原告王某某
原告郭某某
二原告委托代理人王亞榮，河北法潤律師事務所律師。
第一被告某某證券股份有限公司某某證券營業(yè)部
負責人韓汝東，經(jīng)理。
第二被告某某證券股份有限公司
法定代表人孫樹明，董事長。
二被告委托代理人王劍波，河北權(quán)智律師事務所律師。

原告王某某、郭某某與被告某某證券股份有限公司某某證券營業(yè)部、某某證券股份有限公司房屋租賃合同糾紛一案。本院受理后，依法組成合議庭，公開開庭進行了審理。原告委托代理人王亞榮，被告某某證券股份有限公司某某證券營業(yè)部負責人韓汝東、委托代理人王劍波到庭參加訴訟，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
二原告訴稱，2007年8月，第一被告與原告王某某簽訂《房屋租賃合同》，將王某某名下的河北大街中段377號、379號房屋租給第一被告作為經(jīng)營場所，租賃期限自2007年8月5日至2017年8月5日。2009年10月原告王某某將河北大街中段377號房屋轉(zhuǎn)讓給原告郭某某，至此二原告同為上述《房屋租賃合同》的實際出租人。合同簽訂后，原告將房屋交付給第一被告，第一被告前五年按約定履行了合同。2012年8月5日，第一被告應支付2012年至2013年度租金。原告與第一被告多次協(xié)商，對后五年租金數(shù)額未能達成一致。二原告將二被告訴至法院。訴訟期間，經(jīng)原告申請，法院委托評估機構(gòu)對河北大街中段377號、379號房屋2012年8月5日至2013年8月4日期間的租金進行了價格鑒定，鑒定結(jié)果為115.5萬元。后經(jīng)法院調(diào)解，被告于2013年10月16日按評估價格向原告支付了2012年8月6日至2013年8月5日的租金。
第一被告應當于2013年8月5日前支付2013年8月5日至2014年8月4日租金，經(jīng)原告多次催要，第一被告于2013年10月25日只支付了半年租金577500元。2013年11月7日，第一被告書面通知二原告終止合同，原因是“合同雙方的分歧始終不能形成一致意見”。
根據(jù)《房屋租賃合同》第十四條約定：“一方提前終止合同需提前三個月書面通知對方，并按年租金額的二倍向?qū)Ψ街Ц哆`約金”；第十五條約定：“任何一方違反本合同，須向守約方交納合同約定租金總額的30%作為違約金”。
第一被告延遲支付2014年度的租金在先，單方面終止合同于后，已嚴重違反合同約定，按租賃合同第十四條、第十五條約定應支付違約金。因第一被告不具備法人資格，其開辦單位某某證券股份有限公司應承擔連帶責任，為此，二原告訴至法院，請求法院判令二被告連帶支付延遲支付租金的違約金346500元（年租金1155000元×30%）、提前解除合同違約金231萬元，兩項共計2656500元。
二被告辯稱，被告不構(gòu)成違約，雖然簽訂10年租賃合同，但是前5年因為合同約定了明確的租金價格，被告按照約定履行了合同。根據(jù)合同的約定，后5年的租金價格參照同地段門市房平均價格。而雙方對該平均價格沒有達成一致的標準。后5年中的第一年是經(jīng)過訴訟協(xié)商確定的，剩下4年仍沒有達成一致意見。為此，被告向出租方發(fā)了通知終止合同，并辦理了交接。原被告在2014年2月12日進行了房屋交接。關(guān)于原告訴稱遲延支付2013年8月5日至2014年8月4日的租金問題，我們認為當時房屋租金價格沒有協(xié)商確定，法院正在審理過程中，也沒有能確定雙方均認可的租金價格，當時被告不知道應該交付多少租金，而不是被告不支付租金。直到法院2013年10月9日雙方達成調(diào)解協(xié)議時，才確定了2012年至2013年的租金價格為1155000元。
被告認為前五年的租金價格沒有爭議，雙方履行完畢。后5年的租金價格需要雙方二次議定，在二次協(xié)議不成的情況下合同無法履行。被告要求終止合同是有正當理由，不屬于違約，而屬于締約過失，責任在于雙方。即使認定被告違約，原告要求的違約金過高，如果原告積極出租就沒有太大的損失，被告申請法院對約定的違約金進行調(diào)整。
經(jīng)審理查明，原告王某某擁有坐落于秦某某市海港區(qū)河北大街377號、379號海灣公寓一、二層（建筑面積2026.02平方米）的產(chǎn)權(quán)。2007年8月，原告王某某（甲方）與第一被告某某證券股份有限公司某某證券營業(yè)部（乙方）簽訂了一份《房屋租賃合同》。合同約定甲方將上述房屋出租給乙方作為經(jīng)營場地，租賃期限自2007年8月5日至2017年8月5日，合同第四條約定租金前五年為每月59333元。雙方還約定租賃期間，每五年根據(jù)當?shù)胤康禺a(chǎn)市場情況調(diào)整一次租金價格，租金價格參照同地段門市房平均價格。除此之外，出租方不得以任何理由任意調(diào)整租金。關(guān)于租金的交付方式約定為乙方應于合同生效之日后在支付日向甲方支付當年租金71.2萬元整。租金按年結(jié)算，由乙方于每年的8月5日交付甲方。甲方不負責出具發(fā)票，出租房屋涉及的各種稅款由乙方負責，但可以協(xié)助乙方辦理。合同第十四條關(guān)于提前終止合同約定為“租賃期間，原則上甲、乙雙方不應無故終止合同。但若一方確因客觀原因提前終止合同的，需提前三個月書面通知對方，并按年租金額的二倍向?qū)Ψ街Ц哆`約金。若終止合同請求由出租方提出的，出租方還需要對承租方為租賃房屋所做的裝修的造價按評估后的市價價值對承租方給予全額賠償。在滿足前述條件下，合同可提前解除?！钡谑鍡l約定違約責任“租賃期間雙方必須信守合同，任何一方違反本合同的約定，須向守約方交納合同約定租金總額的30%作為違約金?！焙贤谑藯l約定了租賃雙方的變更事項，“如甲方按照法定程序?qū)⒎慨a(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移給第三方時，在無約定的情況下，本合同對新的房屋所有權(quán)者繼續(xù)有效?！焙贤炗喓箅p方按照合同的約定履行至2012年8月5日。在此期間，2009年10月原告王某某將河北大街中段377號房屋轉(zhuǎn)讓給原告郭某某。根據(jù)合同的約定2012年8月5日至合同終止前的租金應當根據(jù)當?shù)胤康禺a(chǎn)市場情況參照同地段門市房房租平均價格進行調(diào)整，因為雙方?jīng)]有協(xié)商成功后五年的租金價格，二原告向本院提起訴訟，要求二被告給付2012年8月5日至2013年8月4日的租金300萬元。訴訟中因為雙方對租金價格不能協(xié)商一致，本院委托價格評估鑒定機構(gòu)對租賃房屋2012年8月5日至2013年8月4日的租金進行了評估，評估結(jié)果為1155000元。2013年10月9日雙方達成和解協(xié)議，本院根據(jù)和解協(xié)議出具（2012）海民初字第3452號民事調(diào)解書，約定二被告于2013年10月16日前給付二原告2012年8月5日至2013年8月4日的房屋租金1155000元。第一被告于2013年10月25日又向原告支付了577500元租金。2013年11月1日，第一被告向原告發(fā)出《某某證券股份有限公司河北大街證券營業(yè)部關(guān)于房屋交接的通知》。大意：鑒于2007年8月雙方簽訂的《房屋租賃合同》已歷經(jīng)第一個五年，第二個五年伊始因雙方不能就第二個五年的租金達成一致意見，引發(fā)訴訟，并于2013年10月9日調(diào)解結(jié)案。我方認為后四年的交易需第二次協(xié)商才能完成，因雙方的分歧終不能形成一致意見，導致2007年8月的《房屋租賃合同》不再具備履行條件，自然終止。為此我公司遵循誠實信用原則，并根據(jù)交易習慣作如下通知：1、我營業(yè)部擬于2014年2月5日撤場，并盤點資產(chǎn)，請您安排人員辦理交接；2、請您盡快安排招租事宜，盡量避免空房閑置。特此通知。原告于2013年11月7日收到通知。雙方于2014年2月12日辦理完房屋交接?，F(xiàn)房屋由原告管理。
另查明第一被告系第二被告的分公司，隸屬于第二被告，不具備獨立法人資格。
以上事實，有雙方當事人的陳述、《房屋租賃合同》、原告2012年8月27日的民事起訴狀、本院的（2012）海民初字第3452號民事調(diào)解書、《某某證券股份有限公司河北大街證券營業(yè)部關(guān)于房屋交接的通知》等證據(jù)予以證實。

本院認為，原告王某某與第一被告簽訂的《房屋租賃合同》合法有效。因為2009年10月原告王某某將河北大街中段377號房屋轉(zhuǎn)讓給原告郭某某，根據(jù)合同第十八條的約定，原告郭某某享有合同權(quán)利，有權(quán)依據(jù)合同向被告主張違約責任。因為合同第四條約定了合同的后五年租金價格需要根據(jù)當?shù)胤康禺a(chǎn)市場情況參照同地段門市房平均價格調(diào)整。而雙方對該租金價格沒有達成一致，引發(fā)了（2012）海民初字第3452號訴訟案。在訴訟中雙方僅對后五年中的第一年租金價格達成了協(xié)議，對后四年的租金價格沒有達成合意。訴訟結(jié)束后，第一被告參照2012年至2013年的租金標準支付了半年的租金，二原告接受該租金，并也認可是半年的租金，根據(jù)該事實本院認定雙方對以后的租金價格默認為參照了2012年至2013年1155000元標準。因為雙方于2013年8月5日前沒有議定租金價格，不能視為被告違約。原告以此為由要求被告承擔違約責任的請求本院不予支持。
2013年11月1日，第一被告向原告發(fā)出《某某證券股份有限公司河北大街證券營業(yè)部關(guān)于房屋交接的通知》，符合《房屋租賃合同》第十四條關(guān)于提前終止合同的約定，認定是第一被告提前終止了合同。第一被告應當向原告支付違約金。被告認為違約金明顯過高，要求本院予以調(diào)整。雖然原告對自己的實際損失沒有提供證據(jù)，本院認為租賃關(guān)系解除后至該房屋再次出租前閑置的損失不可避免，但是該損失暫時不能確定，而合同約定的違約金相當于房屋閑置2年的租金，本院認為約定違約金與可能發(fā)生經(jīng)濟損失相比較確實偏高，同時考慮被告已經(jīng)提前三個月告知原告做好另行招租等情節(jié)，本院認為應對違約數(shù)額予以調(diào)整。因為第一被告系第二被告的分公司，應當由第二被告共同承擔違約責任。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第九十三條、第九十七條、第一百零七條，第一百一十四條第二款、《中華人民共和國公司法》第十四條之規(guī)定，判決如下：

一、被告某某證券股份有限公司某某證券營業(yè)部、某某證券股份有限公司于本判決生效后十日內(nèi)向原告王某某、郭某某支付違約金115萬元；
二、對原告王某某、郭某某其他訴訟請求不予支持。
如未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付延遲履行期間的債務利息。
案件受理費28052元，由二被告負擔9200元，于本判決生效后十日內(nèi)交納。其余部分由原告自行負擔。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于河北省秦某某市中級人民法院。

審 判 長　劉長利 審 判 員　張　然 審 判 員　黨常生

書記員：周悅