原告：王某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，戶籍地安徽省。
　　委托訴訟代理人：李繼生，北京市安都律師事務(wù)所律師。
　　被告：上海新鳴龍商貿(mào)有限公司，住所地上海市閔行區(qū)。
　　法定代表人：李海英，執(zhí)行董事。
　　委托訴訟代理人：孫波，上海嘉富誠(chéng)律師事務(wù)所律師。
　　原告王某訴被告上海新鳴龍商貿(mào)有限公司(以下簡(jiǎn)稱“新鳴龍商貿(mào)公司”)確認(rèn)合同無(wú)效糾紛一案，本院立案后，依法先適用簡(jiǎn)易程序公開開庭進(jìn)行審理，后因案情復(fù)雜轉(zhuǎn)為普通程序公開開庭進(jìn)行了審理。原告王某及其委托訴訟代理人李繼生、被告新鳴龍商貿(mào)公司的委托訴訟代理人孫波到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告王某向本院提出訴訟請(qǐng)求：1.判令確認(rèn)涉案房屋《租賃合同》無(wú)效；2.判令被告退還已收租金和商場(chǎng)管理服務(wù)費(fèi)人民幣(幣種下同)84,047元(租金與管理費(fèi)16,666元/月)；3、判令被告退還押金2,000元；4、判令被告賠償原告裝修損失603,959元。
　　事實(shí)和理由：2016年9月9日，原、被簽訂房屋租賃合同，約定被告將其位于上海市閔行區(qū)浦江鎮(zhèn)召樓路XXX號(hào)的二樓建筑面積約380平方米房屋出租給原告開設(shè)足浴店使用，被告保證該房屋有產(chǎn)權(quán)證，并可提供給原告示辦理相關(guān)證照。原告對(duì)此信以為真，對(duì)房屋進(jìn)行裝修，購(gòu)置相關(guān)配套設(shè)備，但在向相關(guān)行政部門申請(qǐng)證照時(shí)卻發(fā)現(xiàn)涉案房屋沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證，無(wú)法辦理證照，而且被告竟然欺騙原告，提供虛假房產(chǎn)證給原告。2017年3月21日，政府部門認(rèn)定涉案房屋系違法建筑。被告明知房屋是違法建筑，采用隱瞞真相、欺騙原告的方式，給原告造成巨大損失，故原告遂訴諸法院要求判如所請(qǐng)。
　　被告新鳴龍商貿(mào)公司辯稱，1、房屋的確沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證，但這系歷史遺留問(wèn)題，相關(guān)部門是同意繼續(xù)租賃使用的，故合同效力由法院依法確認(rèn)；2、關(guān)于龍某某轉(zhuǎn)賬，由于龍某某本人與被告之間也有租賃關(guān)系，故原告提供的龍某某轉(zhuǎn)賬支付的款項(xiàng)不能直接證明系其為原告支付的租金；3、被告收到過(guò)押金2,000元，被告僅認(rèn)可收到其有做賬收據(jù)存根的38,666元(包括押金2,000元)；4、對(duì)評(píng)估結(jié)果無(wú)異議，但是原告未按合同經(jīng)營(yíng)，租賃合同約定房屋用途為會(huì)所，而原告用于經(jīng)營(yíng)足浴店，合同租期為一年，原告裝修卻使用了半年，根本無(wú)法回本。原告一直在經(jīng)營(yíng)，而營(yíng)業(yè)執(zhí)照的辦理需要雙方配合，其他租戶均能辦理，唯獨(dú)原告無(wú)法辦理，故過(guò)錯(cuò)并非在被告。房屋目前未拆除，按原告述稱，房屋其已于2017年3、4月期間由被告收回，但2017年4月-9月，原告還在繳納租金，本身就自相矛盾，而被告直到2018年春節(jié)后才收回房屋，被告對(duì)裝修損失并不存在過(guò)錯(cuò)，而且合同約定原告裝修應(yīng)當(dāng)先與被告協(xié)商，經(jīng)被告同意后方可進(jìn)行，故被告對(duì)裝修損失不予賠償。
　　經(jīng)審理查明：2016年9月9日，原告王某(作為出租方，簽約乙方)與被告新鳴龍商貿(mào)公司(作為承租方，簽約甲方)簽訂《租賃合同》一份，約定甲方出租給乙方的鋪位坐落在上海市召樓路XXX號(hào)的二樓，該鋪位建筑面積380平方米，無(wú)公攤；甲方作為該鋪位的權(quán)利人與乙方建立租賃關(guān)系；乙方向甲方承諾該鋪位作為足浴經(jīng)營(yíng)使用，保證鋪位不轉(zhuǎn)讓、抵押給第三方，并遵守國(guó)家和上海市有關(guān)鋪位使用和甲方管理的規(guī)定；甲方于2016年9月9日前向乙方交付該鋪位，鋪位租賃期自2016年11月1日起至2017年10月31日止，租期1年；租賃期滿，甲方有權(quán)收回該鋪位，乙方應(yīng)如期返還；簽訂此合同后，乙方必須在入駐甲方后，將營(yíng)業(yè)執(zhí)照注冊(cè)到甲方所在地，乙方如連續(xù)15天無(wú)故不開門營(yíng)業(yè)，甲方可單方面終止合同、已收費(fèi)用不退還(甲方不承擔(dān)任何責(zé)任)；甲乙雙方約定該鋪位年租金總計(jì)186,320元，租金按季付，下一期租金在上一期租金期滿前一個(gè)月付清；租賃關(guān)系終止時(shí)，甲方收取的保證金扣除用以抵充合同約定的乙方承擔(dān)的費(fèi)用外，剩余部分在三個(gè)月內(nèi)無(wú)息返還乙方；租賃期間，乙方需裝修商鋪的，必須向甲方提出申請(qǐng)，并經(jīng)甲方同意方可裝修，裝修所產(chǎn)生的垃圾，乙方需并交納垃圾清運(yùn)費(fèi)300元；除本合同規(guī)定外，乙方另需裝修或增設(shè)附屬設(shè)施和設(shè)備，應(yīng)事先征得甲方的書面同意，甲方同意乙方在不損害房屋結(jié)構(gòu)的前提下對(duì)承租房進(jìn)行裝修，可在指定位置進(jìn)行店名的安裝，費(fèi)用由乙方承擔(dān)，租賃期滿或合同解除后該所有裝修裝潢無(wú)償歸甲方所有；甲方可協(xié)助乙方辦理相關(guān)營(yíng)業(yè)執(zhí)照和稅務(wù)登記證明；除甲方同意乙方續(xù)租外，乙方應(yīng)在本合同的租期屆滿的5日內(nèi)返還該商鋪，未經(jīng)甲方同意逾期返還鋪位的，乙方應(yīng)按鋪位日租金的200%向甲方支付該商鋪占有的使用費(fèi)，乙方返還該鋪位應(yīng)當(dāng)符合正常使用后的狀態(tài)，返還時(shí)，應(yīng)經(jīng)甲方驗(yàn)收認(rèn)可，并相互結(jié)清各自應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的費(fèi)用。上述合同還對(duì)雙方的其他權(quán)利義務(wù)做了約定。
　　2017年3月21日，浦江鎮(zhèn)整治違法建筑工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室發(fā)出《告知書》一份，上載：“各違法建筑承租人(曼威8號(hào)會(huì)所)：你(單位)租用的召樓路XXX號(hào)的房屋經(jīng)相關(guān)職能部門認(rèn)定屬于違法建筑，根據(jù)中央和市委關(guān)于依法治國(guó)和生態(tài)文明建設(shè)要求，進(jìn)一步推進(jìn)閔行區(qū)‘全面調(diào)結(jié)構(gòu)、深度城市化’發(fā)展戰(zhàn)略，我區(qū)現(xiàn)正在積極開展拆違和環(huán)境綜合整治工作。我鎮(zhèn)為了貫徹區(qū)委政府關(guān)于我區(qū)‘決勝2017’拆違行動(dòng)的方針、政策，根據(jù)《中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法》和《上海市拆除違法建筑若干規(guī)定》的相關(guān)規(guī)定，即日起區(qū)、鎮(zhèn)相關(guān)執(zhí)法部門將對(duì)你處承租的違建房屋開展拆違整治工作。請(qǐng)你(單位)配合拆除工作，在接到本通知書后于2017年4月10日前自行搬離、清除違法建筑內(nèi)的各類相關(guān)物品，逾期不搬離、不清除的，相關(guān)執(zhí)法部門將按照相關(guān)政策規(guī)定對(duì)該處的違法建筑進(jìn)行強(qiáng)制拆除，一切后果由你(單位)自行負(fù)責(zé)”。
　　審理中，經(jīng)原告申請(qǐng)，本院依法委托上海同濟(jì)工程咨詢有限公司對(duì)涉案租賃房屋內(nèi)的原告裝修工程造價(jià)進(jìn)行評(píng)估，鑒定意見為：經(jīng)鑒定，對(duì)本市閔行區(qū)浦江鎮(zhèn)召樓路XXX號(hào)二樓(建筑面積380平方米)房屋內(nèi)原告裝修工程造價(jià)為598,664元；殘值建議：根據(jù)鑒定部門現(xiàn)場(chǎng)勘察判斷其裝修合理使用年限為6年，按照年度分?jǐn)傉叟f法，折舊率為83.42%(從2016年11月1日起至2017年10月30日止)計(jì)算折舊后現(xiàn)值金額為：499,406元；爭(zhēng)議部分(房頂搭建廚房)工程造價(jià)為5,295元。原告為此次鑒定支付鑒定費(fèi)24,000元。
　　訴訟中,原告確認(rèn)租金與管理費(fèi)為16,666元/月，其通過(guò)案外人龍某某以微信轉(zhuǎn)賬方式向被告支付租金37,381元,龍某某銀行轉(zhuǎn)賬支付10,000元,原告現(xiàn)金支付16,666元,租金共計(jì)84,047元,另原告還支付被告押金2,000元，目前租金及押金收據(jù)均已遺失；被告則認(rèn)為對(duì)案外人所1的款項(xiàng)金額予以認(rèn)可，但是案外人龍某某與被告之間另有租賃關(guān)系，雙方之間也有租金往來(lái)，以此不能證明案外人的某某與原告應(yīng)付的租金有必然聯(lián)系，被告僅認(rèn)可在被告處有做賬收據(jù)存根的租金金額36,666元及押金2,000元，其余不予認(rèn)可。此外，原告還稱其于2017年3、4月期間將房屋交還于被告，被告予以否認(rèn)，并自認(rèn)于2018年春節(jié)之后收回房屋。
　　以上事實(shí)，由原告提供的《租賃合同》、《告知書》、付款記錄及原告向本院申請(qǐng)由鑒定部門出具的《鑒定意見書》，被告新鳴龍商貿(mào)公司提供的《租賃合同》、門牌證明、場(chǎng)地劃分證明、函等證據(jù)及當(dāng)事人庭審陳述為證。
　　本院認(rèn)為，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》規(guī)定，出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，與承租人訂立的租賃合同無(wú)效。但在一審法庭辯論終結(jié)前取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。本案《租賃合同》所涉的房屋即上海市閔行區(qū)召樓路XXX號(hào)，雙方庭審中均確認(rèn)房屋并未辦理產(chǎn)權(quán)證，雖然被告提供了閔行區(qū)浦江鎮(zhèn)人民政府的函，但該函內(nèi)容針對(duì)的僅是關(guān)于改變建筑物使用性質(zhì)，雙方又都未能進(jìn)一步提供證據(jù)證明系爭(zhēng)房屋具有合法性，故原告與被告之間簽訂的《租賃合同》應(yīng)屬無(wú)效。原告主張要求確認(rèn)雙方之間的《租賃合同》無(wú)效之請(qǐng)求，符合法律規(guī)定，本院予以支持。
　　房屋租賃合同無(wú)效，當(dāng)事人請(qǐng)求參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占有使用費(fèi)的，人民法院一般應(yīng)予支持。當(dāng)事人請(qǐng)求賠償因合同無(wú)效受到的損失，人民法院依照合同法的有關(guān)規(guī)定和本司法解釋第九條、第十三條、第十四條的規(guī)定處理。關(guān)于原告主張的要求被告返還已收取的租金和商場(chǎng)服務(wù)費(fèi)的請(qǐng)求，本院認(rèn)為，雙方簽訂的《租賃合同》雖然無(wú)效，但原告實(shí)際占有使用房屋期間產(chǎn)生的使用費(fèi)，仍應(yīng)參照合同約定的標(biāo)準(zhǔn)向被告支付房屋占有使用費(fèi)。原告認(rèn)為已在2017年3至4月期間將房屋交還于被告，卻未能提供證據(jù)加以證明；而且原告主張的租金和商場(chǎng)服務(wù)費(fèi)金額還涉及到案外人支付部分，根據(jù)被告提供的證據(jù)及案外人到庭作證陳述，案外人與被告間確曾有租賃關(guān)系，也有租金往來(lái)，故該部分金額中還涉及到案外人利益，退一步而言，即便如原告述稱案外人所某2的款項(xiàng)亦屬原告所交租金，在原告占有使用房屋期間，原告仍應(yīng)參照約定支付房屋占有使用費(fèi)，其要求出租人返還已繳納的租金和商場(chǎng)服務(wù)費(fèi)也無(wú)法律依據(jù)。綜合以上分析，原告主張要求被告返還已收取的租金和商場(chǎng)服務(wù)費(fèi)之請(qǐng)求，于法無(wú)據(jù)，本院不予支持。關(guān)于原告主張的押金2,000元，被告予以確認(rèn)，原告要求被告返還押金2,000元，本院予以支持。至于原告主張的裝修損失，雙方對(duì)于合同無(wú)效之后果都存在過(guò)錯(cuò)，應(yīng)由雙方當(dāng)事人按過(guò)錯(cuò)責(zé)任分擔(dān)裝修現(xiàn)值損失。原告在簽訂合同時(shí)明知合同履行期限僅為1年卻仍愿意花費(fèi)巨額用于裝修，被告則明確不同意利用現(xiàn)有裝修，故本院結(jié)合雙方對(duì)于合同無(wú)效各自過(guò)錯(cuò)程度、承租人對(duì)裝修的實(shí)際使用時(shí)間等因素，參照鑒定意見書確定的裝修物現(xiàn)有價(jià)值(含爭(zhēng)議部分)，酌定被告補(bǔ)償原告裝修損失15萬(wàn)元。
　　據(jù)此，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第五十八條及《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條、第五條的規(guī)定，判決如下：
　　一、原告王某與被告上海新鳴龍商貿(mào)有限公司于2016年9月9日簽訂的《租賃合同》無(wú)效；
　　二、被告上海新鳴龍商貿(mào)有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)返還原告王某押金2,000元；
　　三、被告上海新鳴龍商貿(mào)有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)補(bǔ)償原告王某裝修損失150,000元；
　　四、駁回原告王某的其余訴訟請(qǐng)求。
　　案件受理費(fèi)10,793.41元，由原告王某負(fù)擔(dān)7,555.39元，被告上海新鳴龍商貿(mào)有限公司負(fù)擔(dān)3,238.02元；鑒定費(fèi)24,000元，由原告王某負(fù)擔(dān)16,800元，被告上海新鳴龍商貿(mào)有限公司負(fù)擔(dān)7,200元。
　　如不服本判決，可以在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)或者代表人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級(jí)人民法院。

審判員：王曉蕾

書記員：李??珺