上訴人（原審被告）：王春生，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住湖北省武漢市江岸區(qū)。委托訴訟代理人：曾建紅，湖北建弘律師事務(wù)所律師。上訴人（原審被告）：徐某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住湖北省武漢市江岸區(qū)。委托訴訟代理人：曾建紅，湖北建弘律師事務(wù)所律師。被上訴人（原審原告）：袁俊杰，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住湖北省孝昌縣。委托訴訟代理人：賀夢琴，湖北諾亞律師事務(wù)所律師。原審第三人：武漢吉家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)有限公司，住所地湖北省武昌區(qū)中北路118號復(fù)地東湖國際三期3幢1層1號。法定代表人：金莉，該公司總經(jīng)理。委托訴訟代理人：張健，該公司員工，住湖北省武漢市洪山區(qū)。

上訴人王春生、徐某某上訴請求：撤銷原審判決，發(fā)回重審或改判駁回袁俊杰的訴訟請求，本案訴訟費(fèi)用由袁俊杰承擔(dān)???事實(shí)及理由：1、原審判決遺漏訴訟請求，未對雙方合同是否解除進(jìn)行判決。2、案涉房屋因結(jié)構(gòu)涉及二份產(chǎn)權(quán)證書，袁俊杰是非武漢市戶籍，根據(jù)武漢市房屋限購政策，袁俊杰不具備購買條件。3、袁俊杰既未配合辦理貸款手續(xù)，也因涉及第二套房的問題無法辦理貸款。4、袁俊杰在明知無法辦理貸款的情況下，違約未按合同約定辦理貸款面簽手續(xù)，構(gòu)成根本違約，且雙方已于2017年4月15日解除合同。5、王春生、徐某某的合同目的無法實(shí)現(xiàn)情況下，解除合同，將房屋另行出售無過錯。被上訴人袁俊杰答辯稱，雙方合同約定可以指定購房人，袁俊杰的購房資格不影響合同的履行，且袁俊杰的購房資格應(yīng)由房管部門和銀行在審批時決定。二份合同的付款方式不同（一份全款支付，一份貸款支付），王春生、徐某某違約不配合辦理貸款，在多次溝通后仍不按合同約定履行，并另行出售房屋，構(gòu)成根本違約。一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，請求駁回上訴，維持原判。原審第三人吉家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司述稱，一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，請求駁回上訴，維持原判。2017年9月7日，袁俊杰訴至一審法院，請求判令：1、袁俊杰、王春生、徐某某雙方解除《武漢市存量房居間（買賣合同）（合同）》；2、王春生、徐某某向袁俊杰返還已付定金20,000元，并另支付定金一倍30,000元；3、王春生、徐某某向袁俊杰按房屋總價款的20%支付違約金，即40,000元；4、王春生、徐某某承擔(dān)因其不履行合同導(dǎo)致袁俊杰產(chǎn)生的交通費(fèi)、誤工費(fèi)等損失共計2,000元；5、王春生、徐某某承擔(dān)本案的訴訟費(fèi)用。王春生、徐某某一審共同辯稱，第一、雙方之間的合同已于2017年4月15日解除，解除的原因是因為本案的袁俊杰戶籍所在地在湖北省××縣，根據(jù)武漢市人民政府下發(fā)的文件，袁俊杰非本市戶籍居民家庭，在訴爭房屋的區(qū)域購房，應(yīng)當(dāng)提供連續(xù)兩年繳納社會保險的記錄，因其不具有購房資格，在合同簽訂后，本案的合同第六條規(guī)定，在本合同簽訂之日起十日內(nèi)，需交各種證件，用于辦理后期交易等條款，王春生、徐某某按照約定的時間到銀行辦理貸款手續(xù)，袁俊杰拒不到場，屬于違約行為，導(dǎo)致后續(xù)的合同無法履行，因此，王春生、徐某某于2017年4月15日向袁俊杰方下達(dá)解約通知書，同時告知對方因袁俊杰存在違約行為，導(dǎo)致王春生、徐某某遭受損失，袁俊杰在收到解約通知書后也簽名，合同已于袁俊杰收到后予以解除，違約方在于袁俊杰，王春生、徐某某不應(yīng)當(dāng)退還已收取的定金。第二、袁俊杰要求判令王春生、徐某某支付違約金，也不應(yīng)當(dāng)?shù)玫街С?。根?jù)合同法，定??條款及違約金條款不應(yīng)當(dāng)同時適用，且本案違約在袁俊杰。對于袁俊杰的第四項訴訟請求，也不應(yīng)該得到支持，根本原因在于袁俊杰違約。吉家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司一審述稱，第一、王春生、徐某某拒不履行合同義務(wù)，拒不提供相關(guān)證件資料，也不配合辦理相關(guān)手續(xù)，吉家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司通過多次電話溝通，發(fā)函等方式催促履行義務(wù)，王春生、徐某某不予理睬，吉家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司及時將該情況告知袁俊杰，袁俊杰也多次與王春生、徐某某聯(lián)系，要求其履行合同義務(wù)，王春生、徐某某無故拖延，袁俊杰在合同履行過程中，一直積極履行合同義務(wù)，吉家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司也盡了居間義務(wù)，因王春生、徐某某的違約行為，導(dǎo)致合同目的無法實(shí)現(xiàn)。一審查明事實(shí)，王春生、徐某某系夫妻關(guān)系。位于武漢市江岸區(qū)解放南路103號7層1室（建筑面積13.95平方米）的房產(chǎn)，原系王春生、徐某某共同所有，不動產(chǎn)權(quán)證號：鄂（2016）武漢市江岸不動產(chǎn)權(quán)第0015748號。2017年3月23日，袁俊杰（乙方）與王春生、徐某某（甲方）、吉家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司（丙方）簽訂《存量房居間（買賣）合同》一份，約定袁俊杰向王春生、徐某某購買位于武漢市江岸區(qū)解放南路103號7層1室（建筑面積13.95平方米）的房產(chǎn)一套，交易成交價200,000元，合同簽訂當(dāng)日，乙方支付定金20,000元給甲方，甲方交2,000元給丙方作為物業(yè)交接保證金，在甲乙雙方物業(yè)交接完畢后當(dāng)日，由丙方打入甲方指定賬戶或以現(xiàn)金方式支付，乙方支付首付款180,000元，于過戶當(dāng)日在見到已是乙方名下的房產(chǎn)證收件單當(dāng)日內(nèi)，由乙方打入甲方指定賬戶。本合同簽訂之日起10日內(nèi)，甲乙雙方須提供相關(guān)證件及資料（資料清單附后）交由丙方，用于辦理后期交易。甲方因房屋產(chǎn)權(quán)、債???或租賃等原因不交付房屋或不過戶給乙方，乙方不解除合同的，甲方每逾期一日，按已付房款的0.1%向乙方支付違約金，根本違約導(dǎo)致乙方解除合同的，甲方應(yīng)退還乙方所付全部費(fèi)用，并按全部房款的20%向乙方支付違約金。乙方因怠于履行等原因逾期不交付房款給甲方或不配合辦理過戶，甲方不解除合同的，每逾期一日按未付房款的0.1%向甲方支付違約金，根本違約導(dǎo)致甲方解除合同的，按全部房款的20%向甲方支付違約金。資料清單中載明。甲方需提交夫妻雙方身份證、戶口本、結(jié)婚證復(fù)印件，配偶或產(chǎn)權(quán)共有人同意轉(zhuǎn)讓證明、房屋產(chǎn)權(quán)證、國有土地使用證等，乙方需提供身份證、戶口本復(fù)印件，經(jīng)濟(jì)收入證明等。同日，徐某某出具收條一份，載明收到袁俊杰購買位于武漢市江岸區(qū)解放南路103號701室、702室的房屋定金50,000元。2017年3月28日，???家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司收到袁俊杰支付的房屋信息服務(wù)費(fèi)1,000元。2017年4月15日，徐某某向袁俊杰發(fā)出解約通知書，認(rèn)為袁俊杰違約，要求解除雙方簽訂的《武漢市存量房居間（買賣）合同》。袁俊杰在上述通知書上簽名，并表明“已收到，意見保留”。2017年7月16日，湖北諾亞律師事務(wù)所賀夢琴出具律師函一份，載明受袁俊杰委托，向王春生、徐某某發(fā)出律師函，要求王春生、徐某某于該函發(fā)出之日起7日內(nèi)，積極配合將相關(guān)證件及資料提供給經(jīng)紀(jì)代理方，并到場協(xié)助經(jīng)紀(jì)代理方配合辦理過戶手續(xù)，如7日內(nèi)仍拒絕履行，將追究法律責(zé)任。賀夢琴律師將上述律師函向王春生、徐某某進(jìn)行了郵寄，2017年7月21日上述郵件顯示本人簽收。2017年7月26日，吉家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司向王春生、徐某某發(fā)出履約催告函，要求王春生、徐某某提交相關(guān)證件及資料，盡快履行合同義務(wù)，并使用順豐快遞向王春生、徐某某進(jìn)行了郵寄，2017年7月28日，上述郵件顯示已簽收。根據(jù)2017年11月20日的武漢市不動產(chǎn)權(quán)登記信息查詢單，王春生已將涉案房屋轉(zhuǎn)讓給案外人李清仙。一審認(rèn)為：袁俊杰與王春生、徐某某、吉家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司簽訂的《存量房居間（買賣）合同》，系三方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，不違反法律法規(guī)禁止性規(guī)定，合法有效。2017年4月15日，徐某某向袁俊杰發(fā)出解約通知書，認(rèn)為袁俊杰違約，要求解除雙方簽訂的《武漢市存量房居間（買賣）合同》。袁俊杰收到上述通知書，但并未表示同意。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第九十四條的規(guī)定，“有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；（二）在履行期限屆滿之前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表??不履行主要債務(wù)；（三）當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行；（四）當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；（五）法律規(guī)定的其他情形”。上述條款為法定解除的規(guī)定。王春生、徐某某未舉證證明自合同簽訂之日起至解約通知書發(fā)出日，袁俊杰存在上述情形，故其無權(quán)單方解除合同。關(guān)于王春生、徐某某主張袁俊杰不具備購房資格構(gòu)成違約的抗辯，王春生、徐某某提交的微信聊天記錄、通話記錄真實(shí)性存疑，出庭作證的證人與王春生、徐某某有利害關(guān)系，且均為傳來證據(jù)，不足以證明其主張，故對上述抗辯不予認(rèn)可。故2017年4月15日，上述合同未解除。2017年7月16日，袁俊杰委托律師發(fā)出履約催告函，并給予了7天履行期限，王春生、徐某某未如期履行，已經(jīng)構(gòu)成違約。故對袁俊杰要求解除簽訂的《存量房居間（買賣）合同》的訴訟請求，予以支持。關(guān)于袁俊杰要求王春生、徐某某返還已付定金20,000元，并另支付定金一倍20,000元，按房屋總價款的20%支付40,000元違約金，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國擔(dān)保法>若干問題的解釋》第一百二十條的規(guī)定“因當(dāng)事人一方遲延履行或者其他違約行為，致使合同目的不能實(shí)現(xiàn)，可以適用定金罰則。但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外”，《中華人民共和國合同法》第一百一十六條的規(guī)定，“當(dāng)事人既約定違約金，又約定定金的，一方違約時，對方可以選擇適用違約金或者定金條款，在《存量房居間（買賣）合同》解除前，王春生、徐某某將上述房屋轉(zhuǎn)賣他人，構(gòu)成根本違約，可適用房款20%的違約金條款，雙方在合同中既約定了定金又約定了違約金，僅能選擇適用。同時，《??華人民共和國合同法》第一百一十四條第二款規(guī)定：“約定的違約金過分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少?！薄蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》第二十九條規(guī)定：“當(dāng)事人主張約定的違約金過高請求予以適當(dāng)減少的，人民法院應(yīng)當(dāng)以實(shí)際損失為基礎(chǔ)，兼顧合同的履行情況、當(dāng)事人的過錯程度以及預(yù)期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠實(shí)信用原則予以衡量，并作出裁決。當(dāng)事人約定的違約金超過造成損失的百分之三十的，一般可以認(rèn)定為合同法第一百一十四條第二款規(guī)定的‘過分高于造成的損失’”。因王春生、徐某某的違約行為給袁俊杰造成的實(shí)際損失為已經(jīng)支付的30,000元定金的利息損失、再次購買同地段同類型的房屋所增加的成本以及袁俊杰已實(shí)際向吉家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司支付的居間服務(wù)費(fèi)，雙方合同約定的按照房款20%支付的違約金過高，酌定調(diào)整為按照房款的15%即30,000元支付違約金。故僅部分支持袁俊杰要求40,000元違約金的訴請，定金20,000元予以返還，關(guān)于袁俊杰要求王春生、徐某某承擔(dān)因其不履行合同導(dǎo)致產(chǎn)生的交通費(fèi)、誤工費(fèi)等損失共計2,000元的訴訟請求，無事實(shí)和法律依據(jù)，不予支持。依據(jù)《中華人民共和國合同法》第九十四條、第一百一十四條、第一百一十五條、第一百一十六條，《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》第二十九條，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十二條的規(guī)定，判決：一、王春生、徐某某于本判決生效之日起十日內(nèi)向袁俊杰返還定金20,000元；二、王春生、徐某某于本判決生效之日起十日內(nèi)向袁俊杰支付違約金30,000元；三、駁回袁俊杰的其他訴訟請求。如果王春生、徐某某未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條的規(guī)定，加倍支付延遲履行期間的債務(wù)利息。案件受理費(fèi)1,850元，由王春生、徐某某負(fù)擔(dān)1,050元，袁俊杰負(fù)擔(dān)800元。因上述費(fèi)用已由袁俊杰預(yù)交，故王春生、徐某某于本判決生效之日起十日內(nèi)將上述費(fèi)用2,175元一并支付給袁俊杰。二審中，當(dāng)事人均未提交新證據(jù)。本院經(jīng)審理查明：一審判決認(rèn)定事實(shí)屬實(shí)。本院另查明如下事實(shí)：1、案涉房屋因結(jié)構(gòu)原因辦有二份產(chǎn)權(quán)證書，分別為武漢市江岸區(qū)解放南路103號7層1室（建筑面積13.95平方米）、武漢市江岸區(qū)解放南路103號7層2室（建筑面積47.2平方米），本次買賣系一起出售，雙方對此均知悉無爭議。2、雙方簽訂合同時，針對二份產(chǎn)權(quán)證書的情況同時簽訂了二份合同：針對1室合同約定（合同編號0012444），交易成交價200,000元，合同簽訂當(dāng)日，乙方支付定金20,000元給甲方，甲方交2,000元給丙方作為物業(yè)交接保證金，在甲乙雙方物業(yè)交接完畢后當(dāng)日，由丙方打入甲方指定賬戶或以現(xiàn)金方式支付，乙方支付首付款180,000元，于過戶當(dāng)日在見到已是乙方名下的房產(chǎn)證收件單當(dāng)日內(nèi)，由乙方打入甲方指定賬戶。本合同簽訂之日起10日內(nèi)，甲乙雙方須提供相關(guān)證件及資料（資料清單附后）交由丙方，用于辦理后期交易。針對2室合同約定（合同編號0012443），交易成交價650,000元，合同簽訂當(dāng)日，乙方支付定金30,000元給甲方，甲方交2,000元給丙方作為物業(yè)交接保證金，在甲乙雙方物業(yè)交接完畢后當(dāng)日，由丙方打入甲方指定賬戶或以現(xiàn)金方式支付，乙方支付首付款120,000元，于過戶當(dāng)日在見到已是乙方名???的房產(chǎn)證收件單當(dāng)日內(nèi)，由乙方打入甲方指定賬戶。本合同簽訂之日起10日內(nèi)，甲乙雙方須提供相關(guān)證件及資料（資料清單附后）交由丙方，用于辦理后期交易。丙方在甲乙方提供資料齊全后7日內(nèi)未乙方辦理貸款手續(xù)。丙方在貸款審批通過5日內(nèi)，協(xié)助甲乙雙方辦理過戶手續(xù)（遇節(jié)假日順延）。3、合同履行中，吉家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司工作人員主要與王春生、徐某某的子女進(jìn)行電話、微信溝通。2016年3月27日中午12:25，吉家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司工作人員稱“袁俊杰的意思想小房子也貸款，不行的話還是一次性付款”，2016年3月27日下午15:17，王春生、徐某某方面詢問面簽時間安排及小房子是否也貸款，吉家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司工作人員稱“小房子也貸款，2套房一起面簽”。王春生、徐某某方面稱“小房子客戶找的誰”，吉家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司工作人員稱袁俊杰找的是“他家里的親戚”。4、一審?fù)徶?，王春生、徐某某提交?017年4月至2017年6月的電話錄音（已質(zhì)證）顯示：吉家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司案涉門面店長與袁俊杰是同學(xué)關(guān)系，袁俊杰稱雙方關(guān)系還不錯，故此袁俊杰買房才找了他們；履行溝通過程中，王春生、徐某某方面（其子女）明確向中介表示“中介這些作法是違規(guī)操作，在法律上不受保護(hù)”；袁俊杰認(rèn)可中介第一次通知面簽時王春生、徐某某方面要求袁俊杰本人到場，袁俊杰沒有去，其后通知面簽時雙方未能達(dá)成一致；袁俊杰在簽訂合同時名下有房屋，其后為能實(shí)現(xiàn)案涉合同目的，將其名下房屋過戶他人。本院認(rèn)為：袁俊杰與王春生、徐某某、吉家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司簽訂的案涉《存量房居間（買賣）合同》，系三方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，不違反法律法規(guī)禁止性規(guī)定，合法有效。根據(jù)查明的事實(shí)，袁俊杰與王???生、徐某某雙方買賣房屋的意愿真實(shí)，因案涉房屋的特殊性、限購政策及銀行貸款規(guī)定、袁俊杰本人原因等一系列問題，加之雙方在簽訂合同時缺乏詳細(xì)的溝通，致使合同約定存在漏洞，必然導(dǎo)致在履行過程中出現(xiàn)問題。出現(xiàn)問題后雙方又未能達(dá)成一致意見，雙方基于自身的考慮均出現(xiàn)違約。2017年4月15日，徐某某向袁俊杰發(fā)出解約通知書，袁俊杰未表示同意，不產(chǎn)生解約效力。2017年7月16日，袁俊杰委托律師發(fā)出履約催告函，并給予了7天履行期限，王春生、徐某某未如期履行，其后果亦不能全部歸責(zé)于王春生、徐某某。但王春生、徐某某在一審訴訟中將房屋另行出售，導(dǎo)致合同無履行可能應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的法律后果。2017年4月15日徐某某通知要求解除合同，2017年9月7日袁俊杰起訴要求解除合同，一審判決對解除雙方合同予以支持正確。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百二十條“當(dāng)事人雙方都違反合同的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任?！钡囊?guī)定，本院酌定王春生、徐某某返還袁俊杰已付定金30,000元，并承擔(dān)相應(yīng)利息損失，袁俊杰的其他訴訟請求本院不予支持。關(guān)于王春生、徐某某上訴稱一審判決遺漏訴訟請求的問題，該主張成立，本院予以采納。綜上，一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，但實(shí)體處理不當(dāng)，本院予以更正。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第二項的規(guī)定，判決如下：
上訴人王春生、徐某某因與被上訴人袁俊杰、原審第三人武漢吉家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)有限公司（以下簡稱吉家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司）房屋買賣合同糾紛一案，不服湖北省武漢市江岸區(qū)人民法院（2017）鄂0102民初7762號民事判決，向本院提起上訴。本院于2018年4月9日受理后，依法組成合議庭審理了本案，現(xiàn)已審理終結(jié)。

一、維持湖北省武漢市江岸區(qū)人民法院（2017）鄂0102民初7762號民事判決第一項；二、撤銷湖北省武漢市江岸區(qū)人民法院（2017）鄂0102民初7762號民事判決第二項、第三項；三、解除袁俊杰、王春生、徐某某、吉家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)有限公司于2017年3月23日簽訂《存量房居??（買賣）合同》（合同編號0012444）；四、王春生、徐某某向袁俊杰支付利息損失（以20,000元為本金，按年利率6%的標(biāo)準(zhǔn)，自2017年3月23日起計算至實(shí)際給付之日止）；五、駁回袁俊杰的其他訴訟請求。如果王春生、徐某某未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條的規(guī)定，加倍支付延遲履行期間的債務(wù)利息。一審案件受理費(fèi)1,850元，由王春生、徐某某負(fù)擔(dān)925元，袁俊杰負(fù)擔(dān)925元。二審案件受理費(fèi)1,850元，由王春生、徐某某負(fù)擔(dān)925元，袁俊杰負(fù)擔(dān)925元。本判決為終審判決。

審判長　　安林鋒
審判員　　李斌成
審判員　　駱朝輝

書記員：申光偉