原告王某某。
委托代理人王礦生。
委托代理人王二礦。
被告河北金某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(以下簡(jiǎn)稱金某某公司)，地址：鹿泉區(qū)。
法定代表人王軍峰，公司執(zhí)行董事。
委托代理人劉捷，河北藍(lán)天聯(lián)合律師事務(wù)所律師。

原告王某某與被告河北金某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司商品房預(yù)售合同糾紛一案，本院以(2015)鹿民一初字第02188號(hào)民事判決書判決后，被告河北金某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司不服上訴，經(jīng)石家莊市中級(jí)人民法院審理，以(2016)冀01民終1565號(hào)民事裁定書發(fā)回本院重審。本院依法另行組成合議庭，公開開庭進(jìn)行了審理，原告的委托代理人王礦生、王二礦、被告的委托代理人劉捷到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
經(jīng)審理查明，原、被告雙方于2011年1月7日簽訂了《商品房買賣合同》，原告購買被告開發(fā)的位于鹿泉區(qū)獲鹿鎮(zhèn)高莊村的12套商品房，具體房號(hào)為，第101棟01號(hào)，第96棟05號(hào)、第96棟04號(hào)、第96棟02號(hào)、第92棟06號(hào)、第96棟03號(hào)、第92棟04號(hào)、第92棟02號(hào)、第92棟01號(hào)、第92棟03號(hào)、第92棟05號(hào)、第96棟06號(hào)。合同第七條約定，買受人一次性支付房款。第十條約定出賣人逾期交房，按日向買受人支付已交付房款萬分之一的違約金，合同繼續(xù)履行。第九條約定，出賣人應(yīng)當(dāng)在2011年10月31日前將商品房交付買受人使用。2011年1月11日，原、被告簽訂《房產(chǎn)購買及回購協(xié)議書》，該協(xié)議書第三條約定，乙方(被告)收到甲方(原告)的購房款之日起，每月12日前向甲方指定賬戶支付溢價(jià)款60萬元；乙方(被告)于2011年7月11日前將購房款(含母親狄素霞的購房款)2000萬元一次性匯入甲方(原告)原匯出賬號(hào)，此時(shí)雙方同意解除本協(xié)議及附件中的《商品房買賣合同》。合同簽訂后，2011年1月12日原告王某某將1139.5萬元一次性匯入被告賬號(hào)。2011年7月12日，原、被告又簽訂一份《房產(chǎn)購買及回購協(xié)議書》，將被告還款時(shí)間延長(zhǎng)至2011年10月11日。2011年10月12日原、被告又簽訂《房產(chǎn)購買及回購協(xié)議書補(bǔ)充協(xié)議》，將被告還款時(shí)間延長(zhǎng)至2012年4月11日。被告自2011年1月12日至2012年11月29日陸續(xù)支付給原告及其母親狄素霞溢價(jià)款共計(jì)850萬元。因被告不能如期交付原告所購買的房產(chǎn)，亦不能償還原告款項(xiàng)，2013年3月20日，狄素霞（原告母親）與河北隆基房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂《關(guān)于河北隆基房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與狄素霞購房合同的補(bǔ)充協(xié)議》，稱：因被告向原告狄素霞借款到期未能償還，經(jīng)被告、河北隆基房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與狄素霞本著公正、公平的原則，共同協(xié)商由河北隆基房地產(chǎn)開發(fā)有限公司將新石中路165號(hào)四季福園別墅的503、707、802三套房屋共計(jì)1419.46平方米折頂?shù)宜叵迹ㄔ婺赣H）的借款本息2777萬元。原告因此給被告出具收條，內(nèi)容是：今收到河北金某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司退房款1139.5萬元。因上述三棟別墅被告仍未能交付原告，2014年6月4日狄素霞（原告母親）與河北隆基房地產(chǎn)開發(fā)有限公司日簽訂《商品房買賣合同補(bǔ)充協(xié)議》，協(xié)議第一條：因被告于2011年1月11日向狄素霞（原告母親）借款人民幣2000萬元…由于乙方（河北隆基房地產(chǎn)開發(fā)有限公司）資金緊張，截止到2014年5月30日拖欠利息20931734元，為了更好的保證甲方（原告母親狄素霞）利益，雙方協(xié)商將河北隆基房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的四季福園項(xiàng)目中9號(hào)樓01號(hào)、02號(hào)、03號(hào)、和10號(hào)樓05號(hào)共計(jì)四套房屋做為抵押，雙方簽訂《商品房買賣合同》后一個(gè)月內(nèi)交付房屋鑰匙或者做好備案，不再計(jì)息，超過一個(gè)月按實(shí)際本息以原計(jì)息方式進(jìn)行計(jì)息，剩余3731714元不抵押…協(xié)議第四、五條：乙方（河北隆基房地產(chǎn)開發(fā)有限公司）歸還甲方（原告母親狄素霞）借款或者將以上四套房屋備案到甲方（原告母親狄素霞）指定人員名下時(shí)甲方（原告母親狄素霞）必須解除原借款中分別抵押在狄素霞（原告母親）與王某某名下的25套房屋的備案手續(xù)。
另查，原告購買的12套房產(chǎn)已在鹿泉區(qū)房產(chǎn)部門進(jìn)行了備案。原被告簽訂一系列合同期間王保山同時(shí)任河北金某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司和河北隆基房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的負(fù)責(zé)人。且河北隆基房地產(chǎn)開發(fā)有限公司已不能按約交付協(xié)議所指定的房屋。
以上事實(shí)有《商品房買賣合同》、《房產(chǎn)購買及回購協(xié)議書》、《房產(chǎn)購買及回購協(xié)議書補(bǔ)充協(xié)議》、《關(guān)于河北隆基房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與狄素霞購房合同的補(bǔ)充協(xié)議》、《商品房買賣合同補(bǔ)充協(xié)議》、《石家莊市商品房買賣合同》、收款收據(jù)、資金轉(zhuǎn)賬表、收條及雙方當(dāng)事人的當(dāng)庭陳述予以證明。

本院認(rèn)為，原、被告雙方簽訂的《商品房買賣合同》、《房產(chǎn)購買及回購協(xié)議書》、《房產(chǎn)購買及回購協(xié)議書補(bǔ)充協(xié)議》是雙方的真實(shí)意思表示，其內(nèi)容不違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定，故合法有效，《房產(chǎn)購買及回購協(xié)議書》、《房產(chǎn)購買及回購協(xié)議書補(bǔ)充協(xié)議》是對(duì)雙方簽訂的《商品房買賣合同》的變更，依照《房產(chǎn)購買及回購協(xié)議書》、《房產(chǎn)購買及回購協(xié)議書補(bǔ)充協(xié)議》，原被告之間由最初的商品房買賣關(guān)系變更為借貸關(guān)系。原告已按照合同約定一次性支付給被告1139.5萬元，被告則應(yīng)當(dāng)按照約定于2012年4月11日將1139.5萬元?dú)w還給原告，被告未按約定歸還原告借款，應(yīng)承擔(dān)繼續(xù)償還的義務(wù)。關(guān)于被告主張?jiān)桓婧贤呀?jīng)解除，被告雖有原告出具的收條來證明，但是，被告并沒有實(shí)際歸還原告借款，河北隆基房地產(chǎn)開發(fā)有限公司也未實(shí)際交付原告別墅，且河北隆基房地產(chǎn)開發(fā)有限公司已無履行可能，被告不能以第三方簽訂的附解除條件的且已不能交付的別墅作為自己不履行還款義務(wù)的理由。關(guān)于違約金，因原被告雙方實(shí)際為民間借貸關(guān)系，雙方約定的“溢價(jià)款”實(shí)際為借貸利息，其約定超過法律規(guī)定的上限，故應(yīng)按照年利率24％計(jì)算為宜，被告應(yīng)當(dāng)自2012年12月1日起至付清之日止按照年利率24％給付原告違約金。依照《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第一百零八條第一款、《中華人民共和國合同法》第六十條、第一百零七條、第二百零七條的規(guī)定，判決如下：

被告河北金某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司自本判決生效之日起十日內(nèi)償還原告王某某借款本金1139.5萬元并支付利息(利息自2012年12月1日起，以1139.5萬元為基數(shù)，按照年利率24％計(jì)算至付清之日止)。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中
華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲
延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)13985元，由被告負(fù)擔(dān)。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)。向本院遞
交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于河北省石家
莊市中級(jí)人民法院。

審　判　長(zhǎng)　　李占軍 審　判　員　　張秋霞 人民陪審員　　董勝豐

書記員：霍曉翠