王某某
孫基德（黑龍江東援律師事務所）
呂同江（黑龍江東援律師事務所）
呂某某
田少華（黑龍江中殿律師事務所）
方某某

原告王某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，佳木斯市園林處退休職工。
委托代理人孫基德，黑龍江東援律師事務所律師。
委托代理人呂同江，黑龍江東援律師事務所律師。
被告呂某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，佳木斯市三江國際經(jīng)貿(mào)城金達萊皮雕商店業(yè)主。
委托代理人田少華，黑龍江中殿律師事務所律師。
被告方某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，農(nóng)民。
原告王某某與被告呂某某、方某某確認合同無效糾紛一案，原告于2014年11月25日向本院提出訴訟保全申請，要求查封被告方某某所有的位于佳木斯市前進區(qū)新立社區(qū)，建筑面積218.40平方米房屋一處，并提供擔保。
本院于2014年11月26日作出民事裁定，將被告方某某所有的位于佳木斯市前進區(qū)新立社區(qū)，建筑面積218.40平方米房屋（佳房權證前字第2008007382號）予以查封，同時將原告提供擔保的王丹所有的，位于佳木斯市東風區(qū)曉云社區(qū)，建筑面積102.36平方米房屋（佳房權證東字第2008002735號）予以查封。
本院于2014年11月26日立案受理后，依法組成合議庭，于2015年1月5日公開開庭進行審理，原告王某某及委托代理人孫基德、呂同江，被告呂某某及委托代理人田少華，被告方某某到庭參加訴訟。
本案現(xiàn)已審理終結。
原告王某某訴稱，原告與被告方某某于2000年12月18日登記結婚，2008年7月22日，雙方購買位于佳木斯市前進區(qū)新立社區(qū)，建筑面積218.40平方米房屋一處（產(chǎn)權證號:佳房權證前字第2008007382號）。
2014年8月6日，在原告不知情的情況下，二被告簽訂了房屋買賣協(xié)議書，將房照抵押在被告呂某某處，因被告方某某的兒子方強欠被告呂某某
280000元，被告呂某某稱方強已還款40000元，再償還
240000元就可以將房照歸還給原告。
原告于2014年11月13日和11月14日分兩次共給付被告呂某某240000元，后被告呂某某未將房照歸還原告。
原告認為自己對爭議房屋擁有所有權，被告方某某無權私自將夫妻共同財產(chǎn)房屋出售，二被告簽訂的房屋買賣協(xié)議違反法律規(guī)定，應屬無效合同；因原告及被告方某某并沒有出售房屋的意愿，被告呂某某是以合法形式掩蓋非法目的，并未實際支付購房款給被告方某某，且被告呂某某并沒有取得房屋產(chǎn)權證照，故被告呂某某不購成善意取得。
故原告訴訟至法院，要求判令二被告簽訂的房屋買賣協(xié)議無效，將房屋返還給原告；訴訟費及其他費用由被告呂某某承擔。
被告呂某某辯稱，被告方某某具有完全民事行為能力，在處分房屋時，不可能未與原告商量，原告稱不知情應屬與被告方某某合謀故意違約，案外人方強借款與本案中二被告買賣房屋無關。
被告呂某某支付了購房款280000元，二被告之間是房屋買賣關系，故被告呂某某善意取得了房屋，法院應依法確認合同有效，駁回原告的訴訟請求；若確認合同無效，原告及被告方某某應返還房款280000元，及評估費、契稅等相關稅費共計127711元，兩項合計407711元，如果按照30%的違約責任計算，原告及被告方某某還應承擔122313元的違約金。
被告方某某辯稱，被告方某某出售給被告呂某某的房屋系原告與被告方某某的夫妻共同財產(chǎn)，因被告方某某的兒子方強欠被告呂某某錢，故將爭議房屋產(chǎn)權證照抵押給被告呂某某，被告呂某某并未實際給付被告方某某房款280000元。
且方強欠被告呂某某的280000元已還清。
根據(jù)本院審查確認的證據(jù)，結合雙方當事人陳述，本案基本事實如下:原告王某某與被告方某某系夫妻關系，于2000年12月11日登記結婚，雙方均系再婚。
位于佳木斯市前進區(qū)新立社區(qū)（佳房權證前字第2008007382號），面積218.40平方米的房屋系雙方婚后購買，于2008年7月22日取得產(chǎn)權證照，登記在被告方某某名下，該房屋系夫妻共同財產(chǎn)。
案外人方強系被告方某某之子，案外人方強與被告呂某某之間存在借貸關系。
2014年8月6日，被告呂某某與被告方某某簽訂房屋買賣協(xié)議一份，雙方約定:被告方某某將位于佳木斯市前進區(qū)新立社區(qū)面積218.40平方米的房屋，以280000元價格出售給被告呂某某。
合同簽訂后，被告呂某某未將房款給付被告方某某，被告呂某某未取得產(chǎn)權證照。
原告于2014年11月13日替案外人方強向被告呂某某償還欠款150000元、2014年11月14日償還90000元。
被告呂某某于2014年11月19日繳納契稅122520元。
本院認為，根據(jù)我國《物權法》中關于不動產(chǎn)善意取得的規(guī)定，不動產(chǎn)善意取得需具備出讓人無權處分、受讓人善意、以合理價格出售、登記等要件。
第一、本案中，被告方某某在處分其與原告共有房屋時，在未經(jīng)原告同意的情況下，與被告呂某某簽訂的房屋買賣協(xié)議是效力待定合同，原告作為房屋共有人對此協(xié)議不予追認，因此二被告簽訂的買賣合同是無效的；第二、根據(jù)我國《物權法》中關于善意取得的規(guī)定，被告呂某某要想取得該房屋，必須證明其購買房屋的行為是善意的，被告呂是海購買本案爭議的建筑面積218.40平方米的房屋，面積較大，應當盡到慎重謹慎地注意義務，被告呂某某提供的契稅證明可以體現(xiàn)，該房屋為商品房，被告呂某某是按每平方米3000元，總價款655200元的價格交納契稅。
可見，雙方簽訂的房屋買賣協(xié)議中約定的280000元的房款遠遠低于市場價格。
根據(jù)最高人民法院《關于適用合同法若干問題的解釋（二）》第十九條規(guī)定:“對于合同法第七十四條規(guī)定的明顯不合理低價，人民法院應當以交易地物價部門的指導價格或市場交易價，結合其他相關因素綜合考慮予以確認；轉讓價格達不到交易時交易地的指導價或者市場交易價百分之七十的，一般可以視為明顯不合理低價。
”二被告約定的房屋價款為
280000元，而如果按照被告呂某某所交契稅的標的應為
655200元×70%=458640元；第三、被告呂某某的購買行為不屬于善意范疇，被告呂某某雖辯稱其已交納房款，但卻不能提供賣房人出具的收據(jù)等相關證據(jù)，對于交付280000元如此巨額，不向出賣方索取收據(jù)是不符合常理的，故對其已經(jīng)交納房款的辯解理由，本院不予采信；第四、被告呂某某并未實際取得房屋產(chǎn)權證照，不享有房屋所有權。
綜上，被告呂某某與被告方某某簽訂房屋買賣合同的行為不符合不動產(chǎn)善意取得的構成要件，被告呂某某并不購成善意取得，故二被告之間的房屋買賣合同應屬無效。
對于被告呂某某辯稱的，如確認合同無效，原告及被告方某某應返還房款及評估費、契稅等相關稅費合計407711元，按照30%的違約責任計算，原告及被告方某某還應承擔122313元。
由于被告呂某某的抗辯理由沒有證據(jù)支持且不符合法律規(guī)定，故本案不能一并處理，被告呂某某可通過另行訴訟解決。
根據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條 ?、第一百四十二條 ?，《中華人民共和國合同法》第六條 ?、第五十二條 ?，《中華人民共和國物權法》第九十七條 ?、第一百零六條 ?，最高人民法院《關于適用合同法若干問題的解釋（二）》第十九條相關法律規(guī)定，判決如下:
一、被告呂某某與被告方某某于2014年8月6日簽訂的房屋買賣協(xié)議無效；
二、駁回原告王某某的其他訴訟請求。
案件受理費5500元，保全費1920元，共計7420元，由被告呂某某及被告方某某各承擔3710元。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于黑龍江省佳木斯市中級人民法院。

本院認為，根據(jù)我國《物權法》中關于不動產(chǎn)善意取得的規(guī)定，不動產(chǎn)善意取得需具備出讓人無權處分、受讓人善意、以合理價格出售、登記等要件。
第一、本案中，被告方某某在處分其與原告共有房屋時，在未經(jīng)原告同意的情況下，與被告呂某某簽訂的房屋買賣協(xié)議是效力待定合同，原告作為房屋共有人對此協(xié)議不予追認，因此二被告簽訂的買賣合同是無效的；第二、根據(jù)我國《物權法》中關于善意取得的規(guī)定，被告呂某某要想取得該房屋，必須證明其購買房屋的行為是善意的，被告呂是海購買本案爭議的建筑面積218.40平方米的房屋，面積較大，應當盡到慎重謹慎地注意義務，被告呂某某提供的契稅證明可以體現(xiàn)，該房屋為商品房，被告呂某某是按每平方米3000元，總價款655200元的價格交納契稅。
可見，雙方簽訂的房屋買賣協(xié)議中約定的280000元的房款遠遠低于市場價格。
根據(jù)最高人民法院《關于適用合同法若干問題的解釋（二）》第十九條規(guī)定:“對于合同法第七十四條規(guī)定的明顯不合理低價，人民法院應當以交易地物價部門的指導價格或市場交易價，結合其他相關因素綜合考慮予以確認；轉讓價格達不到交易時交易地的指導價或者市場交易價百分之七十的，一般可以視為明顯不合理低價。
”二被告約定的房屋價款為
280000元，而如果按照被告呂某某所交契稅的標的應為
655200元×70%=458640元；第三、被告呂某某的購買行為不屬于善意范疇，被告呂某某雖辯稱其已交納房款，但卻不能提供賣房人出具的收據(jù)等相關證據(jù)，對于交付280000元如此巨額，不向出賣方索取收據(jù)是不符合常理的，故對其已經(jīng)交納房款的辯解理由，本院不予采信；第四、被告呂某某并未實際取得房屋產(chǎn)權證照，不享有房屋所有權。
綜上，被告呂某某與被告方某某簽訂房屋買賣合同的行為不符合不動產(chǎn)善意取得的構成要件，被告呂某某并不購成善意取得，故二被告之間的房屋買賣合同應屬無效。
對于被告呂某某辯稱的，如確認合同無效，原告及被告方某某應返還房款及評估費、契稅等相關稅費合計407711元，按照30%的違約責任計算，原告及被告方某某還應承擔122313元。
由于被告呂某某的抗辯理由沒有證據(jù)支持且不符合法律規(guī)定，故本案不能一并處理，被告呂某某可通過另行訴訟解決。

根據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條 ?、第一百四十二條 ?，《中華人民共和國合同法》第六條 ?、第五十二條 ?，《中華人民共和國物權法》第九十七條 ?、第一百零六條 ?，最高人民法院《關于適用合同法若干問題的解釋（二）》第十九條相關法律規(guī)定，判決如下:
一、被告呂某某與被告方某某于2014年8月6日簽訂的房屋買賣協(xié)議無效；
二、駁回原告王某某的其他訴訟請求。
案件受理費5500元，保全費1920元，共計7420元，由被告呂某某及被告方某某各承擔3710元。

審判長：劉靜
審判員：崔光俊
審判員：王曉艷