上訴人（原審被告）：王某某，男，****年**月**日出生，漢族，住湖北省漢川市。
被上訴人（原審原告）：
湖北漢唐物業(yè)管理服務(wù)有限公司。住所地：湖北省
漢川市仙女山街道辦事處文化路。
法定代表人：葉望龍，該公司經(jīng)理。
委托訴訟代理人：李虎遠(yuǎn)，該公司員工。
委托訴訟代理人：李戰(zhàn)雄，
湖北松竹梅律師事務(wù)所律師。
上訴人王某某因與被上訴人

湖北漢唐物業(yè)管理服務(wù)有限公司（以下簡(jiǎn)稱物業(yè)公司）物業(yè)服務(wù)合同糾紛一案，不服湖北省漢川市人民法院（2018）鄂0984民初1022號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2018年10月16日立案后，依法組成合議庭審理了本案。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
王某某上訴請(qǐng)求：請(qǐng)求撤銷原審判決，依法改判上訴人按每月每平方米0.8元支付物業(yè)管理費(fèi)，或者發(fā)回重審。事實(shí)和理由：1、《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十五條規(guī)定，建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應(yīng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容。即開發(fā)商與前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同時(shí)，內(nèi)容必須與開發(fā)商與業(yè)主簽訂的買賣合同內(nèi)容一致，否則無(wú)效。本案中，開發(fā)商與業(yè)主簽訂房屋買賣合同時(shí)，明確載明前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為每月每平方米0.8元，該約定是受法律保護(hù)的，有漢川市人民法院和孝感市中級(jí)人民法院民事判決予以支持。2、原審判決認(rèn)定有80%業(yè)主按每月每平方米1.2元交納了物業(yè)管理費(fèi)屬實(shí)錯(cuò)誤。實(shí)際情況是物業(yè)服務(wù)公司采取停水停電的方式逼迫業(yè)主交納的，從2014年11月就有208戶業(yè)主向人民法院起訴，2017年孝感市中級(jí)人民法院終審判決認(rèn)定，被上訴人應(yīng)當(dāng)退還多收0.2元物業(yè)管理費(fèi)。經(jīng)漢川市人民法院執(zhí)行協(xié)調(diào)，被上訴人退款轉(zhuǎn)為后期物業(yè)管理費(fèi)，又以每月每平方米1.2元向業(yè)主開出收據(jù)，作為亂收費(fèi)的依據(jù)向法院提起訴訟。一審法院認(rèn)定事實(shí)不清，導(dǎo)致判決錯(cuò)誤。3、一審法院支持被上訴人按每月每平方米1.2元收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)錯(cuò)誤。孝感市物價(jià)局關(guān)于物業(yè)收費(fèi)限價(jià)的規(guī)定并不是案涉小區(qū)的物業(yè)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，且未經(jīng)過業(yè)主或者業(yè)主委員會(huì)的代表與物業(yè)企業(yè)簽訂合同進(jìn)行約定。4、一審認(rèn)定物業(yè)合同中約定未包含公攤水電費(fèi)用，這是法律法規(guī)明確禁止收取的費(fèi)用，一審法院予以支持明顯違法。5、一審法院將漢川市物價(jià)局的文件作為裁判依據(jù)屬于適用法律錯(cuò)誤。其一，漢川市物價(jià)局無(wú)權(quán)不經(jīng)業(yè)主或者業(yè)主授權(quán)的業(yè)主委員會(huì)同意擅自指定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，其作出的物業(yè)收費(fèi)最高限價(jià)文件違法；其二、漢川市物價(jià)局文件明顯違反法律程序和規(guī)定，不能作為定案依據(jù)。
物業(yè)公司辯稱，一、原審判決認(rèn)定事實(shí)清楚。①2012年10月3日，開發(fā)商湖北達(dá)利地產(chǎn)公司與答辯人簽訂了《達(dá)利世紀(jì)新城一期前期物業(yè)服務(wù)合同》第七條就物業(yè)服務(wù)費(fèi)進(jìn)行明確約定：物業(yè)服務(wù)費(fèi)按建筑面積計(jì)算（本收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不含公共水電分?jǐn)傎M(fèi)），達(dá)利世紀(jì)新城一期物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：高層住宅按1元/月/平方米，第一年按80%優(yōu)惠（即0.8元/月平方米），滿一年后優(yōu)惠取消。按照法律規(guī)定，該約定對(duì)全體業(yè)主具有約束力。上訴人以不知情、不認(rèn)可該協(xié)議為由否定該協(xié)議沒有法律依據(jù)。②答辯人不存在擅自定價(jià)、亂收服務(wù)費(fèi)行為。答辯人在前期物業(yè)服務(wù)合同約定的一年期滿后的2013年11月，按照合同約定取消優(yōu)惠，恢復(fù)到每月每平方米1元標(biāo)準(zhǔn)收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)。自2014年11月起，答辯人根據(jù)孝感市物價(jià)局“一價(jià)清”文件，向漢川市物價(jià)局申請(qǐng)服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，漢川市物價(jià)局依法進(jìn)行了批復(fù)。答辯人按照物價(jià)局的批復(fù)將物業(yè)綜合服務(wù)管理費(fèi)定為每月每平方米1.2元，同時(shí)將批復(fù)文件在小區(qū)內(nèi)予以公布。二、原審判決客觀公正。①漢川市人民法院作出的（2016）鄂0984民初1339號(hào)民事判決與孝感市中級(jí)人民法院（2017）鄂09民終1039號(hào)民事判決與本案無(wú)關(guān)聯(lián)性，答辯人向業(yè)主退還的0.2元物業(yè)服務(wù)費(fèi)與本案無(wú)關(guān)；②答辯人服務(wù)的達(dá)利世紀(jì)新城小區(qū)連續(xù)幾年被評(píng)為優(yōu)秀住宅小區(qū)，足以證明答辯人的服務(wù)能力和水平是與高檔層次相匹配的。雖然小區(qū)至今沒有成立業(yè)主委員會(huì)，但并不是上訴人單方能夠?qū)崿F(xiàn)的。上訴人單方請(qǐng)求長(zhǎng)期按照每月每平方米0.8元標(biāo)準(zhǔn)繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，違反了法律規(guī)定的公平原則，否則損害的將是全體公眾合法權(quán)益。請(qǐng)求駁回上訴，維持原判。
物業(yè)公司向一審法院起訴請(qǐng)求：1.判令王某某支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)4420元（1.2元/平米×111.78平米×33個(gè)月）；2、判令王某某支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)滯納金6922.42元；3、本案訴訟費(fèi)用由王文支承擔(dān)。
一審法院認(rèn)定事實(shí)：2012年10月3日，開發(fā)商達(dá)利公司（以下稱甲方）與物業(yè)公司（以下稱乙方）簽訂了《達(dá)利世紀(jì)新城一期前期物業(yè)服務(wù)合同》，約定：第二條、前期物業(yè)服務(wù)合同期限自2012年10月1日起至業(yè)主委員會(huì)代表全體業(yè)主與物業(yè)服務(wù)有限公司簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效時(shí)，本合同終止。第七條、物業(yè)服務(wù)費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)和收取辦法，（一）收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，1、本合同的計(jì)費(fèi)方式為包干制，按照本物業(yè)所在地市、縣級(jí)政府價(jià)格主管部門會(huì)同同級(jí)房地產(chǎn)主管部門公布的《孝感市物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)》的一級(jí)物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)；2、物業(yè)服務(wù)費(fèi)按建筑面積計(jì)算（本收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不含公共水電分?jǐn)傎M(fèi)），達(dá)利世紀(jì)新城一期物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：高層住宅按1元/月/平方米，第一年按80%優(yōu)惠（即0.8元/月平方米），滿一年后優(yōu)惠取消。（二）物業(yè)服務(wù)費(fèi)構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本（由人員費(fèi)用、物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行維護(hù)費(fèi)用、綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用、清潔衛(wèi)生費(fèi)用、秩序維護(hù)費(fèi)用、物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用、辦公費(fèi)用、固定資產(chǎn)折舊費(fèi)以及經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意的其它費(fèi)用組成）、法定稅費(fèi)和合理利潤(rùn)。（三）收費(fèi)起始時(shí)間，業(yè)主應(yīng)于每年1月1日和7月1日前支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)。（四）第2條本合同履行期間，物業(yè)服務(wù)成本因政策性因素或服務(wù)項(xiàng)目和內(nèi)容發(fā)生較大變動(dòng)時(shí)，如果調(diào)整收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)在本物業(yè)的醒目位置就物業(yè)服務(wù)成本變動(dòng)情況進(jìn)行公示，并經(jīng)過過半業(yè)主同意，由乙方（即物業(yè)公司）與業(yè)主在公布的指導(dǎo)價(jià)范圍內(nèi)協(xié)商重新約定具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。第7條達(dá)利公司因前期與業(yè)主簽訂的物業(yè)服務(wù)費(fèi)為0.8元/月/平方米，達(dá)利公司同意補(bǔ)貼物業(yè)公司物業(yè)服務(wù)費(fèi)0.1元/月/平方米，補(bǔ)貼期限一年整。第十四條、違約責(zé)任，（四）乙方違反本合同第七條、第八條約定，擅自提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的，對(duì)超出標(biāo)準(zhǔn)部分，業(yè)主有權(quán)拒絕支付。甲方、業(yè)主違反本合同第七條、第八條約定，經(jīng)乙方書面催收，未能按時(shí)足額支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)，應(yīng)當(dāng)按照超一天加收萬(wàn)分之五的標(biāo)準(zhǔn)向乙方支付違約金。并且對(duì)其他方面進(jìn)行了約定。該小區(qū)于2015、2016、2017年連續(xù)三年被漢川市住房保障和房屋管理局評(píng)為“優(yōu)秀住宅小區(qū)”。2014年8月11日川房[2014]03號(hào)漢川市物價(jià)局文件《關(guān)于達(dá)利世紀(jì)新城物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的批復(fù)》明確，達(dá)利世紀(jì)新城物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)1.05元/平方米/月，你公司可根據(jù)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量、硬件配套設(shè)施、物業(yè)服務(wù)成本和業(yè)主的承受能力等因素，按照費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則，物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)可在上浮15%，下浮不限的范圍內(nèi)加強(qiáng)與業(yè)主之間的協(xié)調(diào)等等。按此文件精神，物業(yè)公司將以前未列入物業(yè)管理費(fèi)的公攤水電費(fèi)計(jì)入物業(yè)費(fèi)中，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)定為1.2元/月/平方米。將此收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)變動(dòng)情況于2014年8月18日在小區(qū)內(nèi)宣傳欄等位置進(jìn)行了公示。該小區(qū)共有1630戶業(yè)主，已有約80%戶業(yè)主按此標(biāo)準(zhǔn)繳納了相應(yīng)物業(yè)綜合管理服務(wù)費(fèi)。物業(yè)公司為達(dá)利世紀(jì)新城第一期小區(qū)的物業(yè)，王某某系該小區(qū)的業(yè)主。達(dá)利世紀(jì)新城第一期至今未成立業(yè)主委員會(huì)。根據(jù)本合同約定，物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)第一年有優(yōu)惠價(jià)，以后不再享受此優(yōu)惠價(jià)；結(jié)合王某某房屋產(chǎn)權(quán)的建筑面積111.78平方米，王某某的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用為1608元/年，每次繳納日期為當(dāng)年1月1日或7月1日。王某某自2015年4月至2017年12月（共計(jì)33個(gè)月）期間的相關(guān)物業(yè)服務(wù)費(fèi)未予繳納。物業(yè)公司為維護(hù)自己的合法權(quán)益，訴至法院。
一審法院認(rèn)為，本案案由為物業(yè)服務(wù)合同糾紛。因本案中所涉小區(qū)未成立業(yè)主委員會(huì)，依照《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第一條“建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同以及業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主大會(huì)依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，對(duì)業(yè)主具有約束力。業(yè)主以其并非合同當(dāng)事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持”之規(guī)定，本案物業(yè)公司與達(dá)利公司簽訂的《達(dá)利世紀(jì)新城第一期前期物業(yè)服務(wù)合同》是雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，不違反法律、法規(guī)等規(guī)定，合法有效；對(duì)該小區(qū)的業(yè)主均具有約束力。因該合同中對(duì)物業(yè)費(fèi)的約定未包含公攤水電費(fèi)用，原物業(yè)管理費(fèi)定為1元/月/平方米，業(yè)主從交接鑰匙之日起享有一年的優(yōu)惠價(jià)0.8元/月/平方米。從2014年11月起物業(yè)公司依據(jù)漢川市物價(jià)局第（2014）03號(hào)文件，將公攤的水電費(fèi)用納入物業(yè)綜合服務(wù)管理費(fèi)之列，將物業(yè)綜合服務(wù)管理費(fèi)定價(jià)為1.2元/月/平方米，并在小區(qū)相應(yīng)地方進(jìn)行了公示，約80%業(yè)主對(duì)此予以認(rèn)可并按照該標(biāo)準(zhǔn)繳納了相關(guān)物業(yè)綜合服務(wù)管理費(fèi)用。王某某雖未與物業(yè)公司訂立書面物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議，但雙方之間存在事實(shí)上的物業(yè)管理服務(wù)關(guān)系；王某某享受了物業(yè)公司的物業(yè)服務(wù)后，應(yīng)依相關(guān)規(guī)定及時(shí)繳納物業(yè)管理費(fèi)。王某某以未在物業(yè)合同上簽字為由進(jìn)行抗辯，依法不予支持。物業(yè)公司訴請(qǐng)要求判令王某某按1.2元/月/平方米支付2015年4月至2017年12月期間共計(jì)33個(gè)月的物業(yè)綜合服務(wù)管理費(fèi)用4420元，于法有據(jù)，予以支持。物業(yè)公司要求王某某上述給付內(nèi)容，逾期支付的，按《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，應(yīng)當(dāng)加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。案件受理費(fèi)50元，由王某某負(fù)擔(dān)。
二審中，王某某向本院提交了如下證據(jù)。
證據(jù)一、上訴人與開發(fā)商達(dá)利公司簽訂的《商品房買賣合同》，擬證明物業(yè)服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為每月每平方米0.8元；
證據(jù)二、孝感市中級(jí)人民法院（2017）鄂09民終1039號(hào)民事判決，擬證明雙方?jīng)]有簽訂物業(yè)合同，也沒有成立業(yè)主委員會(huì)，雙方應(yīng)當(dāng)按照購(gòu)房合同約定履行，物業(yè)服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為每月每平方米0.8元。
物業(yè)公司質(zhì)證認(rèn)為，1、對(duì)購(gòu)房合同真實(shí)性無(wú)異議，對(duì)證明目的有異議。該合同明確約定第一年物業(yè)費(fèi)按照優(yōu)惠價(jià)每月每平方米0.8元標(biāo)準(zhǔn)繳納，一年以后取消了優(yōu)惠；2、對(duì)證據(jù)二質(zhì)證意見已作答辯，是否成立業(yè)主委員會(huì)與本案無(wú)關(guān)。
二審中，物業(yè)公司向本院提交了三份物價(jià)局文件，擬證明其收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是合法合規(guī)的。
王某某質(zhì)證認(rèn)為，不認(rèn)可物價(jià)局的文件。

本院認(rèn)為，王某某提交的證據(jù)一、證據(jù)二屬實(shí)，但是與本案無(wú)關(guān)聯(lián)性，依法不能作為定案依據(jù)。物業(yè)公司提交的三份文件是國(guó)家機(jī)關(guān)頒布的文件，依法予以采信。
經(jīng)二審審理查明，一審判決認(rèn)定的事實(shí)屬實(shí)，本院予以確認(rèn)。
本院認(rèn)為，本案二審爭(zhēng)議的焦點(diǎn)是：涉案小區(qū)的業(yè)主王某某沒有與物業(yè)公司簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同，沒有明確約定物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)公司從2014年11月起依據(jù)漢川市物價(jià)局指導(dǎo)價(jià)向王某某收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)是否合法。
本院認(rèn)為，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第六十二條第（二）項(xiàng)規(guī)定，當(dāng)事人就價(jià)款或者報(bào)酬約定不明的，按照訂立合同時(shí)履行地的市場(chǎng)價(jià)格履行；依法應(yīng)當(dāng)執(zhí)行政府定價(jià)或者政府指導(dǎo)價(jià)的，按照規(guī)定履行。湖北省人民政府規(guī)定，在湖北省范圍內(nèi)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)適用政府指導(dǎo)價(jià)。本案中，漢川市物價(jià)局是人民政府法定物價(jià)管理職能部門，依法有權(quán)對(duì)物業(yè)公司的服務(wù)費(fèi)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行指導(dǎo)和管理。2014年8月11日，漢川市物價(jià)局作出了川價(jià)房[2014]03號(hào)《關(guān)于達(dá)利.世紀(jì)新城物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的批復(fù)》。該批復(fù)規(guī)定：“達(dá)利.世紀(jì)新城物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：1.05元/平方米/月，物業(yè)公司可以根據(jù)服務(wù)質(zhì)量、配套設(shè)施、服務(wù)成本等綜合因素，物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)可以在上浮15%，下浮不限的范圍內(nèi)與業(yè)主簽訂相關(guān)協(xié)議，履行規(guī)定的權(quán)利和義務(wù)。收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)自文件收到之日起執(zhí)行”。因案涉小區(qū)“達(dá)利.世紀(jì)新城”沒有成立業(yè)主委員會(huì)，物業(yè)公司收到該文件后，將物業(yè)綜合服務(wù)管理費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)定為1.2元/月/平方米，并在小區(qū)相應(yīng)地方對(duì)全體業(yè)主進(jìn)行了公示。上述事實(shí)表明，物業(yè)公司按照物價(jià)部門批復(fù)，結(jié)合案涉小區(qū)的實(shí)際情況，從2014年11月起，按1.2元/月/平方米向案涉小區(qū)的業(yè)主（包括王某某）收取物業(yè)綜合服務(wù)管理費(fèi)行為沒有違反法律強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)當(dāng)合法有效。本院作出的（2017）鄂09民終1039號(hào)民事判決書認(rèn)定：物業(yè)公司在2014年11月前要按照0.8元/月/平方米標(biāo)準(zhǔn)收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)，但沒有認(rèn)定物業(yè)公司從2014年11月起按照政府指導(dǎo)價(jià)收取物業(yè)費(fèi)的行為違法。王某某要求始終按照0.8元/月/平方米標(biāo)準(zhǔn)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)不符合市場(chǎng)交易習(xí)慣和法律規(guī)定的公平原則，依法不予支持。
綜上所述，王某某的上訴請(qǐng)求不能成立，應(yīng)予駁回。一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)50元，由上訴人王某某負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。

審判長(zhǎng) 李雪飛
審判員 王政
審判員 陳偉

書記員： 蘇小燕