否收到記不清。雙方對(duì)此均無(wú)證據(jù)出示。另查，涉案房屋為房改房，原單位是保定市電信線(xiàn)務(wù)局，購(gòu)房人王金泉，面積為111.15平方米，房改時(shí)間為1998年10月，房屋所有權(quán)證發(fā)放時(shí)間為2001年5月31日，登記所有權(quán)人為王金泉，產(chǎn)權(quán)檔案中登記了王淑敏、王金泉工齡，其中王金泉為26年，王淑敏為36年。王淑敏、王金泉為夫妻關(guān)系，結(jié)婚時(shí)間為1980年1月。涉案房產(chǎn)取得發(fā)生在二王淑敏、王金泉夫妻存續(xù)期間。一審法院認(rèn)為，蔡力爭(zhēng)與王金泉之間以口頭約定方式訂立了房屋買(mǎi)賣(mài)合同，蔡力爭(zhēng)支付了部分款項(xiàng)，王金泉向蔡力爭(zhēng)交付了房屋，蔡力爭(zhēng)對(duì)房屋占有并使用至今，因此確認(rèn)雙方之間的房屋買(mǎi)賣(mài)合同事實(shí)存在，并依法成立。王金泉辯稱(chēng)房屋屬于夫妻共有，王淑敏反對(duì)該房屋買(mǎi)賣(mài)，主張買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條的規(guī)定：“有下列情形之一的，合同無(wú)效：（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國(guó)家利益；（二）惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益；（三）以合法形式掩蓋非法目的；（四）損害社會(huì)公共利益；（五）違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定?！北景笧槠胀ǖ姆课萁灰祝黠@不符合合同法規(guī)定的無(wú)效情形。同時(shí)房屋所有權(quán)證書(shū)僅登記王金泉一人，蔡力爭(zhēng)在買(mǎi)賣(mài)房屋發(fā)生時(shí)有理由相信王金泉具有出售房屋的權(quán)利。根據(jù)雙方當(dāng)事人當(dāng)庭陳述，雙方在買(mǎi)賣(mài)房屋當(dāng)時(shí)約定的房屋價(jià)款為155000元或160000元，該兩種價(jià)格均符合2003年市場(chǎng)價(jià)格，因此雙方約定的房屋買(mǎi)賣(mài)價(jià)格不屬于法律上的明顯低價(jià)，且有證據(jù)證明蔡力爭(zhēng)已支付100000元的相應(yīng)對(duì)價(jià)，而從王淑敏、王金泉當(dāng)庭答辯來(lái)看，不存在蔡力爭(zhēng)與王金泉的惡意串通。綜上，在本案房屋買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中，蔡力爭(zhēng)支付相應(yīng)對(duì)價(jià)，屬于善意取得，且已實(shí)際占有使用房屋，故雙方買(mǎi)賣(mài)行為依法有效。王淑敏、王金泉辯稱(chēng)王淑敏不知買(mǎi)賣(mài)發(fā)生，并反對(duì)蔡力爭(zhēng)與王金泉對(duì)該房屋的買(mǎi)賣(mài)行為，主張買(mǎi)賣(mài)行為無(wú)效。王淑敏當(dāng)庭表示在買(mǎi)賣(mài)發(fā)生不久就知道了房屋買(mǎi)賣(mài)一事，但在之后十余年中，既不向蔡力爭(zhēng)退還房款，也不將房屋收回，而是始終將房屋交由蔡力爭(zhēng)占有使用，其行為與其當(dāng)庭主張大相徑庭，不合常理，故對(duì)王金泉主張合同無(wú)效的辯解不予采納。合同依法生效后，雙方應(yīng)按照合同約定，全面履行自己的義務(wù)。本案中，雙方當(dāng)事人在2003年履行100000元房款和交付房屋后，就陷入了十余年的履行停滯期，但在此期間，雙方均未提出解除合同的請(qǐng)求，合同依然合法有效。現(xiàn)房屋仍由蔡力爭(zhēng)控制，房屋產(chǎn)權(quán)仍在王金泉名下，雙方之間的房屋買(mǎi)賣(mài)合同仍能夠繼續(xù)履行，蔡力爭(zhēng)提出繼續(xù)履行的請(qǐng)求，要求王金泉協(xié)助辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)，符合相關(guān)法律規(guī)定，予以支持。同時(shí)本案合同履行存在雙方義務(wù)，蔡力爭(zhēng)并未提供充足證據(jù)證明其已履行了交付全部購(gòu)房款的義務(wù)，故蔡力爭(zhēng)在要求王金泉履行協(xié)助過(guò)戶(hù)義務(wù)時(shí)，也應(yīng)繼續(xù)履行交付全部購(gòu)房款的義務(wù)，但本案中王金泉并未對(duì)對(duì)房款履行提出反訴，雙方當(dāng)事人對(duì)此可另行提解決。綜上，根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第四十四條、第六十條、第一百零七條，《最高人民法院印發(fā)《關(guān)于貫徹執(zhí)行＜中華人民共和國(guó)民法通則＞若干問(wèn)題的意見(jiàn)》第八十九條之規(guī)定，判決：“被告王金泉、王淑敏于本判決生效之日起七日內(nèi)協(xié)助原告蔡力爭(zhēng)將保定市韓莊路52號(hào)保定線(xiàn)務(wù)局宿舍3號(hào)樓3單元402室房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)到原告蔡力爭(zhēng)名下。案件受理費(fèi)80元，由被告王金泉、王淑敏負(fù)擔(dān)?！倍徶校?dāng)事人沒(méi)有提交新證據(jù)。另查明，上訴人王金泉在一審開(kāi)庭時(shí)明確承認(rèn)其與蔡力爭(zhēng)之間有買(mǎi)賣(mài)房屋的口頭約定，并收取了100000元房款的事實(shí)。蔡力爭(zhēng)在一審提交的本案訴爭(zhēng)房屋2014-2016年用電單據(jù)中，記載的用戶(hù)名為王麗靜。王麗靜系蔡力爭(zhēng)的妻子。對(duì)當(dāng)事人二審爭(zhēng)議的事實(shí)，本院認(rèn)定如下：對(duì)一審查明的其他事實(shí)予以確認(rèn)。
上訴人王淑敏、王金泉因與被上訴人蔡力爭(zhēng)房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛一案，不服河北省保定市蓮池區(qū)人民法院(2016)冀0606民初3095號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2017年10月9日立案后，依法組成合議庭，審理了本案。上訴人王淑敏及其委托訴訟代理人尹希華、盧偉偉，上訴人王金泉的委托訴訟代理人李增良，被上訴人蔡力爭(zhēng)的委托訴訟代理人林潔到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認(rèn)為，《中華人民共和國(guó)合同法》第十條第一款規(guī)定：“當(dāng)事人訂立合同，有書(shū)面形式、口頭形式和其他形式?！痹摋l明確了口頭約定也是合同的合法形式。根據(jù)一審?fù)徆P錄第84頁(yè)的記載，王金泉在一審?fù)徶须m不認(rèn)可簽訂過(guò)房屋買(mǎi)賣(mài)合同，但稱(chēng)其與蔡力爭(zhēng)存在口頭約定，且收到100000元房款。證人李某在一審出庭作證時(shí)證稱(chēng)，是其介紹王金泉與蔡力爭(zhēng)在2003年當(dāng)面商議買(mǎi)賣(mài)本案訴爭(zhēng)房屋。蔡力爭(zhēng)稱(chēng)王金泉在收到房款后，向其交付了房屋。而依據(jù)訴爭(zhēng)房屋的用電費(fèi)用由蔡力爭(zhēng)一方繳付這一事實(shí)，亦可以證實(shí)該房屋由蔡力爭(zhēng)一方長(zhǎng)期管理、使用。根據(jù)上述證據(jù)及查明的事實(shí)，王金泉已經(jīng)收取了購(gòu)房款，蔡力爭(zhēng)也在事實(shí)上占用了訴爭(zhēng)房屋?，F(xiàn)合同雙方均履行了各自在房屋買(mǎi)賣(mài)合同中的主要義務(wù)，合同相對(duì)方也予以接受，依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第三十六條的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定王金泉與蔡力爭(zhēng)就本案訴爭(zhēng)房屋以口頭形式訂立了房屋買(mǎi)賣(mài)合同，且該合同不存在法定無(wú)效的情形。王金泉關(guān)于其與蔡力爭(zhēng)之間并未最終訂立房屋買(mǎi)賣(mài)合同的上訴主張，不能成立。王淑敏雖然上訴稱(chēng)其一直反對(duì)出售涉案房屋，但在蔡力爭(zhēng)提起本次起訴之前，其作為王金泉的妻子，在長(zhǎng)達(dá)14年之久的時(shí)間里始終沒(méi)有與王金泉一起向蔡力爭(zhēng)退還購(gòu)房款，也沒(méi)有依法采取提存的方式證明自己要退還購(gòu)房款，更沒(méi)有對(duì)訴爭(zhēng)房屋進(jìn)行實(shí)際掌控，亦未主動(dòng)提起相關(guān)訴訟?！吨腥A人民共和國(guó)民法總則》第七條規(guī)定:“民事主體從事民事活動(dòng)，應(yīng)當(dāng)遵循誠(chéng)信原則，秉持誠(chéng)實(shí)，恪守承諾?！蓖跏缑粑茨芴峤怀渥阕C據(jù)證實(shí)其在合理期限內(nèi)積極采取行動(dòng)維護(hù)自身權(quán)益，其訴訟主張與實(shí)際行為相悖，不符合民事訴訟中對(duì)誠(chéng)實(shí)信用原則的規(guī)定。同時(shí)，王淑敏關(guān)于自己是房屋共有人，未經(jīng)共有人同意合同不成立、無(wú)效的主張，沒(méi)有法律根據(jù)，且不符合《最高人民法院關(guān)于審理買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第三條中“當(dāng)事人一方以出賣(mài)人在締約時(shí)對(duì)標(biāo)的物沒(méi)有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無(wú)效的，人民法院不予支持?！钡囊?guī)定，故對(duì)其訴求依法不予支持。王淑敏不應(yīng)以不同意為由對(duì)抗蔡力爭(zhēng)的購(gòu)房主張。協(xié)助辦理房屋過(guò)戶(hù)手續(xù)是買(mǎi)賣(mài)房屋中出賣(mài)房屋方理應(yīng)承擔(dān)的一項(xiàng)附隨義務(wù)，王金泉、王淑敏夫妻作為房屋出賣(mài)方理應(yīng)積極履行該項(xiàng)義務(wù)，協(xié)助蔡力爭(zhēng)辦理相關(guān)手續(xù)。同時(shí)，王金泉主張本案約定的購(gòu)房款是160000元，并認(rèn)可已經(jīng)收到100000元。雖然蔡力爭(zhēng)稱(chēng)房屋價(jià)款為155000元，但其所提交的證據(jù)不足以證實(shí)向王金泉交付過(guò)除100000元以外的購(gòu)房款，應(yīng)自行承擔(dān)舉證不能的法律后果。在此情形下，應(yīng)按照王金泉的陳述認(rèn)定訴爭(zhēng)房屋的購(gòu)房款為160000元。為妥善解決本案糾紛，減少當(dāng)事人訴累，蔡力爭(zhēng)應(yīng)在王金泉、王淑敏履行協(xié)助義務(wù)的同時(shí)，向王金泉、王淑敏給付剩余房款60000元。綜上所述，上訴人王金泉、王淑敏的上訴請(qǐng)求不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，但應(yīng)當(dāng)一并判決蔡力爭(zhēng)向王金泉給付剩余房款。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第二項(xiàng)規(guī)定，判決如下：

一、維持河北省保定市蓮池區(qū)人民法院(2016)冀0606民初3095號(hào)民事判決；二、蔡力爭(zhēng)于本案判決生效之日起七日內(nèi)向王金泉、王淑敏給付剩余購(gòu)房款60000元。如果未按本判決指定的期間履行給付金錢(qián)的義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。一審案件受理費(fèi)按照一審判決執(zhí)行；二審案件受理費(fèi)7000元，由上訴人王金泉、王淑敏負(fù)擔(dān)3500元，被上訴人蔡力爭(zhēng)負(fù)擔(dān)3500元。本判決為終審判決。