王某勤
馬貴民（黑龍江貴民律師事務(wù)所）
張某
李淑珍
夏文風(fēng)（黑龍江天河律師事務(wù)所）
楊某
劉某某
張寧
張泉（黑龍江釜民律師事務(wù)所）
張菁

原告王某勤，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，無(wú)職業(yè)，現(xiàn)住明水縣。
委托代理人馬貴民，黑龍江貴民律師事務(wù)所律師。
被告張某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，個(gè)體戶，現(xiàn)住明水縣。
被告李淑珍，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，個(gè)體戶，現(xiàn)住明水縣。
委托代理人夏文風(fēng)，黑龍江天河律師事務(wù)所律師。
被告楊某，女，1945年出生，漢族，無(wú)職業(yè)，現(xiàn)住明水縣。
被告劉某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，無(wú)職業(yè)，現(xiàn)住明水縣。
第三人張寧，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，明水縣房產(chǎn)處職工，現(xiàn)住明水縣。
委托代理人張泉，黑龍江釜民律師事務(wù)所律師。
第三人張菁，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，明水縣工程質(zhì)量監(jiān)督站職工，現(xiàn)住明水縣。
原告王某勤與被告張某、李淑珍、劉某某、楊某、第三人張寧、張菁房屋買賣合同糾紛一案，本院于2014年3月12日立案受理后，依法組成合議庭，于2014年7月24日公開開庭審理了此案。原告王某勤及其委托代理人馬貴民、被告李淑珍及其委托代理人夏文風(fēng)、第三人張寧及其委托代理人到庭參加了訴訟，被告張某、第三人張菁經(jīng)傳喚未到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
被告張某、李淑珍辯稱，本案被答辯人以本案被告楊某、劉某某無(wú)權(quán)代理為由，就認(rèn)為無(wú)權(quán)代理人與答辯人簽訂的房屋買賣協(xié)議無(wú)效的請(qǐng)求無(wú)法律依據(jù)。合同的無(wú)效，要嚴(yán)格依據(jù)合同法第52條為法律依據(jù)，合同法第52條列舉合同無(wú)效項(xiàng)目沒有被答辯人所說(shuō)的情形，協(xié)議無(wú)效是被答辯人無(wú)法律根據(jù)的請(qǐng)求。準(zhǔn)確的說(shuō)，該類合同是效力待定合同，委托人追認(rèn)是決定合同是否有效條件之一，但不是唯一的條件，在表見代理、表見代理成立時(shí)，合同也可生效。被答辯人應(yīng)區(qū)分合同對(duì)委托人的效力和合同的效力。一般地說(shuō)，對(duì)委托人的效力依據(jù)是代理合同，而無(wú)效合同的依據(jù)是合同法總則52條規(guī)定，無(wú)權(quán)代理不追認(rèn)不等于合同不生效，不等于對(duì)委托人沒有效力，況且，合同法還有表見代理等合同有效的例外規(guī)定。被答辯人與本案被告楊某、劉某某代理被答辯人簽訂的房屋買賣合同存在表見代理的事實(shí)，合同有效，對(duì)被答辯人有約束力。涉案爭(zhēng)議房屋為建在被告楊某、劉某某土地使用權(quán)上的附屬物，不能與主物分割轉(zhuǎn)讓，單獨(dú)返還附屬物不但存在法律上的確權(quán)障礙，也客觀不能。因此，法庭應(yīng)駁回其訴訟請(qǐng)求。
被告楊某、劉某某辯稱，答辯人與王某勤系母女關(guān)系，答辯人楊某所有的房屋位于明水縣東風(fēng)社區(qū)二委面積為35平方米。王某勤個(gè)人所有房屋位于答辯人楊某的房屋院內(nèi)。王某勤去黑河打工時(shí)，將其所有的房屋交給答辯人看管，王某勤在此以前也把其房屋批件放到答辯人處。張某、李淑珍夫婦要買答辯人的房屋，雙方協(xié)商時(shí)，張某、李淑珍提出將王某勤的房屋一同購(gòu)買，王某勤打工走時(shí)沒有交代讓答辯人賣房，答辯人楊某在賣房時(shí)與王某勤聯(lián)系不上，答辯人認(rèn)為王某勤系其女兒，答辯人楊某將其房屋賣掉，等王某勤回來(lái)時(shí)，把房款交給王某勤，王某勤不會(huì)不同意，于是就將答辯人和王某勤的房屋一并賣給張某、李淑珍夫婦。答辯人的房屋作價(jià)八萬(wàn)元，王某勤的房屋作價(jià)十二萬(wàn)元，張某交房款十八萬(wàn)元，余款二萬(wàn)元沒有交付給答辯人。王某勤從黑河打工回來(lái)時(shí)，答辯人告訴王某勤房子已經(jīng)賣了，答辯人將十萬(wàn)元房款要交給王某勤，王某勤不同意接錢，并且提出她不同意賣房，讓答辯人將房子給要回來(lái)，答辯人讓王某勤自己找張某夫婦協(xié)商，后來(lái)王某勤找后說(shuō)張某夫婦不同意退房。答辯人楊某在出賣王某勤房屋時(shí)，王某勤確實(shí)沒有委托答辯人賣房，是答辯人自作主張出賣的，賣房時(shí)王某勤確實(shí)不知情。張某、李淑珍夫婦將房屋賣給張寧、張菁所有，答辯人沒有參與簽字，也不知道。張寧、張菁去辦理規(guī)劃許可證和房屋所有權(quán)證時(shí)，答辯人也沒有到場(chǎng)簽字確認(rèn)，答辯人只對(duì)出賣自己的房屋到明水縣房產(chǎn)處簽字確認(rèn)。綜上所述，被答辯人王某勤不同意出賣其所有房屋，答辯人請(qǐng)求法庭支持被答辯人的訴訟請(qǐng)求，答辯人也同意將收到的十萬(wàn)元房款退還給張某、李淑珍。答辯人承認(rèn)自己房屋賣給張某、李淑珍的事實(shí)。
第三人張寧辯稱，2013年8月13日，被告劉某某、楊某將歸其所有的35平方米住宅賣與被告張某、李淑珍所有，同時(shí)，在原告王某勤的委托下，將王某勤所有的本案爭(zhēng)議的房屋一并出賣給張某、李淑珍，雙方簽訂房屋買賣契約，在契約書中，楊某劉某某明確表示由于原告在外地工作無(wú)法到現(xiàn)場(chǎng)簽字委托其母親出售此房，因此被告楊某與劉某某的答辯狀與事實(shí)不符，張某與李淑珍將本案爭(zhēng)議的房屋購(gòu)買之后，又賣與第三人張寧、張菁所有，張某、李淑珍與第三人張寧、張菁于2013年10月5日簽訂買賣協(xié)議，此兩份房屋買賣契約均是合法有效，并且本案爭(zhēng)議的房屋已經(jīng)經(jīng)過房地產(chǎn)管理部門登記，綜合以上，請(qǐng)求法庭對(duì)原告的訴訟請(qǐng)求依法給予駁回。
第三人張菁未到庭，未作答辯。
原告為證明其主張，在本院開庭審理時(shí)出示以下證據(jù):
證據(jù)一、房屋買賣契約一份。內(nèi)容為:賣方:＋（以下簡(jiǎn)稱甲方）＋買方:張某、李淑珍（以下簡(jiǎn)稱乙方）。根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》及其他有關(guān)法律、法規(guī)之規(guī)定，甲乙雙方在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，就房屋買賣事項(xiàng)，達(dá)成以下合同條款:1、甲方楊某、劉某某自愿將坐落于明水縣東風(fēng)社區(qū)二委丘號(hào):5-177號(hào)面積35平方米，房號(hào)177，結(jié)構(gòu):簡(jiǎn)易，用途:住宅的房地產(chǎn)出賣給乙方張某、李淑珍所有；房屋價(jià)值為人民幣大寫:八萬(wàn)元整；2、甲方王某勤自愿將坐落于明水鎮(zhèn)東風(fēng)社區(qū)二委丘號(hào)5-177號(hào)、房號(hào)177號(hào)產(chǎn)權(quán)人:劉某某、楊某院內(nèi)的新建房屋148.96平方米、規(guī)劃許可證號(hào):2009-民00145號(hào)、結(jié)構(gòu):磚木一同賣給乙方張某、李淑珍所有，房屋價(jià)值為人民幣大寫:壹拾貳萬(wàn)元整，由于甲方王某勤在外地工作無(wú)法到現(xiàn)場(chǎng)簽字委托其母親楊某出售此房，如甲方王某勤反悔由其委托人楊某負(fù)責(zé)按房?jī)r(jià)款雙倍賠償乙方張某、李淑珍貳拾肆萬(wàn)元整；3、雙方協(xié)定上述房地產(chǎn)及附屬建筑物總價(jià)款為人民幣:貳拾萬(wàn)元整，計(jì)人民幣小寫:200000.00元，乙方在簽訂本合同時(shí)，支付房?jī)r(jià)款壹拾捌萬(wàn)元整，剩余貳萬(wàn)元房?jī)r(jià)款，待房產(chǎn)過戶到乙方名下時(shí)，乙方應(yīng)向甲方付清全部房款余額。4、甲方保證該房產(chǎn)合法、權(quán)屬清楚、有合法的土地使用權(quán)（已交納土地出讓金）。5、辦理產(chǎn)權(quán)證手續(xù)所產(chǎn)生的有關(guān)稅費(fèi)由乙方承擔(dān)，乙方支付首付款后，甲方即積極配合乙方辦理有關(guān)房產(chǎn)過戶手續(xù)。6、本協(xié)議一式兩份，具有同等法律效力，自雙方簽之日生效。甲方:楊某、王某勤（母親代簽）、劉某某，乙方:張某、李淑珍。
證據(jù)二、明水縣規(guī)劃處規(guī)劃許可證一份。
被告劉某某為證明自己的主張，在本院開庭審理過程中出示了出示了以下證據(jù):
證據(jù)一、房屋買賣契約一份。內(nèi)容為:賣方:＋（以下簡(jiǎn)稱甲方）＋買方:張某、李淑珍（以下簡(jiǎn)稱乙方）。根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》及其他有關(guān)法律、法規(guī)之規(guī)定，甲乙雙方在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，就房屋買賣事項(xiàng)，達(dá)成以下合同條款:1、甲方楊某、劉某某自愿將坐落于明水縣東風(fēng)社區(qū)二委丘號(hào):5-177號(hào)面積35平方米，房號(hào)177，結(jié)構(gòu):簡(jiǎn)易，用途:住宅的房地產(chǎn)出賣給乙方張某、李淑珍所有；房屋價(jià)值為人民幣大寫:八萬(wàn)元整；2、甲方王某勤自愿將坐落于明水鎮(zhèn)東風(fēng)社區(qū)二委丘號(hào)5-177號(hào)、房號(hào)177號(hào)產(chǎn)權(quán)人:劉某某、楊某院內(nèi)的新建房屋148.96平方米、規(guī)劃許可證號(hào):2009-民00145號(hào)、結(jié)構(gòu):磚木一同賣給乙方張某、李淑珍所有，房屋價(jià)值為人民幣大寫:壹拾貳萬(wàn)元整，由于甲方王某勤在外地工作無(wú)法到現(xiàn)場(chǎng)簽字委托其母親楊某出售此房，如甲方王某勤反悔由其委托人楊某負(fù)責(zé)按房?jī)r(jià)款雙倍賠償乙方張某、李淑珍貳拾肆萬(wàn)元整；3、雙方協(xié)定上述房地產(chǎn)及附屬建筑物總價(jià)款為人民幣:貳拾萬(wàn)元整，計(jì)人民幣小寫:200000.00元，乙方在簽訂本合同時(shí)，支付房?jī)r(jià)款壹拾捌萬(wàn)元整，剩余貳萬(wàn)元房?jī)r(jià)款，待房產(chǎn)過戶到乙方名下時(shí)，乙方應(yīng)向甲方付清全部房款余額。4、甲方保證該房產(chǎn)合法、權(quán)屬清楚、有合法的土地使用權(quán)（已交納土地出讓金）。5、辦理產(chǎn)權(quán)證手續(xù)所產(chǎn)生的有關(guān)稅費(fèi)由乙方承擔(dān)，乙方支付首付款后，甲方即積極配合乙方辦理有關(guān)房產(chǎn)過戶手續(xù)。6、本協(xié)議一式兩份，具有同等法律效力，自雙方簽之日生效。甲方:楊某、王某勤（母親代簽）、劉某某，乙方:張某、李淑珍。
被告李淑珍為證明其主張，在本院開庭審理時(shí)出示了以下證據(jù):
證據(jù)一、證人張某某的證言。主要內(nèi)容為:證人與被告張某、李淑珍系叔伯兄弟關(guān)系，原告王某勤系其連襟的叔伯姐姐。2012年11月左右被告李淑珍說(shuō)買房子沒買成，證人和被告說(shuō)問問王某勤，之后證人問了原告王某勤，原告王鄭勤說(shuō)價(jià)格低，頭一次打電話說(shuō)19萬(wàn)，第二次打電話說(shuō)19萬(wàn)5，當(dāng)時(shí)說(shuō)菜都腌好了，煤也賣了，先那么地吧，再以后的事證人就某某。
第三人為證明自己的主張，在本院開庭審理過程中出示了以下證據(jù):
證據(jù)一、房屋買賣契約一份。內(nèi)容為:賣方:劉某某、楊某、王某勤（以下簡(jiǎn)稱甲方）身份證號(hào):買方:張某、李淑珍（以下簡(jiǎn)稱乙方）。根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》及其他有關(guān)法律、法規(guī)之規(guī)定，甲乙雙方在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，就房屋買賣事項(xiàng)，達(dá)成以下合同條款:1、甲方楊某、劉某某自愿將坐落于明水縣東風(fēng)社區(qū)二委丘號(hào):5-177號(hào)面積35平方米，房號(hào)177，結(jié)構(gòu):簡(jiǎn)易，用途:住宅的房地產(chǎn)出賣給乙方張某、李淑珍所有；房屋價(jià)值為人民幣大寫:八萬(wàn)元整；2、甲方王某勤自愿將坐落于明水鎮(zhèn)東風(fēng)社區(qū)二委丘號(hào)5-177號(hào)、房號(hào)177號(hào)產(chǎn)權(quán)人:劉某某、楊某院內(nèi)的新建房屋148.96平方米、規(guī)劃許可證號(hào):2009-民00145號(hào)、結(jié)構(gòu):磚木一同賣給乙方張某、李淑珍所有，房屋價(jià)值為人民幣大寫:壹拾貳萬(wàn)元整，由于甲方王某勤在外地工作無(wú)法到現(xiàn)場(chǎng)簽字委托其母親楊某出售此房，如甲方王某勤反悔由其委托人楊某負(fù)責(zé)按房?jī)r(jià)款雙倍賠償乙方張某、李淑珍貳拾肆萬(wàn)元整；3、雙方協(xié)定上述房地產(chǎn)及附屬建筑物總價(jià)款為人民幣:貳拾萬(wàn)元整，計(jì)人民幣小寫:200000.00元，乙方在簽訂本合同時(shí)，支付房?jī)r(jià)款壹拾捌萬(wàn)元整，剩余貳萬(wàn)元房?jī)r(jià)款，待房產(chǎn)過戶到乙方名下時(shí)，乙方應(yīng)向甲方付清全部房款余額。4、甲方保證該房產(chǎn)合法、權(quán)屬清楚、有合法的土地使用權(quán)（已交納土地出讓金）。5、辦理產(chǎn)權(quán)證手續(xù)所產(chǎn)生的有關(guān)稅費(fèi)由乙方承擔(dān)，乙方支付首付款后，甲方即積極配合乙方辦理有關(guān)房產(chǎn)過戶手續(xù)。6、本協(xié)議一式兩份，具有同等法律效力，自雙方簽之日生效。甲方:楊某、王某勤（母親代簽）、劉某某，乙方:張某、李淑珍。2013年8月13日。
證據(jù)二、房屋買賣契約一份。賣方:張某、李淑珍（以下簡(jiǎn)稱甲方），＋買方:張寧、張菁（以下簡(jiǎn)稱乙方）。根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》及其他有關(guān)法律、法規(guī)之規(guī)定，甲乙雙方在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，就房屋買賣事項(xiàng)，達(dá)成以下合同條款:1、甲方張某、李淑珍自愿將購(gòu)買楊某、劉某某名下坐落于明水縣東風(fēng)社區(qū)二委三組的二套房屋及附屬物，一并賣給乙方張寧、張菁所有。其中一套房屋的房屋所有權(quán)證產(chǎn)權(quán)人劉某某、楊某。簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu)，用途住宅，另一套院內(nèi)房屋無(wú)產(chǎn)權(quán)證，建筑面積:150平方米磚木結(jié)構(gòu)的住宅。2、房屋總價(jià)款為人民幣:叁拾捌萬(wàn)元整；計(jì)人民幣小寫:380000.00元，乙方在簽訂本合同一次性付清給甲方房?jī)r(jià)款叁拾捌萬(wàn)元整。購(gòu)房款付清后，如甲方張某、李淑珍反悔或出現(xiàn)任何產(chǎn)權(quán)爭(zhēng)議按房?jī)r(jià)款雙倍賠償給乙方張寧、張菁即人民幣:柒拾陸萬(wàn)圓整。3、辦理房產(chǎn)交易過戶手續(xù)所產(chǎn)生的稅費(fèi)由乙方承擔(dān)，甲方應(yīng)協(xié)調(diào)劉某某、楊某積極配合乙方辦理有關(guān)房產(chǎn)過戶及院內(nèi)的房屋辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)土地登記手續(xù)。4、本協(xié)議一式三份，由甲方張某、李淑珍與乙方張寧和乙方張菁各執(zhí)一份，具有同等的法律效力，自雙方簽訂之日生效。甲方:張某、李淑珍，乙方:張寧、張菁，2013年10月5日。
證據(jù)三、規(guī)劃許可證兩份及房屋產(chǎn)權(quán)證手續(xù)一份。主要內(nèi)容為:No:0056342建設(shè)工程規(guī)劃許可證，建字第2009-00145號(hào)，建設(shè)單位:王某勤，建設(shè)項(xiàng)目名稱:住宅（新建磚木），建設(shè)位置:東風(fēng)社區(qū)，建設(shè)規(guī)模:148.96平方米，日期:2009年10月2日。No:0084557建設(shè)工程規(guī)劃許可證，建字第2009-00145號(hào)，建設(shè)單位:張寧、張菁，建設(shè)項(xiàng)目名稱:住宅（新建磚木），建設(shè)位置:東風(fēng)社區(qū)，建設(shè)規(guī)模:148.96平方米，此房是2009年經(jīng)規(guī)劃處審批的房屋，原規(guī)劃證更換為新證。
本院在開庭審理時(shí)出示了明水縣房產(chǎn)管理處、明水縣城鄉(xiāng)規(guī)劃管理局提供的明水縣東風(fēng)社區(qū)二委丘號(hào)5-177號(hào)房產(chǎn)登記手續(xù)及規(guī)劃手續(xù)各一份。
本院圍繞雙方當(dāng)事人爭(zhēng)議的事實(shí)焦點(diǎn)組織了質(zhì)證:一、被告張某、李淑珍認(rèn)為原告以被告楊某、劉某某無(wú)權(quán)代理為由，認(rèn)為無(wú)權(quán)代理人與被告張某、李淑珍簽訂的房屋買賣協(xié)議無(wú)效的請(qǐng)求無(wú)法律依據(jù)，該類合同是效力待定的合同，委托人追認(rèn)是決定合同是否有效的條件之一，但不是唯一條件，在表見代理、表見代表成立時(shí)，合同也可生效。本案被告楊某、劉某某代理原告簽訂房屋買賣合同存在表見代理的事實(shí)，合同有效，對(duì)原告有約束力。涉案爭(zhēng)議房屋為建在被告楊某、劉某某土地使用權(quán)上的附屬物，不能與主物分割轉(zhuǎn)讓，單獨(dú)返還附屬物不但存在法律上的確權(quán)障礙，也客觀不能。被告楊某、劉某某意見為被告李淑珍、張某在購(gòu)買其自有房屋時(shí)，原告去黑河打工并聯(lián)系不上，被告張某、李淑珍提出一同購(gòu)買原告的房屋，被告認(rèn)為將原告的房屋賣掉其能同意，因此，在原告未委托的情況下便將原告的房屋賣掉，原告回來(lái)后，不同意賣房，也不收房款?，F(xiàn)被告同意將房款退還給被告張某、李淑珍。原告王某勤的意見為被告楊某、劉某某在出售其自有房屋時(shí)，將原告所有的房屋一同出售給被告張某、李淑珍。但被告楊某、劉某某在未經(jīng)原告委托和同意擅自將原告房屋賣給張某、李淑珍，原告對(duì)被告楊某、劉某某出賣房屋的行為不予追認(rèn)，被告楊某未經(jīng)授權(quán)處分原告的房屋，被告楊某無(wú)處分權(quán)。被告之間在辦理房屋過戶時(shí)，原告也沒有授權(quán)委托，原告也沒有到明水縣房產(chǎn)處簽字確認(rèn)，故被告之間買賣原告房屋的行為無(wú)效。第三人張寧的意見為被告楊某、劉某某將其所有的住宅賣與被告張某、李淑珍，同時(shí)在原告王某勤的委托下，將原告的所有的房屋一并出賣給張某、李淑珍，雙方簽訂房屋買賣契約，在契約書中，楊某、劉某某明確表示由于原告在外地工作無(wú)法到現(xiàn)場(chǎng)簽字委托其母親出售此房，因此，被告楊某、劉某某的答辯狀與事實(shí)不符，被告張某、李淑珍將爭(zhēng)議的房屋購(gòu)買之后，又賣與第三人張寧、張菁所有，并簽訂房屋買賣協(xié)議，次兩份房屋買賣契約均是合法有效，并且本案爭(zhēng)議的房屋已經(jīng)登記，請(qǐng)法庭駁回原告的訴訟請(qǐng)求。
本院認(rèn)為，被告楊某、劉某某在沒有取得原告王某勤授權(quán)的情況下與被告張某、李淑珍簽訂房屋買賣契約，被告張某、李淑珍購(gòu)買后對(duì)此房屋沒有進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記的情況下將兩處房屋出賣給其兩個(gè)女兒，即本案的第三人張寧、張菁。原告請(qǐng)求確認(rèn)被告楊某、劉某某與被告張某、李淑珍之間房屋買賣契約以及被告張某、李淑珍與第三人張寧、張菁之間的房屋買賣契約無(wú)效的訴訟請(qǐng)求，因《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三條 ?之規(guī)定，當(dāng)事人一方以出賣人在締約時(shí)對(duì)標(biāo)的物沒有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無(wú)效的，人民法院不予支持，因此，被告劉某某、楊某是否有處分權(quán)并不影響房屋買賣合同的效力，對(duì)原告該項(xiàng)訴訟請(qǐng)求不予支持。但是，被告楊某、劉某某未取得原告授權(quán)的情況下將原告王某勤所有的房屋進(jìn)行了處分，原告王某勤在得知其房屋被處分后沒有進(jìn)行追認(rèn)，并且被告楊某、劉某某事后沒有取得處分權(quán)。因此，被告楊某、劉某某處分原告王某勤房屋的行為自始無(wú)效，對(duì)原告王某勤不發(fā)生法律效力。從此買賣契約上看，被告張某、李淑珍對(duì)房屋屬于王某勤所有是明知的，被告楊某、劉某某并沒有出示王某勤的委托授權(quán)手續(xù)，并且被告李淑珍、張某未提供充分證據(jù)證實(shí)原告已授權(quán)委托被告楊某、劉某某出賣其房屋，被告張某、李淑珍仍然購(gòu)買，根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》的規(guī)定，被告張某、李淑珍不能善意取得被告楊某、劉某某處分原告王某勤的房屋。至于第三人張寧、張菁能否取得原告王某勤的房屋，因第三人張寧提供的證據(jù)中有被告李淑珍、張某與被告楊某、劉某某所簽訂的房屋買賣契約，因此，第三人張寧、張菁對(duì)其所購(gòu)買的兩處房屋中其中一處是原告王某勤所有的房屋亦應(yīng)是明知的，但是第三人張寧、張菁在此種情形下并且僅有規(guī)劃證的情況下仍然購(gòu)買，雖然，第三人張寧、張菁在明水縣規(guī)劃處申請(qǐng)辦理了規(guī)劃許可證，并到明水縣房產(chǎn)管理處辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，但是第三人張寧、張菁亦不能善意取得原告王某勤的房屋。被告張某、李淑珍辯解稱有理由相信被告楊某、劉某某有代理權(quán)的理由及證據(jù)不充分，本院不予采納。根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第一百零六條 ?規(guī)定，無(wú)處分權(quán)人將不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回。因此，對(duì)原告要求登記在第三人張寧、張菁名下的、由被告張某、李淑珍使用的座落于明水縣東風(fēng)社區(qū)幢號(hào)5-177-2、房號(hào)177-2的房屋（面積148.96平方米，登記產(chǎn)權(quán)人為張寧、張菁）應(yīng)屬原告王某勤所有，原告王某勤要求返還房屋訴訟請(qǐng)求應(yīng)予支持。故本院依據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第一百零六條 ?、《中華人民共和國(guó)合同法》第一百三十二條 ?、《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三條 ?、《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百四十四條 ?之規(guī)定，判決如下:
一、座落于明水縣東風(fēng)社區(qū)幢號(hào)5-177-2、房號(hào)177-2的房屋（面積148.96平方米，登記產(chǎn)權(quán)人為張寧、張菁）歸原告王某勤所有，被告張某、李淑珍在判決生效后二十日內(nèi)將此房屋返還給原告王某勤。
二、原告王某勤的其他訴訟請(qǐng)求不予支持。
案件受理費(fèi)50.00元由被告劉某某、楊某負(fù)擔(dān)。
如不服本判決，可于判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于綏化市中級(jí)人民法院。

本院認(rèn)為，被告楊某、劉某某在沒有取得原告王某勤授權(quán)的情況下與被告張某、李淑珍簽訂房屋買賣契約，被告張某、李淑珍購(gòu)買后對(duì)此房屋沒有進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記的情況下將兩處房屋出賣給其兩個(gè)女兒，即本案的第三人張寧、張菁。原告請(qǐng)求確認(rèn)被告楊某、劉某某與被告張某、李淑珍之間房屋買賣契約以及被告張某、李淑珍與第三人張寧、張菁之間的房屋買賣契約無(wú)效的訴訟請(qǐng)求，因《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三條 ?之規(guī)定，當(dāng)事人一方以出賣人在締約時(shí)對(duì)標(biāo)的物沒有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無(wú)效的，人民法院不予支持，因此，被告劉某某、楊某是否有處分權(quán)并不影響房屋買賣合同的效力，對(duì)原告該項(xiàng)訴訟請(qǐng)求不予支持。但是，被告楊某、劉某某未取得原告授權(quán)的情況下將原告王某勤所有的房屋進(jìn)行了處分，原告王某勤在得知其房屋被處分后沒有進(jìn)行追認(rèn)，并且被告楊某、劉某某事后沒有取得處分權(quán)。因此，被告楊某、劉某某處分原告王某勤房屋的行為自始無(wú)效，對(duì)原告王某勤不發(fā)生法律效力。從此買賣契約上看，被告張某、李淑珍對(duì)房屋屬于王某勤所有是明知的，被告楊某、劉某某并沒有出示王某勤的委托授權(quán)手續(xù)，并且被告李淑珍、張某未提供充分證據(jù)證實(shí)原告已授權(quán)委托被告楊某、劉某某出賣其房屋，被告張某、李淑珍仍然購(gòu)買，根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》的規(guī)定，被告張某、李淑珍不能善意取得被告楊某、劉某某處分原告王某勤的房屋。至于第三人張寧、張菁能否取得原告王某勤的房屋，因第三人張寧提供的證據(jù)中有被告李淑珍、張某與被告楊某、劉某某所簽訂的房屋買賣契約，因此，第三人張寧、張菁對(duì)其所購(gòu)買的兩處房屋中其中一處是原告王某勤所有的房屋亦應(yīng)是明知的，但是第三人張寧、張菁在此種情形下并且僅有規(guī)劃證的情況下仍然購(gòu)買，雖然，第三人張寧、張菁在明水縣規(guī)劃處申請(qǐng)辦理了規(guī)劃許可證，并到明水縣房產(chǎn)管理處辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，但是第三人張寧、張菁亦不能善意取得原告王某勤的房屋。被告張某、李淑珍辯解稱有理由相信被告楊某、劉某某有代理權(quán)的理由及證據(jù)不充分，本院不予采納。根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第一百零六條 ?規(guī)定，無(wú)處分權(quán)人將不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回。因此，對(duì)原告要求登記在第三人張寧、張菁名下的、由被告張某、李淑珍使用的座落于明水縣東風(fēng)社區(qū)幢號(hào)5-177-2、房號(hào)177-2的房屋（面積148.96平方米，登記產(chǎn)權(quán)人為張寧、張菁）應(yīng)屬原告王某勤所有，原告王某勤要求返還房屋訴訟請(qǐng)求應(yīng)予支持。故本院依據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第一百零六條 ?、《中華人民共和國(guó)合同法》第一百三十二條 ?、《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三條 ?、《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百四十四條 ?之規(guī)定，判決如下:

一、座落于明水縣東風(fēng)社區(qū)幢號(hào)5-177-2、房號(hào)177-2的房屋（面積148.96平方米，登記產(chǎn)權(quán)人為張寧、張菁）歸原告王某勤所有，被告張某、李淑珍在判決生效后二十日內(nèi)將此房屋返還給原告王某勤。
二、原告王某勤的其他訴訟請(qǐng)求不予支持。
案件受理費(fèi)50.00元由被告劉某某、楊某負(fù)擔(dān)。

審判長(zhǎng)：劉萬(wàn)才
審判員：聞靜
審判員：孟凡榮

書記員：王軍