王某某
王文祥
鐘某某商務(wù)局
宗應(yīng)斌（湖北慧中律師事務(wù)所）
喬某某
李斌（湖北飛奧律師事務(wù)所）

上訴人（原審原告）王某某，農(nóng)民。
委托代理人王文祥，農(nóng)民，特別授權(quán)。
被上訴人（原審被告）鐘某某商務(wù)局，住所地鐘某某郢中鎮(zhèn)石城大道西路12號。
法定代表人王乾，該局局長。
委托代理人宗應(yīng)斌，湖北慧中律師事務(wù)所律師，特別授權(quán)。
被上訴人（原審被告）喬某某，退休工人，（原冷水物資站）。
委托代理人李斌，湖北飛奧律師事務(wù)所律師，特別授權(quán)。
上訴人王某某因與被上訴人鐘某某商務(wù)局、喬某某房屋買賣合同糾紛一案，不服鐘某某人民法院（2015）鄂鐘祥民二初字第00292號民事判決，向本院提起上訴。
本院于2016年1月18日受理后，依法組成合議庭，于2016年2月24日公開開庭審理了本案。
上訴人王某某及其委托代理人王文祥，被上訴人鐘某某商務(wù)局的委托代理人宗應(yīng)斌，被上訴人喬某某及其委托代理人李斌到庭參加訴訟。
本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原審法院認定，2003年7月24日，王某某向原鐘某某物資局（該局已改制為鐘某某商務(wù)局）冷水供應(yīng)站交購房定金38000元。
該站出具收條一份，內(nèi)容為“暫收王某某購房定金叁萬捌仟元整（￥38000.00元）”，收款單位為冷水物資供應(yīng)站，加蓋有鐘某某物資局冷水供應(yīng)站印章，落款時間為二〇〇三年七月二十四日。
2004年9月2日，鐘某某商業(yè)物資國有資產(chǎn)經(jīng)營中心為甲方、喬某某為乙方簽訂資產(chǎn)承債轉(zhuǎn)讓協(xié)議，甲方其管轄的鐘某某冷水物資供應(yīng)站的資產(chǎn)以乙方承擔(dān)該供應(yīng)站的所有債務(wù)的方式轉(zhuǎn)讓給乙方。
喬某某于2007年10月30日依法辦理了原冷水物資供應(yīng)站土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓過戶手續(xù)，并取得了該站的土地使用權(quán)證。
原冷水物資供應(yīng)站收取王某某的購房定金38000元未退還王某某。
2014年10月11日，王文祥向鐘某某商務(wù)局反映“2003年冷水物資站將10間倉庫及土地以4萬元賣給其妹王某某，2003年7月其付了現(xiàn)金38000元，但今發(fā)現(xiàn)該地使用權(quán)劃在喬某某名下，要求將該使用權(quán)劃在其妹王某某名下”。
2014年10月30日，鐘某某商務(wù)局對王文祥的信訪件回復(fù)稱，2007年12月原鐘某某冷水物資供應(yīng)站的房產(chǎn)和土地，通過正常程序過戶到喬某某名下，是合理合法的。
2015年8月6日，鐘某某商務(wù)局對王文祥信訪件回復(fù)也進行了說明。
王某某向原審法院提起訴訟，請求依法確認王某某購買鐘某某商務(wù)局原冷水供應(yīng)站10間倉庫及土地（后面一排小屋）的買賣合同有效，確認喬某某賠償王某某的倉庫廠房財產(chǎn)損失費12000元。
原審?fù)徶?，王某某申請撤回對喬某某賠償其倉庫廠房財產(chǎn)損失費12000元的訴訟請求。
本院認為，本案的爭議焦點為:一、王某某與鐘某某商務(wù)局是否成立原冷水供應(yīng)站10間倉庫及土地（后面一排小屋）的買賣合同關(guān)系；二、若王某某與鐘某某商務(wù)局成立原冷水供應(yīng)站10間倉庫及土地（后面一排小屋）的買賣合同關(guān)系，則該買賣合同是否有效。
一、關(guān)于王某某與鐘某某商務(wù)局是否成立原冷水供應(yīng)站10間倉庫及土地（后面一排小屋）買賣合同關(guān)系的問題。
《中華人民共和國合同法》第十條 ?第一款 ?規(guī)定:“當(dāng)事人訂立合同，有書面形式、口頭形式和其他形式。
”第六十一條規(guī)定:“合同生效后，當(dāng)事人就質(zhì)量、價款或者報酬、履行地點等內(nèi)容沒有約定或者約定不明確的，可以協(xié)議補充；不能達成補充協(xié)議的，按照合同有關(guān)條款或者交易習(xí)慣確定。
”第六十二條第二項規(guī)定:“當(dāng)事人就有關(guān)合同內(nèi)容約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，適用下列規(guī)定:（二）價款或者報酬不明確的，按照訂立合同時履行地的市場價格履行；依法應(yīng)當(dāng)執(zhí)行政府定價或者政府指導(dǎo)價的，按照規(guī)定履行。
”第一百一十五條規(guī)定:“當(dāng)事人可以依照《中華人民共和國擔(dān)保法》約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。
債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r款或者收回。
給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無權(quán)要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。
”《最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋（二）》第一條 ?第一款 ?規(guī)定:“當(dāng)事人對合同是否成立存在爭議，人民法院能夠確定當(dāng)事人名稱或者姓名、標(biāo)的和數(shù)量的，一般應(yīng)當(dāng)認定合同成立。
但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。
”
本案中，上訴人王某某未提交證據(jù)證實其與鐘某某商務(wù)局就訴爭房屋與土地的買賣事宜訂立了書面合同，但其認為與鐘某某商務(wù)局就訴爭房屋與土地的買賣事宜訂立了口頭協(xié)議。
本院認為，王某某與鐘某某商務(wù)局成立原冷水供應(yīng)站10間倉庫及土地（后面一排小屋）的買賣合同關(guān)系，具體理由為:
第一，原鐘某某物資局冷水供應(yīng)站收取了王某某的購房定金，可證實原鐘某某物資局冷水供應(yīng)站與王某某曾就訴爭房屋與土地的買賣事宜進行過協(xié)商。
但鐘某某商務(wù)局、喬某某至今未返還王某某購房定金。
第二，王某某主張的訴爭合同當(dāng)事人、標(biāo)的與數(shù)量明確。
出賣方為鐘某某商務(wù)局，買受方為王某某，標(biāo)的與數(shù)量為鐘某某商務(wù)局原冷水供應(yīng)站10間倉庫及土地（后面一排小屋）。
第三，王某某主張的訴爭合同價款可綜合認定。
一是原鐘某某物資局2001年8月27日的鐘物（2001）76號文件載明“變賣門面前臨公路東側(cè)的倉庫十間屋及屋前空場地，約得資金30000元”；二是鐘某某商務(wù)局原冷水供應(yīng)站的時任負責(zé)人喬某某陳述當(dāng)時收取王某某38000元的依據(jù)是感覺訴爭房屋與土地當(dāng)時差不多就38000元的價格；三是王某某認可其購買訴爭房屋與土地的價款為40000元；四是王某某自認的價款40000元高于上述改革文件中的價款30000元與鐘某某商務(wù)局原冷水供應(yīng)站的時任負責(zé)人喬某某陳述的價款38000元。
綜上，本院綜合認定訴爭房屋與土地的價款為40000元。
第四，訴爭合同的當(dāng)事人就訴爭合同存在履行行為。
一是王某某已支付訴爭合同的價款38000元；二是王某某于2004年向冷水國土資源所申請過辦理訴爭土地的土地使用權(quán)證；三是在鐘某某商務(wù)局原冷水供應(yīng)站于2003年7月24日收取王某某38000元購房款后，王某某通過各種形式在占有、使用訴爭房屋與土地；四是鐘某某商務(wù)局于2014年10月30日對王文祥的信訪件回復(fù)稱“據(jù)調(diào)查，冷水物資供應(yīng)站喬某某在2003年至2007年為王某某提供了辦證資料，而且冷水土管所幾次通知王文祥辦理手續(xù)（當(dāng)時王某某沒有出面），王文祥遲遲不辦”；五是喬某某未提交證據(jù)證實其于2012年前就訴爭房屋與土地向王某某主張過權(quán)利。
第五，喬某某陳述38000元款項的性質(zhì)原為購房定金，后變更為房屋租金，但喬某某未提交證據(jù)證實其與王某某就訴爭房屋與土地存在租賃關(guān)系，且王某某亦不認可雙方存在租賃關(guān)系，故本院對喬某某的該陳述不予采信。
綜上，上訴人王某某認為其與鐘某某商務(wù)局原冷水供應(yīng)站就訴爭房屋與土地達成了口頭買賣協(xié)議的上訴理由成立，本院予以采納。
二、關(guān)于王某某與鐘某某商務(wù)局就原冷水供應(yīng)站10間倉庫及土地（后面一排小屋）成立的買賣合同是否有效的問題。
《中華人民共和國合同法》第五十二條 ?規(guī)定:“有下列情形之一的，合同無效:（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；（二）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；（三）以合法形式掩蓋非法目的；（四）損害社會公共利益；（五）違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定。
”《最高人民法院關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第十一條 ?規(guī)定:“土地使用權(quán)人未經(jīng)有批準權(quán)的人民政府批準，與受讓方訂立合同轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)認定合同無效。
但起訴前經(jīng)有批準權(quán)的人民政府批準辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，應(yīng)當(dāng)認定合同有效。
”
經(jīng)查，原鐘某某物資局鐘物（2001）76號文件《關(guān)于要求審批冷水物資站企業(yè)改革方案的請示》載明:“改革形式:企業(yè)解散。
通過變賣資產(chǎn)、清償債務(wù)，妥善安置職工后予以解散”，該文件于2001年10月8日經(jīng)鐘某某企業(yè)改革辦公室審核獲得同意。
故原鐘某某物資局具備變賣含訴爭房屋與土地在內(nèi)資產(chǎn)的權(quán)限。
本案中，喬某某于2007年10月辦理了地號為2007-110601008-3的土地使用權(quán)證，使用權(quán)類型為出讓，申報建筑物權(quán)屬為本宗地所有，訴爭的房屋與土地在上述喬某某土地使用權(quán)證載明的范圍內(nèi)，且訴爭的土地已于2007年10月辦理了出讓手續(xù)。
本院認為，訴爭合同成立且無法律規(guī)定無效的情形，故王某某與鐘某某商務(wù)局就原冷水供應(yīng)站10間倉庫及土地（后面一排小屋）成立的買賣合同有效。
上訴人王某某關(guān)于確認其購買鐘某某商務(wù)局原冷水供應(yīng)站10間倉庫及土地（后面一排小屋）買賣合同有效的上訴請求成立，本院予以支持。
綜上，原判決認定部分事實不清，實體處理不當(dāng)。
依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條 ?第一款 ?第（三）項 ?的規(guī)定，判決如下:
一、撤銷鐘某某人民法院（2015）鄂鐘祥民二初字第00292號民事判決；
二、確認王某某購買鐘某某商務(wù)局原冷水供應(yīng)站10間倉庫及土地（后面一排小屋）的買賣合同有效。
一審案件受理費1800元，二審案件受理費1800元，兩項案件受理費合計3600元，由鐘某某商務(wù)局負擔(dān)。
本判決為終審判決。

本院認為，本案的爭議焦點為:一、王某某與鐘某某商務(wù)局是否成立原冷水供應(yīng)站10間倉庫及土地（后面一排小屋）的買賣合同關(guān)系；二、若王某某與鐘某某商務(wù)局成立原冷水供應(yīng)站10間倉庫及土地（后面一排小屋）的買賣合同關(guān)系，則該買賣合同是否有效。
一、關(guān)于王某某與鐘某某商務(wù)局是否成立原冷水供應(yīng)站10間倉庫及土地（后面一排小屋）買賣合同關(guān)系的問題。
《中華人民共和國合同法》第十條 ?第一款 ?規(guī)定:“當(dāng)事人訂立合同，有書面形式、口頭形式和其他形式。
”第六十一條規(guī)定:“合同生效后，當(dāng)事人就質(zhì)量、價款或者報酬、履行地點等內(nèi)容沒有約定或者約定不明確的，可以協(xié)議補充；不能達成補充協(xié)議的，按照合同有關(guān)條款或者交易習(xí)慣確定。
”第六十二條第二項規(guī)定:“當(dāng)事人就有關(guān)合同內(nèi)容約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，適用下列規(guī)定:（二）價款或者報酬不明確的，按照訂立合同時履行地的市場價格履行；依法應(yīng)當(dāng)執(zhí)行政府定價或者政府指導(dǎo)價的，按照規(guī)定履行。
”第一百一十五條規(guī)定:“當(dāng)事人可以依照《中華人民共和國擔(dān)保法》約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。
債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r款或者收回。
給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無權(quán)要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。
”《最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋（二）》第一條 ?第一款 ?規(guī)定:“當(dāng)事人對合同是否成立存在爭議，人民法院能夠確定當(dāng)事人名稱或者姓名、標(biāo)的和數(shù)量的，一般應(yīng)當(dāng)認定合同成立。
但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。
”
本案中，上訴人王某某未提交證據(jù)證實其與鐘某某商務(wù)局就訴爭房屋與土地的買賣事宜訂立了書面合同，但其認為與鐘某某商務(wù)局就訴爭房屋與土地的買賣事宜訂立了口頭協(xié)議。
本院認為，王某某與鐘某某商務(wù)局成立原冷水供應(yīng)站10間倉庫及土地（后面一排小屋）的買賣合同關(guān)系，具體理由為:
第一，原鐘某某物資局冷水供應(yīng)站收取了王某某的購房定金，可證實原鐘某某物資局冷水供應(yīng)站與王某某曾就訴爭房屋與土地的買賣事宜進行過協(xié)商。
但鐘某某商務(wù)局、喬某某至今未返還王某某購房定金。
第二，王某某主張的訴爭合同當(dāng)事人、標(biāo)的與數(shù)量明確。
出賣方為鐘某某商務(wù)局，買受方為王某某，標(biāo)的與數(shù)量為鐘某某商務(wù)局原冷水供應(yīng)站10間倉庫及土地（后面一排小屋）。
第三，王某某主張的訴爭合同價款可綜合認定。
一是原鐘某某物資局2001年8月27日的鐘物（2001）76號文件載明“變賣門面前臨公路東側(cè)的倉庫十間屋及屋前空場地，約得資金30000元”；二是鐘某某商務(wù)局原冷水供應(yīng)站的時任負責(zé)人喬某某陳述當(dāng)時收取王某某38000元的依據(jù)是感覺訴爭房屋與土地當(dāng)時差不多就38000元的價格；三是王某某認可其購買訴爭房屋與土地的價款為40000元；四是王某某自認的價款40000元高于上述改革文件中的價款30000元與鐘某某商務(wù)局原冷水供應(yīng)站的時任負責(zé)人喬某某陳述的價款38000元。
綜上，本院綜合認定訴爭房屋與土地的價款為40000元。
第四，訴爭合同的當(dāng)事人就訴爭合同存在履行行為。
一是王某某已支付訴爭合同的價款38000元；二是王某某于2004年向冷水國土資源所申請過辦理訴爭土地的土地使用權(quán)證；三是在鐘某某商務(wù)局原冷水供應(yīng)站于2003年7月24日收取王某某38000元購房款后，王某某通過各種形式在占有、使用訴爭房屋與土地；四是鐘某某商務(wù)局于2014年10月30日對王文祥的信訪件回復(fù)稱“據(jù)調(diào)查，冷水物資供應(yīng)站喬某某在2003年至2007年為王某某提供了辦證資料，而且冷水土管所幾次通知王文祥辦理手續(xù)（當(dāng)時王某某沒有出面），王文祥遲遲不辦”；五是喬某某未提交證據(jù)證實其于2012年前就訴爭房屋與土地向王某某主張過權(quán)利。
第五，喬某某陳述38000元款項的性質(zhì)原為購房定金，后變更為房屋租金，但喬某某未提交證據(jù)證實其與王某某就訴爭房屋與土地存在租賃關(guān)系，且王某某亦不認可雙方存在租賃關(guān)系，故本院對喬某某的該陳述不予采信。
綜上，上訴人王某某認為其與鐘某某商務(wù)局原冷水供應(yīng)站就訴爭房屋與土地達成了口頭買賣協(xié)議的上訴理由成立，本院予以采納。
二、關(guān)于王某某與鐘某某商務(wù)局就原冷水供應(yīng)站10間倉庫及土地（后面一排小屋）成立的買賣合同是否有效的問題。
《中華人民共和國合同法》第五十二條 ?規(guī)定:“有下列情形之一的，合同無效:（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；（二）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；（三）以合法形式掩蓋非法目的；（四）損害社會公共利益；（五）違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定。
”《最高人民法院關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第十一條 ?規(guī)定:“土地使用權(quán)人未經(jīng)有批準權(quán)的人民政府批準，與受讓方訂立合同轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)認定合同無效。
但起訴前經(jīng)有批準權(quán)的人民政府批準辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，應(yīng)當(dāng)認定合同有效。
”
經(jīng)查，原鐘某某物資局鐘物（2001）76號文件《關(guān)于要求審批冷水物資站企業(yè)改革方案的請示》載明:“改革形式:企業(yè)解散。
通過變賣資產(chǎn)、清償債務(wù)，妥善安置職工后予以解散”，該文件于2001年10月8日經(jīng)鐘某某企業(yè)改革辦公室審核獲得同意。
故原鐘某某物資局具備變賣含訴爭房屋與土地在內(nèi)資產(chǎn)的權(quán)限。
本案中，喬某某于2007年10月辦理了地號為2007-110601008-3的土地使用權(quán)證，使用權(quán)類型為出讓，申報建筑物權(quán)屬為本宗地所有，訴爭的房屋與土地在上述喬某某土地使用權(quán)證載明的范圍內(nèi)，且訴爭的土地已于2007年10月辦理了出讓手續(xù)。
本院認為，訴爭合同成立且無法律規(guī)定無效的情形，故王某某與鐘某某商務(wù)局就原冷水供應(yīng)站10間倉庫及土地（后面一排小屋）成立的買賣合同有效。
上訴人王某某關(guān)于確認其購買鐘某某商務(wù)局原冷水供應(yīng)站10間倉庫及土地（后面一排小屋）買賣合同有效的上訴請求成立，本院予以支持。
綜上，原判決認定部分事實不清，實體處理不當(dāng)。

依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條 ?第一款 ?第（三）項 ?的規(guī)定，判決如下:
一、撤銷鐘某某人民法院（2015）鄂鐘祥民二初字第00292號民事判決；
二、確認王某某購買鐘某某商務(wù)局原冷水供應(yīng)站10間倉庫及土地（后面一排小屋）的買賣合同有效。
一審案件受理費1800元，二審案件受理費1800元，兩項案件受理費合計3600元，由鐘某某商務(wù)局負擔(dān)。

審判長：周利紅
審判員：王冉
審判員：邱泉

書記員：吳文倩