上訴人（原審被告）：韓某某。
上訴人（原審被告）：王某某。
二上訴人共同委托代理人：蔡建銘，河北志安邦律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審原告）：王某某。
原審第三人：王明亮。

上訴人韓某某、王某某因與被上訴人王某某、原審第三人王明亮的租賃合同糾紛一案，不服河北省衡水市桃城區(qū)人民法院（2014）衡桃沼民二初字第74號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成由法官付圣云擔(dān)任審判長(zhǎng)，法官王江豐、楊建一參加的合議庭，于2015年1月30日公開開庭進(jìn)行了審理。上訴人韓某某、王某某及其委托代理人蔡建銘，被上訴人王某某到庭參加訴訟，原審第三人王明亮經(jīng)傳票傳喚無(wú)正當(dāng)理由拒不到庭。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原審原告王某某訴稱：2011年8月17日，原告王某某與同村王明亮簽訂了互換宅基地協(xié)議，約定王明亮的街北宅基地一塊（門店2間、舊房3小間）與原告相鄰歸原告所有，原告街南宅基地一塊（門店3間）歸王明亮所有，由于宅基地面積存在差異，經(jīng)協(xié)商王某某支付給王明亮6000元作為補(bǔ)償，該協(xié)議已履行完畢。由于在對(duì)換宅基地前王明亮的房屋由二被告租賃，韓某某每年1200元租金，王某某每年1000元租金，租金均是在年前一次性支付第二年的全年租金。但二被告到起訴時(shí)僅支付了2012年租金，2013年、2014年租金均未支付，二被告已構(gòu)成違約，原告已通知其中止租賃，搬離房屋，但二被告強(qiáng)行占用原告房屋，故請(qǐng)求人民法院判令二被告停止侵權(quán)，搬離所租賃的房屋、被告韓義長(zhǎng)給付拖欠的房屋租金1500元、被告王某某給付拖欠的房屋租金1250元。
原審被告韓某某、王某某辯稱：第一，被告與原告之間從未簽訂過任何形式的房屋租賃合同，雙方未形成租賃合同法律關(guān)系。被告根本不可能欠原告租金，因此被告沒有給付原告租金的義務(wù)，更不存在違約。第二，被告與王明亮之間存在房屋租賃合同關(guān)系，租賃合同已經(jīng)履行多年，王明亮同意被告用其店里買東西的欠款抵銷租金，王明亮至今分別在被告處尚有欠款未還清。王明亮作為房屋出租人，也未通知被告向原告履行房租租賃合同給付租金。第三，原告也從未通知被告終止租賃合同、搬離房屋，也沒有通知被告交房租。原告至今未取得被告租賃房屋的所有權(quán)及相應(yīng)的宅基地使用權(quán)，不是合法的物權(quán)人，還不能成為該房屋新的出租人，無(wú)權(quán)要求被告給付租金。故要求依法駁回原告起訴。
第三人王明亮未發(fā)表答辯意見。
原審法院查明：2011年8月17日，原告王某某與該村村民王明亮簽訂了兌換房屋協(xié)議，并經(jīng)該村村委會(huì)確認(rèn)，約定王明亮位于桃城區(qū)鄧家莊鄉(xiāng)索水口村街北的門店兩間、舊房三小間歸原告王某某所有。該兌換房屋協(xié)議經(jīng)（2013）衡桃彭民二初字第40號(hào)民事判決與（2013）衡民二終字第239號(hào)民事判決確認(rèn)有效。自原告王某某與第三人王明亮兌換房屋之前至今，被告韓某某、王某某（承租方）向第三人王明亮（出租方）租賃該房屋用于生產(chǎn)生活，韓某某每年租金1200元，王某某每年租金1000元。被告韓某某、王某某未支付2013年、2014年房屋租金。王明亮于2014年3月8日出具書面證明一份，該證明顯示：“定立互換協(xié)議后當(dāng)天下午我同王某某一起去了三家，當(dāng)天都是三人看店……告訴王某某之妻、韓某某（長(zhǎng)）之妻我倆房已換，今后你兩家房東為王某某，2012年及以后租金交給王某某”，本院依申請(qǐng)于2014年9月9日、2014年9月25日分別向索水口村代理村主任王國(guó)標(biāo)、何家莊派出所詢問、調(diào)取證據(jù)，王國(guó)標(biāo)稱在中院判決生效后不長(zhǎng)時(shí)間，王某某與王國(guó)標(biāo)同韓某某、王某某進(jìn)行過調(diào)解，但未調(diào)解成功。何家莊派出所出具證明記載王某某與韓某某等人在2012年4月29日因房租一事產(chǎn)生糾紛，派出所民警接到報(bào)案并進(jìn)行了處理。
原審法院認(rèn)為：2011年8月17日，原告王某某與第三人王明亮簽訂了兌換房屋協(xié)議，該協(xié)議經(jīng)（2013）衡桃彭民二初字第40號(hào)民事判決與（2013）衡民二終字第239號(hào)民事判決書確認(rèn)有效，原告王明亮于2011年8月17日下午將互換房屋一事告知了被告韓某某與王某某，王明亮后來(lái)稱該證明系受脅迫所寫，但未提供任何證據(jù)予以證明，在本案開庭時(shí)對(duì)原告王某某提交證據(jù)發(fā)表質(zhì)證意見時(shí)稱：“有我簽名的這些證據(jù)都是我的簽名捺印，是事實(shí)”，結(jié)合2014年9月25日何家莊派出所出具的證明與2014年9月9日詢問筆錄，三份證據(jù)相互佐證，可以證實(shí)被告韓某某、王某某已經(jīng)知悉原告王某某與第三人王明亮兌換房屋事宜。被告韓某某與第三人王明亮之間的房屋租賃協(xié)議，該協(xié)議書僅有王明亮一方簽字，未載明另一方當(dāng)事人的意思表示，且該協(xié)議書未載明合同成立時(shí)間，不符合合同的構(gòu)成要件，截止到原告王某某與第三人王明亮兌換房屋之日，被告韓某某租賃第三人王明亮的房屋已超過六個(gè)月，被告韓某某與第三人王明亮之間的租賃合同應(yīng)視為不定期租賃。被告王某某未提供證據(jù)證明其與第三人王明亮簽訂有書面租賃合同，截止到原告王某某與第三人王明亮兌換房屋之日，被告王某某實(shí)際租賃第三人王明亮的房屋已超過六個(gè)月，被告王某某與第三人王明亮之間的租賃合同應(yīng)視為不定期租賃。原告王某某與第三人王明亮兌換房屋后，原告王某某代替原房屋出租人王明亮與被告韓某某、王某某之間形成租賃合同關(guān)系，原告王某某與被告韓某某、王某某之間的租賃合同仍為不定期租賃，房屋承租人（被告）韓某某、王某某應(yīng)當(dāng)在收到互換房屋通知后向王某某按照原承租合同交納房租，王明亮于2014年3月28日出具書面證明，明確載明：“本人王明亮已將2012年韓義長(zhǎng)、王某某的房租轉(zhuǎn)交給王某某，2013年、2014年他二人房租我沒收，今后的也不會(huì)收”，韓某某、王某某未向王某某交納2013年、2014年房租，構(gòu)成違約，原告王某某要求被告韓某某支付租金1500元、王某某支付租金1250元的要求，于法有據(jù)，應(yīng)予支持。被告韓某某、王某某以自己的行為表明不履行支付房租的債務(wù)，故原告王某某可以要求解除與被告韓某某、王某某的租賃合同。被告韓某某、王某某自收到原告王某某與第三人王明亮兌換房屋通知后，對(duì)于第三人王明亮在二被告處購(gòu)買化肥、種子、農(nóng)藥等東西的欠款，該筆債務(wù)與二被告需要支付的房租不再發(fā)生抵銷效力，二被告韓某某、王某某可向第三人王明亮另案主張。遂判決：一、被告韓某某于本判決生效之日起十日內(nèi)搬離原租賃第三人王明亮的房屋；二、被告王某某于本判決生效之日起十日內(nèi)搬離原租賃第三人王明亮的房屋；三、被告韓某某于本判決生效之日起十日內(nèi)給付原告王某某租金1500元；四、被告王某某于本判決生效之日起十日內(nèi)給付原告王某某租金1250元。
本院二審查明事實(shí)與一審查明事實(shí)一致。

本院認(rèn)為：雙方當(dāng)事人對(duì)上訴人未向被上訴人交納2013年、2014年租賃費(fèi)的事實(shí)沒有爭(zhēng)議，爭(zhēng)議的焦點(diǎn)在于被上訴人是否本案適格訴訟主體及原審第三人與被上訴人在對(duì)換宅基房屋后是否通知了上訴人、被上訴人是否向上訴人主張過租金。
關(guān)于第一個(gè)爭(zhēng)議焦點(diǎn)，即被上訴人是否本案適格訴訟主體問題。上訴人主張其系與原審第三人存在房屋租賃合同關(guān)系，因被上訴人與原審第三人對(duì)換宅基房屋后未到土地管理部門及房屋管理部門辦理相關(guān)手續(xù)，故被上訴人至今未取得案涉房屋的宅基使用權(quán)和房屋所有權(quán)，被上訴人不是案涉租賃合同的一方當(dāng)事人。但被上訴人與原審第三人簽訂的對(duì)換宅基房屋協(xié)議，已經(jīng)（2013）衡桃彭民二初字第40號(hào)民事判決與（2013）衡民二終字第239號(hào)民事判決書確認(rèn)有效，雙方的互換行為應(yīng)受到法律保護(hù)。至于是否辦理了相關(guān)登記手續(xù)，不影響案涉對(duì)換協(xié)議的效力，案涉房屋的實(shí)際所有人自2011年8月17日雙方簽訂對(duì)換協(xié)議之日始應(yīng)為被上訴人。由此，上訴人主張被上訴人不具有本案訴訟主體資格不能成立。
關(guān)于第二個(gè)爭(zhēng)議焦點(diǎn)，即原審第三人與被上訴人在對(duì)換宅基房屋后是否通知了上訴人、被上訴人是否向上訴人主張過租金問題。被上訴人主張?jiān)谂c原審第三人對(duì)換宅基房屋后已及時(shí)通知了上訴人，且向上訴人索要過租賃費(fèi)，并提供了原審第三人于2014年3月28日出具的證明并申請(qǐng)一審法院對(duì)衡水市桃城區(qū)鄧莊鄉(xiāng)索水口村代理村主任王國(guó)標(biāo)進(jìn)行了調(diào)查、調(diào)取了何家莊派出所出具的證明等為據(jù)。對(duì)原審第三人于2014年3月28日出具的證明，上訴人雖提出異議，但并未提出相反證據(jù)予以反駁，且原審第三人在一審?fù)徶挟?dāng)庭認(rèn)可上述證明內(nèi)容屬實(shí)，故該證明應(yīng)為本案認(rèn)定事實(shí)的有效證據(jù)。對(duì)原審法院依被上訴人的申請(qǐng)對(duì)王國(guó)標(biāo)所作的詢問筆錄，上訴人雖對(duì)其關(guān)聯(lián)性提出異議，但從該筆錄內(nèi)容看，能夠反映出在（2013）衡民二終字第239號(hào)民事判決書生效后王國(guó)標(biāo)和被上訴人已將互換事宜通知了上訴人并對(duì)租金事宜進(jìn)行調(diào)解的事實(shí)。故該詢問筆錄與本案具有關(guān)聯(lián)性，應(yīng)作為本案認(rèn)定事實(shí)的證據(jù)。關(guān)于何家莊派出所出具的證明，上訴人亦提出異議，但該證明系公安機(jī)關(guān)出具，其內(nèi)容也與本案具有關(guān)聯(lián)性，故亦應(yīng)作為本案認(rèn)定事實(shí)的證據(jù)。上述有效證據(jù)能夠相互印證，足以證明在對(duì)換宅基及房屋后，原審第三人與被上訴人已將對(duì)換事宜及時(shí)告知了上訴人、上訴人與被上訴人因?yàn)樽饨饐栴}發(fā)生過糾紛的事實(shí)。由此，上訴人主張?jiān)瓕彽谌伺c被上訴人互換宅基房屋后未通知上訴人，被上訴人也未向其主張過權(quán)利之理由不能成立。
綜上，上訴人在被告知互換宅基及房屋事宜后，理應(yīng)自被告知之日起，按照原來(lái)的租賃協(xié)議向被上訴人履行支付租金的義務(wù)，其至今未履行，實(shí)屬違約，原審判決解除雙方的租賃關(guān)系并判令由上訴人給付被上訴人拖欠租金并無(wú)不妥。原判結(jié)果正確，應(yīng)予維持。據(jù)此，依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百四十四條、第一百七十四條、第一百七十條第一款第（一）項(xiàng)之規(guī)定，缺席判決如下：

駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)100元，由上訴人韓某某、王某某均擔(dān)。
本判決為終審判決。

審判長(zhǎng)　　付圣云 審判員　　王江豐 審判員　　楊建一

書記員：徐佳佳