王某某
饒彬（湖北名流律師事務(wù)所）
程建華（湖北名流律師事務(wù)所）
孝感市孝南區(qū)祝站鎮(zhèn)人民政府
王惠峰（湖北書院律師事務(wù)所）
劉超（湖北書院律師事務(wù)所）

上訴人（原審原告）王某某。
委托代理人饒彬、程建華，湖北名流律師事務(wù)所律師。
代理權(quán)限為:代為承認(rèn)、放棄、變更訴訟請求，進(jìn)行和解，提起反訴、上訴，申請執(zhí)行，領(lǐng)取處分執(zhí)行物，代收法律文書。
被上訴人（原審被告）孝感市孝南區(qū)祝站鎮(zhèn)人民政府。
住所地:湖北省孝感市孝南區(qū)祝站鎮(zhèn)長河開發(fā)區(qū)。
法定代表人張華，該鎮(zhèn)鎮(zhèn)長。
委托代理人王惠峰、劉超，湖北書院律師事務(wù)所律師。
代理權(quán)限:一般授權(quán)。
上訴人王某某因與被上訴人孝感市孝南區(qū)祝站鎮(zhèn)人民政府（簡稱祝站鎮(zhèn)政府）土地使用權(quán)出讓合同糾紛一案，不服湖北省孝感市孝南區(qū)人民法院（2015）鄂孝南民初字第00712號民事判決，向本院提起上訴。
本院依法組成合議庭，于2016年5月27日公開開庭審理了本案。
上訴人王某某及其委托代理人饒彬、程建華，被上訴人祝站鎮(zhèn)政府的委托代理人劉超到庭參加了訴訟。
本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原審判決認(rèn)定，2009年12月18日，王某某、祝站鎮(zhèn)政府簽訂了一份《土地出讓協(xié)議書》，約定祝站鎮(zhèn)政府將位于祝站鎮(zhèn)長河小區(qū)孝天路南祝閔路邊，宏興酒樓與姜窖小學(xué)之間的558平方米土地出讓給王某某，用于農(nóng)民建房；王某某一次性向祝站鎮(zhèn)政府交納土地出讓金30萬元；王某某建房必須符合相關(guān)規(guī)劃，祝站鎮(zhèn)政府為王某某辦理農(nóng)民建房相關(guān)手續(xù)。
合同簽訂當(dāng)日，王某某向祝站鎮(zhèn)政府交納了土地出讓金30萬元。
之后，王某某在該土地上建成住宅樓，并向社會出售。
因售出的房屋不能辦理產(chǎn)權(quán)登記，王某某遂提起訴訟。
本院認(rèn)為，祝站鎮(zhèn)政府與王某某簽訂土地出讓協(xié)議，將征用孝感市孝南區(qū)祝站鎮(zhèn)朋興村所有的農(nóng)村集體土地一部分出讓給王某某。
祝站鎮(zhèn)政府出讓該土地雖然得到了孝感市孝南區(qū)祝站鎮(zhèn)朋興村村委會的書面認(rèn)可，但祝站鎮(zhèn)政府并未辦理征用農(nóng)村集體土地，轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的審批手續(xù)。
王某某在該土地上建房，亦未辦理相關(guān)建房審批手續(xù)，未依法領(lǐng)取建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證等。
因此，本案所涉的農(nóng)村集體土地，未經(jīng)依法批準(zhǔn)為建設(shè)用地，也未經(jīng)行政主管部門依法批準(zhǔn)補(bǔ)辦征用手續(xù)轉(zhuǎn)為國有土地，王某某已經(jīng)在該地塊進(jìn)行非農(nóng)業(yè)建設(shè)。
對該土地是否能夠補(bǔ)辦征地審批手續(xù)、該土地上的建筑物是否為違章建筑物的認(rèn)定，需要相關(guān)行政主管部門的認(rèn)定和處理，相關(guān)行政主管部門對本案當(dāng)事人的行政違法行為的處理結(jié)果直接影響對本案土地出讓合同有效性的認(rèn)定。
因此，王某某應(yīng)先向相關(guān)行政主管部門申請?zhí)幚?，在行政主管部門對行政違法行為進(jìn)行認(rèn)定和處理前，王某某的訴訟請求無事實(shí)及法律依據(jù)，應(yīng)不予支持，其上訴理由均不能成立。
由于本案涉及土地并非為宅基地，王某某也并非進(jìn)行自用房屋建設(shè)，祝站鎮(zhèn)政府征用農(nóng)村集體土地未辦理審批手續(xù)，且上述違法行為均未經(jīng)相關(guān)行政主管部門認(rèn)定和處理，原審法院適用土地管理法第六十二條、第六十三條直接認(rèn)定土地出讓協(xié)議無效屬適用法律錯(cuò)誤，應(yīng)予以改判。
經(jīng)合議庭評議，依照《中華人民共和國土地管理法》第五十九條 ?、《中華人民共和國合同法》第四十四條 ?、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條 ?第一款 ?第（二）項(xiàng) ?、第一百七十五條 ?的規(guī)定，判決如下:
一、撤銷湖北省孝感市孝南區(qū)人民法院（2015）鄂孝南民初字第00712號民事判決；
二、駁回原審原告王某某的訴訟請求。
一、二審案件受理費(fèi)各7270元，均由上訴人王某某負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。

本院認(rèn)為，祝站鎮(zhèn)政府與王某某簽訂土地出讓協(xié)議，將征用孝感市孝南區(qū)祝站鎮(zhèn)朋興村所有的農(nóng)村集體土地一部分出讓給王某某。
祝站鎮(zhèn)政府出讓該土地雖然得到了孝感市孝南區(qū)祝站鎮(zhèn)朋興村村委會的書面認(rèn)可，但祝站鎮(zhèn)政府并未辦理征用農(nóng)村集體土地，轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的審批手續(xù)。
王某某在該土地上建房，亦未辦理相關(guān)建房審批手續(xù)，未依法領(lǐng)取建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證等。
因此，本案所涉的農(nóng)村集體土地，未經(jīng)依法批準(zhǔn)為建設(shè)用地，也未經(jīng)行政主管部門依法批準(zhǔn)補(bǔ)辦征用手續(xù)轉(zhuǎn)為國有土地，王某某已經(jīng)在該地塊進(jìn)行非農(nóng)業(yè)建設(shè)。
對該土地是否能夠補(bǔ)辦征地審批手續(xù)、該土地上的建筑物是否為違章建筑物的認(rèn)定，需要相關(guān)行政主管部門的認(rèn)定和處理，相關(guān)行政主管部門對本案當(dāng)事人的行政違法行為的處理結(jié)果直接影響對本案土地出讓合同有效性的認(rèn)定。
因此，王某某應(yīng)先向相關(guān)行政主管部門申請?zhí)幚?，在行政主管部門對行政違法行為進(jìn)行認(rèn)定和處理前，王某某的訴訟請求無事實(shí)及法律依據(jù)，應(yīng)不予支持，其上訴理由均不能成立。
由于本案涉及土地并非為宅基地，王某某也并非進(jìn)行自用房屋建設(shè)，祝站鎮(zhèn)政府征用農(nóng)村集體土地未辦理審批手續(xù)，且上述違法行為均未經(jīng)相關(guān)行政主管部門認(rèn)定和處理，原審法院適用土地管理法第六十二條、第六十三條直接認(rèn)定土地出讓協(xié)議無效屬適用法律錯(cuò)誤，應(yīng)予以改判。

經(jīng)合議庭評議，依照《中華人民共和國土地管理法》第五十九條 ?、《中華人民共和國合同法》第四十四條 ?、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條 ?第一款 ?第（二）項(xiàng) ?、第一百七十五條 ?的規(guī)定，判決如下:
一、撤銷湖北省孝感市孝南區(qū)人民法院（2015）鄂孝南民初字第00712號民事判決；
二、駁回原審原告王某某的訴訟請求。
一、二審案件受理費(fèi)各7270元，均由上訴人王某某負(fù)擔(dān)。

審判長：毛峰
審判員：鮑龍
審判員：戴捷

書記員：劉彬