原告(反訴被告)：王某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住山東省鄒城市。
　　委托訴訟代理人：薛雪娟，泰和泰(上海)律師事務(wù)所律師。
　　被告(反訴原告)：上海生活書店有限公司，住所地上海市虹口區(qū)。
　　法定代表人：武昊，執(zhí)行董事。
　　委托訴訟代理人：黃磊，上海市捷華律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：吳翼江，上海市捷華律師事務(wù)所律師。
　　原告(反訴被告，以下簡稱原告)王某與被告(反訴原告，以下簡稱被告)上海生活書店有限公司房屋租賃合同糾紛一案，本院于2018年6月4日立案后，依法適用簡易程序?qū)徖?。本院?018年7月17日組織原、被告進(jìn)行證據(jù)交換，被告上海生活書店有限公司向本院提出反訴。因與(2018)滬0105民初11657號(hào)一案合并審理，于2018年8月6日再次組織原、被告進(jìn)行證據(jù)交換，審理中，當(dāng)事人提出庭外和解，本院依法準(zhǔn)予并給予當(dāng)事人一個(gè)月時(shí)間進(jìn)行和解。根據(jù)原告王某的申請(qǐng)，本院通過上海市高級(jí)人民法院委托上海中世建設(shè)咨詢有限公司對(duì)上海市長寧區(qū)長寧路XXX號(hào)XXX室房屋(以下簡稱涉訟房屋)樓面防水維修工程造價(jià)進(jìn)行鑒定。根據(jù)被告上海生活書店有限公司的申請(qǐng)，本院委托上海房屋質(zhì)量檢測站對(duì)涉訟房屋是否存在漏水的質(zhì)量問題以及如果存在漏水的質(zhì)量問題，被告對(duì)樓面防水維修的方法是否合理、是否超出維修的必要范圍進(jìn)行鑒定。經(jīng)審理發(fā)現(xiàn)本案有不宜適用簡易程序的情形，裁定轉(zhuǎn)為普通程序。本院于2019年1月21日再次組織原、被告進(jìn)行證據(jù)交換，并于2019年3月1日公開開庭進(jìn)行了審理。原告的委托訴訟代理人薛雪娟，被告的委托訴訟代理人黃磊到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告王某向本院提出本訴訴訟請(qǐng)求：1.判令解除原、被告于2015年5月簽署的房屋租賃合同；2.判令被告向原告支付自2016年3月19日至2018年4月18日期間的租金1,130,644.80元及自2018年4月19日至被告實(shí)際搬離之日的租金和房屋占用費(fèi);3.判令被告按每日0.03%的月租金向原告支付逾期付款的違約金。審理中，原告變更訴訟請(qǐng)求為：1.判令原、被告簽訂的房屋租賃合同于2017年10月28日解除；2.判令被告向原告支付自2016年3月19日至2017年10月28日期間的租金1,145,475元；3.判令被告按照每月45,974.10元的標(biāo)準(zhǔn)向原告支付自2017年10月29日至實(shí)際搬離之日的房屋占有使用費(fèi)；4.判令被告向原告支付逾期支付租金的違約金229,095元。事實(shí)和理由：原告和被告于2015年5月就涉訟房屋簽署上海市房屋租賃合同,約定被告向原告承租涉訟房屋，租期自2015年4月19日至2020年8月31日；月租金43,335元,3年內(nèi)每年上調(diào)3%；被告應(yīng)于每月30日前向原告支付租金；被告無故逾期支付租金的,每逾期一日按日租金的0.03%支付違約金；被告無故逾期不支付租金累計(jì)超過3個(gè)月的原告可解除租賃合同。被告承租后從未主動(dòng)按時(shí)支付過租金,原告無奈訴至法院,被告才付清2016年3月19日之前的租金,后續(xù)租金迄今仍未支付。經(jīng)多次協(xié)商催討,被告均以各種借口推諉拖延不予支付，故原告于2017年10月27日委托律師發(fā)函解除租賃合同。被告長期拖欠租金嚴(yán)重違反了租賃合同約定，由于租賃合同約定的違約金標(biāo)準(zhǔn)過低，原告要求調(diào)高至訴請(qǐng)金額。為維護(hù)合法權(quán)益,原告提起本案訴訟。
　　被告上海生活書店有限公司本訴辯稱及反訴訴稱，租賃合同解除的事實(shí)依據(jù)不存在，涉訟房屋存在嚴(yán)重質(zhì)量問題，原告無權(quán)解除合同，原告發(fā)送的律師函雖已收到但不具備解除合同通知的要件，租賃合同未解除故不存在房屋占有使用費(fèi)。自被告承租至今，涉訟房屋嚴(yán)重漏水存在缺陷，曾發(fā)生室內(nèi)坍塌事故，經(jīng)前案判決，原告部分減半租金，賠償被告經(jīng)濟(jì)損失，但并未解決涉訟房屋嚴(yán)重漏水問題，被告應(yīng)當(dāng)減半支付原告租金。原告委托相關(guān)代理人出示的授權(quán)委托書的簽名與購買涉訟房屋簽署的授權(quán)委托書的簽名筆跡明顯不同，被告反復(fù)要求原告本人來滬結(jié)算租金和維修費(fèi)用，但原告一直未出面并拒開發(fā)票。原告違約在先，拒絕維修涉訟房屋，必然導(dǎo)致屋頂維修費(fèi)用由被告墊付，故被告行使不安抗辯權(quán)，未支付租金。前案判決前后，被告多次發(fā)函給原告要求修繕涉訟房屋及結(jié)算租金，原告拒不修繕，被告按約代為維修并墊付維修費(fèi)，租金應(yīng)沖抵維修費(fèi)。本次維修僅是屋面平面部分，屋面建筑部分由于原告反對(duì)無法進(jìn)行。經(jīng)維修雖防止了涉訟房屋中間大部分范圍的嚴(yán)重漏水，但房屋周圍、大樓電梯間下方以及中間部分仍然存在滲漏，并非被告委托施工方的工程質(zhì)量有誤。綜上，被告未違約，不應(yīng)支付違約金，原告調(diào)整違約金標(biāo)準(zhǔn)沒有法律和事實(shí)依據(jù)。
　　被告上海生活書店有限公司向本院提出反訴訴訟請(qǐng)求：1.判令原告賠償被告屋頂維修費(fèi)734,175.50元，室內(nèi)維修費(fèi)33,329元、機(jī)房搬遷費(fèi)120,000元；2.訴訟費(fèi)用由原告負(fù)擔(dān)。審理中，被告變更第一項(xiàng)訴訟請(qǐng)求為：1.判令原告賠償被告屋頂維修費(fèi)76,044.02元，室內(nèi)維修費(fèi)33,329元、機(jī)房搬遷費(fèi)120,000元。
　　原告王某反訴辯稱，原告收到被告2016年7月7日所發(fā)函件稱涉訟房屋存在屋面嚴(yán)重漏水情況后，立即書面回復(fù)并委托代理人前往涉訟房屋查看，但被告不予配合，原告代理人只得以進(jìn)入涉訟房屋其中一間，短暫停留發(fā)現(xiàn)窗戶周邊確有滲漏情形，但并不嚴(yán)重，被告仍處于正常辦公狀態(tài)。此后原告代理人再次聯(lián)系被告數(shù)次前往，被告均拒絕接待，故原告無法確認(rèn)房屋受損的具體情況，也無法判斷被告實(shí)際損失。原告亦積極履行維修義務(wù)，但被告以原告公證書中的簽名不一致為借口拒絕溝通，阻撓原告代理人找來的維修人員現(xiàn)場施工，原告最終未能維修房屋并非原告過錯(cuò)，系被告惡意促成。被告提交的證據(jù)無法證明發(fā)生室內(nèi)維修費(fèi)用，也不能證明房屋漏水狀況導(dǎo)致被告必須進(jìn)行機(jī)房搬遷并產(chǎn)生費(fèi)用，故不同意支付。根據(jù)訴訟中鑒定后出具的鑒定意見書，只同意支付樓面防水維修費(fèi)中無爭議部分的一半。
　　當(dāng)事人圍繞訴訟請(qǐng)求依法提交了證據(jù)，本院組織當(dāng)事人進(jìn)行了證據(jù)交換和質(zhì)證。對(duì)于雙方無異議的上海市房地產(chǎn)權(quán)證、上海市房屋租賃合同、公證書、律師函、公函、郵件、樓面防水維修施工合同、補(bǔ)充協(xié)議、發(fā)票、付款憑證、付款憑單、證明等證據(jù)，本院予以確認(rèn)并在卷佐證。
　　根據(jù)當(dāng)事人的陳述和經(jīng)審查認(rèn)定的證據(jù)，本院認(rèn)定事實(shí)如下：
　　2015年3月25日，案外人林某某(賣方)、原告(買方)、被告(承租方)簽訂租賃主體變更協(xié)議，約定：鑒于買賣雙方已簽訂涉訟房屋的買賣合同，賣方同意將與承租方的租賃關(guān)系于2015年3月26日起轉(zhuǎn)讓給買方；承租方自下期租金支付日起按原租賃合同的約定向買方支付租金，買方應(yīng)在收到租金后提供承租方租賃發(fā)票以供入賬等。
　　2015年4月10日，原告王某被核準(zhǔn)登記為涉訟房屋產(chǎn)權(quán)人，建筑面積373.05平方米。
　　2015年5月12日，原告(甲方)、被告(乙方)簽訂上海市房屋租賃合同，約定甲方將涉訟房屋出租給乙方使用，房屋租賃期自2015年4月19日起至2020年8月31日止。每日每平方米建筑面積租金為3.80元。月租金為43,335元。租金3年內(nèi)每年上調(diào)3%。自第4年起，雙方可協(xié)商對(duì)租金進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整。乙方應(yīng)于每月30日前向甲方支付租金。無故逾期支付的，逾期一日，則乙方需按日租金的0.03%支付違約金。保證金為1個(gè)月的租金即40,848元(保證金乙方已向原房東支付，已經(jīng)轉(zhuǎn)交甲方)。第6-1條約定，租賃期間，乙方發(fā)現(xiàn)該房屋及其附屬設(shè)施有損壞或故障時(shí)，應(yīng)及時(shí)通知甲方修復(fù)；甲方應(yīng)在接到乙方通知后的3日內(nèi)進(jìn)行維修。逾期不維修的，乙方可代為維修，費(fèi)用由甲方承擔(dān)。第10-1條約定，房屋交付時(shí)存在缺陷的，甲方應(yīng)自交付之日起的3日內(nèi)進(jìn)行修復(fù)、逾期不修復(fù)的，甲方同意減少租金50%并變更有關(guān)租金條款。第10-3條約定，租賃期間，甲方不及時(shí)履行本合同約定的維修、養(yǎng)護(hù)、消防責(zé)任，致使房屋停止使用、損壞，造成乙方財(cái)產(chǎn)損失或人身傷害的，甲方應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。
　　2015年9月29日，原告曾至本院向被告提起訴訟，請(qǐng)求判令被告按每月43,335元的租金標(biāo)準(zhǔn)支付2015年4月19日至2016年3月18日的租金以及支付欠付租金的違約金。被告則提出反訴，請(qǐng)求判令原告賠償因房屋漏水造成的經(jīng)濟(jì)損失112,750元，包括空調(diào)維修費(fèi)750元，吊頂和地面維修費(fèi)52,000元及計(jì)算機(jī)機(jī)房搬遷費(fèi)60,000元。本院于2016年4月8日作出(2015)長民三(民)初字第1784號(hào)民事判決：“一、被告(反訴原告)上海熒星影視藝術(shù)有限公司應(yīng)于判決生效之日起十日內(nèi)支付原告(反訴被告)王某本市長寧區(qū)長寧路XXX號(hào)XXX室2015年4月19日至2016年3月18日的租金人民幣366,903.00元；二、原告(反訴被告)王某應(yīng)于判決生效之日起十日內(nèi)賠償被告(反訴原告)上海熒星影視藝術(shù)有限公司人民幣110,750.00元；三、駁回原告(反訴被告)王某的其余本訴請(qǐng)求。”原審法院判決后，被告不服，向上海市第一中級(jí)人民法院提起上訴，上海市第一中級(jí)人民法院于2016年7月28日作出(2016)滬01民終6388號(hào)民事判決：駁回上訴，維持原判。
　　2016年7月至2016年9月，被告及案外人上海熒星影視藝術(shù)有限公司(以下簡稱熒星公司)多次向原告及其代理人徐進(jìn)發(fā)出公函，提出：至涉訟房屋全部屋面修繕竣工日，全部租金減半計(jì)算；因原告一直怠于履行維修義務(wù)，被告委托案外人實(shí)施屋面防水維修工程，費(fèi)用以房租墊支；室內(nèi)漏水損壞維修部分，依據(jù)維修發(fā)票向原告報(bào)銷；在原告正式通知被告已經(jīng)按約簽訂專業(yè)公司防水工程合同后，原告指派個(gè)別維修人未經(jīng)消防和物業(yè)部門的批準(zhǔn)，僅用一小時(shí)維修，并擅自將易燃液體和建材堆放在涉訟房屋辦公區(qū)域污染樓面，清污費(fèi)用由原告承擔(dān)，在租金中扣除；被告已向原告寄送維修工程合同、預(yù)付款票據(jù)復(fù)印件；自2016年9月1日起，被告終止與原告的一切談判和相關(guān)接觸，有關(guān)爭議可通過訴訟程序解決；向原告告知維修工程款支付情況。2016年7月1日，案外人上海生活傳媒網(wǎng)絡(luò)有限公司(以下簡稱生活傳媒公司)向被告發(fā)出機(jī)房部分應(yīng)急關(guān)閉的通知。對(duì)此，原告以郵件和書面快遞形式多次回函，函稱：2016年8月1日原告已委托維修人員預(yù)與被告就涉訟房屋檢修及維修事宜進(jìn)行溝通，被告拒不告知房屋受損部位，也沒有提供已簽訂的維修合同，原告已委托上海至聿建筑裝飾有限公司對(duì)涉訟房屋屋頂全面檢修；原告確定于2016年8月31日至2016年9月2日期間對(duì)涉訟房屋進(jìn)行檢修及消防檢查，要求被告配合，并寄送經(jīng)公證的委托書，委托史連偉、周新艷代為辦理房屋租賃的檢修、維護(hù)、查驗(yàn)等事宜；2016年9月1日原告代理人去涉訟房屋查驗(yàn)檢修遭拒要求被告配合。
　　2016年8月1日，被告、案外人熒星公司與森槿(上海)防水工程有限公司簽訂樓面防水維修施工合同，項(xiàng)目名稱：上海亨通國際大廈23樓600平方米屋面防水工程，項(xiàng)目內(nèi)容：600平方米屋面瀝青防水工程、大樓高層材料搬運(yùn)、垃圾清運(yùn)。工程期限：2016年9月1日至2016年10月10日(如遇特殊原因，順延工期)，工程合同價(jià)420,000元，工程款支付：材料進(jìn)入工地，支付40%工程款，工程結(jié)束后支付45%工程款，剩余15%質(zhì)保金一年后付清。
　　2016年9月9日，被告、案外人熒星公司與森槿(上海)防水工程有限公司簽訂補(bǔ)充協(xié)議書，約定“1、新增女兒墻、建筑墻面防水工程面積170平方米。2、新增舊防水層剝離、清除項(xiàng)目，總面積770平方米。3、新增23樓高層建筑垃圾清運(yùn)項(xiàng)目。上述新增項(xiàng)目，參照原合同價(jià)格，結(jié)合現(xiàn)場實(shí)際施工狀況，增加款項(xiàng)共計(jì)9.8647萬元。于竣工時(shí)一并結(jié)算支付。”
　　2016年10月10日，被告、案外人熒星公司與森槿(上海)防水工程有限公司再次簽訂樓面防水維修施工合同，項(xiàng)目名稱：上海亨通國際大廈23樓屋面立面建筑全部屋、墻面防水工程，項(xiàng)目內(nèi)容：約300平方米屋面建筑全部瀝青防水工程、材料。工程期限：2016年10月10日至2016年12月30日(如遇墻基大修等特殊原因，順延工期)，工程合同價(jià)700,000元，工程款支付：材料進(jìn)入工地，支付15%工程款，工程結(jié)束后支付83%工程款，剩余2%質(zhì)保金一年后付清。
　　2016年8月3日、8月24日、9月13日、9月27日、11月3日，被告先后向案外人上海森槿防水工程有限公司的法定代表人康偉轉(zhuǎn)賬支付涉訟房屋樓屋面維修款1,000元、防水工程預(yù)付款103,195.20元、防水工程款20,000元、96,094.60元、屋面舊防水拆除及高層垃圾清運(yùn)費(fèi)30,712.80元、女兒墻防水工程款59,500元、屋面舊防水拆除及高層垃圾清運(yùn)費(fèi)18,886.95元，共計(jì)329,389.55元。
　　2016年10月31日，案外人上海森槿防水工程有限公司向被告開具三張上海增值稅普通發(fā)票，分別為防水工程款257,988元，屋面舊防水拆除及高層垃圾清運(yùn)費(fèi)49,599.75元，女兒墻防水工程款59,500元。
　　2016年11月14日，案外人上海森槿防水工程有限公司向被告開具服務(wù)名稱皆為防水工程款的上海增值稅普通發(fā)票五張，金額分別為100,000元、57,988元、59,500元、49,599.75元、100,000元。
　　2017年1月8日，案外人生活傳媒公司向被告發(fā)出關(guān)于傳媒機(jī)構(gòu)生活文獻(xiàn)數(shù)據(jù)中心機(jī)房因漏水漏電物損需搬遷的批復(fù)的文件，稱：“……因房屋屋面漏水造成漏電物損，幾年來，撥款大修數(shù)次，現(xiàn)再次發(fā)生重大漏水跳閘停擺事故。經(jīng)研究，決定如下：1、傳媒機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)中心機(jī)房自本文下達(dá)之日起安排搬遷。……2、機(jī)房搬遷重設(shè)所需費(fèi)用預(yù)算約107萬元，先由你方預(yù)墊，然后依據(jù)租賃合同違約和賠償條款，由你方通過協(xié)商或訴訟，統(tǒng)一向房東索賠?！?br/>　　2017年6月6日、8月15日、9月27日、12月18日、2018年5月16日，被告及案外人熒星公司先后向案外人徐進(jìn)轉(zhuǎn)原告或原告寄送聯(lián)合(2017)管字第011、012、013、014號(hào)公函、聯(lián)合(2018)管字第011號(hào)公函，提出屋面維修結(jié)束后，屋面以上各類輔助建筑部分因長期漏水也需要立即進(jìn)行維修，因原告無回音，擬按照租賃合同約定先行由租金中支付所需款項(xiàng)；要求原告來滬結(jié)算租金和處理物業(yè)修繕事務(wù)；寄送光盤證明預(yù)計(jì)漏水對(duì)室內(nèi)辦公區(qū)域造成的損害仍在持續(xù)。
　　2017年10月27日，原告委托上海市劉和王律師事務(wù)所向被告寄送律師函一份，函稱：“……貴司與王某于2015年5月12日簽訂房屋租賃合同，貴司截至目前僅僅向王某支付2015年4月19日至2016年3月18日房屋租金，此后貴司沒按合同約定支付租金。截止目前，王某除收到上述租金外，沒有收到貴司支付的房屋租金。我方于2017年9月28日收到貴司公函。鑒于尚未按約支付房屋事實(shí)及貴司公函，我方做如下處理：1.依據(jù)房屋租賃合同‘9-2(六)’條款，我方解除與貴司簽訂的房屋租賃合同；2.要求貴司盡快向我方支付2016年3月18日至2017年10月租金及違約金(日租金0.03%)；3.貴司公函提到消防整改及房屋漏水情況，因我方?jīng)]有收到消防主管部門對(duì)我方開具的‘整改通知書’，同時(shí)，我方已委托房屋中介機(jī)構(gòu)前去調(diào)查核實(shí)，但貴司不予配合(不讓我方委托人員進(jìn)場檢查核實(shí))。故，對(duì)貴司公函反映情況不予認(rèn)可，不同意貴司代為消防整改，不同意消防整改費(fèi)用與租金相互抵消。……”
　　2018年3月29日、6月20日，案外人生活傳媒公司向被告開具三張服務(wù)名稱為信息技術(shù)服務(wù)、信息系統(tǒng)服務(wù)、機(jī)房搬遷費(fèi)的上海增值稅普通發(fā)票，每張發(fā)票金額為40,000元，共計(jì)120,000元。
　　2018年7月16日、12月12日、12月14日、12月19日、12月21日、12月28日被告分別向案外人生活傳媒公司轉(zhuǎn)賬支付6,500元、71,900元、24,814元、91,060元、23000元、20,000元，共計(jì)237,274元。原告自述，實(shí)際支付金額比發(fā)票金額大是因?yàn)槎喔恫糠窒荡姘竿馊藷尚枪局Ц丁?br/>　　安裝玻璃、空調(diào)更換主板、更換啟動(dòng)器的室內(nèi)維修費(fèi)用1,760元由維修方開具發(fā)票，其他室內(nèi)維修費(fèi)用中3,000元由被告轉(zhuǎn)賬支付給維修方，27,569元由維修方出具收據(jù)，合計(jì)32,329元。
　　2018年6月1日，案外人上海程華物業(yè)管理有限公司出具上海亨通國際大廈屋面漏水、房屋漏電損壞證明，稱：“上海亨通國際大廈因歷史原因，沒有維修基金。故長期以來23樓(頂層)業(yè)主自行承擔(dān)屋面筑漏維修工作。2016年，23樓租戶幫助業(yè)主維修了屋面平面部分。而立面部分因維修工程難度大費(fèi)用高，尚未能維修，故仍造成長期局部嚴(yán)重滲漏，目前，已經(jīng)漏至大樓15層，給各層用戶造成生產(chǎn)、經(jīng)營和房屋損失。由于23樓業(yè)主長期失聯(lián)，物業(yè)方面正與23樓租戶協(xié)商，共同解決上述問題。”
　　審理中，原告確認(rèn)，如果法院認(rèn)為租賃合同應(yīng)繼續(xù)履行，原則原告主張租金至作出判決之日即2019年3月25日。原、被告一致確認(rèn)：前案中只處理了吊頂坍塌問題，涉訟房屋仍存在滲漏水情況；被告向原告支付租金至2016年3月18日，此后被告未向原告支付過租金；本案被告維修前，涉訟房屋確實(shí)存在漏水情況；被告維修后，涉訟房屋仍然有漏水現(xiàn)象。
　　根據(jù)原告王某的申請(qǐng)，本院通過上海市高級(jí)人民法院委托上海中世建設(shè)咨詢有限公司對(duì)上海市長寧區(qū)長寧路XXX號(hào)XXX室房屋樓面防水維修工程造價(jià)進(jìn)行鑒定。上海中世建設(shè)咨詢有限公司于2018年11月21日出具司法鑒定意見書，并經(jīng)被告申請(qǐng)，鑒定人到庭接受質(zhì)詢。鑒定意見為：無爭議部分造價(jià)為50,856.18元，有爭議部分造價(jià)為25,187.84元。原告認(rèn)為，被告主張的有爭議部分造價(jià)沒有依據(jù)，不應(yīng)計(jì)入總造價(jià)。被告認(rèn)為，維修屋頂前需要機(jī)具切割屋頂建筑，同時(shí)產(chǎn)生大量垃圾，涉訟房屋現(xiàn)場有很多圓形凸起即系被切割留下的痕跡可以印證，故有爭議部分造價(jià)即垃圾清運(yùn)費(fèi)以及鑒定單位在有爭議和無爭議部分造價(jià)中剔除的機(jī)械費(fèi)都應(yīng)計(jì)算在總造價(jià)中。對(duì)此鑒定人意見為：依據(jù)現(xiàn)有條件無法對(duì)被告是否進(jìn)行過施工前期清場作業(yè)作出準(zhǔn)確判斷項(xiàng)，相關(guān)費(fèi)用按23A室和23B室分?jǐn)偤?，列入爭議項(xiàng)；現(xiàn)場確實(shí)存在鼓起的設(shè)備基礎(chǔ)的殘留；有爭議部分造價(jià)中已經(jīng)包含被告所述切割所需機(jī)械費(fèi)，直接放到稅后補(bǔ)差中，無爭議部分是套定額的，定額中不存在機(jī)械費(fèi)，所以看不出。
　　根據(jù)被告上海生活書店有限公司的申請(qǐng)，本院委托上海房屋質(zhì)量檢測站對(duì)上海市長寧區(qū)長寧路XXX號(hào)XXX室房屋是否存在漏水的質(zhì)量問題以及如果存在漏水的質(zhì)量問題，被告對(duì)樓面防水維修的方法是否合理、是否超出維修的必要范圍進(jìn)行鑒定。鑒于上海房屋質(zhì)量檢測站對(duì)上海市長寧區(qū)長寧路XXX號(hào)XXX、XXX室難以分割鑒定，原、被告一致同意整體鑒定，被告和案外人熒星公司一致同意涉及兩家公司的部分，按照各自的面積按比例分?jǐn)?。上海房屋質(zhì)量檢測站于2018年12月10日出具司法鑒定意見書，鑒定意見為：1、經(jīng)現(xiàn)場檢測分析，被鑒定23A、23B室部分平頂、墻面裝修滲漏水損壞情況屬實(shí)，主要系原屋面防水措施失效、后期防水層修繕施工不到位所致。2、兩被告對(duì)被鑒定房屋屋面防水層進(jìn)行整體修繕的方法是合理的，但翻修時(shí)女兒墻、出屋面墻體等部位防水卷材上翻高度超出維修的必要范圍，且部分防水層泛水構(gòu)造處理不到位，造成屋面防水層修繕效果不佳。原告對(duì)意見書沒有異議，被告對(duì)意見書沒有異議，但認(rèn)為鑒定意見中對(duì)維修工程情況做的有限評(píng)價(jià)不屬于鑒定申請(qǐng)的范圍。
　　本院認(rèn)為，原、被告就涉訟房屋簽訂的租賃合同系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，不違反法律和行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效，雙方當(dāng)事人均應(yīng)恪守履行。
　　本案的爭議焦點(diǎn)是被告是否違約導(dǎo)致合同解除、被告應(yīng)支付租金的數(shù)額認(rèn)定以及原告賠償責(zé)任的認(rèn)定。
　　原告主張被告未按期支付租金構(gòu)成違約，但被告拒付租金系因原屋面防水措施失效造成涉訟房屋一直滲漏水，對(duì)被告正常使用涉訟房屋造成影響，且雙方一直在協(xié)商租金發(fā)票事宜以及屋面防水維修事宜，被告未按約定支付租金，不構(gòu)成違約，原告無權(quán)行使法定解除權(quán)單方面解除合同，本院認(rèn)為被告上述抗辯意見符合事實(shí)及法律規(guī)定，故對(duì)于原告解除合同以及要求被告支付房屋占用使用費(fèi)、違約金的主張，本院不予支持。
　　關(guān)于被告應(yīng)支付租金的數(shù)額認(rèn)定。本院認(rèn)為，對(duì)合同條款的解釋，應(yīng)當(dāng)按照合同所使用的詞句、合同的有關(guān)條款、合同的目的、交易習(xí)慣以及誠實(shí)信用原則，確定該條款的真實(shí)意思。涉訟租賃合同第10-1條約定，該房屋交付時(shí)存在缺陷的，甲方應(yīng)自交付之日起的3日內(nèi)進(jìn)行修復(fù)，逾期不修復(fù)的，甲方同意減少租金50%并變更有關(guān)租金條款。被告并未提供充足的證據(jù)材料證明涉訟房屋在交付時(shí)存在缺陷，故對(duì)于被告在租賃期內(nèi)應(yīng)減半支付原告租金的抗辯意見，本院不予采納。因此，結(jié)合樓面防水維修工程施工合同約定的工期，本院酌定對(duì)于2016年9月1日至2016年12月30日期間的租金，參照適用租賃合同第10-1條的約定，租金減半計(jì)算。但對(duì)于2016年3月19日至2016年8月31日期間的租金，以及2016年12月31日至2019年3月25日期間的租金，被告應(yīng)當(dāng)按租賃合同約定支付。以上租金合計(jì)1,558,975.97元。
　　關(guān)于原告賠償責(zé)任的認(rèn)定。本院認(rèn)為，我國《合同法》第二百二十一條規(guī)定，承租人在租賃物需要維修時(shí)可以要求出租人在合理期限內(nèi)維修。出租人未履行維修義務(wù)的，承租人可以自行維修，維修費(fèi)用由出租人負(fù)擔(dān)。經(jīng)鑒定涉訟房屋部分平頂、墻面裝修滲漏水損壞情況屬實(shí)，被告多次發(fā)函原告要求維修涉訟房屋，原告理應(yīng)按照合同約定及時(shí)進(jìn)行維修，被告已盡通知義務(wù)，考慮到原、被告雙方就維修事宜存在爭議無法達(dá)成一致，且涉訟房屋確有維修的必要，故被告自行維修，亦符合合同約定和法律規(guī)定，由此產(chǎn)生的費(fèi)用應(yīng)由原告負(fù)擔(dān)。關(guān)于涉訟房屋樓面防水維修工程造價(jià)經(jīng)鑒定包括無爭議部分50,856.18元和有爭議部分25,187.84元，被告認(rèn)為有爭議部分為垃圾清運(yùn)費(fèi)應(yīng)計(jì)入總造價(jià)，對(duì)此鑒定人員答復(fù)現(xiàn)場確實(shí)存在鼓起的設(shè)備基礎(chǔ)的殘留，結(jié)合施工單位出具的發(fā)票中有屋面舊防水拆除及高層垃圾清運(yùn)費(fèi)30,712.80元，故對(duì)有爭議部分造價(jià)，本院予以確認(rèn)。另，鑒定人陳述造價(jià)中已經(jīng)包含被告所述切割所需機(jī)械費(fèi)，故被告關(guān)于機(jī)械費(fèi)的異議本院不予采納。綜上，原告應(yīng)賠償被告涉訟房屋樓面防水維修費(fèi)76,044.02元。原告認(rèn)為應(yīng)支付樓面維修費(fèi)中無爭議部分一半的抗辯意見，無事實(shí)和法律依據(jù)，本院不予采納。關(guān)于涉訟房屋室內(nèi)維修費(fèi)用，因大部分費(fèi)用僅有付款憑證和憑單，被告未提供結(jié)算憑證，故結(jié)合本案實(shí)際情況本院酌定為30,000元。關(guān)于機(jī)房搬遷費(fèi)120,000元，有發(fā)票和被告的轉(zhuǎn)賬憑證為證，原告雖有抗辯，但未提供反駁證據(jù)，故本院對(duì)被告的證據(jù)予以采信。因此，原告應(yīng)賠償被告226,044.02元。
　　綜上，依照《中華人民共和國合同法》第六十條、第二百二十一條規(guī)定，判決如下：
　　一、被告(反訴原告)上海生活書店有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告(反訴被告)王某上海市長寧區(qū)長寧路XXX號(hào)XXX室房屋2016年3月19日至2019年3月25日的租金1,558,975.97元；
　　二、原告(反訴被告)王某應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)賠償被告(反訴原告)上海生活書店有限公司226,044.02元；
　　三、駁回原告(反訴被告)王某的其余本訴請(qǐng)求；
　　四、駁回被告(反訴原告)上海生活書店有限公司的其余反訴請(qǐng)求。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　上海房屋質(zhì)量檢測站司法鑒定費(fèi)10,000元，工程造價(jià)司法鑒定費(fèi)22,050元，由原告(反訴被告)王某負(fù)擔(dān)。
　　本訴案件受理費(fèi)24,045.37元，由原告(反訴被告)王某負(fù)擔(dān)6,655.82元，被告(反訴原告)上海生活書店有限公司負(fù)擔(dān)17,389.55元。
　　反訴案件受理費(fèi)2,370.30元，由原告(反訴被告)王某負(fù)擔(dān)2,335.90元，被告(反訴原告)上海生活書店有限公司負(fù)擔(dān)34.40元。
　　如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級(jí)人民法院。
　　
　　
　　

審判員：李??紅

書記員：吳寅星