原告（反訴被告）：王某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，現(xiàn)住張某某市橋東區(qū)。委托訴訟代理人：趙久斌，河北思洋律師事務(wù)所律師。被告（反訴原告）：張某某安泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地張某某市經(jīng)濟開發(fā)區(qū)盛華東大街10號。法定代表人：曹小俠，總經(jīng)理。委托訴訟代理人：李士德、裴曉璐，河北環(huán)都律師事務(wù)所律師。

原告（反訴被告）王某某與被告（反訴原告）張某某安泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱安泰公司）商品房買賣合同糾紛一案，本院于2017年10月19日立案后，依法適用簡易程序，公開開庭進行了審理。原告（反訴被告）王某某及其委托訴訟代理人趙久斌、被告（反訴原告）安泰公司的委托訴訟代理人李士德、裴曉璐到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。原告（反訴被告）王某某向本院提出訴訟請求：1、履行原、被告簽訂的《彩虹城內(nèi)部認購協(xié)議》的全部內(nèi)容；2、本案訴訟費用由被告承擔。事實和理由：2014年2月9日原、被告簽訂了《彩虹城內(nèi)部認購協(xié)議》一份，編號為C332，約定：原告購買被告所開發(fā)的位于張某某市××大街的彩虹城項目房屋，原位于12號樓1單元902號，現(xiàn)位于25號樓1單元902號；每平方米3818元，房屋總價款為332777元，優(yōu)惠金額10000元，折后房款322777元。協(xié)議簽訂當日原告向被告交納了認購金30000元。協(xié)議簽訂后，被告并未履行承諾，同時要求將房屋價格上調(diào)并重新與原告簽訂協(xié)議。原告拒絕后，被告于2017年2月13日提起訴訟，要求解除認購協(xié)議，張某某市橋東區(qū)人民法院于2017年4月13日作出（2017）冀0702民初301號民事裁定書，駁回被告的起訴。原告認為，被告應繼續(xù)履行合同義務(wù)，因此訴至法院。被告（反訴原告）安泰公司辯稱：原、被告于2014年2月9日簽訂的《彩虹城內(nèi)部認購協(xié)議》系雙方基于誠實信用原則簽訂的預約合同，該協(xié)議簽訂當日原告向被告繳納定金（即認購金30000元）。根據(jù)協(xié)議約定，被告的合同義務(wù)為與原告簽訂正式的《商品房買賣合同》，并保證在簽訂合同時具備國家所規(guī)定的相關(guān)出售條件，同時被告應于2015年12月31日前交付房屋。但截至目前，該項目房屋被告仍未取得《商品房預售許可證》，且至今未進行工程竣工驗收。此外，原、被告就簽訂正式的《商品房買賣合同》相關(guān)內(nèi)容經(jīng)協(xié)商無法達成一致意見。因此，被告認為內(nèi)部認購協(xié)議無法繼續(xù)履行，原告對于被告所主張的訴訟請求無履行可能，應駁回原告的訴訟請求。反訴原告安泰公司向本院提出反訴請求：1、判令解除2014年2月9日簽訂的《彩虹城內(nèi)部認購協(xié)議》，雙倍退還定金；2、判令反訴被告王某某承擔本案的訴訟費用。事實和理由：王某某與安泰公司于2014年2月9日簽訂的《彩虹城內(nèi)部認購協(xié)議》，約定王某某認購安泰公司開發(fā)的位于張某某市××大街的彩虹城項目房屋，房屋總價款為322777元，協(xié)議簽訂之日王某某向安泰公司繳納房屋定金（即認購金）30000元，自認購協(xié)議簽訂至今雙方未簽訂正式商品房買賣合同，王某某也未向安泰公司繳納購房款。安泰公司認為，《彩虹城內(nèi)部認購協(xié)議》屬于預約合同，依據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，安泰公司依法解除與王某某簽訂的認購協(xié)議，并同意適用定金罰則雙倍返還定金。反訴被告王某某辯稱：安泰公司反訴的內(nèi)容已經(jīng)橋東法院2017冀07**民初301號民事裁定書確認，安泰公司的請求已經(jīng)被駁回。該裁定書應當作為本案的定案依據(jù)。根據(jù)民事訴訟法第9條之規(guī)定，法院生效裁定已經(jīng)確認。安泰公司是重復起訴，根據(jù)民事訴訟法的規(guī)定，我方認為應對安泰公司提出的反訴予以駁回。本院經(jīng)審理認定事實如下：2014年2月9日安泰公司作為出售方與認購方王某某簽訂《彩虹城內(nèi)部認購協(xié)議》一份，約定：王某某購買安泰公司開發(fā)的位于張某某市××大街的彩虹城項目房屋，房號原位于12號樓1單元902號房，建筑面積77.96平方米，現(xiàn)位于暫定為25號樓1單元902室，建筑面積為87.16平方米，每平米人民幣3818元，房款總額計人民幣332777元，優(yōu)惠金額10000元，折后房款總計人民幣322777元;王某某簽訂本協(xié)議同時向安泰公司交納定金（即認購金）人民幣30000元；王某某交納的該認購金可作為簽訂《商品房買賣合同》時的房款；安泰公司保證在簽訂合同時具備國家規(guī)定的相關(guān)出售條件；王某某自安泰公司通知之日起7日內(nèi)不簽訂《商品房買賣合同》或交足定金后提出換房、退房，則視為王某某已放棄認購上述房屋，并既成違約事實，安泰公司有權(quán)將上述房屋另行出售，且認購金不予返還；安泰公司承諾于2015年12月31日前交房；簽訂本協(xié)議時，對安泰公司尚未辦理商品房預售許可證及項目的開發(fā)現(xiàn)狀、項目性質(zhì)，王某某表示了解和認同等。在約定期限內(nèi)安泰公司未交房，王某某訴至法院，要求安泰公司繼續(xù)履行《彩虹城內(nèi)部認購協(xié)議》，安泰公司認為其未取得《商品房預售許可證》，且至今未進行工程竣工驗收，應依法解除其與王某某簽訂認購協(xié)議，并同意適用定金罰則雙倍返還定金。庭審中，王某某提交證據(jù)有：1、2014年2月9日編號C332號《彩虹城內(nèi)部認購協(xié)議書》一份，2014年2月9日定金收據(jù)一張，金額30000元，擬證明原告以322777元認購了被告開發(fā)的訴爭房屋，并繳納了30000元的定金；2、張某某市橋東區(qū)人民法院（2017）冀0702民初301號民事裁定書一份，擬證明安泰公司的反訴內(nèi)容已經(jīng)向橋東法院起訴，法院駁回了安泰公司的起訴，且已經(jīng)認定協(xié)議書為商品房買賣合同。安泰公司的質(zhì)證意見是：對于證據(jù)1中認購協(xié)議書的真實性無異議，但是該協(xié)議書所約定的是原告訂購被告房屋的優(yōu)先選擇權(quán)，該協(xié)議約定最后的權(quán)利義務(wù)是簽訂商品房買賣合同，和原告主張的事實和理由不相符，對原告的證明目的提出異議。對收據(jù)的真實性無異議，該證據(jù)說明的原告主張的認購房屋是經(jīng)過調(diào)換的，原房號是12號樓1單元902室，現(xiàn)在寫的房號是25號樓1單元902室，和認購協(xié)議約定不一致。對于證據(jù)2的真實性無異議，對原告的證明目的有異議，該裁定書駁回被告起訴的原因是因為法院所認定的案件事實和被告主張的法律關(guān)系及民事效力不一致。但是該裁定書中并沒有明示安泰公司以什么樣訴訟請求起訴就是適當?shù)?，因此安泰公司對王某某提出了反訴是基于預約合同提出的，因此符合法律規(guī)定，應當予以受理。但原告提交該民事裁定書，根據(jù)原告陳述的證明目的，我方認為該證據(jù)和本案無關(guān)，不應當作為證據(jù)使用。安泰公司提交的證據(jù)有：1、編號C332的《彩虹城內(nèi)部認購協(xié)議》一份，擬證明原、被告于2014年2月9日簽訂該協(xié)議，約定由原告認購被告開發(fā)的位于張某某市××大街25號樓1單元902室，價款322777元，原告簽訂本協(xié)議時繳納認購金30000元。該協(xié)議第6條第1款的約定是定金條款，依據(jù)該條款如果原、被告就將來簽訂的本約的正式商品房買賣合同產(chǎn)生違約責任，則應當適用定金罰則，且原告對于被告尚未辦理商品房預售許可證及項目開發(fā)的現(xiàn)狀和性質(zhì)表示了了解和認同。2、2015年4月23日彩虹城的國有土地使用證一份、2014年3月24日建設(shè)用地規(guī)劃許可證一份、2015年5月25日建設(shè)工程規(guī)劃許可證一份、2016年4月29日建筑工程施工許可證一份，擬證明被告就彩虹城項目已經(jīng)取得上述證件，但是未取得預售許可證，不具有商品房預售條件。3、2016年3月1日張某某日報和晚報上分別由被告刊登的通知各一份，擬證明2016年3月1日被告以登報通知的方式通知16號、17號、24號、25號認購人按原方案辦理手續(xù)，被告已經(jīng)向原告提出了解除合同的意思表示，該認購協(xié)議應當視為已經(jīng)解除。4、張某某中級人民法院（2016）冀07民終1698號民事判決書一份，擬證明本案訴爭的合同糾紛簽訂的協(xié)議中繳納的30000元適用定金罰則條款，被告有權(quán)與原告解除該協(xié)議，被告所主張的定金條款的事實和理由是成立的，依照《中華人民共和國擔保法》的規(guī)定，被告有權(quán)依法依約與原告解除彩虹城內(nèi)部認購協(xié)議。5、最高人民法院（2016）民再3號民事判決書一份，該判決書作為補充參考，擬證明最高院關(guān)于審理類似本案的審理規(guī)定，基于誠實信用原則所應當承擔的締約過失責任，該責任不包括預期的經(jīng)濟利益損失，只為直接利益損失。王某某的質(zhì)證意見是：對于證據(jù)1協(xié)議書的真實性無異議，但是對被告證明目的有異議，被告陳述的協(xié)議書第6條第1項適用定金罰則，我方不認可，定金罰則是對于違約方的義務(wù)，被告想違約，把合同的義務(wù)當作合同的權(quán)利使用，不公平。法院對此不應當予以認定。對于證據(jù)2無異議。對于證據(jù)3，我方認為明顯是被告強迫交易，違背法律規(guī)定，法院應當不予支持。對證據(jù)4我方認為和本案無關(guān)。對于證據(jù)5判決書本身無異議，但該證據(jù)只能作為參考，不應作為定案依據(jù)。安泰公司已經(jīng)違背誠實信用原則，不應當作為安泰公司解除合同的理由。

本院認為：根據(jù)《商品房銷售管理辦法》第三條的規(guī)定，商品房銷售包括商品房現(xiàn)售和商品房預售，因本案訴爭房屋至今未竣工驗收，即王某某與安泰公司簽訂認購協(xié)議時，是安泰公司將正在建設(shè)中的商品房預先出售給王某某，并由王某某支付定金或者房價款，故本案所涉認購協(xié)議書的實質(zhì)應為商品房預售合同。但由于安泰公司至今未取得商品房預售許可證明，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條的規(guī)定，本案所涉的《彩虹城內(nèi)容部認購協(xié)議》應為無效。王某某依照認購協(xié)議第二條約定在簽訂協(xié)議同時向安泰公司繳納了定金30000元，根據(jù)認購協(xié)議約定，王某某所交納定金具有履約定金的屬性，也具有合同擔保的效力。雖根據(jù)認購協(xié)議約定，該筆認購金可作為簽訂《商品房買賣合同》時的房款，但由于雙方并未實際簽訂《商品房買賣合同》，故該筆款項應作為定金處理。安泰公司承諾2015年12月31日前交房，應屬于安泰公司對王某某應履行的合同義務(wù)。安泰公司認可本案所涉房屋至今未交付，其已經(jīng)構(gòu)成違約，故其應按照定金罰則雙倍返還王某某定金，共計60000元。依照《商品房銷售管理辦法》第三條、《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條、《中華人民共和國合同法》第五十八條、《中華人民共和國擔保法》第八十九條、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十二條之規(guī)定，判決如下：

一、原告王某某與被告張某某安泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于2014年2月9日簽訂的《彩虹城內(nèi)部認購協(xié)議》無效；二、被告張某某安泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效之日起十五日內(nèi)雙倍返還原告王某某定金共計60000元；三、駁回原告王某某的訴訟請求；四、駁回反訴原告張某某安泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的其他訴訟請求。如果被告張某某安泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司未按本判決指定的期限履行給付金錢義務(wù)，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。案件受理費6142元，依法減半收取3071元，由原告王某某負擔。反訴費650元，由反訴原告張某某安泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負擔。如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于河北省張某某市中級人民法院。

審判員　　張霞

書記員：顧靜