上訴人（原審被告）：恩施山泰水電設(shè)備制造有限責(zé)任公司，住所地：湖北省恩施市金桂大道141號(hào)。
法定代表人：毛善太，該公司董事長(zhǎng)。
委托訴訟代理人：范宏順，湖北硒都律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審原告）：王某某，男，生于1987年8月12日，漢族，戶籍地：四川省瀘州市馬潭區(qū)，現(xiàn)住湖北省恩施市。
委托訴訟代理人：李璐，湖北聯(lián)信律師事務(wù)所律師。

上訴人恩施山泰水電設(shè)備制造有限責(zé)任公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)山泰公司）因與被上訴人王某某租賃合同糾紛一案，不服湖北省恩施市人民法院（2015）鄂恩施民初字第03647號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2016年6月13日立案后，依法組成合議庭，開(kāi)庭進(jìn)行了審理。上訴人山泰公司的委托訴訟代理人范宏順，被上訴人王某某的委托訴訟代理人李璐到庭參加訴訟。本案經(jīng)本院院長(zhǎng)批準(zhǔn)延長(zhǎng)審理期限三個(gè)月，現(xiàn)已審理終結(jié)。
山泰公司上訴請(qǐng)求：撤銷(xiāo)一審判決，發(fā)回重審；一、二審訴訟費(fèi)用由王某某承擔(dān)。事實(shí)和理由：一、一審認(rèn)定事實(shí)及適用法律錯(cuò)誤。1、按照租賃合同的慣例及雙方當(dāng)事人簽訂的合同約定，王某某履行支付租金的義務(wù)在先。本案不適用合同法第六十五條的規(guī)定。2、王某某拒付租金，山泰公司未向其交付房屋屬于自救行為，不能以此認(rèn)定山泰公司違約。3、租賃房屋一直處于待交付狀態(tài)，原租賃合同已經(jīng)到期，只是臨時(shí)使用，隨時(shí)可以交付，山泰公司不存在不能履行的問(wèn)題，同時(shí)也沒(méi)有違約故意。二、一審程序違法。山泰公司沒(méi)有同意解除合同，且山泰公司在一審中提出了反訴，一審法院對(duì)反訴沒(méi)有進(jìn)行處理，屬于程序違法。
王某某辯稱(chēng)：本案的履約保證金應(yīng)當(dāng)退還。一、根據(jù)雙方對(duì)于違約責(zé)任的約定，王某某不存在違約，第一期租金是在接收房屋之前交納，租金每半年支付是針對(duì)之后的房租。王某某在2015年11月要求過(guò)接收房屋并交納租金。二、王某某沒(méi)有拿到項(xiàng)目，是因?yàn)闆](méi)有接收到房屋，廠家不授權(quán)。山泰公司沒(méi)有任何損失，涉案房屋一直由新長(zhǎng)城4S店在租賃，且房屋租金是增加了。三、山泰公司一審和二審提交的部分證據(jù)虛假，新長(zhǎng)城在2016年3月份的通知可以在一審提交。雙方在一審時(shí)已經(jīng)明確解除合同，之后的損失與王某某沒(méi)有任何關(guān)系。四、電話錄音資料在一審就已經(jīng)提交法院，但對(duì)方律師未質(zhì)證。五、山泰公司在一審中提起的反訴，一審法院進(jìn)行了審理，程序沒(méi)有任何錯(cuò)誤。
王某某向一審法院起訴請(qǐng)求：判令山泰公司退還王某某履約保證金6萬(wàn)元，并按中國(guó)人民銀行同期貸款利率支付自2015年12月1日起至給付之日止的利息；山泰公司承擔(dān)本案訴訟費(fèi)用。
一審法院認(rèn)定事實(shí)：2015年7月3日，山泰公司（甲方）與王某某（乙方）簽訂《廠房租賃合同》，合同約定：乙方因經(jīng)營(yíng)的需要，需租用甲方廠房，經(jīng)甲、乙雙方友好協(xié)商，就乙方承租甲方廠房從事汽車(chē)經(jīng)營(yíng)一事訂立以下合同，并共同遵守執(zhí)行：一、租用廠房位置位于恩施市金桂大道141號(hào)（山泰公司院內(nèi)），面積1512㎡（長(zhǎng)3×7，寬3×24）。二、費(fèi)用及繳納期限：1、每年租金665280元，前三年租金不變，三年后由甲方按市場(chǎng)行情另行確定；3、租金每半年提前支付，水電費(fèi)按月支付；5、履約保證金10萬(wàn)元（先交6萬(wàn)元，一年以內(nèi)交齊）。三、承租期限為五年，即從2015年12月1日起至2020年11月30日止，合同到期，甲方出租，同等條件乙方優(yōu)先。十二、繳納履約保證金后合同生效。合同還對(duì)各自的權(quán)利、義務(wù)，違約責(zé)任等進(jìn)行了約定，但對(duì)交納租金的具體時(shí)間、何時(shí)交付租賃物，雙方未有約定。合同簽訂當(dāng)日，王某某向山泰公司支付了履約保證金6萬(wàn)元。之后，王某某未向山泰公司支付租金，山泰公司也未向王某某交付租賃物。
另查明，雙方當(dāng)事人簽訂租賃合同時(shí)，租賃物由案外人恩施新長(zhǎng)城華通汽車(chē)銷(xiāo)售服務(wù)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)新長(zhǎng)城公司）承租，從事品牌為“雪佛蘭”車(chē)的銷(xiāo)售，租期截至2015年11月30日。
庭審時(shí)，雙方均確認(rèn)租賃物一直由新長(zhǎng)城公司使用。山泰公司辦公室主任張復(fù)敏陳述，新長(zhǎng)城公司自2015年12月1日起每月支付租金15萬(wàn)元，但雙方未簽訂租賃合同。王某某當(dāng)庭提出解除雙方簽訂的《廠房租賃合同》，山泰公司表示同意，同時(shí)認(rèn)為合同被解除是王某某違約所致，故按照合同約定不退還履約保證金。
一審法院認(rèn)為，山泰公司與王某某簽訂的《廠房租賃合同》是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，且內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效。根據(jù)查明的事實(shí)來(lái)看，雙方簽訂的合同并未實(shí)際履行，現(xiàn)雙方均同意解除合同，應(yīng)予以確認(rèn)，即雙方于2015年7月3日簽訂的《廠房租賃合同》于2016年4月15日解除。雙方簽訂的合同沒(méi)有約定交付租賃物和支付租金的具體時(shí)間，但依據(jù)“先交租金后使用租賃物”的約定，且租賃期限自2015年12月1日起，故雙方最遲應(yīng)在租期起始日履行各自的義務(wù)。合同法第六十五條規(guī)定：當(dāng)事人互負(fù)債務(wù)，沒(méi)有先后履行順序的，應(yīng)當(dāng)同時(shí)履行。山泰公司和王某某均未履行，各自存在同等的違約責(zé)任，應(yīng)由各自承擔(dān)?！逗贤ā返诰攀邨l規(guī)定：“合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補(bǔ)救措施、并有權(quán)要求賠償損失?！惫噬教┕緫?yīng)當(dāng)退還王某某的履約保證金6萬(wàn)元。根據(jù)前述的違約責(zé)任，王某某要求山泰公司支付利息的訴訟請(qǐng)求，不予支持。據(jù)此，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第九十七條，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條第一款之規(guī)定，判決：一、被告恩施山泰水電設(shè)備制造有限責(zé)任公司于判決生效后三日內(nèi)退還原告王某某履約保證金6萬(wàn)元；二、駁回原告王某某的其他訴訟請(qǐng)求。案件受理費(fèi)1300元，由原告王某某負(fù)擔(dān)650元，被告恩施山泰水電設(shè)備制造有限責(zé)任公司負(fù)擔(dān)650元。
本院二審期間，山泰公司提交了三組證據(jù)：證據(jù)一、反訴狀、反訴訴訟費(fèi)收據(jù)。擬證明：山泰公司在一審中提起了反訴的事實(shí)。證據(jù)二、新長(zhǎng)城公司給山泰公司的通知、山泰公司與恩施中安汽車(chē)貿(mào)易公司的廠房租賃合同。擬證明：本案訴爭(zhēng)的廠房新長(zhǎng)城公司臨時(shí)租賃的期限至2016年4月底；本案訴爭(zhēng)部分廠房出租出去的時(shí)間是2016年7月1日；該部分廠房有兩個(gè)月沒(méi)有出租出去，造成了山泰公司的租金損失。證據(jù)三、照片十四張。擬證明：訴爭(zhēng)廠房騰退情況及時(shí)間；訴爭(zhēng)部分廠房至今未招租成功，該部分廠房到目前已經(jīng)造成了大量的租金損失。王某某上訴提交了電話錄音整理資料一份，通話人是王某某和山泰公司的張復(fù)敏。擬證明：2015年11月，王某某多次打電話要求接房，交納房租，山泰公司一直沒(méi)有答復(fù)并推諉，王某某不存在違約行為。
本院組織當(dāng)事人進(jìn)行了證據(jù)質(zhì)證。王某某對(duì)山泰公司提交的證據(jù)的質(zhì)證意見(jiàn)為：對(duì)證據(jù)一，反訴訴訟費(fèi)收據(jù)不能作為證據(jù)，一審?fù)彆r(shí)已就反訴部分進(jìn)行審理，當(dāng)庭口頭裁定準(zhǔn)予山泰公司撤訴；對(duì)證據(jù)二，通知時(shí)間是2016年3月31日，一審開(kāi)庭是2016年4月15日，該證據(jù)不屬于新證據(jù)。廠房租賃合同與王某某無(wú)關(guān)，山泰公司出租時(shí)間和對(duì)象與王某某無(wú)關(guān)，無(wú)法判斷該合同的真實(shí)性，山泰公司一審時(shí)同意解除合同，房屋是否租賃與王某某無(wú)關(guān)；對(duì)證據(jù)三，照片是一審開(kāi)庭之后形成，不屬于新證據(jù)，一審時(shí)雙方已經(jīng)解除了合同，山泰公司沒(méi)有招租與王某某無(wú)關(guān)。山泰公司對(duì)王某某提交的證據(jù)的質(zhì)證意見(jiàn)為：無(wú)法核實(shí)該通話錄音的真實(shí)性，通話的時(shí)間是2015年11月，不屬于二審新證據(jù)，不能達(dá)到王某某的證明目的。對(duì)當(dāng)事人二審爭(zhēng)議的事實(shí)，本院認(rèn)定如下：山泰公司提交的反訴狀和反訴訴訟費(fèi)收據(jù)真實(shí)，但是山泰公司在一審?fù)忂^(guò)程中明確放棄了反訴，一審法院已當(dāng)庭裁定予以準(zhǔn)許。故山泰公司在二審中提交上述證據(jù)不能證明一審程序違法，不能達(dá)到其證明目的，本院對(duì)該證據(jù)不予采信。新長(zhǎng)城公司給山泰公司的通知、山泰公司與恩施中安汽車(chē)貿(mào)易公司的廠房租賃合同、照片不能證明訴爭(zhēng)部分廠房至今未招租成功、造成租金損失的金額。王某某提交的電話錄音資料內(nèi)容不能證明山泰公司拒收租金的事實(shí)，不能達(dá)到其證明目的。一審判決查明的事實(shí)屬實(shí)，本院予以確認(rèn)。

本院認(rèn)為，本案二審爭(zhēng)議的焦點(diǎn)問(wèn)題為王某某起訴要求山泰公司退還履約保證金能否得到法律支持。對(duì)該爭(zhēng)議焦點(diǎn)涉及的幾個(gè)法律問(wèn)題評(píng)析如下：
一、對(duì)《廠房租賃合同》的解釋
合同解釋是確定當(dāng)事人雙方的共同意思?；诤贤牧x，把全部合同條款看作一個(gè)統(tǒng)一整體，從各個(gè)合同條款及構(gòu)成部分的相互關(guān)聯(lián)、所處的地位和總體聯(lián)系上闡明當(dāng)事人爭(zhēng)議的合同用語(yǔ)的含義，擬出欠缺的合同條款。本案中，《廠房租賃合同》中約定了租賃期限的起止日期，并約定租金每半年提前支付，雖然雙方未在合同中寫(xiě)明第一期租金交納的具體日期及山泰公司向王某某交付租賃房屋的時(shí)間，但是根據(jù)現(xiàn)有的合同條款，應(yīng)認(rèn)定王某某支付租金的時(shí)間在山泰公司向其交付租賃房屋之前，雙方約定履行合同的先后順序應(yīng)為先交納租金，后接收租賃房屋。
二、本案應(yīng)適用先履行抗辯權(quán)的規(guī)則
雙務(wù)合同，是雙方當(dāng)事人互負(fù)對(duì)待給付義務(wù)的合同，即一方當(dāng)事人之所以負(fù)給付義務(wù)，在于取得對(duì)方當(dāng)事人的對(duì)待給付。租賃合同是雙務(wù)合同，適用同時(shí)履行抗辯權(quán)或者先履行抗辯權(quán)等規(guī)則。《中華人民共和國(guó)合同法》第六十七條規(guī)定：“當(dāng)事人互負(fù)債務(wù)，有先后履行順序，先履行一方未履行的，后履行一方有權(quán)拒絕其履行要求。先履行一方履行債務(wù)不符合約定的，后履行一方有權(quán)拒絕其相應(yīng)的履行要求。”據(jù)此，先履行抗辯權(quán)發(fā)生于有先后履行順序的雙務(wù)合同中。如果兩個(gè)對(duì)立的債務(wù)無(wú)先后履行順序，就適用同時(shí)履行抗辯權(quán)，而不成立先履行抗辯權(quán)。本案中，王某某與山泰公司已經(jīng)約定了合同履行的順序?yàn)橄冉患{租金，后交付租賃房屋，在王某某未按約定提前支付租金的情形下，先履行抗辯權(quán)成立并得以行使，產(chǎn)生后履行一方可一時(shí)中止履行自己債務(wù)的效力，對(duì)抗先履行一方的履行請(qǐng)求，以此保護(hù)自己的期限利益、順序利益。
三、已收取的6萬(wàn)元履約保證金不予退還
先履行抗辯權(quán)的行使不影響后履行一方主張違約責(zé)任。本案中，山泰公司與王某某在《廠房租賃合同》中的違約責(zé)任項(xiàng)下約定，拖欠費(fèi)用的，視為實(shí)質(zhì)性違約，甲方山泰公司有權(quán)解除合同，乙方王某某所交的保證金和租金均作為違約金，不再退還。租賃合同中的履約保證金性質(zhì)上屬于違約金，王某某未按合同約定提前支付租金，也未提交充分證據(jù)證明其要求向山泰公司交納租金履行合同的事實(shí)。相反，山泰公司提交的證人證言等證據(jù)能夠證實(shí)王某某與山泰公司協(xié)商要求解除合同，退還6萬(wàn)元的事實(shí)。山泰公司允許原承租人恩施新長(zhǎng)城華通汽車(chē)銷(xiāo)售服務(wù)有限公司繼續(xù)使用涉案房屋，雙方形成不定期租賃合同關(guān)系，山泰公司可隨時(shí)要求該公司騰退，山泰公司具備隨時(shí)向王某某交付租賃房屋的履行能力，在王某某未按約定提前交納房屋租金的情況下，山泰公司未提前騰空租賃房屋減少了損失的擴(kuò)大，不違反合同約定和法律規(guī)定，不能視為山泰公司拒絕履行合同義務(wù)，不構(gòu)成違約。王某某未按約定交納租金，拖欠費(fèi)用為實(shí)質(zhì)性違約，山泰公司得以保留已收取的6萬(wàn)元履約保證金。
綜上，山泰公司的上訴理由成立，應(yīng)予支持。依照《中華人民共和國(guó)合同法》第六十條、第六十七條、第一百二十五條、《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條第一款、第一百七十條第一款第二項(xiàng)規(guī)定，判決如下：

一、撤銷(xiāo)湖北省恩施市人民法院（2015）鄂恩施民初字第03647號(hào)民事判決；
二、駁回王某某的訴訟請(qǐng)求。
一審案件受理費(fèi)1300元，二審案件受理費(fèi)1300元，均由王某某負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。

審判長(zhǎng)　李　麗 審判員　楊　芳 審判員　李志華

書(shū)記員：何奕娥