上訴人(原審被告)：王德化，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住安徽省。
　　委托訴訟代理人：祝文龍，上海邑鼎律師事務所律師。
　　被上訴人(原審原告)：張某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住山東省。
　　委托訴訟代理人：車慧軍，上海市百匯律師事務所律師。
　　上訴人王德化因與被上訴人張某某房屋租賃合同糾紛一案，不服上海市寶山區(qū)人民法院(2019)滬0113民初14571號民事判決，向本院提起上訴。本院于2019年11月6日立案后，依法組成合議庭進行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　王德化上訴請求：撤銷原審判決第一項，依法改判王德化返還張某某房租人民幣(以下幣種均為人民幣)28,100元。事實和理由：1、王德化將上海市寶山區(qū)楊行鎮(zhèn)湄浦村湄浦橋北100米處320平方廠房(以下簡稱“涉案廠房”)出租給張某某，在租賃合同履行過程中，因不可抗力的原因?qū)е潞贤崆敖獬?，張某某實際使用涉案廠房的時間為108天。根據(jù)雙方約定，每日的租金為320元，故張某某應支付的租金應為34,560元，同時，張某某還應承擔電費3,000元，張某某實際支付的租金為67,660元，扣除上述兩筆費用后，王德化實際應返還張某某的租金即為28,100元；2、在張某某承租涉案廠房期間，共產(chǎn)生電費3,715.60元，雖然上述電費是張某某與另一戶共用，但另一戶用電并非生產(chǎn)經(jīng)營用電，只是生活用電，所以王德化認為張某某應承擔電費3,000元，一審中張某某只同意承擔2,000元電費并不合理。綜上，王德化請求二審法院撤銷原判，改判支持其上訴請求。
　　張某某答辯稱，不同意王德化的上訴請求，要求駁回上訴，維持原判。1、租賃協(xié)議中約定了年租金為11萬元，除以2018年共計366天，得出每日的租金應為316.9元，并非王德化主張的日租金320元；2、王德化現(xiàn)主張張某某使用涉案廠房108天是錯誤的，租賃協(xié)議約定是從2018年6月1日起開始計算租金，而王德化將之前的10天免租期也計算在租期內(nèi)是沒有合同依據(jù)，所以租期的實際天數(shù)應為98天；3、一審中張某某自愿承擔電費2,000元，王德化要求張某某承擔電費3,000元沒有依據(jù)。
　　張某某起訴請求：1、王德化賠償張某某損失3萬元(堆放和搬遷設(shè)備的損失1萬元、經(jīng)營損失2萬元)；2、王德化返還張某某房租37,060元；3、王德化返還張某某押金1,000元。
　　一審法院審理認定事實如下：2018年5月14日，王德化收取張某某租賃涉案廠房的訂金1,000元。
　　2018年5月22日，王德化(甲方)與張某某(乙方)簽訂租賃協(xié)議，約定由乙方向甲方租賃涉案廠房，租期自2018年6月1日至2020年6月1日，租金每平方米1元，面積320平方米，租金106,000元，付款方式付六押一，電費每度1.2元；如遇政府拆遷甲方提前兩個月通知乙方，甲方不對乙方進行任何經(jīng)濟賠償，乙方無條件配合，如乙方在租賃期間遇到環(huán)保安全問題、不可抗力問題，甲方按乙方實際使用時間收房租。嗣后張某某支付租金及押金67,660元。
　　2018年9月6日，因涉案廠房要被拆除張某某搬離涉案廠房。
　　2019年2月2日，王德化退還張某某租金2,000元。
　　一審審理中，王德化提供出賬日期為2018年9月份電費發(fā)票，金額為3,468.18元，用電量記載3,064千瓦時、543千瓦時，王德化稱按照每度電1.2元，張某某拖欠電費3,715.60元，上述電費應在退還張某某的金額中扣除。張某某對電費賬單真實性無異議，但該處不止其一人用電，且其支付過電費2,696元。王德化稱該處電表由兩家使用，除張某某外，還有一家在使用，但另外一家主要是生活用電。張某某同意承擔2,000元電費。
　　一審審理中，王德化表示張某某支付的訂金1,000元未沖抵電費。
　　一審審理中，張某某、王德化一致確認涉案廠房未取得建設(shè)規(guī)劃許可證。
　　一審法院認為，本案中因涉案廠房未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證，故張某某與王德化之間簽訂的租賃協(xié)議應屬無效。關(guān)于張某某主張的損失3萬元，無相關(guān)依據(jù)，法院難以支持。關(guān)于張某某主張的退還金額，應扣除其占用期間的占有使用費、王德化事后給付其的2,000元及相應的電費。關(guān)于占用期間的占有使用費，考慮張某某使用涉案廠房的實際情況及無法使用涉案廠房的原因等本案實際情況，張某某同意扣除30,600元尚屬合理，法院予以確認。關(guān)于扣除電費的金額，因王德化提供的電費賬單中含有案外人使用部分，且無法具體區(qū)分，張某某同意扣除2,000元于法無悖，法院予以準許。綜上，王德化應歸還的金額為33,060元。關(guān)于張某某主張的押金1,000元，實為訂金，該筆錢款未抵扣相關(guān)費用，合同無效的情況下，王德化理應將該筆錢款返還給張某某。
　　據(jù)此，一審法院判決：一、王德化于判決生效之日起十日內(nèi)，返還張某某房租33,060元；二、王德化于判決生效之日起十日內(nèi)，返還張某某訂金1,000元；三、駁回張某某的其他訴訟請求。
　　二審中，當事人沒有提交新證據(jù)。本院經(jīng)審理查明，一審查明事實屬實，本院予以確認。
　　本院認為，公民與法人的合法權(quán)益受法律保護。王德化與張某某就本案涉案廠房所簽訂的租賃協(xié)議因涉案廠房無建設(shè)規(guī)劃許可證而無效。雖然上述租賃協(xié)議無效，但張某某已實際占有使用涉案廠房，理應支付房屋使用費，標準可以參照租賃協(xié)議約定的租金標準?，F(xiàn)王德化上訴認為張某某實際使用涉案廠房108天(2018年5月22日至2018年9月6日)，然根據(jù)王德化與張某某的約定，租期應從2018年6月1日起計算，故王德化主張2018年5月22日至2018年5月31日期間也應計算房屋使用費缺乏事實依據(jù)，本院難以采信。二審中，王德化主張張某某應承擔電費3,000元，但并未據(jù)此提供證據(jù)予以證明，一審法院依據(jù)張某某自愿承擔電費2,000元予以扣除依法有據(jù)。綜上所述，一審法院根據(jù)張某某使用涉案廠房的實際情況及租賃協(xié)議解除的因素等判決王德化應返還張某某的金額為33,060元并無不當，本院予以維持。據(jù)此，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第(一)項之規(guī)定，判決如下：
　　駁回上訴，維持原判。
　　二審案件受理費50元，由上訴人王德化負擔。
　　本判決為終審判決。
　　法官助理　　仇祉杰

審判員：王??珍

書記員：盧薇薇