王文某
于會(huì)泳（黑龍江聞明律師事務(wù)所）
哈爾濱鈴某摩托車(chē)銷(xiāo)售有限公司
王頔（黑龍江法昕律師事務(wù)所）

上訴人（原審被告）王文某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，黑龍江聞明律師事務(wù)所主任，住哈爾濱市南崗區(qū)。
委托代理人于會(huì)泳，黑龍江聞明律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審原告）哈爾濱鈴某摩托車(chē)銷(xiāo)售有限公司，住所地哈爾濱市松北區(qū)松北鎮(zhèn)紅光村。
法定代表人裴亞蘭，女，職務(wù)總經(jīng)理。
委托代理人王頔，女，黑龍江法昕律師事務(wù)所律師。
上訴人王文某因與被上訴人哈爾濱鈴某摩托車(chē)銷(xiāo)售有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)鈴某公司）合同糾紛一案，不服哈爾濱市南崗區(qū)人民法院（2013）南民三初字第327號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2014年6月23日受理后，依法組成合議庭，于2014年8月4日公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。上訴人王文某的委托代理人于會(huì)泳，被上訴人鈴某公司的委托代理人王頔到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
鈴某公司在原審訴稱(chēng):鈴某公司、王文某于2011年9月7日簽訂了倉(cāng)庫(kù)租賃合同（后于2011年9月29日簽訂了一份補(bǔ)充協(xié)議）。合同約定:甲方（王文某）將坐落于呼蘭區(qū)利民街道辦事處治水村小朱家屯所有的倉(cāng)庫(kù)出租給乙方（鈴某公司）。乙方實(shí)租甲方庫(kù)房建筑面積2500平方米。甲方出租期限為五年，自2011年10月1日至2016年9月30日。2011年10月1日—2014年9月30日每平方米每月8元，租金為240，000元。2014年10月1日—2016年9月30日每平方米每月10元，租金為300，000元。每次交租金的日期為當(dāng)年的9月1日，乙方首次付二年房租，第二次付二年房租，第三次付一年房租。合同簽訂后，鈴某公司交付了首次租金480，000元，合同履行過(guò)程中，呼蘭區(qū)國(guó)土資源局于2012年6月18日向王文某下發(fā)了呼國(guó)土行處罰字（2012）99號(hào)行政處罰決定書(shū)，該決定書(shū)限王文某在15日內(nèi)將違章建筑拆除。因王文某提供的倉(cāng)庫(kù)已被政府認(rèn)定為違章建筑，且王文某現(xiàn)已自行拆除建筑的大部分，致使鈴某公司與王文某簽訂的租賃合同現(xiàn)已無(wú)法繼續(xù)履行，合同無(wú)法履行的原因完全系王文某所為，鈴某公司遂找王文某協(xié)商此事，未果。故鈴某公司訴至法院，請(qǐng)求:1、判令解除鈴某公司、王文某簽訂的倉(cāng)庫(kù)租賃合同及補(bǔ)充協(xié)議；2、判令王文某返還鈴某公司剩余倉(cāng)庫(kù)租賃費(fèi)307，327元，支付違約金480，000元并賠償鈴某公司損失134，370元，共計(jì)921，707元；3、訴訟費(fèi)由王文某承擔(dān)。
王文某在原審辯稱(chēng):鈴某公司訴請(qǐng)與客觀事實(shí)嚴(yán)重不符，屬于為了此事而無(wú)故夸大其自己造成的自身?yè)p失，而且按合同規(guī)定，其已明知該房屋的狀態(tài)，而且出租房屋租金系哈爾濱市區(qū)內(nèi)同等結(jié)構(gòu)、高度、面積房屋房租的三分之一，租金極其廉價(jià)。且王文某應(yīng)鈴某公司的要求，又為其鋪設(shè)水泥地面，花費(fèi)20余萬(wàn)元的工程費(fèi)用，此費(fèi)用是完全為了鈴某公司的利益，且應(yīng)鈴某公司的要求所進(jìn)行額外的施工?？傊?，在當(dāng)初簽訂合同時(shí)，王文某已明確告知該房屋只有土地證，而沒(méi)有房照，因此價(jià)廉。鈴某公司認(rèn)可此事實(shí)，且規(guī)定了違約責(zé)任。而本案糾紛的責(zé)任不在王文某，且合同已履行完畢，不存在返還違約金和損失的問(wèn)題，鈴某公司沒(méi)有充分的依據(jù)證實(shí)其訴訟理由成立，請(qǐng)求駁回鈴某公司訴請(qǐng)。
原審判決認(rèn)定:2010年9月27日，王文某成立個(gè)人經(jīng)營(yíng)的哈爾濱市呼蘭區(qū)愛(ài)心養(yǎng)殖場(chǎng)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)哈爾濱愛(ài)心養(yǎng)殖場(chǎng)），辦理了個(gè)體工商戶(hù)營(yíng)業(yè)執(zhí)照。2011年9月7日，鈴某公司、王文某簽訂倉(cāng)庫(kù)租賃合同，并于2011年9月29日簽訂補(bǔ)充協(xié)議。合同及補(bǔ)充協(xié)議約定:王文某將其所有的坐落于呼蘭區(qū)利民街道辦事處治水村小朱家屯的2500平方米米倉(cāng)庫(kù)（自標(biāo)號(hào)東4、5、6號(hào)房屋）出租給鈴某公司做倉(cāng)庫(kù)使用（附土地證件復(fù)印件及倉(cāng)庫(kù)全景照片）。王文某出租期限為五年，自2011年10月1日至2016年9月30日。2011年10月1日—2014年9月30日每平方米每月8元，年租金為240，000元。2014年10月1日—2016年9月30日每平方米每月10元，租金為300，000元。每次交租金的日期為當(dāng)年的9月1日，鈴某公司首次付二年房租，第二次付二年房租，第三次付一年房租。第六條約定:租期三年內(nèi)含三年，王文某庫(kù)房變化，造成鈴某公司不能繼續(xù)承租，王文某負(fù)責(zé)支付鈴某公司搬遷發(fā)生的運(yùn)輸費(fèi)用，但遇征地、拆遷或不可抗力除外。第十條約定:以上條款鈴某公司、王文某雙方認(rèn)真遵守，任何一方不能隨意違約。若王文某違約賠償鈴某公司二年租金。若鈴某公司違約賠償王文某二年租金。同時(shí)，合同另附王文某提供的付款賬號(hào)、戶(hù)名及付款的銀行。王文某在與鈴某公司簽訂補(bǔ)充協(xié)議時(shí)，確認(rèn)已收到350，000元租金。2011年10月9日，王文某指定的收款人于淑娟為鈴某公司出具收據(jù)，證實(shí)收到庫(kù)房租金130，000元。2012年6月l5日，哈爾濱市呼蘭區(qū)國(guó)土資源局作出呼國(guó)土行處罰字（2012）99號(hào)行政處罰決定書(shū)，被處罰單位為哈爾濱愛(ài)心養(yǎng)殖場(chǎng)，認(rèn)定違法事實(shí)和證據(jù):經(jīng)衛(wèi)星遙感監(jiān)測(cè)發(fā)現(xiàn)，哈爾濱愛(ài)心養(yǎng)殖場(chǎng)于2009年9月，經(jīng)該局同意辦理了《設(shè)施農(nóng)用地備案登記表》（呼土農(nóng)（2009）第14號(hào)），在呼蘭區(qū)利民街道辦事處治水村備戰(zhàn)路南側(cè)建設(shè)養(yǎng)殖場(chǎng)，經(jīng)營(yíng)范圍為家禽養(yǎng)殖銷(xiāo)售?，F(xiàn)哈爾濱愛(ài)心養(yǎng)殖場(chǎng)內(nèi)磚混結(jié)構(gòu)自標(biāo)號(hào)房屋東1號(hào)—東6號(hào)使用情況為對(duì)外出租存放家用電器、摩托車(chē)，未依法履行建設(shè)用地審批手續(xù)的情況下，擅自將農(nóng)用地改為建設(shè)用地，不符合土地利用總體規(guī)劃，限期15日內(nèi)拆除在呼蘭區(qū)利民街道辦事赴治水村備戰(zhàn)路南側(cè)哈爾濱愛(ài)心養(yǎng)殖場(chǎng)內(nèi)擅自改變土地使用用途的磚混結(jié)構(gòu)房屋4棟（即哈爾濱愛(ài)心養(yǎng)殖場(chǎng)內(nèi)自標(biāo)號(hào)房屋東1號(hào)一棟6號(hào)），建筑物占地面積4847.56平方米，硬化道路（水泥）2677平方米，恢復(fù)土地原狀。2012年6月19日，鈴某公司委托哈爾濱安強(qiáng)貨物運(yùn)輸有限公司將存放于哈爾濱市呼蘭區(qū)利民街道辦事處治水村小朱家屯出租倉(cāng)庫(kù)內(nèi)的2986臺(tái)摩托車(chē)全部搬運(yùn)到哈爾濱市道外區(qū)團(tuán)結(jié)鎮(zhèn)黃家崴子路22號(hào)北河綠色養(yǎng)殖園李振琴出租的倉(cāng)庫(kù)中，支付運(yùn)費(fèi)134，370元?，F(xiàn)鈴某公司訴至法院，請(qǐng)求:1、判令解除鈴某公司、王文某簽訂的倉(cāng)庫(kù)租賃合同及補(bǔ)充協(xié)議；2、判令王文某返還鈴某公司剩余倉(cāng)庫(kù)租賃費(fèi)307，327元，支付違約金480，000元并賠償鈴某公司損失134，370元，共計(jì)921，707元；3、訴訟費(fèi)由王文某承擔(dān)。
原審判決認(rèn)為:王文某在未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證的情況下建設(shè)自標(biāo)號(hào)為東4、5、6號(hào)房屋，并將其出租給鈴某公司做倉(cāng)庫(kù)存儲(chǔ)摩托車(chē)使用，故鈴某公司、王文某簽訂倉(cāng)庫(kù)租賃合同及補(bǔ)充協(xié)議無(wú)效。雙方簽訂合同時(shí)，因出租房屋并未辦理房屋所有權(quán)證，王文某只向鈴某公司提供了出租房屋所占土地的設(shè)施農(nóng)業(yè)用地備案登記表，鈴某公司在訂立合同時(shí)知曉承租房屋的狀態(tài)，因王文某出租房屋占用土地不符合土地用途而被強(qiáng)令拆遷造成鈴某公司不能繼續(xù)承租房屋，鈴某公司應(yīng)參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占有使用費(fèi)，王文某應(yīng)退還多收取鈴某公司的租金，鈴某公司實(shí)際占有使用王文某房屋的期間為2011年10月1日至2012年6月19日，產(chǎn)生占有使用費(fèi)172，493.15元，故王文某應(yīng)退還多收取鈴某公司租金307，506.85元，現(xiàn)鈴某公司主張王文某退還租金307，327元并無(wú)不當(dāng)，予以支持。簽訂合同時(shí)，雙方均明知自標(biāo)號(hào)為東4、5、6號(hào)的房屋未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證、未辦理房屋所有權(quán)證，且王文某出租房屋占用土地不符合土地用途，故對(duì)房屋被強(qiáng)令拆遷造成鈴某公司不能繼續(xù)承租房屋的后果，雙方均有過(guò)錯(cuò)，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任，對(duì)鈴某公司支出的搬運(yùn)摩托車(chē)的費(fèi)用，雙方應(yīng)平均分擔(dān)，因鈴某公司實(shí)際支付運(yùn)費(fèi)134，370元，故王文某應(yīng)賠償鈴某公司運(yùn)費(fèi)損失67，185元。因雙方簽訂的租賃合同自始無(wú)效，故約定的違約條款也自始無(wú)效，對(duì)鈴某公司要求王文某按照合同約定支付違約金的訴訟請(qǐng)求，不予以支持。
原審法院依據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》第四條第三款、第四十四條第一款，《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條（五）項(xiàng)、第五十八條，《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第一條第二款、第二條、第五條之規(guī)定判決:一、王文某于本判決生效十日內(nèi)返還鈴某公司倉(cāng)庫(kù)租賃費(fèi)307，327元；二、王文某于本判決生效十日內(nèi)賠償鈴某公司運(yùn)費(fèi)損失67，185元；三、駁回鈴某公司的其他訴訟請(qǐng)求。如果未按本判決指定的期間履行給付金錢(qián)義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。案件受理費(fèi)13，017元，由鈴某公司負(fù)擔(dān)6，099無(wú)，由王文某負(fù)擔(dān)6，918元。
宣判后，王文某不服，向本院提起上訴稱(chēng):1、王文某是家庭經(jīng)營(yíng)，原審判決認(rèn)定王文某系個(gè)人經(jīng)營(yíng)屬認(rèn)定事實(shí)錯(cuò)誤；2、原審判決在未審查鈴某公司的進(jìn)貨、銷(xiāo)貨情況及庫(kù)存數(shù)量即認(rèn)定鈴某公司現(xiàn)庫(kù)存數(shù)量并根據(jù)運(yùn)輸公司開(kāi)具的票據(jù)認(rèn)定鈴某公司運(yùn)輸費(fèi)用不準(zhǔn)確。
鈴某公司辯稱(chēng):王文某的上訴請(qǐng)求無(wú)事實(shí)和法律依據(jù)。王文某與鈴某公司簽訂的合同是合法有效的，原審判決只確認(rèn)合同部分有效、部分無(wú)效，因此沒(méi)有支持鈴某公司違約金是不合理的。運(yùn)費(fèi)部分，原審判決僅支持一半運(yùn)費(fèi)，無(wú)法律依據(jù)，因在原審中鈴某公司提交了證據(jù)證實(shí)鈴某公司的實(shí)際產(chǎn)生的損失，應(yīng)全部由王文某負(fù)擔(dān)。
二審中，王文某、鈴某公司均未向本院提交新的證據(jù)。
二審查明的事實(shí)與原審判決認(rèn)定的事實(shí)相同。
本院認(rèn)為，依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條規(guī)定“出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，與承租人訂立的租賃合同無(wú)效”。而王文某在原審法庭辯論終結(jié)前也未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證和主管部門(mén)批準(zhǔn)建設(shè)，原審法院認(rèn)定王文某與鈴某公司簽訂的租賃合同無(wú)效正確，本院予以確認(rèn)。
關(guān)于王文某上訴稱(chēng)哈爾濱愛(ài)心養(yǎng)殖場(chǎng)的組成形式為家庭經(jīng)營(yíng)，原審判決認(rèn)定哈爾濱愛(ài)心養(yǎng)殖場(chǎng)系個(gè)人經(jīng)營(yíng)錯(cuò)誤的問(wèn)題。本院認(rèn)為，王文某在原審中提交的個(gè)體工商戶(hù)營(yíng)業(yè)執(zhí)照載明經(jīng)營(yíng)者姓名王文某，組成形式為個(gè)人經(jīng)營(yíng)。原審法院據(jù)此確認(rèn)哈爾濱愛(ài)心養(yǎng)殖場(chǎng)為個(gè)人經(jīng)營(yíng)正確，王文某該上訴主張不成立，本院不予支持。
關(guān)于王文某稱(chēng)原審判決未對(duì)鈴某公司的進(jìn)貨、銷(xiāo)貨情況及庫(kù)存數(shù)量予以核實(shí)即認(rèn)定鈴某公司現(xiàn)庫(kù)存數(shù)量并根據(jù)運(yùn)輸公司開(kāi)具的票據(jù)確定鈴某公司運(yùn)輸費(fèi)用不準(zhǔn)確問(wèn)題，本院認(rèn)為，鈴某公司在原審提交的運(yùn)輸合同及運(yùn)輸正式有效票據(jù)予以證實(shí)鈴某公司實(shí)際支出的費(fèi)用，原審判決據(jù)此確認(rèn)鈴某公司實(shí)際支出的費(fèi)用正確。王文某該上訴主張不成立，本院不予支持。
綜上，原審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款（一）項(xiàng)之規(guī)定，判決如下:
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)6，918元，由上訴人王文某負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。

本院認(rèn)為，依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條規(guī)定“出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，與承租人訂立的租賃合同無(wú)效”。而王文某在原審法庭辯論終結(jié)前也未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證和主管部門(mén)批準(zhǔn)建設(shè)，原審法院認(rèn)定王文某與鈴某公司簽訂的租賃合同無(wú)效正確，本院予以確認(rèn)。
關(guān)于王文某上訴稱(chēng)哈爾濱愛(ài)心養(yǎng)殖場(chǎng)的組成形式為家庭經(jīng)營(yíng)，原審判決認(rèn)定哈爾濱愛(ài)心養(yǎng)殖場(chǎng)系個(gè)人經(jīng)營(yíng)錯(cuò)誤的問(wèn)題。本院認(rèn)為，王文某在原審中提交的個(gè)體工商戶(hù)營(yíng)業(yè)執(zhí)照載明經(jīng)營(yíng)者姓名王文某，組成形式為個(gè)人經(jīng)營(yíng)。原審法院據(jù)此確認(rèn)哈爾濱愛(ài)心養(yǎng)殖場(chǎng)為個(gè)人經(jīng)營(yíng)正確，王文某該上訴主張不成立，本院不予支持。
關(guān)于王文某稱(chēng)原審判決未對(duì)鈴某公司的進(jìn)貨、銷(xiāo)貨情況及庫(kù)存數(shù)量予以核實(shí)即認(rèn)定鈴某公司現(xiàn)庫(kù)存數(shù)量并根據(jù)運(yùn)輸公司開(kāi)具的票據(jù)確定鈴某公司運(yùn)輸費(fèi)用不準(zhǔn)確問(wèn)題，本院認(rèn)為，鈴某公司在原審提交的運(yùn)輸合同及運(yùn)輸正式有效票據(jù)予以證實(shí)鈴某公司實(shí)際支出的費(fèi)用，原審判決據(jù)此確認(rèn)鈴某公司實(shí)際支出的費(fèi)用正確。王文某該上訴主張不成立，本院不予支持。
綜上，原審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款（一）項(xiàng)之規(guī)定，判決如下:

駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)6，918元，由上訴人王文某負(fù)擔(dān)。

審判長(zhǎng)：許靜
審判員：趙國(guó)良
審判員：趙峻峰

書(shū)記員：齊躍王曉航