王某某
王發(fā)國(guó)（黑龍江江昊律師事務(wù)所）
楊旭春（黑龍江江昊律師事務(wù)所）
牡丹江市東安區(qū)江達(dá)小額貸款股份有限公司
梁九業(yè)（黑龍江牡丹江鼎坤律師事務(wù)所）
徐文煜（黑龍江牡丹江鼎坤律師事務(wù)所）
牡丹江銀某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司

原告王某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住所地牡丹江市。
委托代理人王發(fā)國(guó)，黑龍江江昊律師事務(wù)所律師
委托代理人楊旭春，黑龍江江昊律師事務(wù)所律師。
被告牡丹江市東安區(qū)江達(dá)小額貸款股份有限公司，住所地黑龍江省牡丹江市。
法定代表人蓋文玥，女，該公司法人。
委托代理人梁九業(yè)，牡丹江鼎坤律師事務(wù)所律師。
委托代理人徐文煜，牡丹江鼎坤律師事務(wù)所律師。
第三人牡丹江銀某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，住所地牡丹江市。
法定代表人，李成斌，經(jīng)理。
原告王某某與被告牡丹江市東安區(qū)江達(dá)小額貸款股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱江達(dá)小額貸款公司）、牡丹江銀某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱銀某房地產(chǎn)公司）案外人執(zhí)行異議之訴一案，本院于2015年3月16日受理后，依法組成合議庭，于2015年5月5日公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。原告王某某的委托代理人王發(fā)國(guó)、楊旭春，被告江達(dá)小額貸款公司委托代理人徐文煜、梁九業(yè)，第三人銀某房地產(chǎn)公司經(jīng)本院合法傳喚未到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn):1.原告與第三人簽訂的怡美家園15號(hào)樓11號(hào)商品門(mén)市房的認(rèn)購(gòu)書(shū)是否合法有效；2.訴爭(zhēng)的11號(hào)門(mén)市房是否不得執(zhí)行。
原告王某某為了支持其訴訟請(qǐng)求成立，向法庭舉證如下:
證據(jù)一，證據(jù)名稱1.2010年5月27日，原告與第三人銀某房地產(chǎn)公司簽訂的《認(rèn)購(gòu)書(shū)》一份、商品房預(yù)售許可證一份；原告的身份證、戶口復(fù)印件各一份；2.資金往來(lái)收據(jù)一張、收據(jù)一張；3.無(wú)折存款回單一份、銀行卡交易清單二份。意在證明:1.原告就購(gòu)買(mǎi)第三人在牡丹江市愛(ài)民區(qū)開(kāi)發(fā)的怡美家園15號(hào)樓___單元11號(hào)、產(chǎn)籍號(hào)為400-470-4／3-15-000110的商品門(mén)市房與第三人簽訂《認(rèn)購(gòu)書(shū)》并支付房屋價(jià)款1391680元的事實(shí)；2.第三人已取得商品房預(yù)售許可，原告與第三人具有簽訂房屋買(mǎi)賣合同的主體資格；原告與第三人簽訂的《認(rèn)購(gòu)書(shū)》，符合合同法的規(guī)定，該合同已經(jīng)成立并生效，應(yīng)受法律保護(hù)。
被告質(zhì)證認(rèn)為，對(duì)該組證據(jù)形式要件及所證明的問(wèn)題均有異議，第一點(diǎn)通過(guò)該組證據(jù)并不能證實(shí)原告在認(rèn)購(gòu)書(shū)所購(gòu)買(mǎi)的房屋就是本案申請(qǐng)法院所查封的銀某的110號(hào)房屋，第二點(diǎn)第三人于2011年9月22日已經(jīng)取得商品房預(yù)售許可證，說(shuō)明在2011年9月22日即可以在房產(chǎn)登記部門(mén)辦理備案登記合同，而原告在明知第三人所出售的房屋可以辦理備案登記合同長(zhǎng)達(dá)三年多的時(shí)間竟沒(méi)有辦理。無(wú)折存款回單只能證明2010年6月7日戶名為于淑清的收到款項(xiàng)1141680元，但并不能證明第三人收到原告的購(gòu)房款，該證據(jù)與本案無(wú)關(guān)。對(duì)于2012年8月13日由第三人所出具的收據(jù)，同樣也不能證實(shí)第三人真正的于當(dāng)日收到了該筆款項(xiàng)，若原告主張自己與該日支付該筆款項(xiàng)，必須向法庭提供其他的相關(guān)證據(jù)予以佐證，同時(shí)按照原告訴狀上所稱，該20萬(wàn)元是因房屋面積發(fā)生變更而增加的購(gòu)房款，至今尚欠10多萬(wàn)元，是因?yàn)榈谌宋唇o原告?zhèn)浒傅怯浐贤峭ㄟ^(guò)代理人前面的陳述證實(shí)，在2012年8月第三人所開(kāi)發(fā)的該小區(qū)已經(jīng)完全可以辦理登記合同，但是原告竟然在繳納了近140萬(wàn)元購(gòu)房款的情況沒(méi)有提出此要求，很顯然是不符合常理的，不排除是原告與第三人惡意串通而由第三人出具的相關(guān)證據(jù)。并且根據(jù)最高院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣合同糾紛的司法解釋第5條以及商品房銷售管理辦理第16條的規(guī)定，我們可以看到該認(rèn)購(gòu)書(shū)不具有商品房買(mǎi)賣合同的效力，因此原告的主張均不能成立。
第三人銀某房地產(chǎn)公司經(jīng)本院合法傳喚未到庭參加質(zhì)證。
本院認(rèn)為，認(rèn)購(gòu)書(shū)系原告與第三人所簽訂的、2010年6月7日、2012年8月12日收據(jù)系第三人出具的票據(jù)，雖被告予以否認(rèn)，但沒(méi)有其它證據(jù)佐證，對(duì)認(rèn)購(gòu)書(shū)、2010年6月7日、2012年8月12日收據(jù)予以采信；對(duì)于無(wú)折存款回單及清單兩份，第三人已出具財(cái)務(wù)票據(jù)，證實(shí)其已收到原告購(gòu)房款，對(duì)該證據(jù)也予以采信。
證據(jù)二，證據(jù)名稱1.怡美家園銷售人員以及第三人出具的原告購(gòu)買(mǎi)本案爭(zhēng)議房屋的經(jīng)過(guò)說(shuō)明各一份；2.房屋面積測(cè)算表、房屋測(cè)繪平面圖、施工平面圖各一份；3.第三人與工商銀行簽訂的商品房買(mǎi)賣合同。意在證明:原告所購(gòu)買(mǎi)的怡美家園15號(hào)樓___單元11號(hào)商品門(mén)市房，與產(chǎn)籍號(hào)為400-470-4／3-15-000110的房屋為同一房屋。
證人武玉峰、于淑清出庭作證，
證人武玉峰證明:為王某某在銀某公司開(kāi)發(fā)怡美家園購(gòu)買(mǎi)的門(mén)市事實(shí)進(jìn)行作證，2010年初原告和家人到售樓處，當(dāng)時(shí)因?yàn)殇N售圖紙，留下聯(lián)絡(luò)方式，后期有圖紙就通知原告，當(dāng)時(shí)圖紙看到的面積是48.64㎡，看好決定想買(mǎi)，5月27日交5萬(wàn)元定金，當(dāng)時(shí)我們定價(jià)是2.50萬(wàn)元，一次性交全款，打八折24500元，過(guò)了幾天交剩余房款，是114萬(wàn)元多，開(kāi)的認(rèn)購(gòu)書(shū)，我們簽訂正式合同是2011年年末或2012年初可以簽訂正式合同，面積增加到62.11㎡，房款增加30多萬(wàn)，我們說(shuō)是房產(chǎn)部門(mén)測(cè)繪的，后來(lái)又補(bǔ)交了20萬(wàn)元，2012年8月份交20萬(wàn)元現(xiàn)金，當(dāng)時(shí)因?yàn)闆](méi)簽字，是因?yàn)榉靠顩](méi)交完。
證人于淑清證明:王某某在我們這購(gòu)房售樓人員幾次接待王某某，交5萬(wàn)元定金，領(lǐng)導(dǎo)安排我代收款，后期2010年5月過(guò)來(lái)交定金，6月后來(lái)交114萬(wàn)元。當(dāng)時(shí)按照?qǐng)D紙的面積進(jìn)行銷售，多退少補(bǔ)，總價(jià)119萬(wàn)元多。當(dāng)時(shí)把錢(qián)轉(zhuǎn)到我名下，收完款之后拿回執(zhí)單找銷售主管到公司開(kāi)收據(jù)，后期房產(chǎn)測(cè)繪圖出來(lái)之后，房屋面積增加了，變更60多平方米，后期又補(bǔ)交了一次性現(xiàn)金到售樓處，還差10多萬(wàn)，所以沒(méi)開(kāi)正式合同。
原告王某某質(zhì)證認(rèn)為，我們認(rèn)為兩位證人是具體從事本案訴爭(zhēng)房屋的銷售人員，其證言客觀真實(shí)，證實(shí)本案原告購(gòu)買(mǎi)訴爭(zhēng)房屋的事實(shí)，證明原告以按照認(rèn)購(gòu)合同的約定如何支付購(gòu)房款，證明原告所購(gòu)買(mǎi)的房屋就是本案訴爭(zhēng)的110號(hào)門(mén)市房，證明了原告所要證明的問(wèn)題，應(yīng)當(dāng)予以采信。
被告質(zhì)證認(rèn)為，對(duì)兩位證人證言有異議，該兩位證言不真實(shí)并且部分陳述與王某某的陳述是相互矛盾的，第一位證人武玉峰對(duì)原告所購(gòu)買(mǎi)房屋的房號(hào)價(jià)款面積甚至產(chǎn)權(quán)號(hào)以及交款的時(shí)間金額均記得非常清楚，距離簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)至今已經(jīng)近5年的時(shí)間，首先是不符合常理的，其次該證人證實(shí)王某某交付定金后，2010年6月初交付全部購(gòu)房款才簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)，而通過(guò)原告向法庭出具的證據(jù)一認(rèn)購(gòu)書(shū)看到，該認(rèn)購(gòu)書(shū)記載的2010年5月27日，第二位證人，該證人證言并不能證實(shí)原告實(shí)際向第三人繳納了全部購(gòu)房款，原告向法庭出示的資金往來(lái)收據(jù)并不是含稅的收據(jù)，依據(jù)交易習(xí)慣，若在原告第二次交付房款時(shí)，無(wú)需要求原告攜帶第一次收據(jù)并將其交回而統(tǒng)一出具收據(jù)，完全可以對(duì)第二次交付款項(xiàng)的金額單獨(dú)出示票據(jù)，同時(shí)結(jié)合原告證據(jù)一無(wú)折存款回單來(lái)看，因認(rèn)購(gòu)書(shū)中的出賣方為第三人，因此原告應(yīng)將該款項(xiàng)直接轉(zhuǎn)入第三人，而沒(méi)有必要將其存入非財(cái)務(wù)人員銷售人員卡中，并且114萬(wàn)元不是小數(shù)目，而原告采取了無(wú)折存款而非轉(zhuǎn)賬的方式進(jìn)行交付，因此，結(jié)合原告證據(jù)一中無(wú)折存款回單不能判斷出往證人卡中存入114萬(wàn)元的人為原告，同時(shí)兩位證人均證實(shí)2012年8月第三人所開(kāi)發(fā)的怡美家園小區(qū)已經(jīng)可以到房產(chǎn)局辦理備案登記合同，是因?yàn)樵嫔星?0余萬(wàn)元的房款而沒(méi)有簽訂，但是在原告以案外人的身份對(duì)被告申請(qǐng)執(zhí)行第三人執(zhí)行案件的執(zhí)行異議聽(tīng)證筆錄中，原告明確向法庭陳述是因?yàn)榈谌宋唇o其出具備案合同，所以就未交全款。很顯然兩位證人與當(dāng)事人陳述書(shū)互相矛盾的，為此以該證人證言結(jié)合原告出具的證據(jù)是不真實(shí)不客觀的，不能作為定案依據(jù)。
被告質(zhì)證該組證據(jù)認(rèn)為，對(duì)該組證據(jù)形式要件及證明問(wèn)題均有異議，作為房屋面積測(cè)繪表平面圖，施工平面圖均應(yīng)該由相應(yīng)的行業(yè)主管部門(mén)出具，原告出具的該組證據(jù)是在出具復(fù)印件的基礎(chǔ)上由第三人蓋的公章，代理人認(rèn)為該組證據(jù)形式要件不具有法律效力，該組證據(jù)均為第三人單方的陳述，并沒(méi)有其他相關(guān)部門(mén)出具證據(jù)予以佐證，因此不能證明原告認(rèn)購(gòu)書(shū)所確定的房屋即為本案被告申請(qǐng)執(zhí)行第三人而查封的房屋。該證據(jù)因不是從房產(chǎn)部門(mén)調(diào)取出來(lái)的，只有第三人在首頁(yè)蓋有公章，并且沒(méi)有騎縫印，無(wú)法證明該證據(jù)的真實(shí)性，并且該證據(jù)與本案沒(méi)有關(guān)聯(lián)性。
第三人銀某房地產(chǎn)公司經(jīng)本院合法傳喚未到庭參加質(zhì)證。
本院認(rèn)為，兩位證人系第三人工作人員，其證實(shí)的與出具的購(gòu)房經(jīng)過(guò)與第三人出具的情況說(shuō)明一致，證實(shí)的內(nèi)容客觀，真實(shí)，應(yīng)予采信，對(duì)于該組證據(jù)中測(cè)算表、房屋測(cè)繪平面圖是由房產(chǎn)部門(mén)出具的并由第三人蓋章確認(rèn)，被告雖予以否認(rèn)，但沒(méi)有其它證據(jù)佐證，對(duì)測(cè)算表、房屋測(cè)繪平面圖應(yīng)予采信，對(duì)于施工圖由第三人蓋章確認(rèn)，被告雖予以否認(rèn)，其也沒(méi)有提供其它證據(jù)證實(shí)施工圖錯(cuò)誤的證據(jù)，對(duì)施工圖也予以采信，對(duì)工商牡丹江分行商品房買(mǎi)賣合同與原告訴爭(zhēng)房屋系相鄰關(guān)系，亦應(yīng)予采信。
證據(jù)三，證據(jù)名稱物業(yè)管理服務(wù)合同一份、入戶通知單一份、物業(yè)管理費(fèi)收據(jù)一份；意在證明:第三人已向原告交付了爭(zhēng)議房屋，原告已實(shí)際占有、使用爭(zhēng)議房屋的事實(shí)，以及原告對(duì)房屋享有的占有、使用權(quán)利。
被告質(zhì)證認(rèn)為，對(duì)該組證據(jù)有異議，該組證據(jù)所記載的物業(yè)服務(wù)合同簽訂的時(shí)間為2015年2月27日，該時(shí)間是在被告已經(jīng)申請(qǐng)人民法院依法對(duì)該房屋進(jìn)行查封，并且牡丹江市中級(jí)人民法院（2014）牡法執(zhí)字6-7號(hào)執(zhí)行裁定書(shū)已經(jīng)生效之后第三人將該房屋“交付”的房屋，很顯然第三人的行為是違法的行為，在明知法院已經(jīng)對(duì)該房屋采取了查封措施之后竟然擅自違反法律規(guī)定，而將房屋交付給原告，通過(guò)該組證據(jù)也足以證實(shí)第三人和原告之間存在著惡意串通損害他人的合法權(quán)益的行為。因此，原告對(duì)于該房屋的“占有”不具有法律的效力。
第三人銀某房地產(chǎn)公司經(jīng)本院合法傳喚未到庭參加質(zhì)證。
本院認(rèn)為，對(duì)訴爭(zhēng)房屋已由原告占有予以認(rèn)定，對(duì)第三人明知訴爭(zhēng)房屋已被查封的情況下將訴爭(zhēng)的房屋交付給原告，違反了法律規(guī)定，不予確定第三人向原告進(jìn)行交付。
證據(jù)四，證據(jù)名稱（2014）牡法執(zhí)字第6-7號(hào)執(zhí)行裁定書(shū)并附上送達(dá)回證，意在證明:原告的異議申請(qǐng)被駁回，原告的起訴符合法律規(guī)定。
被告質(zhì)證認(rèn)為，沒(méi)有異議，補(bǔ)充一點(diǎn)，因?yàn)樵摬枚〞?shū)作出時(shí)間為2015年2月12日按照民訴法的規(guī)定，原告應(yīng)當(dāng)在收到執(zhí)行裁定之日起15日起訴，而原告起訴狀所記載的時(shí)間是2015年3月15日，請(qǐng)法庭依法審查原告的起訴是否超過(guò)了民事訴訟法所規(guī)定的時(shí)間。
第三人銀某房地產(chǎn)公司經(jīng)本院合法傳喚未到庭參加質(zhì)證。
本院認(rèn)為，對(duì)原告因異議申請(qǐng)被執(zhí)行裁定駁回后，其提起民事訴訟符合法律規(guī)定。原告收到被駁回異議執(zhí)行裁定時(shí)間為2015年3月5日，其當(dāng)天提起訴狀，本院立案時(shí)間為第二日即2015年3月16日，未超過(guò)法律規(guī)定的起訴時(shí)限。
被告江達(dá)小額貸款公司在本案中未向本院提供證據(jù)。
根據(jù)當(dāng)事人的舉證、質(zhì)證、法庭調(diào)查及本院對(duì)上述證據(jù)的認(rèn)證意見(jiàn)，本院確認(rèn)本案事實(shí)如下:
2010年5月27日，原告王某某與第三人銀某房地產(chǎn)公司簽訂“認(rèn)購(gòu)書(shū)”，約定:“原告王某某購(gòu)買(mǎi)第三人銀某房地產(chǎn)公司怡美嘉園15號(hào)樓11號(hào)（商場(chǎng)入口南側(cè)第3戶）門(mén)市房，建筑面積約48.64㎡，該商品房單價(jià)24500元／㎡，一次性付款，總金額人民幣為1191680元。付款方式:交納定金人民幣5000元簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)，簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)10天內(nèi)即2010年6月7日前付100%樓款”。原告王某某于2010年6月7日通過(guò)中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行牡丹江愛(ài)民支行無(wú)折存款轉(zhuǎn)帳1141680元，轉(zhuǎn)至戶名為于淑清的帳戶，于淑清為第三人銀某房地產(chǎn)公司工作人員。2010年6月7日，第三人銀某房地產(chǎn)公司出具黑龍江省單位往來(lái)資金結(jié)算票據(jù):交款單位（個(gè)人）王某某，人民幣1191680元，交款事項(xiàng):房款15#11號(hào)門(mén)市、面積:48.64㎡。2012年8月13日。第三人銀某房地產(chǎn)公司出具的收據(jù)，注明:交款單位:王某某、人民幣:20萬(wàn)元整，上款系:15#000110室面積62.11㎡。
另查，本院于2013年8月23日作出（2013）牡商初字第67號(hào)民事調(diào)解書(shū):1.被告即第三人銀某房地產(chǎn)公司于2013年10月31日一次性給付原告即被告江達(dá)小額貸款公司借款本金1200萬(wàn)元、截止2013年10月31日借款利息6427280元、律師費(fèi)50萬(wàn)元；如逾期，被告即第三人銀某房地產(chǎn)公司應(yīng)自2013年11月1日起按中國(guó)人民銀行同期貸款基準(zhǔn)利率的四倍繼續(xù)給付借款利息，至付清本金時(shí)止；案件受理費(fèi)135440元減半收取67720元、財(cái)產(chǎn)保全費(fèi)5000元由被告即第三人銀某房地產(chǎn)公司負(fù)擔(dān)。訴訟中，江達(dá)小額貸款公司提出保全，要求凍結(jié)第三人銀某房地產(chǎn)公司銀行存款1844萬(wàn)元或查封等額財(cái)產(chǎn)。本院于2013年7月23日作出（2013）牡商初字第67－1號(hào)民事裁定，將第三人銀某房地產(chǎn)公司怡美家園產(chǎn)權(quán)證號(hào)3135285一層房產(chǎn)圖號(hào)400－470－4／3－15－000101至000116、二層房產(chǎn)圖號(hào)400－470－4／3－15－000201至000202的房屋予以查封，查封期限為2年，卷宗沒(méi)有查封公告或封條。2013年11月27日，被告江達(dá)小額貸款公司提出執(zhí)行申請(qǐng)。本院于2014年1月2日立案。2015年1月14日，原告王某某提出異議。本院于2015年2月12日作出（2014）牡法執(zhí)字第6－7號(hào)執(zhí)行裁定，駁回原告王某某的異議請(qǐng)求。原告王某某提起訴訟。
還查，第三人銀某房地產(chǎn)公司于2015年2月17日下發(fā)了入戶通知單，通知原告王某某入戶，樓號(hào)為15號(hào)、000110室，于2015年2月27日給原告王某某發(fā)放鑰匙通知單。原告王某某與牡丹江天和物業(yè)管理有限公司于2015年2月27日簽訂了物業(yè)管理服務(wù)合同，約定原告王某某商服房門(mén)市1.50元／㎡.月，原告王某某交納了2015年3月1日至2016年2月28日物業(yè)費(fèi)1118元，牡丹江天和物業(yè)管理有限公司給原告王某某出具了該物業(yè)公司收據(jù)。
本院認(rèn)為，本案系案外人執(zhí)行異議之訴，案外人主張權(quán)利所指向的標(biāo)的物必須是執(zhí)行程序中的標(biāo)的物，其權(quán)利必須是所有權(quán)或者有其他足以阻止執(zhí)行標(biāo)的物轉(zhuǎn)讓、交付的實(shí)體權(quán)利，其目的在于通過(guò)訴訟排除對(duì)執(zhí)行標(biāo)的物的強(qiáng)制執(zhí)行，或者說(shuō)通過(guò)訴訟對(duì)抗執(zhí)行標(biāo)的物的強(qiáng)制執(zhí)行。人民法院在審理此類糾紛時(shí)，不僅要對(duì)當(dāng)事人是否對(duì)執(zhí)行標(biāo)的物享有所有權(quán)進(jìn)行判斷，還要對(duì)其實(shí)體權(quán)利能否對(duì)抗執(zhí)行進(jìn)行判斷。本案中，訴爭(zhēng)的房屋即門(mén)市房系原告王某某與第三人銀某房地產(chǎn)公司簽訂的商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)的房屋，系被告江達(dá)小額貸款公司在另案中申請(qǐng)查封欲予執(zhí)行的標(biāo)的的房屋，該認(rèn)購(gòu)書(shū)確定的訴爭(zhēng)房屋是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，沒(méi)有違反法律、法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，該認(rèn)購(gòu)書(shū)即合同應(yīng)為合法有效。因第三人銀某房地產(chǎn)公司于2011年9月22日由牡丹江市房產(chǎn)管理局頒發(fā)牡房預(yù)售證361號(hào)商品房預(yù)售許可證，原告王某某與第三人銀某房地產(chǎn)公司于2010年5月27日簽訂的認(rèn)購(gòu)書(shū)是在第三人銀某房地產(chǎn)公司沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證的期間內(nèi)簽訂，是期房銷售合同，沒(méi)有經(jīng)過(guò)房產(chǎn)測(cè)繪，在房產(chǎn)測(cè)繪時(shí)發(fā)現(xiàn)訴爭(zhēng)房屋的面積與簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)的面積不一致，第三人銀某房地產(chǎn)公司通知了原告王某某因面積變更即從認(rèn)購(gòu)書(shū)的面積48.64㎡變更為62.11㎡，需要繳納變更的面積款30余萬(wàn)元，原告王某某補(bǔ)交了變更面積款20萬(wàn)元，現(xiàn)還差10余萬(wàn)元沒(méi)有交納，第三人銀某房地產(chǎn)公司已收取原告王某某購(gòu)房款1391680元。根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理買(mǎi)賣合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》法釋（2012）8號(hào)第三十六條規(guī)定:“買(mǎi)受人已經(jīng)支付標(biāo)的物部?jī)r(jià)款的百分之七十五以上，出買(mǎi)人主張取回標(biāo)的物的，人民法院不予支持”、根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》法釋（2003）7號(hào)第五條規(guī)定:“商品房的認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買(mǎi)賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買(mǎi)賣合同?！?、根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)》的規(guī)定第十七條:“被執(zhí)行人將其所有的需要辦理過(guò)戶登記的財(cái)產(chǎn)出賣給第三人，第三人已經(jīng)支付部分或者全部?jī)r(jià)款并實(shí)際占有該財(cái)產(chǎn)，但尚未辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記手續(xù)的，人民法院可以查封、扣押、凍結(jié)；第三人已經(jīng)支付全部?jī)r(jià)款并實(shí)際占有，但未辦理過(guò)戶登記手續(xù)的，如果第三人對(duì)此沒(méi)有過(guò)錯(cuò)，人民法院不得查封、扣押、凍結(jié)?！北景钢校V爭(zhēng)的房屋被本院查封時(shí)，原告王某某與第三人銀某房地產(chǎn)公司已簽訂了認(rèn)購(gòu)書(shū)，原告王某某與第三人銀某房地產(chǎn)公司簽訂的認(rèn)購(gòu)書(shū)中已包括了雙方當(dāng)事人的基本情況，房屋基本情況包括原告王某某購(gòu)買(mǎi)訴爭(zhēng)房屋的位置、面積、單價(jià)、付款方式等，該認(rèn)購(gòu)書(shū)內(nèi)容已符合《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買(mǎi)賣合同的主要內(nèi)容，并且原告王某某已交納了購(gòu)房款75%以上，第三人銀某房地產(chǎn)公司的工作人員武玉峰、于淑清在本院庭審證明時(shí)已明確說(shuō)明訴爭(zhēng)的房屋應(yīng)為原告王某某所有，并說(shuō)明原告王某某購(gòu)買(mǎi)期房后經(jīng)房產(chǎn)測(cè)繪面積發(fā)生了變化，原告王某某按訴爭(zhēng)房屋面積發(fā)生的變化，其又補(bǔ)交了20萬(wàn)元購(gòu)房款均在被告江達(dá)小額貸款公司申請(qǐng)查封訴爭(zhēng)房屋之前的事實(shí)，且原告王某某提供的第一份購(gòu)房收據(jù)即2010年6月7日1191680元收?qǐng)?bào)中注明房款-15#11號(hào)門(mén)市48.64㎡與第二份收據(jù)即2012年8月13日20萬(wàn)元注明15#000110室面積62.11㎡，而15#000110室即為產(chǎn)籍號(hào)，兩份收據(jù)注明的樓號(hào)房號(hào)均指向一個(gè)房屋即訴爭(zhēng)房屋，與第三人銀某房地產(chǎn)公司工作人員武玉峰、于淑清證明的訴爭(zhēng)房屋、房屋面積測(cè)算表、房屋測(cè)繪平面圖及施工平面圖相一致，原告王某某在訴爭(zhēng)房屋被查封時(shí)沒(méi)有過(guò)錯(cuò)，現(xiàn)訴爭(zhēng)的房屋原告王某某已實(shí)際占有的情況下，訴爭(zhēng)的房屋所有權(quán)應(yīng)為原告王某某所有，原告王某某對(duì)訴爭(zhēng)查封的房屋具有足以阻止執(zhí)行標(biāo)的物強(qiáng)制執(zhí)行依據(jù)，本院（2014）牡法執(zhí)字第6－7號(hào)執(zhí)行裁定書(shū)以認(rèn)購(gòu)書(shū)不是正式的商品房買(mǎi)賣合同、認(rèn)購(gòu)書(shū)的面積與異議書(shū)中所述的產(chǎn)籍號(hào)400－470－4／3－15－000110房屋建筑面積不符及認(rèn)購(gòu)書(shū)中所購(gòu)買(mǎi)“怡美嘉園”15號(hào)樓一單元11號(hào)門(mén)市與產(chǎn)籍號(hào)400-470-4／3-15-000110房屋不是同一房屋為由駁回原告王某某異議請(qǐng)求不當(dāng)，本院予以糾正。
依照最高人民法院《關(guān)于審理買(mǎi)賣合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第三十六條、《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第五條、《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)》的規(guī)定第十七條、最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》的解釋法釋（2015）5號(hào)第三一十二條 ?第一款 ?（一）項(xiàng)、第二款 ?之規(guī)定，判決如下:
一、確認(rèn)原告王某某與第三人銀某房地產(chǎn)公司簽訂的位于牡丹江市愛(ài)民區(qū)怡美家園15號(hào)樓11號(hào)、產(chǎn)籍號(hào)為400-470-4／3-15-000110的商品門(mén)市房《認(rèn)購(gòu)書(shū)》合法有效；
二、不得執(zhí)行牡丹江市愛(ài)民區(qū)怡美家園15號(hào)樓11號(hào)、產(chǎn)籍號(hào)400-470-4／3-15-000110的門(mén)市房房屋執(zhí)行標(biāo)的。
案件受理費(fèi)15525元由被告江達(dá)小額貸款公司負(fù)擔(dān)。
如不服本判決，可在判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提供副本，上訴于黑龍江省高級(jí)人民法院。

本院認(rèn)為，本案系案外人執(zhí)行異議之訴，案外人主張權(quán)利所指向的標(biāo)的物必須是執(zhí)行程序中的標(biāo)的物，其權(quán)利必須是所有權(quán)或者有其他足以阻止執(zhí)行標(biāo)的物轉(zhuǎn)讓、交付的實(shí)體權(quán)利，其目的在于通過(guò)訴訟排除對(duì)執(zhí)行標(biāo)的物的強(qiáng)制執(zhí)行，或者說(shuō)通過(guò)訴訟對(duì)抗執(zhí)行標(biāo)的物的強(qiáng)制執(zhí)行。人民法院在審理此類糾紛時(shí)，不僅要對(duì)當(dāng)事人是否對(duì)執(zhí)行標(biāo)的物享有所有權(quán)進(jìn)行判斷，還要對(duì)其實(shí)體權(quán)利能否對(duì)抗執(zhí)行進(jìn)行判斷。本案中，訴爭(zhēng)的房屋即門(mén)市房系原告王某某與第三人銀某房地產(chǎn)公司簽訂的商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)的房屋，系被告江達(dá)小額貸款公司在另案中申請(qǐng)查封欲予執(zhí)行的標(biāo)的的房屋，該認(rèn)購(gòu)書(shū)確定的訴爭(zhēng)房屋是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，沒(méi)有違反法律、法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，該認(rèn)購(gòu)書(shū)即合同應(yīng)為合法有效。因第三人銀某房地產(chǎn)公司于2011年9月22日由牡丹江市房產(chǎn)管理局頒發(fā)牡房預(yù)售證361號(hào)商品房預(yù)售許可證，原告王某某與第三人銀某房地產(chǎn)公司于2010年5月27日簽訂的認(rèn)購(gòu)書(shū)是在第三人銀某房地產(chǎn)公司沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證的期間內(nèi)簽訂，是期房銷售合同，沒(méi)有經(jīng)過(guò)房產(chǎn)測(cè)繪，在房產(chǎn)測(cè)繪時(shí)發(fā)現(xiàn)訴爭(zhēng)房屋的面積與簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)的面積不一致，第三人銀某房地產(chǎn)公司通知了原告王某某因面積變更即從認(rèn)購(gòu)書(shū)的面積48.64㎡變更為62.11㎡，需要繳納變更的面積款30余萬(wàn)元，原告王某某補(bǔ)交了變更面積款20萬(wàn)元，現(xiàn)還差10余萬(wàn)元沒(méi)有交納，第三人銀某房地產(chǎn)公司已收取原告王某某購(gòu)房款1391680元。根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理買(mǎi)賣合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》法釋（2012）8號(hào)第三十六條規(guī)定:“買(mǎi)受人已經(jīng)支付標(biāo)的物部?jī)r(jià)款的百分之七十五以上，出買(mǎi)人主張取回標(biāo)的物的，人民法院不予支持”、根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》法釋（2003）7號(hào)第五條規(guī)定:“商品房的認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買(mǎi)賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買(mǎi)賣合同。”、根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)》的規(guī)定第十七條:“被執(zhí)行人將其所有的需要辦理過(guò)戶登記的財(cái)產(chǎn)出賣給第三人，第三人已經(jīng)支付部分或者全部?jī)r(jià)款并實(shí)際占有該財(cái)產(chǎn)，但尚未辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記手續(xù)的，人民法院可以查封、扣押、凍結(jié)；第三人已經(jīng)支付全部?jī)r(jià)款并實(shí)際占有，但未辦理過(guò)戶登記手續(xù)的，如果第三人對(duì)此沒(méi)有過(guò)錯(cuò)，人民法院不得查封、扣押、凍結(jié)。”本案中，訴爭(zhēng)的房屋被本院查封時(shí)，原告王某某與第三人銀某房地產(chǎn)公司已簽訂了認(rèn)購(gòu)書(shū)，原告王某某與第三人銀某房地產(chǎn)公司簽訂的認(rèn)購(gòu)書(shū)中已包括了雙方當(dāng)事人的基本情況，房屋基本情況包括原告王某某購(gòu)買(mǎi)訴爭(zhēng)房屋的位置、面積、單價(jià)、付款方式等，該認(rèn)購(gòu)書(shū)內(nèi)容已符合《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買(mǎi)賣合同的主要內(nèi)容，并且原告王某某已交納了購(gòu)房款75%以上，第三人銀某房地產(chǎn)公司的工作人員武玉峰、于淑清在本院庭審證明時(shí)已明確說(shuō)明訴爭(zhēng)的房屋應(yīng)為原告王某某所有，并說(shuō)明原告王某某購(gòu)買(mǎi)期房后經(jīng)房產(chǎn)測(cè)繪面積發(fā)生了變化，原告王某某按訴爭(zhēng)房屋面積發(fā)生的變化，其又補(bǔ)交了20萬(wàn)元購(gòu)房款均在被告江達(dá)小額貸款公司申請(qǐng)查封訴爭(zhēng)房屋之前的事實(shí)，且原告王某某提供的第一份購(gòu)房收據(jù)即2010年6月7日1191680元收?qǐng)?bào)中注明房款-15#11號(hào)門(mén)市48.64㎡與第二份收據(jù)即2012年8月13日20萬(wàn)元注明15#000110室面積62.11㎡，而15#000110室即為產(chǎn)籍號(hào)，兩份收據(jù)注明的樓號(hào)房號(hào)均指向一個(gè)房屋即訴爭(zhēng)房屋，與第三人銀某房地產(chǎn)公司工作人員武玉峰、于淑清證明的訴爭(zhēng)房屋、房屋面積測(cè)算表、房屋測(cè)繪平面圖及施工平面圖相一致，原告王某某在訴爭(zhēng)房屋被查封時(shí)沒(méi)有過(guò)錯(cuò)，現(xiàn)訴爭(zhēng)的房屋原告王某某已實(shí)際占有的情況下，訴爭(zhēng)的房屋所有權(quán)應(yīng)為原告王某某所有，原告王某某對(duì)訴爭(zhēng)查封的房屋具有足以阻止執(zhí)行標(biāo)的物強(qiáng)制執(zhí)行依據(jù)，本院（2014）牡法執(zhí)字第6－7號(hào)執(zhí)行裁定書(shū)以認(rèn)購(gòu)書(shū)不是正式的商品房買(mǎi)賣合同、認(rèn)購(gòu)書(shū)的面積與異議書(shū)中所述的產(chǎn)籍號(hào)400－470－4／3－15－000110房屋建筑面積不符及認(rèn)購(gòu)書(shū)中所購(gòu)買(mǎi)“怡美嘉園”15號(hào)樓一單元11號(hào)門(mén)市與產(chǎn)籍號(hào)400-470-4／3-15-000110房屋不是同一房屋為由駁回原告王某某異議請(qǐng)求不當(dāng)，本院予以糾正。
依照最高人民法院《關(guān)于審理買(mǎi)賣合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第三十六條、《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第五條、《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)》的規(guī)定第十七條、最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》的解釋法釋（2015）5號(hào)第三一十二條 ?第一款 ?（一）項(xiàng)、第二款 ?之規(guī)定，判決如下:

一、確認(rèn)原告王某某與第三人銀某房地產(chǎn)公司簽訂的位于牡丹江市愛(ài)民區(qū)怡美家園15號(hào)樓11號(hào)、產(chǎn)籍號(hào)為400-470-4／3-15-000110的商品門(mén)市房《認(rèn)購(gòu)書(shū)》合法有效；
二、不得執(zhí)行牡丹江市愛(ài)民區(qū)怡美家園15號(hào)樓11號(hào)、產(chǎn)籍號(hào)400-470-4／3-15-000110的門(mén)市房房屋執(zhí)行標(biāo)的。
案件受理費(fèi)15525元由被告江達(dá)小額貸款公司負(fù)擔(dān)。

審判長(zhǎng)：于堯
審判員：周曉光
審判員：張繼凱

書(shū)記員：劉玲