原告:王文魁，男，生于1963年7月7日，漢族，重慶市萬(wàn)州區(qū)人，農(nóng)民，群眾，戶(hù)籍地重慶市萬(wàn)州區(qū)，現(xiàn)住重慶市萬(wàn)州區(qū)，
委托訴訟代理人：牟方平，重慶正章律師事務(wù)所律師，一般代理。
委托訴訟代理人：周昌成，湖北領(lǐng)匯律師事務(wù)所律師，特別授權(quán)代理。
被告：馬某某，女，生于1958年8月3日，漢族，重慶市奉節(jié)縣人，居民，戶(hù)籍地重慶市奉節(jié)縣，現(xiàn)住重慶市江北區(qū)。
委托訴訟代理人：彭清照，湖北利佳律師事務(wù)所律師，特別授權(quán)代理。

原告王文魁訴被告馬某某確認(rèn)合同無(wú)效糾紛一案，本院于2018年7月17日立案受理后，依法適用簡(jiǎn)易程序，由審判員鄭興才獨(dú)任審判，于2018年8月30日公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。原告王文魁及其委托訴訟代理人牟方平、周昌成，被告馬某某的委托代理人彭清照到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告王文魁向本院提出訴訟請(qǐng)求：依法確認(rèn)原、被告2015年2月6日簽訂的二份《商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議》無(wú)效。事實(shí)和理由：2011年7月，原告以自然人的身份與利川市創(chuàng)格爾房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司簽訂“蘇馬蕩新天地避暑山莊”開(kāi)發(fā)協(xié)議，期間，原告向被告借款220萬(wàn)元用于開(kāi)發(fā)。原告因投資過(guò)大，未按時(shí)償還。2015年2月6日，被告為強(qiáng)迫原告償還，邀約多人到被告到原告辦公室對(duì)原告進(jìn)行毆打，無(wú)奈之下，在原告在建房無(wú)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》、《商品房預(yù)售許可證》的情況下，原告將價(jià)值幾千萬(wàn)元的“蘇馬蕩新天地避暑山莊”的房屋B1、B2、B3、B4、B11、A1－A11作抵押擔(dān)保，簽訂了二份名為房屋買(mǎi)賣(mài)，實(shí)為以房抵債的《商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議》。綜上，原告?zhèn)€人被迫于2015年2月6日與被告簽訂的《商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議》不是原告真實(shí)意思表示，同時(shí)也嚴(yán)重違反了國(guó)家法律的規(guī)定。根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第52條、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第38條的規(guī)定，為維護(hù)國(guó)家法律對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)依法管理的嚴(yán)肅性，現(xiàn)向人民法院提起訴訟，請(qǐng)判如所求。
被告馬某某辯稱(chēng)：1、原、被告于2015年2月6日簽訂的《商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)》系從原來(lái)原、被告的借款合同關(guān)系轉(zhuǎn)化形成，在原告對(duì)被告的出借款不能償還的情況下，雙方協(xié)商一致，通過(guò)簽訂《商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)》的形式來(lái)償還被告的借款。雙方經(jīng)過(guò)充分協(xié)商達(dá)成一致意見(jiàn)，是雙方的真實(shí)意思表示，雙方從借款合同關(guān)系轉(zhuǎn)化為商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議關(guān)系，也是符合相關(guān)法律規(guī)定，因此，應(yīng)屬有效行為；2、本案《商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)》實(shí)質(zhì)是通過(guò)借貸合同關(guān)系轉(zhuǎn)化形成，其借貸合同關(guān)系經(jīng)過(guò)雙方的對(duì)賬結(jié)算，結(jié)算清楚明確，已通過(guò)上次的庭審以及判決。同時(shí)，即使按照本案原告所訴，該《商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)》并不以原告是否取得預(yù)售許可證來(lái)判斷其合同效力；3、本案原告不具備完全的主體資格，在《商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)》以及出具的收據(jù)中，均可反映從借款合同關(guān)系轉(zhuǎn)化為商品房認(rèn)購(gòu)關(guān)系中，主體是經(jīng)過(guò)利川市創(chuàng)格爾房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司認(rèn)可方形成的，因此，原告王文魁在本案《商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)》中不具備完全的主體資格。綜上，原、被告簽訂的《商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)》應(yīng)屬合法有效，請(qǐng)法庭駁回原告訴訟請(qǐng)求。
經(jīng)審理查明：原告王文魁于2011年7月至2014年期間，向被告馬某某借款220萬(wàn)元。2015年2月6日，被告馬某某向原告王文魁催要借款，原告王文魁無(wú)錢(qián)支付，即以個(gè)人名義與被告馬某某達(dá)成以房抵債協(xié)議，并于當(dāng)日與被告馬某某簽訂了《商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)》，約定1、原告王文魁將其位于利川市謀道鎮(zhèn)藥材村一組（蘇馬蕩新天地避暑山莊）的房屋B1、B2、B3、B4、B11、A1、A2、A3、A4、A5、A6、A7、A8、A9、A10、A11以3298240.00元的價(jià)格出賣(mài)給被告馬某某，最終價(jià)格以實(shí)際面積結(jié)算；2、本協(xié)議為甲乙雙方意向性認(rèn)購(gòu)，在簽訂前甲方已明確告訴乙方暫未取得商品房預(yù)售許可證（辦理中），乙方充分了解基本情況并同意購(gòu)買(mǎi)該房屋，待甲方取得預(yù)售房許可證后再簽訂正式《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》；3、甲方在取得預(yù)售許可證后及時(shí)告知乙方簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，簽訂時(shí)間以甲方電話(huà)或書(shū)面通知為準(zhǔn)；4、本協(xié)議書(shū)在甲乙雙方簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》后自動(dòng)失效，本協(xié)議未盡事宜，均以正式簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》為準(zhǔn)。2015年7月13日，雙方對(duì)借款本息再次進(jìn)行結(jié)算，原告王文魁以“借款轉(zhuǎn)付”的形式向被告馬某某開(kāi)具了購(gòu)房收款《收據(jù)》，上述16套房屋應(yīng)收房款3342240.00元，雙方互抵后，被告馬某某應(yīng)向原告王文魁補(bǔ)交房款58240.00元，原告王文魁的財(cái)務(wù)人員在8951781號(hào)《收據(jù)》上進(jìn)行了批注。隨后，被告馬某某即對(duì)上述房屋進(jìn)行了占有并裝修。2017年7月6日，被告馬某某向本院提起訴訟，要求判令原告王文魁協(xié)助辦理上述房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。本院以上述房屋未取得商品房預(yù)售許可證為由，于2017年8月15日作出（2017）鄂2802民初2627號(hào)民事判決，駁回了被告馬某某的訴訟請(qǐng)求。
另查明，2011年7月5日，原告王文魁以自然人身份與利川市創(chuàng)格爾房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)創(chuàng)格爾公司）就合作開(kāi)發(fā)“新天地避暑山莊”項(xiàng)目事宜簽訂了《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)合作協(xié)議書(shū)》，約定王文魁負(fù)責(zé)辦理項(xiàng)目前期的土地出讓、圖紙?jiān)O(shè)計(jì)、規(guī)劃審批、施工許可等相關(guān)手續(xù)，并承擔(dān)相關(guān)費(fèi)用；創(chuàng)格爾公司負(fù)責(zé)監(jiān)督審核，王文魁在此基礎(chǔ)上支付給創(chuàng)格爾公司人民幣每平方米20元，總計(jì)費(fèi)用不低于50萬(wàn)元，超過(guò)面積按實(shí)際發(fā)生面積計(jì)算總價(jià)，作為創(chuàng)格爾公司為該項(xiàng)目處理相關(guān)事務(wù)的收益和費(fèi)用；王文魁負(fù)責(zé)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)與房屋銷(xiāo)售，承擔(dān)相關(guān)費(fèi)用，并獨(dú)立享有項(xiàng)目銷(xiāo)售的全部收益?！斗康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)合作協(xié)議書(shū)》簽訂后，原告創(chuàng)格爾公司即協(xié)助王文魁辦理“新天地避暑山莊”項(xiàng)目前期的土地出讓、規(guī)劃審批、施工許可等相關(guān)手續(xù)，但目前只取得了該項(xiàng)目的《國(guó)有土地使用證》，該建設(shè)本項(xiàng)目的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》、《商品房預(yù)售許可證》等相關(guān)手續(xù)至今未取得。
上述事實(shí)，有經(jīng)庭審質(zhì)證的《商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)》、《收據(jù)》、（2017）鄂2802民初2627號(hào)民事判決書(shū)及原、被告的陳述等證據(jù)材料在卷佐證，足以認(rèn)定。

本院認(rèn)為：本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)有以下三個(gè)方面：1、本案由民間借貸轉(zhuǎn)化為房屋買(mǎi)賣(mài)合同是否合法有效；2、原告出賣(mài)房屋是否具有主體資格；3、雙方簽訂的《商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)》是否有效。
一、關(guān)于本案由民間借貸轉(zhuǎn)化為房屋買(mǎi)賣(mài)合同是否合法有效的問(wèn)題。原、被告對(duì)2011年至2014年期間原告向被告借款未還的事實(shí)均無(wú)異議，本院予以確認(rèn)。2015年，被告向原告王文魁催要借款時(shí)，原告王文魁在無(wú)力償還借款的情況下，遂與被告進(jìn)行結(jié)算，達(dá)成以房款抵債的協(xié)議，并簽訂了《商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)》，且向被告開(kāi)具收款《收據(jù)》，在《收據(jù)》上注明“借款轉(zhuǎn)付”的字樣予以說(shuō)明，借款與房款相互抵消后，被告還應(yīng)向原告王文魁補(bǔ)交房款58240.00元。至此，雙方的民間借貸關(guān)系終結(jié)，重新設(shè)立了房屋認(rèn)購(gòu)關(guān)系。該《商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)》不是建立在為了向被告借款而設(shè)立的擔(dān)?；A(chǔ)之上，而是因已欠債，為償還借款而重新設(shè)立的房屋認(rèn)購(gòu)合同關(guān)系，用以抵消債務(wù)，是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，是合同自由原則的應(yīng)有之意。故，被告與原告王文魁之間簽訂的《商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)》，不屬于《最高人民法院關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十四條第一款規(guī)定的范圍，雙方重新建立商品房認(rèn)購(gòu)合同的行為應(yīng)當(dāng)合法有效。
二、關(guān)于原告王文魁出賣(mài)房屋是否具有主體資格的問(wèn)題。原告王文魁以自然人身份與創(chuàng)格爾公司就合作開(kāi)發(fā)“新天地避暑山莊”項(xiàng)目事宜簽訂了《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)合作協(xié)議書(shū)》，雙方約定王文魁負(fù)責(zé)辦理項(xiàng)目前期的土地出讓、圖紙?jiān)O(shè)計(jì)、規(guī)劃審批、施工許可等相關(guān)手續(xù)，并承擔(dān)相關(guān)費(fèi)用；創(chuàng)格爾公司負(fù)責(zé)監(jiān)督審核，王文魁在此基礎(chǔ)上支付給創(chuàng)格爾公司人民幣每平方米20元，總計(jì)費(fèi)用不低于伍50萬(wàn)元，超過(guò)面積按實(shí)際發(fā)生面積計(jì)算總價(jià)，作為創(chuàng)格爾公司為該項(xiàng)目處理相關(guān)事務(wù)的收益和費(fèi)用；王文魁負(fù)責(zé)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)與房屋銷(xiāo)售，承擔(dān)相關(guān)費(fèi)用，并獨(dú)立享有項(xiàng)目銷(xiāo)售的全部收益?，F(xiàn)原告王文魁以個(gè)人名義就其個(gè)人開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目與被告簽訂《商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)》，向被告出賣(mài)房屋，雖然沒(méi)有讓原告創(chuàng)格爾公司知曉，但沒(méi)有侵害原告創(chuàng)格爾公司的權(quán)益，其行為并無(wú)不妥。因原告王文魁獨(dú)立享有項(xiàng)目銷(xiāo)售的全部收益，故，原告具備獨(dú)立出賣(mài)涉案房屋、主張權(quán)利的主體資格。
三、雙方簽訂的《商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)》是否有效的問(wèn)題。商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)，是商品房買(mǎi)賣(mài)合同雙方當(dāng)事人在簽署商品房預(yù)售契約或商品房現(xiàn)房買(mǎi)賣(mài)契約前所簽訂的文書(shū)，是雙方交易房屋有關(guān)事宜的初步確認(rèn)。本案雙方當(dāng)事人簽訂的《商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)》對(duì)所出售的商品房的坐落、面積、單價(jià)、總價(jià)款等商品房買(mǎi)賣(mài)核心條款作出約定，符合商品房買(mǎi)賣(mài)合同的基本特征。但因該《商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)》是在具備簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)的條件，但尚不具備預(yù)售條件，尚未取得《商品房預(yù)售許可證》的前提下，對(duì)商品房銷(xiāo)售核心條款作出的約定，同時(shí)又明確約定在出賣(mài)人取得《商品房預(yù)售許可證》后，應(yīng)另行簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同，且進(jìn)一步約定雙方簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》后《商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)》自動(dòng)失效，本協(xié)議未盡事宜，均以正式簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》為準(zhǔn)，到目前為止，原告仍未取得《商品房預(yù)售許可證》，未與被告簽訂正式商品房買(mǎi)賣(mài)合同，故雙方簽訂的《商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)》尚未失效，且《商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)》約定內(nèi)容與《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第16條規(guī)定相比有不少欠缺，故應(yīng)當(dāng)認(rèn)定《商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)》系雙方當(dāng)事人為將來(lái)簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同而事先達(dá)成的合意，本案《商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)》應(yīng)當(dāng)為商品房買(mǎi)賣(mài)預(yù)約合同，系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，內(nèi)容不違反國(guó)家法律、行政法規(guī)的禁止性規(guī)定。應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為有效。
原告訴稱(chēng)本《商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)》是在遭到原告邀約多人對(duì)其進(jìn)行毆打，無(wú)奈之下簽訂的，但未向本院提交相關(guān)證據(jù)予以佐證，本院依法不予采信。
綜上，原告請(qǐng)求確認(rèn)雙方簽訂的《商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)》無(wú)效，無(wú)事實(shí)依據(jù)和法律依據(jù)，本院依法不予支持。根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第二條、第六十條，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第五條，《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第十六條和《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條第一款之規(guī)定，判決如下：

原告王文魁與被告馬某某于2015年2月6日簽訂的二份《商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)》有效。
案件受理費(fèi)80元，減半收取40元，由原告王文魁負(fù)擔(dān)。
如不服本判決，可以在判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省恩施土家族苗族自治州中級(jí)人民法院。上訴人應(yīng)在提交上訴狀時(shí)，根據(jù)不服本判決的上訴請(qǐng)求數(shù)額及《訴訟費(fèi)用交納辦法》第十三條的規(guī)定，預(yù)交上訴案件受理費(fèi)，款匯至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中級(jí)人民法院，開(kāi)戶(hù)銀行：中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行恩施開(kāi)發(fā)區(qū)支行，賬號(hào)17×××044（特別提示：用途欄務(wù)必注明系某某上訴案訴訟費(fèi)并將匯款憑證及聯(lián)系電話(huà)提交本院或郵寄至恩施州中級(jí)人民法院立案一庭）。上訴人在上訴期屆滿(mǎn)后七日內(nèi)仍未預(yù)交上訴費(fèi)用的，按自動(dòng)撤回上訴處理。

審判員 鄭興才

書(shū)記員： 瞿佳