上訴人（原審被告）：王某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，個(gè)體業(yè)主，住哈爾濱市香坊區(qū)。委托訴訟代理人：郭學(xué)偉，黑龍江金圣崴律師事務(wù)所律師。上訴人（原審被告）魏某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，個(gè)體業(yè)主，住哈爾濱市香坊區(qū)。委托訴訟代理人：崔艷巍，黑龍江金圣崴律師事務(wù)所律師。被上訴人（原審原告）：宗瑞清，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，哈爾濱第二閥門廠退休職工，住哈爾濱市香坊區(qū)。被上訴人（原審原告）：徐長(zhǎng)清，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，哈爾濱熱電廠退休職工，住哈爾濱市香坊區(qū)。二被上訴人共同委托訴訟代理人：許晨，黑龍江恒辰律師事務(wù)所律師。

王某某上訴請(qǐng)求：撤銷一審判決，改判駁回宗瑞清、徐長(zhǎng)清的訴訟請(qǐng)求。事實(shí)和理由：1.因?yàn)樯姘阜课莸馁J款是以宗瑞清、徐長(zhǎng)清名義辦理，所以每月在宗瑞清、徐長(zhǎng)清名下指定的銀行卡中自行還貸。在王某某代替宗瑞清、徐長(zhǎng)清一次性清償銀行貸款前，雖然宗瑞清、徐長(zhǎng)清仍然按月還貸，也僅是宗瑞清、徐長(zhǎng)清與王某某之間形成債權(quán)債務(wù)關(guān)系，并不能以此確認(rèn)買賣合同無效；2.宗瑞清、徐長(zhǎng)清與王某某辦理公證委托合情合理，一是考慮宗瑞清、徐長(zhǎng)清身體原因，二是辦理過戶手續(xù)程序繁瑣避免宗瑞清、徐長(zhǎng)清到場(chǎng)簽字，三是王某某不想將涉案房屋登記在自己名下避免再次過戶，四是辦理委托公證與辦理過戶的時(shí)間和繁瑣程度相差巨大；3.考慮宗瑞清、徐長(zhǎng)清出賣房屋后沒有合適住所，故讓其繼續(xù)居住在涉案房屋，王某某購買房屋后9個(gè)月未更名，系因資金緊張無法一次性支付20萬元，亦不想支付巨額貸款利息，故未辦理貸款；4.一審法院確認(rèn)《二手房屋買賣合同》無效，則合同自始無效，宗瑞清、徐長(zhǎng)清應(yīng)返還收取的購房款25萬元及王某某替其清貸的201,120元；5.委托公證書中明確載明委托權(quán)限及內(nèi)容，辦理公證時(shí)公證員對(duì)宗瑞清、徐長(zhǎng)清進(jìn)行了詢問并制作了筆錄，作為完全民事行為能力人應(yīng)認(rèn)定是其真實(shí)意思表示；6.一審認(rèn)定事實(shí)錯(cuò)誤。首先，王某某在一審出示的證據(jù)一至證據(jù)五，證明了雙方之間的授權(quán)委托、房屋買賣并交付房款的事實(shí)，宗瑞清、徐長(zhǎng)清已經(jīng)確認(rèn)證據(jù)的真實(shí)性，雖提出質(zhì)疑但未提供有利的證據(jù)予以證實(shí)。其次，一審法院認(rèn)定的不符交易習(xí)慣之處，王某某已逐一進(jìn)行了合理性解釋。再次，宗瑞清、徐長(zhǎng)清在原審中出示的十份證據(jù)，僅有其子徐某的證言稱雙方之間是借款抵押，因證人與一方當(dāng)事人有利害關(guān)系，不能單獨(dú)作為認(rèn)定案件事實(shí)的依據(jù)。王某某與宗瑞清、徐長(zhǎng)清之間即使有借貸往來，也不影響房屋買賣關(guān)系的成立，不能認(rèn)定房屋買賣是為了借款進(jìn)行抵押，雙方進(jìn)行房屋買賣時(shí)，王某某并未從事貸款工作；7.原審判決適用法律錯(cuò)誤。王某某與宗瑞清、徐長(zhǎng)清既沒有簽訂抵押合同，也沒有抵押的事實(shí)，更不存在擔(dān)保法第40條規(guī)定的流質(zhì)情形，而原審法院以此認(rèn)定《二手房屋買賣合同》無效，系適用法律錯(cuò)誤。王某某處分涉案房屋依據(jù)的是公證委托書中的第4項(xiàng)授權(quán)，代為出售房屋，代為協(xié)助辦理房屋所有權(quán)證和土地使用權(quán)證更名，王某某有權(quán)處分涉案房屋，不應(yīng)適用《合同法》第51條的規(guī)定。宗瑞清、徐長(zhǎng)清辯稱，1.王某某稱貸款銀行卡在宗瑞清、徐長(zhǎng)清處保管，其無法按月還貸的上訴主張背離客觀事實(shí)，違背生活常理。合同中沒有宗瑞清、徐長(zhǎng)清替王某某還款、雙方形成債權(quán)債務(wù)關(guān)系的書面約定或者口頭約定。如王某某所述屬實(shí)，宗瑞清、徐長(zhǎng)清不會(huì)提出其從來沒有賣房的意思表示，也不會(huì)向人民法院起訴要求確認(rèn)合同無效。此外，一審法院通過分析整個(gè)交易過程，認(rèn)為與一般的房屋買賣行為有諸多的明顯不同之處，其交易行為、合同中約定的內(nèi)容，與雙方當(dāng)事人的陳述存在諸多矛盾之處，據(jù)此認(rèn)定合同無效正確；2.王某某買房是假，欺騙宗瑞清、徐長(zhǎng)清從中獲取非法利益才是真，王某某要求辦理公證委托，就是因?yàn)榍捌谝呀?jīng)騙取了宗瑞清、徐長(zhǎng)清的相關(guān)手續(xù)，這樣其拿著公證委托就可以將房屋過戶到他人名下。辦理公證委托并不是考慮宗瑞清、徐長(zhǎng)清的身體原因，而是為了方便王某某隨時(shí)、自由處分案涉房產(chǎn)以獲取非法利益；3.宗瑞清、徐長(zhǎng)清除案涉房屋外無其他居所，不可能出賣其唯一的房屋，王某某簽訂買賣合同后不著急辦理過戶，而是讓宗瑞清、徐長(zhǎng)清繼續(xù)居住，也不符合常理；4.民事訴訟堅(jiān)持不告不理原則，王某某在一審時(shí)未提出反訴亦未另訴要求返還財(cái)產(chǎn)，故一審法院對(duì)此不予處理是正確的。只要王某某、魏某某協(xié)助將房屋變更登記到宗瑞清、徐長(zhǎng)清名下，宗瑞清、徐長(zhǎng)清同意將王某某代為償還的銀行貸款返還給王某某，對(duì)于王某某主張返還的25萬元購房款，宗瑞清、徐長(zhǎng)清認(rèn)為，一審判決既已經(jīng)認(rèn)定《二手房屋買賣合同書》是以合同行為掩蓋非法目的的意思表示，王某某交付25萬元購房款的行為也是虛假的；5.宗瑞清、徐長(zhǎng)清沒有出賣房屋的意思表示，更沒有委托賣房的意思表示，宗瑞清、徐長(zhǎng)清在《二手房買賣合同》、《收條》、《委托公證書》等文書上的簽字都是在王某某的欺騙下作出的，并不是真實(shí)意思表示。在辦理公證委托時(shí)，公證人員沒有對(duì)宗瑞清、徐長(zhǎng)清就雙方達(dá)成賣房合意、公證委托事項(xiàng)的具體內(nèi)容及相應(yīng)的法律后果進(jìn)行詳細(xì)詢問及告知，宗瑞清、徐長(zhǎng)清只是按照王某某的要求簽字，并非其真實(shí)意思表示。公證委托書是否合法有效，王某某是否依據(jù)委托公證出賣案涉房屋，并不影響魏某某在購買案涉房屋時(shí)并非善意，也不影響王某某、魏某某人之間簽訂的《存量房買賣合同》被認(rèn)定為無效。魏某某同意王某某的上訴請(qǐng)求。魏某某上訴請(qǐng)求：撤銷一審判決，改判駁回宗瑞清、徐長(zhǎng)清的訴訟請(qǐng)求。事實(shí)和理由：1.在確認(rèn)受讓人是否善意時(shí)，現(xiàn)行法律采用的是非惡意及善意的推定方法，即除非有證據(jù)證明受讓人主觀上存在惡意，否則，就推定受讓人在領(lǐng)受財(cái)產(chǎn)時(shí)不知，也不可能知道轉(zhuǎn)讓人無轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)的權(quán)利。魏某某是依據(jù)宗瑞清、徐長(zhǎng)清與王某某之間的公證委托書才認(rèn)定王某某有處分該房產(chǎn)的權(quán)利，所以具備了善意取得的條件；2.現(xiàn)在房地產(chǎn)的房?jī)r(jià)在國家宏觀調(diào)控下，確實(shí)有下調(diào)的趨勢(shì)，而且王某某還急于用錢，所以魏某某認(rèn)為以35萬元的價(jià)格支付了房款應(yīng)屬于合理價(jià)格范圍；3.魏某某已交付全部房款35萬元，并依法辦理了房屋更名過戶手續(xù)，涉案房屋買賣交易完成。宗瑞清、徐長(zhǎng)清辯稱，所謂“善意”，主要指不知情，指行為人在實(shí)施某種民事行為時(shí)不知存在某種足以影響該行為法律效力的因素的一種心理狀態(tài)。受讓人是否“知情”，應(yīng)通過受讓人的專業(yè)知識(shí)水平、其對(duì)轉(zhuǎn)讓人的了解程度以及受讓人是否能夠判斷進(jìn)行綜合認(rèn)定。魏某某作為完全民事行為能力人，明知王某某沒有掌握案涉房屋的實(shí)際控制權(quán)，在未經(jīng)宗瑞清、徐長(zhǎng)清許可，甚至在其不能現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際查看房屋的情況下，仍然決定購買房屋，這顯然不符合正常的交易習(xí)慣和常理。案涉房屋建筑面積為77.62㎡，使用面積為53.53㎡，案涉房產(chǎn)市場(chǎng)估價(jià)均值在45萬至50萬之間，而魏某某卻以35萬元的低價(jià)受讓案涉房產(chǎn)，顯然出于“非善意”。魏某某稱將35萬元購房款以現(xiàn)金形式在交易大廳交付給王某某，交易大廳人多混雜，這么大數(shù)額竟然用現(xiàn)金支付，還不索要收據(jù)，顯然不符合正常的交易習(xí)慣。王某某以45萬元的價(jià)格從宗瑞清、徐長(zhǎng)清手中買入，一次性拿出20萬元代宗瑞清、徐長(zhǎng)清償還銀行貸款，時(shí)隔9天，就甘愿損失10萬元，即以35萬元的價(jià)格將房屋賣出，這更不符合常理。此外，辦理更名過戶手續(xù)只是滿足了《物權(quán)法》中關(guān)于善意取得的其中一個(gè)條件，魏某某的行為并不符合善意條件和合理價(jià)格受讓條件，因此其并不符合善意第三人的法定條件。王某某同意魏某某的上訴請(qǐng)求。宗瑞清、徐長(zhǎng)清向一審法院起訴請(qǐng)求：1.依法確認(rèn)王某某、魏某某于2016年8月16日簽訂的存量房買賣合同無效，并依法判令王某某、魏某某協(xié)助宗瑞清、徐長(zhǎng)清將涉案房產(chǎn)變更登記到宗瑞清、徐長(zhǎng)清名下；2.依法確認(rèn)宗瑞清、徐長(zhǎng)清與王某某于2015年11月16日簽訂的《二手房屋買賣合同書》無效。一審法院認(rèn)定事實(shí)：2015年11月16日，徐長(zhǎng)清與王某某簽訂了《二手房買賣合同書》，約定徐長(zhǎng)清將其所有的房屋產(chǎn)權(quán)證號(hào)為00××94、00××22號(hào)位于哈爾濱市香坊區(qū)安通頭道街7號(hào)房屋出賣給王某某，合同中約定的房?jī)r(jià)款為45萬元。合同第三條付款方式中注明：現(xiàn)金貳拾伍萬圓，甲方（徐長(zhǎng)清）在農(nóng)商銀行貸款貳拾萬圓由乙方（王某某）負(fù)責(zé)償還，共計(jì)肆拾伍萬圓整（450000.00）。同日，宗瑞清、徐長(zhǎng)清向王某某出具一張收據(jù)，收據(jù)中載明：“今有徐長(zhǎng)清、宗瑞清收到王某某購買動(dòng)力區(qū)安通頭道街7號(hào)1棟4單元403室購房款貳拾伍萬圓整（250000）”，宗瑞清、徐長(zhǎng)清在收據(jù)中簽字。當(dāng)日，宗瑞清、徐長(zhǎng)清與王某某到哈爾濱公證處辦理了（2015）黑哈證內(nèi)民字第29960號(hào)《委托公證書》，委托書的內(nèi)容為：宗瑞清、徐長(zhǎng)清委托王某某全權(quán)負(fù)責(zé)辦理上述房產(chǎn)的如下事宜，包括：1.查詢檔案、歸還銀行或信用社貸款、取還清證明和他項(xiàng)權(quán)利證書、注銷抵押登記、取房屋所有權(quán)證；2.到銀行重新簽訂借款合同、抵押合同、領(lǐng)取貸款等相關(guān)事宜；3.到房地產(chǎn)部門重新辦理上述房產(chǎn)的抵押登記、代為簽訂抵押合同、出現(xiàn)場(chǎng)、評(píng)估、領(lǐng)取房屋所有權(quán)證和他項(xiàng)權(quán)利證書；4.解除抵押后在上述房產(chǎn)沒有抵押、擔(dān)保、查封、扣押和符合國家相關(guān)法律法規(guī)政策條件下出售；到房地產(chǎn)管理部門代為申請(qǐng)或放棄資金監(jiān)管、交易、更名過戶、代出現(xiàn)場(chǎng)、代收房款、代繳稅費(fèi)、代為登記、簽訂轉(zhuǎn)讓協(xié)議、協(xié)助買房人辦理房屋所有權(quán)證和土地使用權(quán)證；5.同意買房人以貸款方式買房、辦理相關(guān)協(xié)助以買房人名義貸款手續(xù)、代收二手房委托人保證上述委托內(nèi)容屬實(shí)及無侵犯他人權(quán)益，否則愿承擔(dān)法律后果，如不屬實(shí)愿承擔(dān)全部法律責(zé)任。委托期限為：即日起至上述事項(xiàng)辦理完畢為止。2016年7月11日，王某某到哈爾濱市阿城區(qū)農(nóng)村信用合作聯(lián)社代替宗瑞清、徐長(zhǎng)清償還涉案房屋的剩余抵押貸款及利息201,120元。2016年8月16日，王某某以徐長(zhǎng)清委托代理人的身份與魏某某簽訂了一份《存量房買賣合同》，約定徐長(zhǎng)清將涉案房屋出賣給魏某某，交易價(jià)格為35萬元。付款方式為銀行貸款方式，首付款24萬元，剩余11萬元采用商業(yè)貸款方式付款。庭審中王某某、魏某某均認(rèn)可合同簽訂當(dāng)日，魏某某在房產(chǎn)交易部門將現(xiàn)金35萬元交付給王某某，王某某未向魏某某出具收條的事實(shí)。庭審中，詢問王某某、魏某某，關(guān)于合同中約定的付款方式與實(shí)際付款方式不符的原因，王某某、魏某某第一次答復(fù)稱，該合同為房產(chǎn)部門的制式合同，為何會(huì)與實(shí)際的付款方式不同，王某某、魏某某并不知情，具體情況需要進(jìn)一步與房產(chǎn)部門核實(shí)。第二次開庭時(shí)，王某某、魏某某稱原打算采用商業(yè)貸款的方式交付購房款，但后又改為直接付全款的方式。2016年8月23日，魏某某取得了涉案房屋的房屋產(chǎn)權(quán)證。其后魏某某在一審法院向宗瑞清、徐長(zhǎng)清提起訴訟，要求王某某、魏某某從涉案房屋中遷出（另案審理，現(xiàn)已中止審理）。另查明，本案在審理過程中，經(jīng)法庭詢問，魏某某承認(rèn)在購買涉案房屋前并沒能到涉案房屋內(nèi)進(jìn)行實(shí)際檢驗(yàn)房屋的事實(shí)。王某某、魏某某亦承認(rèn)雙方是朋友關(guān)系。再查明，宗瑞清、徐長(zhǎng)清交付涉案房屋的貸款直至2016年7月。又查明，宗瑞清、徐長(zhǎng)清在案件審理過程中自愿撤回對(duì)黑龍江省哈爾濱市哈爾濱公證處的起訴，并撤回了要求依法撤銷公證委托的訴訟請(qǐng)求。一審法院認(rèn)為：本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)在于宗瑞清、徐長(zhǎng)清與王某某之間簽訂的二手房買賣合同是真實(shí)的購房合同，還是名為房屋買賣實(shí)為借款擔(dān)保的合同。結(jié)合庭審中宗瑞清、徐長(zhǎng)清及王某某、魏某某的當(dāng)庭陳述及提供的證據(jù)進(jìn)行綜合分析和判斷后，認(rèn)為：宗瑞清、徐長(zhǎng)清與王某某簽訂《二手房屋買賣合同書》的整個(gè)交易過程，與一般的房屋買賣行為有諸多的明顯不同之處，其交易行為、合同中約定的內(nèi)容，與雙方當(dāng)事人的陳述均存在諸多矛盾之處。首先，該合同的簽訂日期為2015年11月16日，合同中約定總房?jī)r(jià)款為45萬元，其中25萬元現(xiàn)金支付，剩余的20萬元由王某某代替宗瑞清、徐長(zhǎng)清償還銀行貸款的方式支付。但根據(jù)庭審中宗瑞清、徐長(zhǎng)清及王某某提供的證據(jù)顯示，合同簽訂后長(zhǎng)達(dá)9個(gè)月的時(shí)間，宗瑞清、徐長(zhǎng)清仍然繼續(xù)自行償還涉案房屋的貸款，這顯然與合同的約定相悖，且與一般的交易習(xí)慣并不相符。如出賣涉案房屋是宗瑞清、徐長(zhǎng)清的真實(shí)意思表示，其將房屋出賣后，仍然自愿的承擔(dān)房屋的相應(yīng)貸款，與客觀事實(shí)不符，也與一般的交易習(xí)慣相悖。其次，宗瑞清、徐長(zhǎng)清與王某某簽訂了房屋買賣協(xié)議后，沒有立即協(xié)助王某某辦理涉案房屋的更名過戶手續(xù)，而是向王某某出具了相關(guān)的委托公證書。雖然王某某辯稱，出具該委托公證書的目的是考慮到宗瑞清、徐長(zhǎng)清身體不好，為了避免宗瑞清、徐長(zhǎng)清奔波，才以出具委托公證的方式由王某某自行辦理相關(guān)的房屋更名過戶手續(xù)。但經(jīng)審查該公證委托書的內(nèi)容，完全無法顯示宗瑞清、徐長(zhǎng)清委托王某某自行辦理房屋更名過戶的意思表示，該委托書的內(nèi)容實(shí)際上為宗瑞清、徐長(zhǎng)清委托王某某代為出賣涉案房屋的相關(guān)委托事項(xiàng)。這顯然與王某某所述的辦理公證委托的目的不符。且王某某稱辦理該公證委托的原因是為了避免宗瑞清、徐長(zhǎng)清奔波，但事實(shí)上宗瑞清、徐長(zhǎng)清辦理公證委托的時(shí)間完全可以用于去辦理涉案房屋的更名過戶手續(xù)，為了避免去產(chǎn)權(quán)部門辦理更名過戶手續(xù)的奔波，而去公證部門辦理公證委托，完全不具有合理性，亦無法達(dá)到避免宗瑞清、徐長(zhǎng)清奔波勞累的目的。第三，宗瑞清、徐長(zhǎng)清與王某某簽訂房屋買賣協(xié)議的時(shí)間為2015年11月16日，而王某某償還涉案房屋貸款的時(shí)間為2016年7月11日，王某某將涉案房屋出賣給魏某某的時(shí)間為2016年8月16日，上述時(shí)間點(diǎn)之間相差時(shí)間較長(zhǎng)，不符合一般的房屋買賣交易習(xí)慣。王某某在購買房屋后長(zhǎng)達(dá)9個(gè)月的時(shí)間，在已經(jīng)取得了宗瑞清、徐長(zhǎng)清的公證委托授權(quán)的情況下，仍然未將涉案房屋變更到自己名下，且在此期間宗瑞清、徐長(zhǎng)清一直在涉案房屋內(nèi)居住，王某某亦未提出過任何異議。雖然王某某辯稱其未辦理更名過戶的原因是由于其沒有資金償還貸款，但如王某某無力支付全部購房款，亦未采取辦理貸款的方式支付購房款，其與宗瑞清、徐長(zhǎng)清為何仍然會(huì)達(dá)成買賣房屋的合意，這完全不符合交易目的。且王某某稱其將涉案房屋以低于購買價(jià)10萬元的價(jià)格出賣給魏某某的原因是因?yàn)榧毙栌缅X，但其償還20余萬元貸款至將涉案房屋出賣給魏某某前后共一個(gè)月的時(shí)間，在剛剛清償貸款一個(gè)月的時(shí)間，立即將涉案房屋以低價(jià)賣出，顯然存在多處矛盾及不符合常理之處。第四，根據(jù)宗瑞清、徐長(zhǎng)清提供的證人徐某的證言及宗瑞清、徐長(zhǎng)清當(dāng)庭提供的證人徐某與王某某之間的微信語音聊天記錄的內(nèi)容，均顯示了王某某向證人徐某表示，可以將房子贖回去的內(nèi)容，如果宗瑞清、徐長(zhǎng)清與王某某之間確為真實(shí)的房屋買賣關(guān)系，關(guān)于將房屋贖回去的語音內(nèi)容王某某對(duì)此無法做出合理的解釋。證人徐某的證言內(nèi)容對(duì)借款事件的整個(gè)經(jīng)過，包括一些對(duì)話的細(xì)節(jié)均能敘述清楚，亦能夠從側(cè)面反映出事件發(fā)生的輪廓。雖然證人徐某系宗瑞清、徐長(zhǎng)清的兒子，與宗瑞清、徐長(zhǎng)清之間有一定的利害關(guān)系，但該利害關(guān)系并不能作為完全否定證人證言真實(shí)性的依據(jù)，雖然在具體的細(xì)節(jié)處，由于證人與宗瑞清、徐長(zhǎng)清之間關(guān)系問題，其所述的內(nèi)容不能盡信，但其所述的內(nèi)容對(duì)本案亦具有相應(yīng)的參考價(jià)值，且王某某并不能對(duì)證人徐某證言及微信語音記錄的不實(shí)之處未能提出具有針對(duì)性的合理有效的抗辯，故對(duì)上述證據(jù)及證言的內(nèi)容部分予以采信。另外，根據(jù)宗瑞清、徐長(zhǎng)清提供的名片顯示，王某某確實(shí)從事借貸的工作，雖然王某某稱其系自2016年4、5月份才開始從事該項(xiàng)工作，但王某某對(duì)此并未能提供充分有效的證據(jù)予以證明。綜合以上事實(shí)，本院認(rèn)為，宗瑞清、徐長(zhǎng)清與王某某之間簽訂的《二手房屋買賣合同書》的交易過程，與一般的交易習(xí)慣完全不符，且王某某前后陳述的事實(shí)相互矛盾，完全不能自圓其說。其實(shí)，縱觀宗瑞清、徐長(zhǎng)清與王某某房屋買賣的整個(gè)過程，更加符合近年來層出不窮的小額貸款抵押的形式，而不符合一般的房屋買賣的交易過程，且宗瑞清、徐長(zhǎng)清提供的證人證言及相關(guān)的證據(jù)材料，已經(jīng)形成了完整的證據(jù)鏈條，可以證明王某某確系從事貸款工作的事實(shí)，而本案涉案房屋正是相關(guān)借貸的抵押，雙方簽訂房屋買賣合同的目的，并不是真實(shí)的房屋交易的意思表示，而是對(duì)于借貸的一種抵押行為。按照《中華人民共和國擔(dān)保法》第四十條的規(guī)定，訂立抵押合同時(shí)，抵押權(quán)人和抵押人在合同中不得約定在債務(wù)履行期屆滿抵押權(quán)人未受清償時(shí)，抵押物的所有權(quán)轉(zhuǎn)移為債權(quán)人所有，故認(rèn)為宗瑞清、徐長(zhǎng)清與王某某簽訂的《二手房屋買賣合同書》是虛假的意思表示，是以合同行為掩蓋非法目的的意思表示，故其簽訂該《二手房屋買賣合同書》符合合同無效的構(gòu)成要件，應(yīng)當(dāng)為無效合同。關(guān)于王某某以徐長(zhǎng)清的名義與魏某某之間簽訂的《存量房買賣合同》是否為合法有效的合同的問題。因根據(jù)前述內(nèi)容，宗瑞清、徐長(zhǎng)清并沒有委托王某某出賣房屋的意思表示，亦沒有將涉案房屋出賣給王某某的意思表示，故王某某出賣涉案房屋的行為實(shí)際上屬于無權(quán)處分的行為，故判斷該《存量房買賣合同》是否為合法有效的合同的關(guān)鍵即在于判斷魏某某是否符合善意第三人的條件，是否享有善意第三人的抗辯權(quán)。綜合庭審查明的事實(shí)，及宗瑞清、徐長(zhǎng)清與王某某、魏某某提供的證據(jù)、庭審陳述的內(nèi)容，認(rèn)為，魏某某并不符合善意第三人的條件，其與王某某之間的房屋買賣交易存在重大瑕疵。首先，王某某、魏某某簽訂的房屋買賣合同的內(nèi)容與其自述的交易過程完全不符，且前后相互矛盾。根據(jù)合同的內(nèi)容顯示，雙方約定的購房方式為貸款方式購房，但王某某、魏某某陳述稱其實(shí)際的交易方式為現(xiàn)場(chǎng)交付現(xiàn)金全額付款。關(guān)于合同內(nèi)容與實(shí)際交易方式不符的原因，王某某、魏某某第一次庭審中稱因該合同為房產(chǎn)部門的制式合同，具體情況需進(jìn)一步與房產(chǎn)部門核實(shí)。而第二次庭審中王某某、魏某某稱其原打算采用貸款方式交易房屋，后變更為交付全款，第一次庭審中未能對(duì)此作出合理的解釋是因?yàn)橥浟嗽蛩阗J款的事實(shí)。認(rèn)為王某某、魏某某上述表述內(nèi)容完全不符合邏輯。如王某某、魏某某之間的房屋買賣關(guān)系是真實(shí)的，對(duì)于交付房款的方式如此重要的問題，不應(yīng)當(dāng)出現(xiàn)“忘記”的情況。第一次庭審中，經(jīng)法庭詢問及提示，王某某、魏某某均未憶起曾經(jīng)打算采用貸款方式購房如此“重大”的合同交易事項(xiàng)，完全不合理。另外，王某某、魏某某稱在辦理產(chǎn)權(quán)交易當(dāng)天現(xiàn)場(chǎng)全款交付的現(xiàn)金35萬元。既然現(xiàn)場(chǎng)交易時(shí)已經(jīng)決定不再采用貸款方式交易，卻仍然不更改合同內(nèi)容。對(duì)于合同內(nèi)容與實(shí)際交易方式不符，卻不進(jìn)行更改，且交付了35萬元后，魏某某未向王某某索要收據(jù)，其交易風(fēng)險(xiǎn)顯而易見，完全不符合常理。第二，庭審中魏某某承認(rèn)在購買涉案房屋前，多次與王某某前去查看房屋，均未能實(shí)際進(jìn)入房屋。從以上事實(shí)可以看出，魏某某知道王某某并沒有掌握涉案房屋的實(shí)際控制權(quán)，在未經(jīng)宗瑞清、徐長(zhǎng)清許可的情況下，甚至在其不能現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際查看房屋的情況下，魏某某仍然決定購買房屋，從未提出異議，顯然不符合常理。第三，根據(jù)庭審查明的事實(shí)，王某某、魏某某并非素不相識(shí)而是朋友關(guān)系。魏某某自述在完全不知道王某某與宗瑞清、徐長(zhǎng)清的交易過程的情況下，其仍然與王某某簽訂合同，且合同中所記載的合同另一方當(dāng)事人并不是王某某，而是徐長(zhǎng)清，王某某僅是作為徐長(zhǎng)清的委托代理人與其簽訂的合同。對(duì)于以上諸多不合理之處，魏某某均未能提供合理的抗辯，亦未盡到謹(jǐn)慎的注意義務(wù)，完全不符合常理。故認(rèn)為魏某某在庭審中所述其對(duì)于宗瑞清、徐長(zhǎng)清與王某某之間的交易經(jīng)過完全不知情的完全不符合邏輯，不予采信。綜上所述，因宗瑞清、徐長(zhǎng)清與王某某簽訂的《二手房屋買賣合同書》屬于無效的合同，故王某某對(duì)涉案房屋屬于無權(quán)處分，而魏某某并不符合善意第三人的資格和條件。故王某某、魏某某簽訂的《存量房買賣合同》亦應(yīng)當(dāng)屬于無效合同?；谧谌鹎?、徐長(zhǎng)清與王某某簽訂的《二手房屋買賣合同書》及王某某、魏某某簽訂的《存量房買賣合同》均屬無效的合同，故對(duì)于宗瑞清、徐長(zhǎng)清訴請(qǐng)王某某、魏某某協(xié)助其辦理涉案房屋變更登記的訴訟請(qǐng)求，符合法律規(guī)定，予以支持。綜上，依照《中華人民共和國合同法》第五十一條、第五十二條、《中華人民共和國擔(dān)保法》第四十條、《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第九條、《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第六十四條、第六十六條、第七十二條第一款的規(guī)定判決：一、徐長(zhǎng)清與王某某于2015年11月16日簽訂的《二手房屋買賣合同書》為無效合同；二、王某某作為徐長(zhǎng)清的委托代理人于2016年8月16日與魏某某簽訂的《存量房屋買賣合同》為無效合同；三、王某某、魏某某于判決生效后十五日內(nèi)協(xié)助徐長(zhǎng)清、宗瑞清辦理位于哈爾濱市香坊區(qū)××單元××號(hào)房屋（房屋產(chǎn)權(quán)證號(hào)為：哈房權(quán)證香字第××號(hào)，登記的房屋產(chǎn)權(quán)人為：魏某某）的產(chǎn)權(quán)變更登記，將上述房屋變更登記至徐長(zhǎng)清、宗瑞清名下。案件受理費(fèi)人民幣100元（宗瑞清、徐長(zhǎng)清已預(yù)交100元），由王某某、魏某某負(fù)擔(dān)，于判決生效后立即給付宗瑞清、徐長(zhǎng)清。二審中，當(dāng)事人圍繞上訴請(qǐng)求依法提交了證據(jù)。本院組織當(dāng)事人進(jìn)行了質(zhì)證。王某某舉示證據(jù)一份：哈爾濱市香坊區(qū)信恒貸款信息咨詢部營(yíng)業(yè)執(zhí)照，擬證明：王某某自2016年5月6日后開始從事貸款咨詢業(yè)務(wù)，簽訂買賣合同時(shí)，王某某并未從事貸款業(yè)務(wù)。宗瑞清、徐長(zhǎng)清質(zhì)證認(rèn)為：對(duì)該證據(jù)的真實(shí)性無異議，但該證據(jù)不屬于法律規(guī)定的新證據(jù)，不應(yīng)采信，而且該證據(jù)無法證明2016年5月6日前王某某無照但確實(shí)從事貸款業(yè)務(wù)的事實(shí)。魏某某質(zhì)證認(rèn)為：同意王某某的意見。魏某某舉示證據(jù)一份：黑龍江省增值稅發(fā)票，擬證明：涉案房屋是77.62平方米，評(píng)估價(jià)值為364,966.47元，并非顯失公平。宗瑞清、徐長(zhǎng)清質(zhì)證認(rèn)為：對(duì)該證據(jù)的真實(shí)性無異議，對(duì)證明問題有異議，該證據(jù)是在更名過戶到魏某某名下后取得的，不能證明是評(píng)估價(jià)值。本院認(rèn)證意見：因宗瑞清、徐長(zhǎng)清對(duì)王某某與魏某某舉示證據(jù)的真實(shí)性均沒有異議，故本院對(duì)這兩份證據(jù)所載明內(nèi)容予以采信。二審查明的事實(shí)與一審判決認(rèn)定的事實(shí)相同。
上訴人王某某、魏某某因與被上訴人宗瑞清、徐長(zhǎng)清確認(rèn)合同無效糾紛一案，不服哈爾濱市香坊區(qū)人民法院（2017）黑0110民初3373號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2018年2月27日立案后，依法組成合議庭，開庭進(jìn)行了審理。上訴人王某某及其委托訴訟代理人郭學(xué)偉，上訴人魏某某委托訴訟代理人崔艷巍，被上訴人宗瑞清及其與被上訴人徐長(zhǎng)清共同委托訴訟代理人許晨到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認(rèn)為：宗瑞清、徐長(zhǎng)清以其與王某某簽訂的二手房買賣合同名為買賣實(shí)為借款擔(dān)保為由主張合同無效，王某某則稱雙方之間是真實(shí)的房屋買賣關(guān)系。據(jù)此，宗瑞清、徐長(zhǎng)清與王某某之間簽訂的二手房買賣合同是真實(shí)的購房合同，還是名為房屋買賣實(shí)為借款擔(dān)保的合同系本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)。對(duì)此，正如一審所論述，宗瑞清、徐長(zhǎng)清與王某某就案涉房屋的整個(gè)交易過程不符合交易習(xí)慣。王某某就雙方簽訂房屋買賣合同后依然由宗瑞清、徐長(zhǎng)清向銀行還貸9個(gè)月而不是根據(jù)合同約定由其立即向銀行清償宗瑞清、徐長(zhǎng)清的全部貸款以及雙方在簽訂房屋買賣合同后為何又簽訂委托公證書等主要事實(shí)沒有作出充分合理的解釋，一審據(jù)此認(rèn)定王某某與宗瑞清、徐長(zhǎng)清之間簽訂的《二手房屋買賣合同書》不是雙方真實(shí)意思表示、該合同無效并無不當(dāng)。根據(jù)法律規(guī)定，合同無效的法律后果是雙方互為返還，一審判定王某某、魏某某將案涉房屋返還給宗瑞清、徐長(zhǎng)清并無不當(dāng)，但就宗瑞清、徐長(zhǎng)清應(yīng)返還給王某某的款項(xiàng)沒有作出實(shí)體處理顯屬不當(dāng)。案涉款項(xiàng)包括兩部分：一是王某某所稱以現(xiàn)金方式交付的25萬元購房款，宗瑞清、徐長(zhǎng)清稱沒有收到此款，雙方之間只是曾有過6萬元借款關(guān)系，案涉房屋買賣亦是對(duì)6萬元借款進(jìn)行的擔(dān)保。一審根據(jù)雙方陳述結(jié)合案件相關(guān)證據(jù)，綜合分析認(rèn)定雙方系借款擔(dān)保法律關(guān)系，王某某對(duì)此不予認(rèn)可并在二審就此舉示證據(jù)，但其所舉示的證據(jù)不能推翻一審對(duì)此作出的認(rèn)定。鑒于此部分所涉法律關(guān)系與本案不屬于同一法律關(guān)系，故雙方可就此部分爭(zhēng)議另行解決；二是2016年7月11日王某某代替宗瑞清、徐長(zhǎng)清償還涉案房屋剩余銀行貸款201,120元，雙方對(duì)此事實(shí)沒有爭(zhēng)議，一審判定王某某、魏某某返還案涉房屋時(shí)，理應(yīng)判令宗瑞清、徐長(zhǎng)清將此筆墊付款返還并支付相應(yīng)利息，一審未予處理不當(dāng)，本院予以糾正。關(guān)于魏某某是否善意第三人、是否符合善意取得的問題。根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第一百零六條規(guī)定，構(gòu)成善意取得的要件之一是受讓人支付合理對(duì)價(jià)。本案所涉魏某某向王某某所謂支付35萬元購房款的問題，雙方就此筆款項(xiàng)的來源、支付時(shí)間地點(diǎn)、具體支付方式等重要事實(shí)只有陳述，并無其他證據(jù)予以佐證，魏某某在二審舉示的證據(jù)亦未指向此問題，因此魏某某主張其已向王某某支付購買案涉房屋的合理對(duì)價(jià)證據(jù)不足，魏某某對(duì)案涉房屋不符合善意取得的法定構(gòu)成要件，其亦不具備善意第三人的條件，一審對(duì)此作出認(rèn)定和處理結(jié)果并無不當(dāng)，魏某某該項(xiàng)上訴請(qǐng)求不成立。綜上所述，一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，處理結(jié)果部分不當(dāng)，本院予以糾正。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第二項(xiàng)規(guī)定，判決如下：

維持哈爾濱市香坊區(qū)人民法院（2017）黑0110民初3373號(hào)民事判決第一項(xiàng)、第二項(xiàng)、第三項(xiàng)；宗瑞清、徐長(zhǎng)清于本判決生效后十五日內(nèi)向王某某返還墊付款201,120元及利息（以201,120元為基數(shù)，按照中國人民銀行發(fā)布的同期同類貸款基準(zhǔn)利率，自2016年7月11日起計(jì)算至本判決確定的自動(dòng)履行期限內(nèi)實(shí)際給付之日止）。如果未按本判決指定的期限履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。一、二審案件受理費(fèi)300元，由宗瑞清、王某某、魏某某各負(fù)擔(dān)100元。本判決為終審判決。

審判長(zhǎng)　　王曉東
審判員　　梁紅玉
審判員　　宋彥輝

書記員：于文娟