王某屹
楊建林（河北楊建林律師事務(wù)所）
滕某
張寶華
金國元（河北威遠律師事務(wù)所）
蔣宏彬

原告（反訴被告）:王某屹，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，無職業(yè)，現(xiàn)住唐山市。
委托代理人:楊建林，河北楊建林律師事務(wù)所律師。
被告（反訴原告）:滕某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，現(xiàn)在河北冀東監(jiān)獄服刑，戶籍所在地河北省唐山市。
委托代理人:張寶華（滕某母親），女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，現(xiàn)住唐山市。
委托代理人:金國元，河北威遠律師事務(wù)所律師。
第三人:蔣宏彬，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，現(xiàn)住唐山市。
委托代理人:金國元，河北威遠律師事務(wù)所律師。
原告（反訴被告）王某屹訴被告（反訴原告）滕某及第三人蔣宏彬房屋買賣合同糾紛一案，本院于2014年7月11日受理后，依法組成由審判員趙彩虹擔(dān)任審判長，審判員么偉利、李健參加的合議庭審理此案，被告滕某于2014年7月16日提起反訴，同日第三人蔣宏彬認(rèn)為該案的審理與其有利害關(guān)系，申請參加訴訟。被告（反訴原告）滕某及第三人蔣宏彬于2014年7月16日向本院提出財產(chǎn)保全申請，要求對唐山市古冶區(qū)北范東華溫馨家園206樓1門102號住房內(nèi)的家具及電器進行查封，本院于2014年8月14日做出（2014）古民初字第955-1號民事裁定，查封坐落于唐山市古冶區(qū)北范東華溫馨家園206樓1門102號住房內(nèi)的家具及電器。2014年8月20日原告（反訴被告）王某屹向本院申請財產(chǎn)保全，要求查封坐落于唐山市古冶區(qū)北范東華溫馨家園206樓1門102號房產(chǎn)，本院于2014年8月22日做出（2014）古民初字第955-2號民事裁定，查封坐落于唐山市古冶區(qū)北范東華溫馨家園206樓1門102號房產(chǎn)。于2014年8月20日公開開庭進行了審理。原告（反訴被告）王某屹及其委托代理人楊建林，被告（反訴原告）滕某的委托代理人張寶華、金國元，第三人蔣宏彬及其委托代理人金國元到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認(rèn)為，依法成立的合同，自成立時生效。王某屹與滕某簽訂房屋買賣合同時，滕某將其與唐山市東華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂的商品房買賣合同，2011年12月13日該房地產(chǎn)開發(fā)有限公司出具的涉案房產(chǎn)已交清全部款項的證明及交款收據(jù)交付給王某屹，王某屹有理由相信滕某有權(quán)處分該涉案房產(chǎn)。另外，古冶區(qū)人民檢察院以滕某涉嫌合同詐騙罪提起公訴，該刑事案件審理過程中，滕某的辯護人辯稱“被告人滕某與王某屹之間買賣的行為不構(gòu)成合同詐騙罪，現(xiàn)王某屹確實在向滕某購買的住房內(nèi)居住，王某屹也認(rèn)為對該房其擁有所有權(quán)”的辯護意見，被法院采納。王某屹以27萬元購買了涉案房產(chǎn)，占有并使用至今，從合同的訂立、履行過程結(jié)合滕某涉嫌合同詐騙罪中的供述等，能夠認(rèn)定雙方簽訂的房屋買賣合同意思表示真實、合法有效。當(dāng)事人結(jié)婚前，父母為雙方購置房屋出資的，該出資應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為對自己子女的個人贈與，但父母明確表示贈與雙方的除外。滕某的母親出資交首付款人民幣87509元以滕某名義購買涉案房產(chǎn)，且在本院（2013）古民初字第137號民事調(diào)解書中，認(rèn)定滕某母親償還貸款10000元，視為對滕某個人的贈與，且唐山市東華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司出具的收據(jù)中記載交款人為張寶華、滕某，房屋所有權(quán)證也明確記載為滕某單獨所有，能夠認(rèn)定涉案房產(chǎn)為滕某的個人婚前財產(chǎn)。滕某的反訴狀及蔣宏彬參加訴訟申請中，陳述剩余180000元涉案房產(chǎn)貸款是蔣宏彬交納的，與調(diào)解書中“原、被告結(jié)婚后（原告指蔣宏彬、被告指滕某），原告父母為雙方償還房屋貸款人民幣170000元，被告母親為雙方償還房屋貸款人民幣10000元”內(nèi)容相互矛盾，本院對該涉案房產(chǎn)系夫妻共同財產(chǎn)的主張，無法采信。另外蔣宏彬以涉案房產(chǎn)系其與滕某辦理協(xié)議離婚時，涉案房產(chǎn)的全部合同權(quán)益歸其所有進行抗辯，首先滕某在協(xié)議離婚時，隱瞞了其將該涉案房產(chǎn)出售給王某屹的事實，另外滕某與蔣宏彬離婚涉及的財產(chǎn)分割問題，是其家庭內(nèi)部糾紛，對外不得對抗他人。對蔣宏彬的抗辯，理據(jù)不足，不予采信。蔣宏彬因此而受到的財產(chǎn)損失，可另行向滕某主張，本案不予涉及。《中華人民共和國物權(quán)法》第十五條 ?規(guī)定，當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。因此滕某與王某屹所簽訂的房屋買賣合同不因未辦理物權(quán)登記，而導(dǎo)致合同無效，對被告及第三人主張的涉案房產(chǎn)未辦理兩證而出售的合同無效的主張，不予支持。滕某、蔣宏彬主張滕某出售給王某屹的涉案房產(chǎn)屬于經(jīng)濟適用房，違反了經(jīng)濟適用住房5年后才許上市交易以及對產(chǎn)權(quán)限制的規(guī)定，經(jīng)濟適用住房的產(chǎn)權(quán)購買人是有限產(chǎn)權(quán)進行抗辯。本案中滕某與王某屹在簽訂涉案房產(chǎn)的房屋買賣合同時，涉案房產(chǎn)尚未辦理房屋所有權(quán)證及土地使用權(quán)證，雙方對房屋產(chǎn)權(quán)變更登記進行了約定?，F(xiàn)涉案房產(chǎn)于2013年6月29日取得了唐山市房權(quán)證古冶區(qū)字第唐16112號房屋所有權(quán)證、于2013年10月26日取得了冀唐古國用（2013）第202號國有土地使用權(quán)證，住房性質(zhì)為經(jīng)濟適用房。經(jīng)濟適用住房需購房滿5年、按照政府所定的標(biāo)準(zhǔn)條件成就后，才允許辦理房屋產(chǎn)權(quán)變更登記，因此對原告（反訴被告）王某屹要求確認(rèn)涉案房產(chǎn)歸其所有的訴訟請求，尚未滿足辦理房屋產(chǎn)權(quán)變更登記的條件，可待條件符合后，要求滕某按照合同約定協(xié)助其辦理。但并不能以此認(rèn)定雙方的房屋買賣合同無效，對被告（反訴原告）滕某及第三人蔣宏彬的反訴主張不予支持。被告（反訴原告）滕某及第三人蔣宏彬還以王某屹向滕某出借巨額資金，在主觀上知道滕某因賭博欠債急于償還，與滕某約定的借款利息和以房屋抵頂借款的方式違反法律規(guī)定為由進行抗辯，未提交證據(jù)證明，理據(jù)不足，不予采信。被告（反訴原告）滕某反訴及第三人蔣宏彬參加訴訟申請中，均要求王某屹返還涉案房產(chǎn)內(nèi)的家具、電器、個人用衣物等物品，在涉案房產(chǎn)的買賣合同中未涉及上述財產(chǎn)，王某屹認(rèn)為在與滕某簽訂房屋買賣合同時，包含上述財產(chǎn)，未提交相應(yīng)的證據(jù)予以證明，本院無法采信。但返還財產(chǎn)與本案不屬于同一法律關(guān)系，被告（反訴原告）滕某及第三人蔣宏彬可另行解決，本案不予涉及。故依照《中華人民共和國合同法》第四十四條 ?、第六十條 ?、第一百三十條 ?、第一百三十五條 ?、第一百五十條 ?，《中華人民共和國物權(quán)法》第十五條 ?，《中華人民共和國婚姻法》第十八條 ?，最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國婚姻法》若干問題的解釋（一）第十九條 ?，最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國婚姻法》若干問題的解釋（二）第二十二條 ?，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條 ?的規(guī)定，判決如下:
一、確認(rèn)原告（反訴被告）王某屹與被告（反訴原告）滕某于2012年7月31日簽訂的關(guān)于坐落于唐山市古冶區(qū)東華溫馨家園206樓1單元102號的房屋買賣合同合法有效。
二、坐落于唐山市古冶區(qū)東華溫馨家園206樓1單元102號的房產(chǎn)符合房屋產(chǎn)權(quán)變更登記條件時，變更為原告（反訴被告）王某屹所有。
三、駁回被告（反訴原告）滕某的反訴請求。
四、駁回第三人蔣宏彬的訴訟請求。
原告（反訴被告）王某屹交納的案件受理費人民幣5350元，由被告（反訴原告）滕某負擔(dān)。被告（反訴原告）滕某交納的反訴案件受理費人民幣3650元，由被告（反訴原告）滕某負擔(dān)。第三人蔣宏彬交納的案件受理費人民幣3650元，由第三人蔣宏彬負擔(dān)。原告（反訴被告）王某屹交納的保全費人民幣1870元，由被告（反訴原告）滕某負擔(dān)。被告（反訴原告）滕某和第三人蔣宏彬交納的保全費人民幣620元，由被告（反訴原告）滕某及第三人蔣宏彬負擔(dān)。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于河北省唐山市中級人民法院。上訴期滿后仍未交納上訴案件受理費的，按自動撤回上訴處理。

本院認(rèn)為，依法成立的合同，自成立時生效。王某屹與滕某簽訂房屋買賣合同時，滕某將其與唐山市東華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂的商品房買賣合同，2011年12月13日該房地產(chǎn)開發(fā)有限公司出具的涉案房產(chǎn)已交清全部款項的證明及交款收據(jù)交付給王某屹，王某屹有理由相信滕某有權(quán)處分該涉案房產(chǎn)。另外，古冶區(qū)人民檢察院以滕某涉嫌合同詐騙罪提起公訴，該刑事案件審理過程中，滕某的辯護人辯稱“被告人滕某與王某屹之間買賣的行為不構(gòu)成合同詐騙罪，現(xiàn)王某屹確實在向滕某購買的住房內(nèi)居住，王某屹也認(rèn)為對該房其擁有所有權(quán)”的辯護意見，被法院采納。王某屹以27萬元購買了涉案房產(chǎn)，占有并使用至今，從合同的訂立、履行過程結(jié)合滕某涉嫌合同詐騙罪中的供述等，能夠認(rèn)定雙方簽訂的房屋買賣合同意思表示真實、合法有效。當(dāng)事人結(jié)婚前，父母為雙方購置房屋出資的，該出資應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為對自己子女的個人贈與，但父母明確表示贈與雙方的除外。滕某的母親出資交首付款人民幣87509元以滕某名義購買涉案房產(chǎn)，且在本院（2013）古民初字第137號民事調(diào)解書中，認(rèn)定滕某母親償還貸款10000元，視為對滕某個人的贈與，且唐山市東華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司出具的收據(jù)中記載交款人為張寶華、滕某，房屋所有權(quán)證也明確記載為滕某單獨所有，能夠認(rèn)定涉案房產(chǎn)為滕某的個人婚前財產(chǎn)。滕某的反訴狀及蔣宏彬參加訴訟申請中，陳述剩余180000元涉案房產(chǎn)貸款是蔣宏彬交納的，與調(diào)解書中“原、被告結(jié)婚后（原告指蔣宏彬、被告指滕某），原告父母為雙方償還房屋貸款人民幣170000元，被告母親為雙方償還房屋貸款人民幣10000元”內(nèi)容相互矛盾，本院對該涉案房產(chǎn)系夫妻共同財產(chǎn)的主張，無法采信。另外蔣宏彬以涉案房產(chǎn)系其與滕某辦理協(xié)議離婚時，涉案房產(chǎn)的全部合同權(quán)益歸其所有進行抗辯，首先滕某在協(xié)議離婚時，隱瞞了其將該涉案房產(chǎn)出售給王某屹的事實，另外滕某與蔣宏彬離婚涉及的財產(chǎn)分割問題，是其家庭內(nèi)部糾紛，對外不得對抗他人。對蔣宏彬的抗辯，理據(jù)不足，不予采信。蔣宏彬因此而受到的財產(chǎn)損失，可另行向滕某主張，本案不予涉及。《中華人民共和國物權(quán)法》第十五條 ?規(guī)定，當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。因此滕某與王某屹所簽訂的房屋買賣合同不因未辦理物權(quán)登記，而導(dǎo)致合同無效，對被告及第三人主張的涉案房產(chǎn)未辦理兩證而出售的合同無效的主張，不予支持。滕某、蔣宏彬主張滕某出售給王某屹的涉案房產(chǎn)屬于經(jīng)濟適用房，違反了經(jīng)濟適用住房5年后才許上市交易以及對產(chǎn)權(quán)限制的規(guī)定，經(jīng)濟適用住房的產(chǎn)權(quán)購買人是有限產(chǎn)權(quán)進行抗辯。本案中滕某與王某屹在簽訂涉案房產(chǎn)的房屋買賣合同時，涉案房產(chǎn)尚未辦理房屋所有權(quán)證及土地使用權(quán)證，雙方對房屋產(chǎn)權(quán)變更登記進行了約定?，F(xiàn)涉案房產(chǎn)于2013年6月29日取得了唐山市房權(quán)證古冶區(qū)字第唐16112號房屋所有權(quán)證、于2013年10月26日取得了冀唐古國用（2013）第202號國有土地使用權(quán)證，住房性質(zhì)為經(jīng)濟適用房。經(jīng)濟適用住房需購房滿5年、按照政府所定的標(biāo)準(zhǔn)條件成就后，才允許辦理房屋產(chǎn)權(quán)變更登記，因此對原告（反訴被告）王某屹要求確認(rèn)涉案房產(chǎn)歸其所有的訴訟請求，尚未滿足辦理房屋產(chǎn)權(quán)變更登記的條件，可待條件符合后，要求滕某按照合同約定協(xié)助其辦理。但并不能以此認(rèn)定雙方的房屋買賣合同無效，對被告（反訴原告）滕某及第三人蔣宏彬的反訴主張不予支持。被告（反訴原告）滕某及第三人蔣宏彬還以王某屹向滕某出借巨額資金，在主觀上知道滕某因賭博欠債急于償還，與滕某約定的借款利息和以房屋抵頂借款的方式違反法律規(guī)定為由進行抗辯，未提交證據(jù)證明，理據(jù)不足，不予采信。被告（反訴原告）滕某反訴及第三人蔣宏彬參加訴訟申請中，均要求王某屹返還涉案房產(chǎn)內(nèi)的家具、電器、個人用衣物等物品，在涉案房產(chǎn)的買賣合同中未涉及上述財產(chǎn)，王某屹認(rèn)為在與滕某簽訂房屋買賣合同時，包含上述財產(chǎn)，未提交相應(yīng)的證據(jù)予以證明，本院無法采信。但返還財產(chǎn)與本案不屬于同一法律關(guān)系，被告（反訴原告）滕某及第三人蔣宏彬可另行解決，本案不予涉及。故依照《中華人民共和國合同法》第四十四條 ?、第六十條 ?、第一百三十條 ?、第一百三十五條 ?、第一百五十條 ?，《中華人民共和國物權(quán)法》第十五條 ?，《中華人民共和國婚姻法》第十八條 ?，最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國婚姻法》若干問題的解釋（一）第十九條 ?，最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國婚姻法》若干問題的解釋（二）第二十二條 ?，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條 ?的規(guī)定，判決如下:

一、確認(rèn)原告（反訴被告）王某屹與被告（反訴原告）滕某于2012年7月31日簽訂的關(guān)于坐落于唐山市古冶區(qū)東華溫馨家園206樓1單元102號的房屋買賣合同合法有效。
二、坐落于唐山市古冶區(qū)東華溫馨家園206樓1單元102號的房產(chǎn)符合房屋產(chǎn)權(quán)變更登記條件時，變更為原告（反訴被告）王某屹所有。
三、駁回被告（反訴原告）滕某的反訴請求。
四、駁回第三人蔣宏彬的訴訟請求。
原告（反訴被告）王某屹交納的案件受理費人民幣5350元，由被告（反訴原告）滕某負擔(dān)。被告（反訴原告）滕某交納的反訴案件受理費人民幣3650元，由被告（反訴原告）滕某負擔(dān)。第三人蔣宏彬交納的案件受理費人民幣3650元，由第三人蔣宏彬負擔(dān)。原告（反訴被告）王某屹交納的保全費人民幣1870元，由被告（反訴原告）滕某負擔(dān)。被告（反訴原告）滕某和第三人蔣宏彬交納的保全費人民幣620元，由被告（反訴原告）滕某及第三人蔣宏彬負擔(dān)。

審判長：趙彩虹
審判員：么偉利
審判員：李健

書記員：歐陽麗梅