李某
顏曉鵬（湖北誠信聯(lián)合律師事務所）
王某
劉炳霖（湖北麻城正杰法律服務所）

上訴人（原審被告）李某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，湖北省武漢市人。
委托代理人顏曉鵬，湖北誠信聯(lián)合律師事務所律師。
代理權限為特別授權代理，即代為提起上訴并參與訴訟，代為放棄、變更上訴請求，進行和解，代收法律文書。
被上訴人（原審原告）王某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，湖北省麻城市人。
委托代理人劉炳霖，麻城市正杰法律服務所法律工作者。
代理權限為特別授權代理，即代為應訴、調取與本案相關的證據(jù)、出庭、接受調解、簽收法律文書。
上訴人李某為與被上訴人王某房屋租賃合同糾紛一案，不服湖北省麻城市人民法院（2015）鄂麻城民一初字第01205號民事判決，向本院提起上訴。
本院于2016年7月5日受理后，依法組成由審判員詹德先擔任審判長，審判員劉小成、駱驥參加的合議庭，并于2016年8月4日公開開庭審理了本案。
上訴人李某的委托代理人顏曉鵬，被上訴人王某及其委托代理人劉炳霖到庭參加訴訟。
本案現(xiàn)已審理終結。
原審查明，2015年5月30日王某與李某簽訂了《房屋出租合同書》，合同約定:王某租賃李某所有的位于廣森東浦路6幢負一層6A111號門店，租期5年，自2015年7月1日至2020年6月30日；租金每年24994元，租金每半年結算計12500元，提前1個月繳納；李某收取王某12500元費用作為押金，待合同期滿或終止結算后無息歸還；合同期內(nèi)，一方違約，應向另一方支付違約金12500元；合同簽訂之日王某向李某支付押金12500元。
合同簽訂后，王某沒有向李某支付押金12500元，只向李某支付了合同定金2000元，李某出具了收條。
在合同約定交付房屋前二天，李某因不能交付租賃門店通知王某解除合同，并愿意退還收取的押金。
王某不同意解除合同，要求李某交付房屋。
雙方協(xié)商未果后，王某遂訴至法院，請求判令李某支付違約金12500元，并賠償直接經(jīng)濟損失30345元。
在審理過程中，李某認為王某沒有按照約定足額交付押金構成違約，向法院提出反訴，要求解除合同，判令王某支付違約金12500元。
原審認為，王某與李某簽訂的《房屋出租合同書》系雙方真實意思表示，合同內(nèi)容不違反法律規(guī)定，合法有效，雙方當事人應當按照合同約定的內(nèi)容履行各自的義務。
李某因不能按照合同約定的時間交付租賃門店，造成合同不能履行，構成違約，應當承擔違約責任。
王某沒有按照合同約定交納押金，亦構成違約，應當承擔違約責任。
但造成合同不能履行的根本原因李某不能交付租賃門店，李某的違約責任大于王某的違約責任。
結合本案實際情況，李某酌情向王某支付違約金2000元。
雙方之間的合同因租賃門店沒有交付，合同沒有實際履行，王某訴請要求李某賠償直接經(jīng)濟損失30345元，沒有事實依據(jù)，依法不予支持。
李某明確表示不能交付租賃門店，《中華人民共和國合同法》第九十四條 ?規(guī)定:“有下列情形之一的，當事人可以解除合同:（一）因不可抗力致使不能實現(xiàn)合同目的；（二）在履行期限屆滿之前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務。
”故李某要求解除合同的訴請，依法予以支持。
合同解除后，李某退還王某合同定金2000元。
遂判決:一、解除王某與李某簽訂的《房屋出租合同書》。
二、李某于本判決生效后7日內(nèi)一次性向王某支付違約金2000元，并返還合同定金2000元。
逾期未給付的，按《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
三、駁回王某與李某的其他訴訟請求。
上訴人李某不服原審法院的上述判決，向本院提起上訴稱:1、本人未交付商鋪給王某，是基于王某未履行先合同義務，不按合同約定向本人支付押金及租金，系王某構成合同違約，本人未交付商鋪的行為只是在正常行使先履行抗辯權。
一審法院認定本人因不能按照合同約定的時間交付租賃門店，造成合同不能履行，構成違約，應當承擔違約責任。
王某沒有按照合同約定交納押金，亦構成違約，應當承擔違約責任。
但造成合同不能履行的根本原因是本人不能交付租賃門店，本人的違約責任大于王某的違約責任，判令本人向王某酌定支付違約金2000元。
很顯然，一審法院審理此案不是按照違約之訴審理，而是按照侵權之訴來處理的。
本案王某在合同簽訂后，有先履行交付租金及押金的合同義務，本人在后才履行商鋪交付義務，雙方的合同履行義務是有先后的。
前一合同義務王某未履行的，后一合同義務本人依據(jù)《合同法》第六十七條之規(guī)定，是對王某合法行使先履行抗辯權，因而不應當構成違約，亦不應當承擔違約責任，更不應承擔王某訴請的其他損失賠償責任。
2、一審法院判決本人向王某退還合同定金2000元，顯屬不當。
在該合同履行過程中，王某亦承認本人在2015年6月下旬明確向其提出解除合同的要求，但王某一直不予理會。
但一審法院無視案件事實，在判決解除雙方租賃合同的同時，判決本人退還2000元定金給王某，顯然不符合合同法關于合同定金的相關法律規(guī)定，該判決明顯存在不當。
請求依法撤銷原審判決，駁回王某的本訴訴訟請求，支持上訴人的反訴請求。
被上訴人王某辯稱:1、本人自簽訂合同后自始至終一直沒有違約行為，自簽訂合同后李某從未就租金押金事宜提出任何要求，雙方早已同意，交付租賃物租金及時付清。
這里有一審時本人提供的錄音資料為證，事實證明，李某違約無法到期騰房給本人造成了巨大的經(jīng)濟損失，導致本人店面裝修工程預算、預付的定金裝修無法收回，李某的違約事實客觀存在無可辯駁。
2、李某不能按期交付商鋪給本人是因為李某之前的租戶拒不退該店，并愿意承擔相應的違約責任。
李某提出的“先履行抗辯權”是無理糾纏，一審法院認定李某因不能按照合同約定的時間交付租賃門店，導致合同不能履行，明顯違約，依據(jù)《合同法》的規(guī)定，理應承擔違約責任。
請求二審法院駁回李某的上訴請求。
二審庭審中，雙方當事人均未向本院提交新的證據(jù)。
本院認為，王某與李某簽訂的《房屋出租合同書》系雙方真實意思表示，合同內(nèi)容不違反法律規(guī)定，為有效合同，雙方均應按照合同約定的內(nèi)容履行各自的義務。
造成本案合同不能履行的根本原因是因李某與他人簽訂的租賃合同沒有及時解除與終止，致使其不能按合同約定的期限向王某交付租賃物，因此，原審認定李某構成違約并無不當，李某應當按照合同約定承擔違約責任。
同時，由于雙方合同中約定的王某應當于合同簽訂當日支付的押金條款的內(nèi)容相互矛盾，且合同中也無定金的約定，故王某向李某支付的2000元定金應視同為合同中約定的押金。
王某在簽訂合同當日向李某支付2000元后，李某出具了收條且未提出異議，故原審認定王某沒有按照合同約定交納押金亦構成違約與查明的事實不符。
李某上訴認為其不交付租賃門面系行使先履行抗辯權的理由不能成立，本院不予支持。
原審認定事實部分有誤，但因王某沒有提出上訴，應視同其對原審判決的認可，故本院對原判決予以維持。
依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一款 ?第（一）項 ?、《最高人民法院關于適用《中華人民共和國民事訴訟法》的解釋》第三百三十四條 ?的規(guī)定，判決如下:
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費1100元，由上訴人李某負擔。
本判決為終審判決。

本院認為，王某與李某簽訂的《房屋出租合同書》系雙方真實意思表示，合同內(nèi)容不違反法律規(guī)定，為有效合同，雙方均應按照合同約定的內(nèi)容履行各自的義務。
造成本案合同不能履行的根本原因是因李某與他人簽訂的租賃合同沒有及時解除與終止，致使其不能按合同約定的期限向王某交付租賃物，因此，原審認定李某構成違約并無不當，李某應當按照合同約定承擔違約責任。
同時，由于雙方合同中約定的王某應當于合同簽訂當日支付的押金條款的內(nèi)容相互矛盾，且合同中也無定金的約定，故王某向李某支付的2000元定金應視同為合同中約定的押金。
王某在簽訂合同當日向李某支付2000元后，李某出具了收條且未提出異議，故原審認定王某沒有按照合同約定交納押金亦構成違約與查明的事實不符。
李某上訴認為其不交付租賃門面系行使先履行抗辯權的理由不能成立，本院不予支持。
原審認定事實部分有誤，但因王某沒有提出上訴，應視同其對原審判決的認可，故本院對原判決予以維持。

依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一款 ?第（一）項 ?、《最高人民法院關于適用《中華人民共和國民事訴訟法》的解釋》第三百三十四條 ?的規(guī)定，判決如下:
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費1100元，由上訴人李某負擔。

審判長：詹德先
審判員：劉小成
審判員：駱驥

書記員：董歡