原告（執(zhí)行案外人）：王某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住衡水市桃城區(qū)，
委托訴訟代理人：郭麗，河北仁浩律師事務所律師。
委托訴訟代理人：和國哲，河北仁浩律師事務所律師。
被告（申請執(zhí)行人）：李春景，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，現住武邑縣，
委托訴訟代理人：孫喬，河北利華律師事務所律師。
委托訴訟代理人：孫志保，河北利華律師事務所律師。
第三人（被執(zhí)行人）：賈新亮，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，現住武邑縣，
第三人（被執(zhí)行人）：賈海波，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，戶籍所在地石家莊市新華區(qū)，現住武邑縣，

本院在審理原告李春景與被告賈新亮、賈海波民間借貸糾紛一案中，于2018年9月12日作出（2018）冀1122民初1132號民事裁定，對賈新亮名下位于衡水市育才南大街968號逸升佳苑小區(qū)2號樓2單元6層601室房產進行財產保全。案外人王某某于2018年11月7日向本院提出書面異議，要求解除對上述房產的查封。本院于2018年11月16日作出（2018）冀1122執(zhí)異18號執(zhí)行裁定，駁回王某某的異議申請。王某某不服，向本院提起案外人執(zhí)行異議之訴，形成原告（執(zhí)行案外人）王某某與被告（申請執(zhí)行人）李春景、第三人（被執(zhí)行人）賈新亮、賈海波案外人執(zhí)行異議之訴一案。本院于2018年12月3日立案后，依法適用普通程序，于2018年12月20日公開開庭進行了審理。原告王某某及其委托訴訟代理人郭麗、和國哲、被告李春景委托訴訟代理人孫喬、第三人賈新亮到庭參加訴訟。第三人賈海波經本院傳票傳喚無正當理由未到庭，本案缺席審理，現已審理終結。
原告王某某向本院提出訴訟請求：1、判決立即停止對原告購買的衡水市育才南大街968號逸升佳苑小區(qū)2號樓2單元6層601室房產的強制執(zhí)行，并解除對該樓房的查封。2、判決確認原告與第三人賈新亮所簽訂的《衡水市房地產買賣中介服務合同》合法有效，衡水市育才南大街968號逸升佳苑小區(qū)2號樓2單元6層601室房產歸原告所有。3、本案的訴訟費用由被告承擔。事實和理由：2018年5月21日，原告與第三人賈新亮簽訂達成《衡水市房地產買賣中介服務合同》，第三人賈新亮自愿將其所有的衡水市育才南大街968號逸升佳苑小區(qū)2號樓2單元6層601室房產以壹佰肆拾伍萬元整（1450000元）的價格出售給原告所有。至2018年6月2日，原告已將購房款分數次全部支付給第三人賈新亮。交易完畢原告即入住該房屋。2018年9月12日，被告李春景與第三人賈新亮、賈海波因民間借貸糾紛一案涉訴，武邑縣人民法院作出（2018）冀1122民初1132號民事裁定書，裁定對賈新亮名下位于衡水市育才南大街968號逸升佳苑小區(qū)2號樓2單元6層601室房產進行財產保全并予以查封。2018年11月7日原告依法向武邑縣人民法院提出執(zhí)行異議，并提供購房依據等相關證據，要求解除查封并中止對上述房產的執(zhí)行。2018年11月16日，武邑縣人民法院作出（2018）冀1122執(zhí)異18號執(zhí)行裁定書，裁定駁回原告的異議申請并明確告知可在15日內向人民法院另案提起訴訟。綜上，原告認為：原告與第三人賈新亮于2018年5月21日簽訂達成的《衡水市房地產買賣中介服務合同》是雙方真實意思的表示，該合同不違反國家有關法律法規(guī)的強制性規(guī)定，該協(xié)議合法有效，賈新亮應當協(xié)助原告辦理產權過戶登記。同時，原告購買的涉案房產雖然沒有辦理產權過戶登記，但是并非原告原因所致，而且原告已依合同支付全部價款并且已實際占有房產并已入住5個月，合同基本履行完畢。根據《物權法》第15條：“當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力”。以及《最高人民法院關于人民法院民事執(zhí)行中查封扣押凍結財產的規(guī)定》第17條：“被執(zhí)行人將其所有的需要辦理過戶登記的財產出賣給第三人，第三人已經支付部分或者全部價款并實際占有該財產，但尚未辦理產權過戶登記手續(xù)的，人民法院可以查封、扣押、凍結；第三人已經支付全部價款并實際占有，但未辦理過戶登記手續(xù)的，如果第三人對此沒有過錯，人民法院不得查封、扣押、凍結”之規(guī)定，原告認為人民法院不應查封、扣押、凍結該財產。依據《民事訴訟法》第227條、《最高人民法院關于適用
的解釋》304條、305條、307條的規(guī)定為維護原告的合法權益，特向貴院提起訴訟，請貴院依法支持原告各項訴請。
原告當庭將訴訟請求第二項變更為：判決確認衡水市育才南大街968號逸升佳苑小區(qū)2號樓2單元6層601室房產歸原告所有。
原告當庭陳述：原告支付了房款1400000元，剩余50000元是留待房產證辦理時再支付。房屋權屬證書沒有辦理的原因是房管部門對開發(fā)商的大證尚未進行辦理?！斗康禺a管理法》屬于管理性的強制性規(guī)定，并非效力性強制性規(guī)定。
原告當庭表示愿意將尚未交付到賈新亮手中的50000元房款交法院處理。
被告李春景辯稱，原告的訴請沒有事實依據和法律依據，請求貴院駁回原告的訴請。原告證據不足以認定原告與賈新亮之間存在真實有效的房屋買賣合同。即使該房屋轉讓真實存在，賈新亮名下的房屋并未辦理房屋產權登記就進行轉讓，違反了法律的強制性規(guī)定，該房屋買賣合同及轉讓行為無效。涉案房屋的轉讓款未全部付清，原告在明知賈新亮未辦理房屋產權登記的情況下，購買房屋存在過錯。
被告委托訴訟代理人在庭后提交代理詞稱，原告對涉案房產不享有足以排除強制執(zhí)行的民事權益。涉案房屋沒有登記在賈新亮名下，賈新亮沒有取得房屋權屬證書，但進行了商品房買賣合同備案，武邑法院的查封是合法的。備案應當屬于物權期待權，賈新亮已依照與開發(fā)商簽訂的商品房合同履行完畢并支付，取得了物權之對價等權利，預期物權將確定無疑地變動到賈新亮名下，符合物權期待權的保護條件。王某某對被執(zhí)行的財產享有的物權期待權如欲產生排除強制執(zhí)行的效力，應符合《最高人民法院關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條第一至第四項的全部要件。王某某提交的證據證實王某某未向賈新亮支付全部購房款，且王某某與賈新亮所簽房地產買賣中介服務合同真實性無法確認。既然原告認為備案做為一個物權的公示方式，原告在可以辦理房屋產權備案及預告登記的情況下，怠于辦理，致使涉案房屋在2018年9月12日被武邑法院查封。原告訴狀上自認的現居住地與涉案房屋地址并不一致，證明了原告未實際占有并使用涉案房屋。《城市房地產管理法》第三十八條第六項規(guī)定屬于效力性強制性規(guī)定，原告購買該房屋時應知曉賈新亮未依法登記領取權屬證書，違反法律強制性規(guī)定。原告在賈新亮對涉案房屋未登記領取權屬證書情況下，仍違法交易，導致其至今未能辦理房屋過戶登記手續(xù)，對此明顯存在過錯。故導致未辦理案涉房產產權變更登記至自己名下，并非其意志以外的客觀障礙，而是其主觀意志所致，其對涉案房屋未辦理過戶存在過錯。
第三人賈新亮稱：支持原告。涉案房屋是我通過衡水市桃城區(qū)愛家房地產中介服務處一分店（以下簡稱愛家中介）賣給王某某的，開發(fā)商沒有給我辦理房產證，但是有房管局的備案合同。
第三人賈新亮在庭后提交情況說明稱，同意為王某某辦理涉案房產的過戶登記手續(xù)，確認涉案房產歸王某某所有。同意王某某將剩余5萬元尾款交付武邑法院，就王某某同我簽訂的商品房買賣合同王某某已將全部合同義務履行完畢。
賈海波未答辯。
原告圍繞訴訟請求提交了以下證據：
證據1、衡水市房地產買賣中介服務合同1份。證實王某某通過愛家中介與賈新亮簽訂了衡水市育才南大街968號逸升佳苑2號樓2單元601室的房屋買賣合同。
證據2、收到條三份。證實賈新亮及其妻子盧桂雙分三次收到孫安平轉來的王某某的購房款共計140萬元整。
證據3、賈新亮、盧桂雙身份證、結婚證復印件、賈新亮戶口本復印件各1份。證實賈新亮和盧桂雙系夫妻關系。
證據4、賈新亮與衡水市昆侖房地產開發(fā)有限公司（以下簡稱昆侖公司）商品房買賣合同1份。證實涉案房產系賈新亮通過正常途徑購買取得，且該房產已經在房管部門備案。
證據5、衡水市房地產市場管理處出具的查詢證明1份。證實賈新亮的購房合同已備案。
證據6、昆侖公司出具的證明1份。證實涉案房產尚未辦理房產證是因為未到辦理小證的日期。
證據7、涉案房產所在小區(qū)物業(yè)公司出具證明、照片打印件各1份。證實王某某已于2018年5月30日入住該小區(qū)，并同時辦理了車輛出入手續(xù)。
證據8、衡水市桃城區(qū)愛家房地產中介服務處營業(yè)執(zhí)照1份。證實孫安平系愛家中介的負責人。
證據9、孫安平中國建設銀行賬戶交易明細表1份，微信轉賬記錄截屏1份。證實王某某通過中介孫安平已經支付了全部的應付購房款。
證據10、原告的兩個鄰居及小區(qū)物業(yè)公司所出具的證明各1份。證實原告王某某已入住涉案房產。
證據11、原告與賈新亮房屋交接事項1份。證實原告與賈新亮的房屋交接事項。
證據12、原告所繳納的燃氣費、水費單據各1份，通氣點火首驗單1份。證實原告已在涉案房產內居住生活。
證據13、原告為在涉案房產內生活購置家具的繳費收據、送貨單等票據及原告拍攝現場照片，共24頁。證實原告已在涉案房產內居住生活。
證據14、繳款單位王某某，收款單位愛家中介，時間為2018年5月20日、21日的收據2張；轉款人為王某某，時間2018年5月24日柜員機轉款回執(zhí)1張；付款人王某某，時間為2018年5月29日，收款人孫安平，建行客戶回單1張。證實王某某向中介機構轉房款及中介費1420000元，其中房款1400000元，中介費20000元。
證據15、交付房屋后，賈新亮交給王某某的原始的維修基金、裝修保證金、儲間、房款以及水電等各項費用的收據共6張，證實賈新亮在交付房屋時將其購房時的原始收據一并交予了王某某，說明雙方履約的事實。
被告李春景的質證意見如下：
對證據1真實性、證據來源的合法性不予認可，愛家中介未提供發(fā)票，中介服務合同具有隨意性。
對證據2、證據11的真實性、證據來源的合法性不予認可，賈新亮系利害關系人，其自認是為了逃避案件執(zhí)行。
對證據3的真實性予以認可，關聯性不予認可。
對證據4的真實性、關聯性不予認可，商品房買賣合同的簽訂日期是2018年5月24日，而中介服務合同的簽訂合同的時間是2018年5月21日，明顯矛盾。
對證據5的真實性、證據來源的合法性均不予認可，因為沒有衡水市房地產市場管理處負責人的簽章。
對證據6的真實性和證據來源的合法性不予認可，該證據不能證明昆侖公司不能辦理登記。
對證據7真實性和證據來源的合法性不予認可。
對證據8的關聯性不予認可。
對證據9的真實性、關聯性不予認可。交易明細是復印件，且不能證明原告向孫安平轉賬是用于購買涉案房屋。
因證據10證人未出庭作證，故對其真實性、關聯性不予認可。
對證據12的真實性、證據來源的合法性均不予認可，因沒有發(fā)票。
對證據13的真實性、關聯性不予認可。
證據14中柜員機轉款回執(zhí)和建行客戶回單未顯示為購房款，與本案無關。2018年5月20日的收據，在簽訂合同之前，不是發(fā)票，不認可真實性。2018年5月21日收據不是發(fā)票，不認可真實性。
證據15交款單位為賈新亮，與本案無關，不認可真實性、證據來源的合法性。
被告綜合質證意見為，原告與第三人的陳述和自認，并不足以認定原告已支付購房款的事實，第三人賈新亮與本案結果有直接利害關系，故其作出的房款收到條因缺乏真實性及證據來源的合法性。
第三人賈新亮的質證意見為，對原告提交的證據都沒有異議。
被告李春景、第三人賈新亮、賈海波未舉證。
本院認證意見為，賈新亮是本案當事人，其與本案結果必然存在利害關系，被告以此為由否定賈新亮出具的所有證據的效力，本院不予支持。
證據1有賈新亮、王某某簽字捺印和愛家中介簽章，證據4有賈新亮簽字捺印、昆侖公司簽章，并蓋有衡水市房地產市場管理處合同備案專用章，被告否認證據1、4的證據效力，但未提供證據證實。根據《合同法》第五十一條的規(guī)定，證據1《衡水市房地產買賣中介服務合同》簽訂之后賈新亮再簽訂證據4《商品房買賣合同》，并不影響證據1的合同效力。故本院不支持被告的意見，本院認可證據1、4的證據效力。
證據14中兩份《收據》有愛家中介簽章，其中2018年5月20日的《收據》與證據1的簽訂時間臨近，且收款事由為購房定金逸升佳苑2號-2-601，本院認可2018年5月20日的《收據》的證據效力，證據14中《客戶回單》蓋有中國建設銀行股份有限公司衡水勝利分理處業(yè)務專用章，證據9中《個人活期賬戶交易明細》蓋有中國建設銀行股份有限公司衡水開發(fā)區(qū)支行業(yè)務專用章，證據2分別有賈新亮或其妻子的簽字捺印，被告認可證據3的真實性，上述證據14、證據9、證據2、證據3相互印證，且與證據1和證據8相互印證，能夠形成完整證據鏈條，本院認可證據2、3、8、9、14的證據效力。
證據15中6張《收款收據》形式規(guī)整，均蓋有衡水昆侖房地產開發(fā)有限公司財務專用章，且分別與證據4、證據1印證，本院認可證據15的證據效力。
證據5蓋有衡水市房地產市場管理處查詢專用章，證據6蓋有昆侖公司印章，證據5、證據6與證據4相互印證，本院認可證據5、6的證據效力。
證據7有衡水眾和物業(yè)服務有限責任公司印章，證據11有王某某和賈新亮的簽字，證據12、13有相關單位蓋章或相關工作人員簽字，證據13中的收據、運貨單、保修卡及照片能夠相互印證，且證據7、10、11、12、13之間能夠相互印證，本院認可證據7、10、11、12、13的證據效力。
本院認定事實如下，2018年5月21日，賈新亮、王某某、愛家中介簽訂《衡水市房地產買賣中介服務合同》，約定賈新亮將衡水市桃城區(qū)育才南大街968號逸升佳苑12號樓2單元601室房產出售給王某某，成交價款1450000元，王某某于2018年5月21日支付定金50000元，由愛家中介保管，于付款時沖抵房價款，王某某于2018年5月31日前一次性付清房款1400000元，由王某某向愛家中介交納中介費29000元，賈新亮將房屋購房首付收據原件留存于愛家中介，因該房產目前無法辦理過戶，故王某某留押金50000元整，待賈新亮辦理出產權證配合王某某辦理過戶手續(xù)后當天一次性付給賈新亮，賈新亮配合過戶到王某某指定人名下。愛家中介負責人是孫安平，賈新亮的妻子是盧桂雙。
2018年5月20日，王某某給付愛家中介購房定金20000元；2018年5月21日，王某某給付愛家中介購房定金30000元；2018年5月24日，王某某向孫安平名下賬戶轉賬300000元；2018年5月29日，王某某向孫安平名下賬戶轉賬1070000元，以上共計1420000元。2018年5月24日，孫安平向賈新亮名下賬戶轉賬300000元；2018年5月24日，孫安平向賈新亮名下賬戶轉賬兩筆各500000元，共1000000元；2018年6月2日，孫安平向賈新亮名下賬戶轉賬49900元；2018年6月2日，孫安平向賈新亮發(fā)送微信紅包200元；2018年6月4日，孫安平向賈新亮名下賬戶轉賬49900元，以上共計1400000元。2018年5月24日，賈新亮出具收到條確認收到孫安平轉來王某某購房首付300000元；2018年5月29日，賈新亮出具收條確認收到孫安平轉來王某某購逸升佳苑2-2-601房款1000000元；2018年6月2日，賈新亮出具收到條確認收到孫安平轉來逸升佳苑2-2-601王某某購房款100000元，以上共計1400000元。
2018年5月21日，賈新亮向昆侖公司繳納逸升佳苑2-2-601房款300936元，及車位款、儲間款、大額維修款、裝修保證金、水電門款。2018年5月24日，昆侖公司與賈新亮簽訂《商品房買賣合同》，約定賈新亮購買育才南大街968號逸升佳苑2幢2單元601號房，商品房價款300936元。2018年5月25日，賈新亮購買逸升佳苑小區(qū)2幢2單元6層601室住宅一套在衡水市房地產市場管理處備案。
2018年5月29日，賈新亮與王某某就涉案房產進行了交接，王某某自2018年5月30日起占有涉案房產。2018年9月12日，本院作出（2018）冀1122民初1132號民事裁定，對賈新亮名下位于衡水市育才南大街968號逸升佳苑小區(qū)2號樓2單元6層601室房產進行財產保全。2018年12月7日，昆侖公司出具證明稱，涉案房產未到規(guī)定辦理小證（房產證）的日期。王某某自認涉案房產沒有辦理產權過戶登記。原告王某某已于2018年12月26日將剩余房款50000元交付執(zhí)行。

本院認為，原告王某某當庭變更第二項訴訟請求，撤回了第二項訴訟請求中，請求判決確認原告與第三人賈新亮所簽訂的《衡水市房地產買賣中介服務合同》合法有效的訴請，是原告對自己訴訟權利的處分，應予準許。原告自認，目前衡水市育才南大街968號逸升佳苑小區(qū)2號樓2單元6層601室房產未登記在王某某名下。根據《中華人民共和國物權法》第九條第一款規(guī)定，不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發(fā)生效力；未經登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。故涉訴房屋目前不屬于原告所有，對原告的第二項訴訟請求本院不予支持。
根據已查明事實，可以認定王某某在本院查封之前的2018年5月29日已合法占有涉案不動產；王某某對涉案房產未能辦理過戶登記不存在過錯；王某某已經按照合同約定支付了大部分房款且已將剩余房款交付執(zhí)行。原告的異議符合《最高人民法院關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條第二、三、四項的規(guī)定。
《最高人民法院關于適用
若干問題的解釋（二）》第十四條規(guī)定，合同法第五十二條第（五）項規(guī)定的“強制性規(guī)定”，是指效力性強制性規(guī)定。通說認為《城市房地產管理法》第三十八條第六項屬于管理性強制性規(guī)定，不是效力性強制性規(guī)定。故賈新亮將未辦理產權登記的房產轉讓給王某某，雖然違反了《城市房地產管理法》第三十八條第六項的規(guī)定，但并不影響《衡水市房地產買賣中介服務合同》的效力。應認定王某某和賈新亮在本院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同，原告的異議符合《最高人民法院關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條第一項的規(guī)定。
最高人民法院在（2015）民一終字第150號案例中指出，最高人民法院《關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》是關于執(zhí)行程序中當事人提出執(zhí)行異議時如何處理的規(guī)定。由于執(zhí)行程序需要貫徹已生效判決的執(zhí)行力，因此，在對執(zhí)行異議是否成立的判斷標準上，應堅持較高的、外觀化的判斷標準。這一判斷標準，要高于執(zhí)行異議之訴中原告能否排除執(zhí)行的判斷標準。由此，最高人民法院《關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第二十五條至第二十八條的規(guī)定應當在如下意義上理解，即符合這些規(guī)定所列條件的，執(zhí)行異議能夠成立；不滿足這些規(guī)定所列條件的，異議人在執(zhí)行異議之訴中的請求也未必不成立。是否成立，應根據案件的具體情況和異議人所主張的權利、申請執(zhí)行人債權實現的效力以及被執(zhí)行人對執(zhí)行標的的權利作出比較并綜合判斷，從而確定異議人的權利是否能夠排除執(zhí)行。
本案中，不應機械地理解《最高人民法院關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條中“登記在被執(zhí)行人名下”的規(guī)定，而應理解為，有充足的證據表明被執(zhí)行人對涉訴不動產具有排他性的權利。本案涉訴房屋已備案在賈新亮名下，如無意外不會登記在其他人名下，故本案中，應認定原告的異議符合《最高人民法院關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條的規(guī)定。
綜上所述，依照《中華人民共和國物權法》第九條第一款，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十四條、第二百二十七條，《最高人民法院關于適用
的解釋》第三百一十二條，《最高人民法院關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條，判決如下：

一、不得執(zhí)行衡水市桃城區(qū)育才南大街968號逸升佳苑小區(qū)2號樓2單元6層601室房產；
二、駁回原告王某某的其他訴訟請求。
本案案件受理費17850元由原告王某某負擔8925元，由第三人賈新亮、賈海波共同負擔8925元。
如不服本判決，可以在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于河北省衡水市中級人民法院。

審判長 韓根花
審判員 王維宇
人民陪審員 王宏蕾

書記員： 魯曉娜