王某某
諶甲軍（湖北正星律師事務(wù)所）
鄖西長(zhǎng)虹置業(yè)有限公司
皮志良（湖北正星律師事務(wù)所）

原告:王某某，男，生于1970年9月17日，漢族，湖北省鄖西縣人，村民。
委托訴訟代理人:諶甲軍，湖北正星律師事務(wù)所律師。
代理權(quán)限:有權(quán)承認(rèn)、放棄、變更訴訟請(qǐng)求，進(jìn)行和解、上訴等特別授權(quán)。
被告:鄖西長(zhǎng)虹置業(yè)有限公司。
住所地:湖北省鄖西縣城關(guān)鎮(zhèn)東營(yíng)村6組。
法定代表人:黃先均，任該公司總經(jīng)理職務(wù)。
委托訴訟代理人:皮志良，湖北正星律師事務(wù)所律師。
代理權(quán)限:代為答辯、舉證、辯論、調(diào)解等一般授權(quán)。
原告王某某訴被告鄖西長(zhǎng)虹置業(yè)有限公司房屋買賣合同糾紛一案，本院于2016年9月22日立案受理，依法組成合議庭于2016年12月7日公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。
原告王某某的委托訴訟代理人諶甲軍、被告鄖西長(zhǎng)虹置業(yè)有限公司的法定代表人黃先均及其委托訴訟代理人皮志良到庭參加了訴訟，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告王某某向本院提出訴訟請(qǐng)求:1、依法判令原告將所購(gòu)買被告位于鄖西縣城關(guān)鎮(zhèn)春橋小學(xué)北側(cè)、環(huán)城北路南側(cè)帝景大廈項(xiàng)目2號(hào)樓1單元904號(hào)房的住宅一套（建筑面積104.23平方米）退給被告，解除雙方買賣該套房屋的《商品房買賣合同》，被告退還原告所支付的購(gòu)房款291340.00元，并按人民銀行規(guī)定的同期貸款利率標(biāo)準(zhǔn)（年息8.4%）向原告支付利息（自被告收到原告購(gòu)房款之日起支付至退還上述全部購(gòu)房款之日止，暫計(jì)算至2016年8月16日利息是48945.12元）；2、判令被告賠償原告損失（違約金）14567.00元；3、被告承擔(dān)本案一切訴訟費(fèi)用。
其事實(shí)理由:2014年8月16日，原告簽訂合同購(gòu)買被告帝景大廈2號(hào)樓1單元904號(hào)住房一套，面積104.23平方米，價(jià)款291340元已經(jīng)付清。
被告辦理有《預(yù)售許可證》，雖然售房合同合法、有效，但是，依照合同被告應(yīng)于2015年6月30日前交付經(jīng)檢驗(yàn)合格的合同標(biāo)的房屋而至今未交付，買受人有權(quán)解除合同不屬于行使撤銷權(quán)，出賣人退還已收購(gòu)房款及其1%的違約金，違約金明顯過(guò)低，要求調(diào)整為同期銀行貸款利率；被告改變了房屋設(shè)計(jì)大門(mén)位置屬于改變商品房的結(jié)構(gòu)形式、空間尺寸、朝向，未按合同在10日內(nèi)書(shū)面通知原告，買受人提出退房的，出賣人應(yīng)于30日內(nèi)退還房款及其銀行同期存款利息；被告沒(méi)有在法定期限（240日）內(nèi)向房管產(chǎn)權(quán)登記部門(mén)報(bào)送相關(guān)資料，原告有權(quán)解除合同；合同限定被告辦理產(chǎn)權(quán)備案，到2016年3月1日沒(méi)有報(bào)備案（至今仍沒(méi)有報(bào)備案）的，我們就有權(quán)要求退房,由其承擔(dān)違約責(zé)任并賠償損失。
原告圍繞訴訟請(qǐng)求，依法提交了證據(jù)。
證據(jù)一、原告身份證復(fù)印件，證明原告主體資格和身份信息。
證據(jù)二、2014年8月16日鄖西長(zhǎng)虹置業(yè)有限公司與王某某簽訂的商品房買賣合同復(fù)印件一份。
證明1、原、被告雙方在2014年依法簽訂了合同，該合同是有效合同；2、被告沒(méi)有在合同約定的期限內(nèi)向原告交付符合合同要求標(biāo)準(zhǔn)的房屋；存在明顯違約行為；3、被告對(duì)房屋朝向進(jìn)行了擅自更改，該更改行為沒(méi)有在合同約定期限內(nèi)書(shū)面通知原告，已經(jīng)構(gòu)成違約；4、被告沒(méi)有在合同約定的期限內(nèi)將辦理權(quán)屬登記應(yīng)需由被告提交的材料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案。
證據(jù)三、收據(jù)復(fù)印件7份，證明購(gòu)買涉案房屋的購(gòu)房款已全部繳清。
證據(jù)四、照片3張，證明所購(gòu)買的房屋大門(mén)位置發(fā)生了變更，沒(méi)有書(shū)面通知原告。
被告鄖西長(zhǎng)虹置業(yè)有限公司答辯請(qǐng)求，駁回原告訴訟請(qǐng)求。
其事實(shí)理由:原、被告房屋買賣合同合法有效，應(yīng)予以支持；原告請(qǐng)求行使撤銷權(quán)已超過(guò)法律規(guī)定的期限，不應(yīng)支持；原告要求解除合同理由不能成立；原告房屋大門(mén)有少量移動(dòng)，沒(méi)有改變房屋朝向、結(jié)構(gòu)、不影響商品房質(zhì)量和使用功能。
按照合同約定，不是出賣人必須書(shū)面通知的事由；原告購(gòu)買的是現(xiàn)房，當(dāng)時(shí)大門(mén)已經(jīng)改動(dòng)。
關(guān)于產(chǎn)權(quán)手續(xù)備案問(wèn)題，到原告起訴時(shí)，沒(méi)有達(dá)到合同約定的240天；被告已取得商品房預(yù)售許可證和分項(xiàng)驗(yàn)收合格手續(xù)，并在繼續(xù)辦理，不影響合同效力。
原告同時(shí)購(gòu)買了兩套房屋，其已經(jīng)接受了其中一套并已裝修入住，帝景大廈大部分業(yè)戶已經(jīng)入住，房屋不存在任何質(zhì)量問(wèn)題，符合交付條件；關(guān)于原告所述損失，是原告自己的行為造成，原告要求退房，應(yīng)當(dāng)及時(shí)主張權(quán)利，原告不及早主張權(quán)利，導(dǎo)致了損失擴(kuò)大，無(wú)權(quán)就擴(kuò)大的損失要求賠償。
綜上，我們認(rèn)為原告主張不能成立。
為支持其答辯主張，被告依法提交了如下證據(jù)。
證據(jù)一、被告組織機(jī)構(gòu)代碼證復(fù)印件，法定代表人身份證明復(fù)印件，證明被告法人身份及法定代表人身份信息。
證據(jù)二、《商品房預(yù)售許可證》復(fù)印件一份，證明被告銷售房屋給原告行為合法。
證據(jù)三、關(guān)于商品房買賣的證據(jù)。
1、2013年1月4日《商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)》復(fù)印件兩份，證明原告購(gòu)房的經(jīng)過(guò)。
2、2014年8月16日《商品房買賣合同》復(fù)印件一份、《商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)》復(fù)印件一份，證明原告將原訂購(gòu)的房屋改變成2棟904房和1棟1106房。
3、2014年6月11日被告與湖北能昌電力有限公司之間簽訂的電力設(shè)施施工合同，證明2014年6月主體已經(jīng)竣工，并報(bào)裝按電。
4、原告繳款票據(jù)（與原告提交一致），需要說(shuō)明的是2014年8月16日原告同意將原交房款抵作本案購(gòu)房款28萬(wàn)元，并且補(bǔ)齊了差額。
5、鄖西縣人民法院2016鄂0322民初741號(hào)判決書(shū)，證明引發(fā)本案糾紛的原因是被告向原告索要尾欠房款。
本院組織當(dāng)事人進(jìn)行了質(zhì)證。
對(duì)當(dāng)事人無(wú)異議的證據(jù)，本院予以確認(rèn)并在卷佐證。
對(duì)有爭(zhēng)議的證據(jù)，本院認(rèn)定如下:被告對(duì)原告提交的證據(jù)二有異議，認(rèn)為原告不領(lǐng)取鑰匙不代表未交付房屋；房屋已進(jìn)行多項(xiàng)分項(xiàng)驗(yàn)收并合格；產(chǎn)權(quán)資料已經(jīng)交付報(bào)備。
認(rèn)為四不屬實(shí)，只稍微平移了大門(mén)，未改變結(jié)構(gòu)、功能，不影響使用。
原告對(duì)被告提交的證據(jù)三有異議，認(rèn)為電力報(bào)裝與本案無(wú)關(guān)。
741號(hào)判決與本案無(wú)關(guān)。
對(duì)上述有爭(zhēng)議的證據(jù)，本院結(jié)合當(dāng)事人自認(rèn)陳述、庭審查明的事實(shí)和其他關(guān)聯(lián)證據(jù)，按證據(jù)的真實(shí)性、合法性、關(guān)聯(lián)性進(jìn)行綜合認(rèn)定。
據(jù)此認(rèn)定如下事實(shí):一、原告于2013年1月4日簽約認(rèn)購(gòu)被告帝景大廈1幢9層A3及2幢9層A3房屋各1套，認(rèn)購(gòu)價(jià)均為352327元；二、2014年8月16日，雙方簽訂正式合同原告購(gòu)買被告開(kāi)發(fā)的房屋為現(xiàn)房1幢1106房【價(jià)318140元，原告分別于2014年8月16日付款20000元，17日付款88595元共計(jì)108595元，尚欠209545元未付，此房原告已裝修入住，所欠款本院（2016）鄂0322民初741號(hào)判令王某某支付】及2幢1單元904房【房款從2013年1月4日認(rèn)購(gòu)款轉(zhuǎn)180000元；2013年9月20日認(rèn)購(gòu)款轉(zhuǎn)100000元；2014年8月16日簽合同時(shí)交款11340元共計(jì)291340元，房款已經(jīng)付清】。
三、該合同標(biāo)的商品房于2014年8月1日辦理了鄂西房預(yù)字2014007號(hào)《商品房預(yù)售許可證》。
四、原告所購(gòu)買的2幢1單元904房屋大門(mén)與設(shè)計(jì)相比有移動(dòng)，鄰戶房門(mén)改變朝向【該單元住房絕大多數(shù)進(jìn)行了上述調(diào)整，目的是減少公攤面積，解決門(mén)扇開(kāi)關(guān)相互妨礙】。
五、被告對(duì)該商品房進(jìn)行了部分驗(yàn)收合格及報(bào)備案手續(xù)，尚在辦理全部合格驗(yàn)收及全面報(bào)備案手續(xù)。
六、被告已經(jīng)提出交房，原告認(rèn)為房門(mén)與設(shè)計(jì)位置有改動(dòng)而未領(lǐng)取鑰匙。
七、關(guān)于違約情形及責(zé)任，合同第八條約定:應(yīng)于2015年6月30日前交付經(jīng)驗(yàn)收合格的商品房，第九條約定逾期交付責(zé)任:逾期超過(guò)30日的，買受人有權(quán)解除合同，出賣人于解除合同通知到達(dá)之日起60日內(nèi)退還房款及所付房款1%違約金。
選擇繼續(xù)履行合同的，出賣人支付逾期期間日萬(wàn)分之二違約金。
規(guī)劃、設(shè)計(jì)更改約定:經(jīng)批準(zhǔn)或者同意更改導(dǎo)致影響商品房質(zhì)量或使用功能的，出賣人應(yīng)當(dāng)10日內(nèi)書(shū)面通知買受人，買受人要求退房的，出賣人于30日內(nèi)退還房款并按銀行同期活期存款利率支付利息。
報(bào)備案在房屋交付使用后240日內(nèi)辦理，買受人不能在規(guī)定期限取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)選擇退房的，出賣人在60日內(nèi)退還房款，并按已付房款0.1%賠償損失。
本院認(rèn)為，依法成立的合同自成立時(shí)生效。
本案原、被告在合同中對(duì)違約情形和承擔(dān)責(zé)任事項(xiàng)的約定具體、明確，也不違反法律強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)當(dāng)予以確認(rèn)。
在合同履行過(guò)程中，被告逾期后仍未交付經(jīng)驗(yàn)收合格的房屋、辦理產(chǎn)權(quán)備案等合同義務(wù)，致使合同目的不能實(shí)現(xiàn)，原告行使合同撤銷權(quán)盡管已逾期，但因不能實(shí)現(xiàn)合同目的而要求解除合同，退還房款及支付違約金等損失有事實(shí)和法律根據(jù)，應(yīng)予以支持。
原告提出違約金約定過(guò)低合乎案件事實(shí)，應(yīng)適當(dāng)調(diào)整，據(jù)此，其違約金可參照同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)予以確定。
原告選擇解除合同，支付違約金，則不能重復(fù)計(jì)算侵權(quán)損失。
被告提出原告未能及時(shí)退房致使損失擴(kuò)大，對(duì)擴(kuò)大的損失應(yīng)當(dāng)由原告負(fù)擔(dān)的主張，缺乏事實(shí)、法律依據(jù)，依法不予支持。
被告辯稱的已經(jīng)交付房屋，已經(jīng)驗(yàn)收合格，已經(jīng)報(bào)備案等與案件事實(shí)不符，不予認(rèn)定。
經(jīng)合議庭評(píng)議，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第四十四條 ?、第六十條 ?、第九十四條 ?第一款 ?第（四）項(xiàng) ?、第一百零七條 ?、第一百一十三條 ?、第一百一十四條 ?、第一百二十二條 ?以及最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第一條、第二條、第十五條、第十七條、第十八條，《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第二十七條 ?之規(guī)定，判決如下:
一、依法解除原告王某某與被告鄖西長(zhǎng)虹置業(yè)有限公司簽訂的帝景大廈2幢1單元904號(hào)房買賣合同。
二、被告鄖西長(zhǎng)虹置業(yè)有限公司退還原告王某某已付購(gòu)房款291340元。
三、被告鄖西長(zhǎng)虹置業(yè)有限公司因違約賠償原告王某某各項(xiàng)損失35000元。
四、駁回原告王某某的其他訴訟請(qǐng)求。
上述執(zhí)行事項(xiàng)，限于本判決書(shū)生效后十五日內(nèi)履行清結(jié)。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
訴訟費(fèi)6623元由原告王某某負(fù)擔(dān)1023元，被告負(fù)擔(dān)4600元。
如不服本判決，可以在判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)或者代表人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省十堰市中級(jí)人民法院，上訴人應(yīng)在提交上訴狀時(shí)，根據(jù)不服本判決部分的上訴請(qǐng)求數(shù)額及《訴訟費(fèi)用交納辦法》第十三條 ?第一款 ?第（一）項(xiàng) ?的規(guī)定，預(yù)交上訴案件受理費(fèi)。
款匯湖北省十堰市中級(jí)人民法院，開(kāi)戶銀行:農(nóng)業(yè)銀行十堰北京路支行，戶名:湖北十堰市中級(jí)人民法院，賬號(hào):17×××01。
通過(guò)郵局匯款的，款匯湖北省十堰市中級(jí)人民法院辦公室，須注明匯款用途和案號(hào)。
上訴人應(yīng)將注明一審案號(hào)的交費(fèi)憑證復(fù)印件同時(shí)交本院。
上訴人在上訴期屆滿后七日內(nèi)仍未預(yù)交，也未提出緩交、減交、免交上訴案件受理費(fèi)申請(qǐng)的，按自動(dòng)撤回上訴處理（本院不再另行送達(dá)預(yù)交上訴案件受理費(fèi)通知）。

本院認(rèn)為，依法成立的合同自成立時(shí)生效。
本案原、被告在合同中對(duì)違約情形和承擔(dān)責(zé)任事項(xiàng)的約定具體、明確，也不違反法律強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)當(dāng)予以確認(rèn)。
在合同履行過(guò)程中，被告逾期后仍未交付經(jīng)驗(yàn)收合格的房屋、辦理產(chǎn)權(quán)備案等合同義務(wù)，致使合同目的不能實(shí)現(xiàn)，原告行使合同撤銷權(quán)盡管已逾期，但因不能實(shí)現(xiàn)合同目的而要求解除合同，退還房款及支付違約金等損失有事實(shí)和法律根據(jù)，應(yīng)予以支持。
原告提出違約金約定過(guò)低合乎案件事實(shí)，應(yīng)適當(dāng)調(diào)整，據(jù)此，其違約金可參照同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)予以確定。
原告選擇解除合同，支付違約金，則不能重復(fù)計(jì)算侵權(quán)損失。
被告提出原告未能及時(shí)退房致使損失擴(kuò)大，對(duì)擴(kuò)大的損失應(yīng)當(dāng)由原告負(fù)擔(dān)的主張，缺乏事實(shí)、法律依據(jù)，依法不予支持。
被告辯稱的已經(jīng)交付房屋，已經(jīng)驗(yàn)收合格，已經(jīng)報(bào)備案等與案件事實(shí)不符，不予認(rèn)定。

經(jīng)合議庭評(píng)議，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第四十四條 ?、第六十條 ?、第九十四條 ?第一款 ?第（四）項(xiàng) ?、第一百零七條 ?、第一百一十三條 ?、第一百一十四條 ?、第一百二十二條 ?以及最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第一條、第二條、第十五條、第十七條、第十八條，《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第二十七條 ?之規(guī)定，判決如下:
一、依法解除原告王某某與被告鄖西長(zhǎng)虹置業(yè)有限公司簽訂的帝景大廈2幢1單元904號(hào)房買賣合同。
二、被告鄖西長(zhǎng)虹置業(yè)有限公司退還原告王某某已付購(gòu)房款291340元。
三、被告鄖西長(zhǎng)虹置業(yè)有限公司因違約賠償原告王某某各項(xiàng)損失35000元。
四、駁回原告王某某的其他訴訟請(qǐng)求。
上述執(zhí)行事項(xiàng)，限于本判決書(shū)生效后十五日內(nèi)履行清結(jié)。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
訴訟費(fèi)6623元由原告王某某負(fù)擔(dān)1023元，被告負(fù)擔(dān)4600元。

審判長(zhǎng)：葉貴方

書(shū)記員：黃林學(xué)