原告王某某
原告郭某某
二原告委托代理人王亞榮，河北法潤(rùn)律師事務(wù)所律師。
第一被告某某證券股份有限公司某某證券營(yíng)業(yè)部
負(fù)責(zé)人韓汝?yáng)|，經(jīng)理。
第二被告某某證券股份有限公司
法定代表人孫樹明，董事長(zhǎng)。
二被告委托代理人王劍波，河北權(quán)智律師事務(wù)所律師。

原告王某某、郭某某與被告某某證券股份有限公司某某證券營(yíng)業(yè)部、某某證券股份有限公司房屋租賃合同糾紛一案。本院受理后，依法組成合議庭，公開開庭進(jìn)行了審理。原告委托代理人王亞榮，被告某某證券股份有限公司某某證券營(yíng)業(yè)部負(fù)責(zé)人韓汝?yáng)|、委托代理人王劍波到庭參加訴訟，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
二原告訴稱，2007年8月，第一被告與原告王某某簽訂《房屋租賃合同》，將王某某名下的河北大街中段377號(hào)、379號(hào)房屋租給第一被告作為經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所，租賃期限自2007年8月5日至2017年8月5日。2009年10月原告王某某將河北大街中段377號(hào)房屋轉(zhuǎn)讓給原告郭某某，至此二原告同為上述《房屋租賃合同》的實(shí)際出租人。合同簽訂后，原告將房屋交付給第一被告，第一被告前五年按約定履行了合同。2012年8月5日，第一被告應(yīng)支付2012年至2013年度租金。原告與第一被告多次協(xié)商，對(duì)后五年租金數(shù)額未能達(dá)成一致。二原告將二被告訴至法院。訴訟期間，經(jīng)原告申請(qǐng)，法院委托評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)河北大街中段377號(hào)、379號(hào)房屋2012年8月5日至2013年8月4日期間的租金進(jìn)行了價(jià)格鑒定，鑒定結(jié)果為115.5萬(wàn)元。后經(jīng)法院調(diào)解，被告于2013年10月16日按評(píng)估價(jià)格向原告支付了2012年8月6日至2013年8月5日的租金。
第一被告應(yīng)當(dāng)于2013年8月5日前支付2013年8月5日至2014年8月4日租金，經(jīng)原告多次催要，第一被告于2013年10月25日只支付了半年租金577500元。2013年11月7日，第一被告書面通知二原告終止合同，原因是“合同雙方的分歧始終不能形成一致意見(jiàn)”。
根據(jù)《房屋租賃合同》第十四條約定：“一方提前終止合同需提前三個(gè)月書面通知對(duì)方，并按年租金額的二倍向?qū)Ψ街Ц哆`約金”；第十五條約定：“任何一方違反本合同，須向守約方交納合同約定租金總額的30%作為違約金”。
第一被告延遲支付2014年度的租金在先，單方面終止合同于后，已嚴(yán)重違反合同約定，按租賃合同第十四條、第十五條約定應(yīng)支付違約金。因第一被告不具備法人資格，其開辦單位某某證券股份有限公司應(yīng)承擔(dān)連帶責(zé)任，為此，二原告訴至法院，請(qǐng)求法院判令二被告連帶支付延遲支付租金的違約金346500元（年租金1155000元×30%）、提前解除合同違約金231萬(wàn)元，兩項(xiàng)共計(jì)2656500元。
二被告辯稱，被告不構(gòu)成違約，雖然簽訂10年租賃合同，但是前5年因?yàn)楹贤s定了明確的租金價(jià)格，被告按照約定履行了合同。根據(jù)合同的約定，后5年的租金價(jià)格參照同地段門市房平均價(jià)格。而雙方對(duì)該平均價(jià)格沒(méi)有達(dá)成一致的標(biāo)準(zhǔn)。后5年中的第一年是經(jīng)過(guò)訴訟協(xié)商確定的，剩下4年仍沒(méi)有達(dá)成一致意見(jiàn)。為此，被告向出租方發(fā)了通知終止合同，并辦理了交接。原被告在2014年2月12日進(jìn)行了房屋交接。關(guān)于原告訴稱遲延支付2013年8月5日至2014年8月4日的租金問(wèn)題，我們認(rèn)為當(dāng)時(shí)房屋租金價(jià)格沒(méi)有協(xié)商確定，法院正在審理過(guò)程中，也沒(méi)有能確定雙方均認(rèn)可的租金價(jià)格，當(dāng)時(shí)被告不知道應(yīng)該交付多少租金，而不是被告不支付租金。直到法院2013年10月9日雙方達(dá)成調(diào)解協(xié)議時(shí)，才確定了2012年至2013年的租金價(jià)格為1155000元。
被告認(rèn)為前五年的租金價(jià)格沒(méi)有爭(zhēng)議，雙方履行完畢。后5年的租金價(jià)格需要雙方二次議定，在二次協(xié)議不成的情況下合同無(wú)法履行。被告要求終止合同是有正當(dāng)理由，不屬于違約，而屬于締約過(guò)失，責(zé)任在于雙方。即使認(rèn)定被告違約，原告要求的違約金過(guò)高，如果原告積極出租就沒(méi)有太大的損失，被告申請(qǐng)法院對(duì)約定的違約金進(jìn)行調(diào)整。
經(jīng)審理查明，原告王某某擁有坐落于秦某某市海港區(qū)河北大街377號(hào)、379號(hào)海灣公寓一、二層（建筑面積2026.02平方米）的產(chǎn)權(quán)。2007年8月，原告王某某（甲方）與第一被告某某證券股份有限公司某某證券營(yíng)業(yè)部（乙方）簽訂了一份《房屋租賃合同》。合同約定甲方將上述房屋出租給乙方作為經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地，租賃期限自2007年8月5日至2017年8月5日，合同第四條約定租金前五年為每月59333元。雙方還約定租賃期間，每五年根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)情況調(diào)整一次租金價(jià)格，租金價(jià)格參照同地段門市房平均價(jià)格。除此之外，出租方不得以任何理由任意調(diào)整租金。關(guān)于租金的交付方式約定為乙方應(yīng)于合同生效之日后在支付日向甲方支付當(dāng)年租金71.2萬(wàn)元整。租金按年結(jié)算，由乙方于每年的8月5日交付甲方。甲方不負(fù)責(zé)出具發(fā)票，出租房屋涉及的各種稅款由乙方負(fù)責(zé)，但可以協(xié)助乙方辦理。合同第十四條關(guān)于提前終止合同約定為“租賃期間，原則上甲、乙雙方不應(yīng)無(wú)故終止合同。但若一方確因客觀原因提前終止合同的，需提前三個(gè)月書面通知對(duì)方，并按年租金額的二倍向?qū)Ψ街Ц哆`約金。若終止合同請(qǐng)求由出租方提出的，出租方還需要對(duì)承租方為租賃房屋所做的裝修的造價(jià)按評(píng)估后的市價(jià)價(jià)值對(duì)承租方給予全額賠償。在滿足前述條件下，合同可提前解除?！钡谑鍡l約定違約責(zé)任“租賃期間雙方必須信守合同，任何一方違反本合同的約定，須向守約方交納合同約定租金總額的30%作為違約金?！焙贤谑藯l約定了租賃雙方的變更事項(xiàng)，“如甲方按照法定程序?qū)⒎慨a(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移給第三方時(shí)，在無(wú)約定的情況下，本合同對(duì)新的房屋所有權(quán)者繼續(xù)有效?！焙贤炗喓箅p方按照合同的約定履行至2012年8月5日。在此期間，2009年10月原告王某某將河北大街中段377號(hào)房屋轉(zhuǎn)讓給原告郭某某。根據(jù)合同的約定2012年8月5日至合同終止前的租金應(yīng)當(dāng)根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)情況參照同地段門市房房租平均價(jià)格進(jìn)行調(diào)整，因?yàn)殡p方?jīng)]有協(xié)商成功后五年的租金價(jià)格，二原告向本院提起訴訟，要求二被告給付2012年8月5日至2013年8月4日的租金300萬(wàn)元。訴訟中因?yàn)殡p方對(duì)租金價(jià)格不能協(xié)商一致，本院委托價(jià)格評(píng)估鑒定機(jī)構(gòu)對(duì)租賃房屋2012年8月5日至2013年8月4日的租金進(jìn)行了評(píng)估，評(píng)估結(jié)果為1155000元。2013年10月9日雙方達(dá)成和解協(xié)議，本院根據(jù)和解協(xié)議出具（2012）海民初字第3452號(hào)民事調(diào)解書，約定二被告于2013年10月16日前給付二原告2012年8月5日至2013年8月4日的房屋租金1155000元。第一被告于2013年10月25日又向原告支付了577500元租金。2013年11月1日，第一被告向原告發(fā)出《某某證券股份有限公司河北大街證券營(yíng)業(yè)部關(guān)于房屋交接的通知》。大意：鑒于2007年8月雙方簽訂的《房屋租賃合同》已歷經(jīng)第一個(gè)五年，第二個(gè)五年伊始因雙方不能就第二個(gè)五年的租金達(dá)成一致意見(jiàn)，引發(fā)訴訟，并于2013年10月9日調(diào)解結(jié)案。我方認(rèn)為后四年的交易需第二次協(xié)商才能完成，因雙方的分歧終不能形成一致意見(jiàn)，導(dǎo)致2007年8月的《房屋租賃合同》不再具備履行條件，自然終止。為此我公司遵循誠(chéng)實(shí)信用原則，并根據(jù)交易習(xí)慣作如下通知：1、我營(yíng)業(yè)部擬于2014年2月5日撤場(chǎng)，并盤點(diǎn)資產(chǎn)，請(qǐng)您安排人員辦理交接；2、請(qǐng)您盡快安排招租事宜，盡量避免空房閑置。特此通知。原告于2013年11月7日收到通知。雙方于2014年2月12日辦理完房屋交接?，F(xiàn)房屋由原告管理。
另查明第一被告系第二被告的分公司，隸屬于第二被告，不具備獨(dú)立法人資格。
以上事實(shí)，有雙方當(dāng)事人的陳述、《房屋租賃合同》、原告2012年8月27日的民事起訴狀、本院的（2012）海民初字第3452號(hào)民事調(diào)解書、《某某證券股份有限公司河北大街證券營(yíng)業(yè)部關(guān)于房屋交接的通知》等證據(jù)予以證實(shí)。

本院認(rèn)為，原告王某某與第一被告簽訂的《房屋租賃合同》合法有效。因?yàn)?009年10月原告王某某將河北大街中段377號(hào)房屋轉(zhuǎn)讓給原告郭某某，根據(jù)合同第十八條的約定，原告郭某某享有合同權(quán)利，有權(quán)依據(jù)合同向被告主張違約責(zé)任。因?yàn)楹贤谒臈l約定了合同的后五年租金價(jià)格需要根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)情況參照同地段門市房平均價(jià)格調(diào)整。而雙方對(duì)該租金價(jià)格沒(méi)有達(dá)成一致，引發(fā)了（2012）海民初字第3452號(hào)訴訟案。在訴訟中雙方僅對(duì)后五年中的第一年租金價(jià)格達(dá)成了協(xié)議，對(duì)后四年的租金價(jià)格沒(méi)有達(dá)成合意。訴訟結(jié)束后，第一被告參照2012年至2013年的租金標(biāo)準(zhǔn)支付了半年的租金，二原告接受該租金，并也認(rèn)可是半年的租金，根據(jù)該事實(shí)本院認(rèn)定雙方對(duì)以后的租金價(jià)格默認(rèn)為參照了2012年至2013年1155000元標(biāo)準(zhǔn)。因?yàn)殡p方于2013年8月5日前沒(méi)有議定租金價(jià)格，不能視為被告違約。原告以此為由要求被告承擔(dān)違約責(zé)任的請(qǐng)求本院不予支持。
2013年11月1日，第一被告向原告發(fā)出《某某證券股份有限公司河北大街證券營(yíng)業(yè)部關(guān)于房屋交接的通知》，符合《房屋租賃合同》第十四條關(guān)于提前終止合同的約定，認(rèn)定是第一被告提前終止了合同。第一被告應(yīng)當(dāng)向原告支付違約金。被告認(rèn)為違約金明顯過(guò)高，要求本院予以調(diào)整。雖然原告對(duì)自己的實(shí)際損失沒(méi)有提供證據(jù)，本院認(rèn)為租賃關(guān)系解除后至該房屋再次出租前閑置的損失不可避免，但是該損失暫時(shí)不能確定，而合同約定的違約金相當(dāng)于房屋閑置2年的租金，本院認(rèn)為約定違約金與可能發(fā)生經(jīng)濟(jì)損失相比較確實(shí)偏高，同時(shí)考慮被告已經(jīng)提前三個(gè)月告知原告做好另行招租等情節(jié)，本院認(rèn)為應(yīng)對(duì)違約數(shù)額予以調(diào)整。因?yàn)榈谝槐桓嫦档诙桓娴姆止?，?yīng)當(dāng)由第二被告共同承擔(dān)違約責(zé)任。根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第九十三條、第九十七條、第一百零七條，第一百一十四條第二款、《中華人民共和國(guó)公司法》第十四條之規(guī)定，判決如下：

一、被告某某證券股份有限公司某某證券營(yíng)業(yè)部、某某證券股份有限公司于本判決生效后十日內(nèi)向原告王某某、郭某某支付違約金115萬(wàn)元；
二、對(duì)原告王某某、郭某某其他訴訟請(qǐng)求不予支持。
如未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付延遲履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)28052元，由二被告負(fù)擔(dān)9200元，于本判決生效后十日內(nèi)交納。其余部分由原告自行負(fù)擔(dān)。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于河北省秦某某市中級(jí)人民法院。

審 判 長(zhǎng)　劉長(zhǎng)利 審 判 員　張　然 審 判 員　黨常生

書記員：周悅