上訴人（原審原告）王某某。
委托代理人朱發(fā)剛，湖北民基律師事務所律師。一般授權代理。
被上訴人（原審被告）宜昌海龍物業(yè)管理有限公司，住所地宜昌市猇亭區(qū)長壽山莊2號樓。
法定代表人柳倩，該公司經理。
委托代理人王蘭，湖北三立律師事務所律師。特別授權代理。

上訴人王某某因與被上訴人宜昌海龍物業(yè)管理有限公司（以下簡稱海龍物業(yè)公司）房屋租賃合同糾紛一案，不服宜昌市猇亭區(qū)人民法院于2015年12月4日作出的（2015）鄂猇亭民初字第00517號民事判決，向本院提起上訴。本院于2016年1月19日受理后，依法組成由審判員劉乾華擔任審判長，審判員黃孝平、羅娟參加的合議庭進行了審理。本案現已審理終結。
原審查明，2013年3月9日，王某某與海龍物業(yè)公司簽訂一份《房屋租賃協議》，協議約定：海龍物業(yè)公司將位于猇亭區(qū)機場路高爾夫球場內的部分房屋和場地租賃給王某某使用，具體包括場內板房、魚塘及豬圈等，租賃期限為5年，自2013年5月1日起至2018年4月30日止；租金為15000元／年，付款方式為按年支付；租賃期內，如王某某無故拖欠房屋租金及水電費，海龍物業(yè)公司可以收回租賃物。協議還約定了其他條款。協議簽訂后，王某某按期支付了首期15000元租金，海龍物業(yè)公司亦將出租的房屋及場地交付給王某某使用。嗣后，王某某投資對承租房屋及場地進行了適當改造和修繕，購置了相應廚房餐飲等設備，并于2013年6月25日注冊取得“宜昌市猇亭區(qū)王府野鴨農莊”個體營業(yè)執(zhí)照，正式對外從事小型餐館經營業(yè)務。
同時查明，2013年底，王某某承租的豬圈等二間小屋因國家建設被征收拆遷，亦因其未得到相應拆遷補償款，王某某遂一直未向海龍物業(yè)公司交納后期租金。2015年6月30日，產權人宜昌市長壽山莊實業(yè)有限公司向海龍物業(yè)公司發(fā)出《律師函》，要求解除產權人與海龍物業(yè)公司之間的租賃關系，并要求海龍物業(yè)公司限期拆除租賃期內自行添置的設備設施等附屬物。在此期間，海龍物業(yè)公司將王某某的餐館予以斷電，致使其無法經營，雙方由此成訟。
另查明，坐落于猇亭區(qū)機場路高爾夫球場的房產、土地及附屬設施為產權人宜昌市長壽山莊實業(yè)有限公司所有，該處的房地產自2009年起一直整體租賃給海龍物業(yè)公司經營使用，雙方簽有多份《場地租賃協議》；在2012年10月23日簽訂的《場地租賃協議》中，雙方明確約定租賃期限至2013年10月31日止，還約定轉租應先征得產權人書面同意等條款。本案海龍物業(yè)公司租賃給王某某使用的板房等房屋，系轉租產權人宜昌市長壽山莊實業(yè)有限公司的部分臨時建筑；至本案一審法庭辯論終結前，海龍物業(yè)公司未向法庭提供產權人同意其轉租的書面證明，亦未提供其轉租的板房等臨時建筑有主管部門批準建設的證明文件等證據。庭審中，王某某提出承租房屋時投入的裝飾裝修費用42000元（彩鋼瓦棚15000元、房屋吊頂13400元、排煙系統3800元、魚塘圍欄3000元、附屬屋維修2000元、廣告招牌4800元），海龍物業(yè)公司對此予以確認。
王某某訴至法院，請求判令：1、確認雙方簽訂的《房屋租賃協議》無效；2、海龍物業(yè)公司賠償王某某損失合計115653.30元；3、海龍物業(yè)公司支付王某某承租房屋被拆遷的補償款20000元；4、海龍物業(yè)公司返還因拆遷房屋而多收的房屋租金4000元。
原審認為，海龍物業(yè)公司轉租給王某某使用的房屋系未經相關部門批準建設的臨時建筑，且轉租時未取得產權人的書面同意，故雙方簽訂的《房屋租賃協議》當屬無效。依據合同法的相關規(guī)定，合同無效或被撤消后，因該合同取得的財產，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任?，F王某某要求確認雙方簽訂的房屋租賃協議無效，并要求海龍物業(yè)公司賠償其損失的訴訟請求，符合法律規(guī)定，應予以支持；但其同時提出由海龍物業(yè)公司支付其承租房屋被拆遷的補償款20000元，以及返還因拆遷房屋而多收房屋租金4000元的訴訟請求，因雙方均不是租賃房屋的被拆遷人，且王某某一直未交后期房屋的占有使用費，雙方在簽訂房屋租賃協議時對此也沒有專門約定，故王某某提出的以上訴訟請求，無事實和法律依據，不予支持。海龍物業(yè)公司提出雙方所簽協議系有效合同，且王某某已構成違約，其損失應由其自行承擔的辯解意見，亦無事實和法律依據，不予采納。
關于王某某訴請的損失項目及數額，包括其動產損失、不動產損失和經營損失等全部損失。其中動產損失是指添置餐具廚具、桌椅茶幾等設備的費用，以上設備與租賃房屋未形成附和，不應計入其損失的賠償范圍，可由王某某自行搬離進行處置。不動產損失是指對承租房屋進行裝飾裝修及改造修繕的費用，此項損失費用可計入本案損失的賠償范圍，且應按過錯原則由雙方各自承擔相應責任；本案中王某某提出此項損失的費用42000元（包括彩鋼瓦棚15000元、房屋吊頂13400元、排煙系統3800元、魚塘圍欄3000元、附屬屋維修2000元、廣告招牌4800元），海龍物業(yè)公司無異議，故予以確認；考慮到本案合同無效的主要過錯在海龍物業(yè)公司，且王某某未對承租房屋的合法性進行審核，也負有一定過錯責任，故認定由海龍物業(yè)公司承擔70%的賠償責任，即賠償王某某損失29400元。至于王某某提出的人工工資及食材費用等經營損失，屬于其自主經營自負盈虧的范疇，亦不應計入本案損失的賠償范圍。
綜上所述，依照《中華人民共和國合同法》第五十二條第（五）項、第五十八條，《最高人民法院關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第三條、第五條、第九條、第十三條、第十五條之規(guī)定，判決：一、王某某與宜昌海龍物業(yè)管理有限公司于2013年3月9日簽訂的《房屋租賃協議》無效。二、宜昌海龍物業(yè)管理有限公司于本判決生效后三日內賠償王某某損失合計29400元。三、駁回王某某的其他訴訟請求。如果未按本判決指定的期限履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條的規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。案件受理費用3094元，減半收取1547元，由王某某負擔1221元，由海龍物業(yè)管理有限公司負擔326元。
經審理查明，原審查明的事實屬實，本院予以確認。另查明，上訴人主張其動產損失包括添置餐具廚具、桌椅、沙發(fā)、茶幾、麻將機等設備而支出的費用合計5萬余元。

本院認為：（一）海龍物業(yè)公司轉租給王某某使用的房屋系未經相關部門批準建設的臨時建筑，且轉租時未取得產權人的書面同意，故雙方簽訂的《房屋租賃協議》屬無效合同。合同無效后，因該合同取得的財產應當予以返還，有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。本案中，王某某應當返還租賃物，王某某的經濟損失應由雙方按各自的過錯來承擔，海龍物業(yè)公司應承擔主要責任，王某某承擔次要責任。（二）關于王某某的經濟損失范圍。王某某提出的承租房屋的拆遷補償款20000元，以及返還因拆遷房屋而多收房屋租金4000元的訴訟請求，無事實和法律依據；其提出的食材損失3000元及遣散員工的工資損失6000元，屬于經營風險的范疇，均不應計入經濟損失范圍。王某某為經營餐飲而添置的動產和不動產，應計入其經濟損失范圍。一審對不動產的處理符合法律規(guī)定，海龍物業(yè)公司未提出上訴，可由海龍物業(yè)公司賠償王某某29400元。一審對動產的處理存在不當之處。一審認為動產與租賃房屋未形成附合，不應計入其損失的賠償范圍，由王某某自行搬離進行處置。但這些動產均是為經營餐飲而購置，現王某某無法繼續(xù)經營，變賣這些動產必然導致一定程度的貶值。綜合考慮這些動產已使用年限的折舊、變賣貶值及雙方的過錯等因素，本院酌定由海龍物業(yè)公司賠償王某某動產損失5000元。
綜上所述，原審認定事實清楚，但部分判決項目不當，本院予以糾正。依照《中華人民共和國合同法》第五十二條第（五）項、第五十八條，《最高人民法院關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第三條、第五條第二款、第九條、第十五條及《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（二）項之規(guī)定，判決如下：

一、維持湖北省宜昌市猇亭區(qū)人民法院人民法院（2015）鄂猇亭民初字第00517號民事判決第一項，即王某某與宜昌海龍物業(yè)管理有限公司于2013年3月9日簽訂的《房屋租賃協議》無效。
二、撤銷湖北省宜昌市猇亭區(qū)人民法院人民法院（2015）鄂猇亭民初字第00517號民事判決第二、三項。
三、王某某向宜昌海龍物業(yè)管理有限公司返還其依據《房屋租賃協議》取得的租賃物。宜昌海龍物業(yè)管理有限公司賠償王某某損失合計34400元。雙方的義務均限于本判決生效后十日內履行。
四、駁回王某某的其他訴訟請求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付延遲履行期間的債務利息。
一審案件受理費3094元減半收取1547元，由王某某負擔1000元，由宜昌海龍物業(yè)管理有限公司負擔547元；二審案件受理費2300元，由王某某負擔1000元，由宜昌海龍物業(yè)管理有限公司負擔1300元。
本判決為終審判決。

審判長　　劉乾華 審判員　　黃孝平 審判員　　羅　娟

書記員：周菁芳