原告：王某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，銷售，住湖北省武漢市黃陂區(qū)，
被告：農(nóng)工商房地產(chǎn)集團湖北置業(yè)投資有限公司，住所地湖北省武漢市江岸區(qū)蘆家墩1號。
法定代表人：周水祥，該公司董事長。
委托訴訟代理人：劉國斌（特別授權代理），湖北山河律師事務所律師。

本院于2017年7月20日立案受理原告王某訴被告農(nóng)工商房地產(chǎn)集團湖北置業(yè)投資有限公司（以下簡稱農(nóng)工商公司）房屋買賣合同糾紛一案，依法組成由審判員張愿擔任審判長，人民陪審員吳梅、詹必全參加的合議庭進行審理。本院于2017年10月17日公開開庭進行了審理。原告王某、被告農(nóng)工商公司的委托訴訟代理人劉國斌到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結。
原告王某訴稱，2016年7月27日，我與被告簽訂了《武漢市商品房買賣合同》，合同約定原告以總價1,169,416元購買被告出售的位于江岸區(qū)后湖塔子湖新春村農(nóng)房城市花苑第7幢24層2號房，房屋面積92.38平方米。合同簽訂后我以銀行貸款方式向被告支付全部房款。合同第十六條約定：出賣人應當在商品房交付使用之日（2016年12月31日）起90日內(nèi)辦理完房地產(chǎn)初始登記。因出賣人的責任造成買受人不能辦理房地產(chǎn)權屬證書的，雙方同意按下列第1.2.3項處理：1、買受人退房，出賣人在買受人提出退房要求之日起45日內(nèi)將買受人已付房價款退還給買受人，并按已付房價款的1%賠償買受人損失；2、買受人不退房，出賣人按已付房款的1%向買受人支付違約金；3、X?，F(xiàn)被告不能辦理房地產(chǎn)初始登記，違反上述合同約定，我依據(jù)該條第2款的約定向被告主張違約金。另，該違約金遠低于造成的損失，依據(jù)合同法第141條的規(guī)定：約定的違約金低于造成損失的，當事人可以請求人民法院或仲裁機構予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以適當減少。我請求從2017年4月1日起以總房價為本金按照每日萬分之二支付損失直至辦理房地產(chǎn)權屬證書之日止。為維護自身合法權益，訴至法院，請求法院判令：1、被告向我賠償因不能辦理房產(chǎn)證權屬證書的違約金11,694.16元；2、被告向我賠償因不能辦理房產(chǎn)證權屬證書的損失直至辦理房地產(chǎn)權屬證書之日止（從2017年4月1日起以購房款1,169,416元為本金按照每日萬分之二支付，暫計算至2017年6月1日）；3、本案的全部訴訟費由被告承擔。審理中，王某明確其第一項訴請中違約金的計算標準為：以購房全款乘以1%。
被告農(nóng)工商公司辯稱，原告要求我公司支付因逾期未能完成房地產(chǎn)初始登記，致其不能辦理房地產(chǎn)權屬證書的違約金無法律和事實依據(jù)。我公司與原告簽訂的《武漢市商品房買賣合同》第十六條約定“出賣人應當在商品房交付使用之日起90日內(nèi)辦理完房地產(chǎn)初始登記。因出賣人的責任造成買受人不能辦理房地產(chǎn)權屬證書的，雙方同意按下列第1，2，3項處理：1、買受人退房……2、買受人不退房，出賣人按已付房價款的1%向買受人支付違約金。3、×?！睂υ擁棗l款我公司認為應該分為兩部分理解，有關違約金的約定僅是針對“因出賣人的責任造成買受人不能辦理房地產(chǎn)權屬證書的”這一情況。關于我公司應當“在商品房交付使用之日起90日內(nèi)辦理完房地產(chǎn)初始登記”這一義務是沒有約定違約金條款的。我公司與原告簽訂的《武漢市商品房買賣合同》文本是武漢市住房保障和房屋管理局強制要求自2011年8月1日開始沿用至今的示范文本，但武漢市于2016年7月1日開始組建不動產(chǎn)登記中心開展不動產(chǎn)登記業(yè)務后施行的是“不動產(chǎn)初始登記”，要求出賣人完成不動產(chǎn)權籍調(diào)查后才能申請不動產(chǎn)初始登記，“出賣人應當在商品房交付使用之日起90日內(nèi)辦理完房地產(chǎn)初始登記”應當理解為我公司有積極辦理初始登記的義務，我公司在商品房交付使用之日起90日內(nèi)開始辦理初始登記相關事宜即履行了合同約定的義務。我公司在商品房交付使用之日起90日內(nèi)向不動產(chǎn)登記中心提交全部資料并開始了不動產(chǎn)權籍調(diào)查，但不動產(chǎn)權籍調(diào)查范圍、辦理流程、時間等并不受我公司控制，本項目因存在配套幼兒園分宗、劃撥道路分宗、中途配套開閉所、配電房增加不動產(chǎn)權籍調(diào)查等客觀原因?qū)е虏粍赢a(chǎn)中心在2017年7、8月才能完成不動產(chǎn)權籍調(diào)查工作，于2017年8月14日核發(fā)本項目《不動產(chǎn)權屬證明》。我公司未能在商品房交付使用之日起90日內(nèi)拿到《不動產(chǎn)權屬證明》是行政機關及其辦事流程和要求造成的。我公司在辦理《不動產(chǎn)權屬證明》過程中并不存在過錯。我公司按期交房，原告對房屋的實際占有、使用等權利并未受到影響，原告并無損失，原告也沒有提供證明存在損失的證據(jù)。原告的第2項訴訟請求與其第1項訴訟請求是重復主張，請求法院駁回原告的訴訟請求。原告提出的違約金計算標準過高，請求法院予以調(diào)整。
經(jīng)審理查明：2016年7月27日，王某與農(nóng)工商公司簽訂《武漢市商品房買賣合同》一份（合同編號：岸160001348），雙方約定：王某購買農(nóng)工商公司投資建設的位于本市江岸區(qū)后湖塔子湖新春村農(nóng)房城市花苑小區(qū)第7幢24層2號(建筑面積92.36平方米)商品房一套；商品房單價為每平方米12,658.76元，總金額為1,169,163元；出賣人應當在2016年12月30日前，將符合條件的商品房交付買受人使用：1、完成規(guī)劃、單體工程質(zhì)量、消防、人防、燃氣等專項驗收；2、公共配套設施、市政公用設施及園林綠化工程按設計要求建成；并滿足使用功能要求；3、供電、給水、排水等設施按設計要求建成，并經(jīng)有關行業(yè)單位認可達到正常使用條件；4、完成商品房項目竣工交付使用相關手續(xù)×；5、供電：交付時納入城市供電網(wǎng)絡并正式供電；6、給水：交付時供水配套設施齊全，并與城市供水管網(wǎng)連接；7、燃氣：交付時完成室內(nèi)燃氣管道安裝，并與城市燃氣管網(wǎng)連接；8、電話通信：光纖入戶；9、有線電視、寬帶網(wǎng)絡：光纖入戶；10、×。合同同時約定：出賣人應當在商品房交付使用之日起90日內(nèi)辦理完房地產(chǎn)初始登記。因出賣人的責任造成買受人不能辦理房地產(chǎn)權屬證書的，雙方同意按下列第1，2，3項處理；1、買受人退房，出賣人在買受人提出退房要求之日起45日內(nèi)將買受人已付房價款退還給買受人，并按已付房價款的1%賠償買受人損失。2、買受人不退房，出賣人按已付房價款的1%向買受人支付違約金。3、×。
合同簽訂后，王某付清房款1,169,416元。2016年12月26日，農(nóng)工商公司在武漢晚報19版刊登《交房公告》，載明：“光明·上海公館”（即農(nóng)房城市花苑）項目1-9＃樓住宅，經(jīng)相關部門綜合驗收合格，達到交付使用標準，具體交房時間為：2016年12月28日交付3＃、8＃、9＃樓；2016年12月29日交付1＃、2＃、6＃樓；2016年12月30日交付4＃、5＃、7＃樓。請業(yè)主本人帶上身份證原件、購房合同、購房發(fā)票等相關證件，到現(xiàn)場物業(yè)管理服務中心辦理交房手續(xù)。逾期未辦理，責任自負。
另查明，農(nóng)工商公司取得《中華人民共和國建設工程規(guī)劃許可證》、《湖北省建設工程竣工驗收規(guī)劃條件核實證明》、《湖北省房屋建筑工程和市政基礎設施工程竣工驗收備案證明書》。農(nóng)工商公司于2017年3月21日向武漢市不動產(chǎn)登記中心提交首次登記權籍調(diào)查的資料，于2017年8月14日取得《不動產(chǎn)權屬證明》。
上述事實，有《武漢市商品房買賣合同》、《銷售不動產(chǎn)統(tǒng)一網(wǎng)絡發(fā)票》、《中華人民共和國建設工程規(guī)劃許可證》、《湖北省建設工程竣工驗收規(guī)劃條件核實證明》、《湖北省房屋建筑工程和市政基礎設施工程竣工驗收備案證明書》、《不動產(chǎn)權屬證明》、《交樓公告》等證據(jù)及雙方當事人的當庭陳述在案佐證，并經(jīng)庭審核查屬實，本院依法予以采信。

本院認為：王某與農(nóng)工商公司簽訂的《武漢市商品房買賣合同》系雙方當事人的真實意思表示，內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，屬有效合同。農(nóng)工商公司應按雙方合同約定于合同約定商品房交付使用之日（2016年12月30日）起90日內(nèi)辦理完房地產(chǎn)初始登記。農(nóng)工商公司主張其未能在商品房交付使用之日起90日內(nèi)取得《不動產(chǎn)權屬證明》系政策變化等客觀原因造成，公司不存在過錯。根據(jù)雙方合同第十六條“出賣人應當在商品房交付使用之日起90日內(nèi)辦理完房地產(chǎn)初始登記。因出賣人的責任造成買受人不能辦理房地產(chǎn)權屬證書的，雙方同意按下列第1，2，3項處理：1、買受人退房……2、買受人不退房，出賣人按已付房價款的1%向買受人支付違約金。3、×?！钡募s定，農(nóng)工商公司應當在2017年3月30日前辦理完房地產(chǎn)初始登記，但農(nóng)工商公司未能嚴格履行合同義務，沒有為辦理房地產(chǎn)初始登記做好充分準備，預留合理時間，其于2017年3月21日才向房地部門遞交申請初始登記的資料，于2017年8月14日取得《不動產(chǎn)權屬證明》，造成王某在此期間內(nèi)不能辦理房地產(chǎn)權屬證書，農(nóng)工商公司應承擔逾期辦理房地產(chǎn)初始登記的違約責任。對于違約金的計算標準，雙方合同約定為“買受人不退房，出賣人按已付房價款的1%賠償買受人損失”，庭審中農(nóng)工商公司對上述違約金約定過高提出抗辯，考慮到農(nóng)工商公司在案件審理過程中已完成房地產(chǎn)初始登記，且未對買受人的生活造成實質(zhì)性的影響，王某也未提交證據(jù)證明其實際遭受損失，根據(jù)《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十六條：“當事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應當以違約金超過造成的損失３０％為標準適當減少”的規(guī)定，本院以實際損失為基礎，兼顧合同的履行情況及過錯程度綜合考量，將違約金計算標準調(diào)整為已付房價款的0.5%，即農(nóng)工商公司應向王某支付逾期交房違約金為5,847.08元[1,169,416元×0.5%]。王某要求農(nóng)工商公司支付逾期辦理房地產(chǎn)初始登記違約金11,694.16元的訴請，本院予以部分支持。關于王某要求農(nóng)工商公司賠償因不能辦理房地產(chǎn)權屬證書(自2017年4月1日至辦理房地產(chǎn)權屬證書之日止)的損失的訴訟請求，因該項訴訟請求無合同依據(jù)，故本院不予支持。據(jù)此，本院依照《中華人民共和國合同法》第一百零七條、第一百一十四條第一款、第二款及《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十二條的規(guī)定，判決如下：

一、被告農(nóng)工商房地產(chǎn)集團湖北置業(yè)投資有限公司于本判決生效之日起三日內(nèi)向原告王某支付逾期辦證違約金5,847.08元;
二、駁回原告王某的其他訴訟請求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
案件受理費92元、郵寄費40元，合計132元由被告農(nóng)工商房地產(chǎn)集團湖北置業(yè)投資有限公司負擔。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省武漢市中級人民法院。

審判長 張愿
人民陪審員 吳梅
人民陪審員 詹必全

書記員： 鄭一真