上訴人(原審被告)：王德化，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住安徽省。
　　委托訴訟代理人：祝文龍，上海邑鼎律師事務(wù)所律師。
　　被上訴人(原審原告)：張某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住山東省。
　　委托訴訟代理人：車慧軍，上海市百匯律師事務(wù)所律師。
　　上訴人王德化因與被上訴人張某某房屋租賃合同糾紛一案，不服上海市寶山區(qū)人民法院(2019)滬0113民初14571號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2019年11月6日立案后，依法組成合議庭進(jìn)行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　王德化上訴請求：撤銷原審判決第一項(xiàng)，依法改判王德化返還張某某房租人民幣(以下幣種均為人民幣)28,100元。事實(shí)和理由：1、王德化將上海市寶山區(qū)楊行鎮(zhèn)湄浦村湄浦橋北100米處320平方廠房(以下簡稱“涉案廠房”)出租給張某某，在租賃合同履行過程中，因不可抗力的原因?qū)е潞贤崆敖獬?，張某某?shí)際使用涉案廠房的時(shí)間為108天。根據(jù)雙方約定，每日的租金為320元，故張某某應(yīng)支付的租金應(yīng)為34,560元，同時(shí)，張某某還應(yīng)承擔(dān)電費(fèi)3,000元，張某某實(shí)際支付的租金為67,660元，扣除上述兩筆費(fèi)用后，王德化實(shí)際應(yīng)返還張某某的租金即為28,100元；2、在張某某承租涉案廠房期間，共產(chǎn)生電費(fèi)3,715.60元，雖然上述電費(fèi)是張某某與另一戶共用，但另一戶用電并非生產(chǎn)經(jīng)營用電，只是生活用電，所以王德化認(rèn)為張某某應(yīng)承擔(dān)電費(fèi)3,000元，一審中張某某只同意承擔(dān)2,000元電費(fèi)并不合理。綜上，王德化請求二審法院撤銷原判，改判支持其上訴請求。
　　張某某答辯稱，不同意王德化的上訴請求，要求駁回上訴，維持原判。1、租賃協(xié)議中約定了年租金為11萬元，除以2018年共計(jì)366天，得出每日的租金應(yīng)為316.9元，并非王德化主張的日租金320元；2、王德化現(xiàn)主張張某某使用涉案廠房108天是錯(cuò)誤的，租賃協(xié)議約定是從2018年6月1日起開始計(jì)算租金，而王德化將之前的10天免租期也計(jì)算在租期內(nèi)是沒有合同依據(jù)，所以租期的實(shí)際天數(shù)應(yīng)為98天；3、一審中張某某自愿承擔(dān)電費(fèi)2,000元，王德化要求張某某承擔(dān)電費(fèi)3,000元沒有依據(jù)。
　　張某某起訴請求：1、王德化賠償張某某損失3萬元(堆放和搬遷設(shè)備的損失1萬元、經(jīng)營損失2萬元)；2、王德化返還張某某房租37,060元；3、王德化返還張某某押金1,000元。
　　一審法院審理認(rèn)定事實(shí)如下：2018年5月14日，王德化收取張某某租賃涉案廠房的訂金1,000元。
　　2018年5月22日，王德化(甲方)與張某某(乙方)簽訂租賃協(xié)議，約定由乙方向甲方租賃涉案廠房，租期自2018年6月1日至2020年6月1日，租金每平方米1元，面積320平方米，租金106,000元，付款方式付六押一，電費(fèi)每度1.2元；如遇政府拆遷甲方提前兩個(gè)月通知乙方，甲方不對(duì)乙方進(jìn)行任何經(jīng)濟(jì)賠償，乙方無條件配合，如乙方在租賃期間遇到環(huán)保安全問題、不可抗力問題，甲方按乙方實(shí)際使用時(shí)間收房租。嗣后張某某支付租金及押金67,660元。
　　2018年9月6日，因涉案廠房要被拆除張某某搬離涉案廠房。
　　2019年2月2日，王德化退還張某某租金2,000元。
　　一審審理中，王德化提供出賬日期為2018年9月份電費(fèi)發(fā)票，金額為3,468.18元，用電量記載3,064千瓦時(shí)、543千瓦時(shí)，王德化稱按照每度電1.2元，張某某拖欠電費(fèi)3,715.60元，上述電費(fèi)應(yīng)在退還張某某的金額中扣除。張某某對(duì)電費(fèi)賬單真實(shí)性無異議，但該處不止其一人用電，且其支付過電費(fèi)2,696元。王德化稱該處電表由兩家使用，除張某某外，還有一家在使用，但另外一家主要是生活用電。張某某同意承擔(dān)2,000元電費(fèi)。
　　一審審理中，王德化表示張某某支付的訂金1,000元未沖抵電費(fèi)。
　　一審審理中，張某某、王德化一致確認(rèn)涉案廠房未取得建設(shè)規(guī)劃許可證。
　　一審法院認(rèn)為，本案中因涉案廠房未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證，故張某某與王德化之間簽訂的租賃協(xié)議應(yīng)屬無效。關(guān)于張某某主張的損失3萬元，無相關(guān)依據(jù)，法院難以支持。關(guān)于張某某主張的退還金額，應(yīng)扣除其占用期間的占有使用費(fèi)、王德化事后給付其的2,000元及相應(yīng)的電費(fèi)。關(guān)于占用期間的占有使用費(fèi)，考慮張某某使用涉案廠房的實(shí)際情況及無法使用涉案廠房的原因等本案實(shí)際情況，張某某同意扣除30,600元尚屬合理，法院予以確認(rèn)。關(guān)于扣除電費(fèi)的金額，因王德化提供的電費(fèi)賬單中含有案外人使用部分，且無法具體區(qū)分，張某某同意扣除2,000元于法無悖，法院予以準(zhǔn)許。綜上，王德化應(yīng)歸還的金額為33,060元。關(guān)于張某某主張的押金1,000元，實(shí)為訂金，該筆錢款未抵扣相關(guān)費(fèi)用，合同無效的情況下，王德化理應(yīng)將該筆錢款返還給張某某。
　　據(jù)此，一審法院判決：一、王德化于判決生效之日起十日內(nèi)，返還張某某房租33,060元；二、王德化于判決生效之日起十日內(nèi)，返還張某某訂金1,000元；三、駁回張某某的其他訴訟請求。
　　二審中，當(dāng)事人沒有提交新證據(jù)。本院經(jīng)審理查明，一審查明事實(shí)屬實(shí)，本院予以確認(rèn)。
　　本院認(rèn)為，公民與法人的合法權(quán)益受法律保護(hù)。王德化與張某某就本案涉案廠房所簽訂的租賃協(xié)議因涉案廠房無建設(shè)規(guī)劃許可證而無效。雖然上述租賃協(xié)議無效，但張某某已實(shí)際占有使用涉案廠房，理應(yīng)支付房屋使用費(fèi)，標(biāo)準(zhǔn)可以參照租賃協(xié)議約定的租金標(biāo)準(zhǔn)?，F(xiàn)王德化上訴認(rèn)為張某某實(shí)際使用涉案廠房108天(2018年5月22日至2018年9月6日)，然根據(jù)王德化與張某某的約定，租期應(yīng)從2018年6月1日起計(jì)算，故王德化主張2018年5月22日至2018年5月31日期間也應(yīng)計(jì)算房屋使用費(fèi)缺乏事實(shí)依據(jù)，本院難以采信。二審中，王德化主張張某某應(yīng)承擔(dān)電費(fèi)3,000元，但并未據(jù)此提供證據(jù)予以證明，一審法院依據(jù)張某某自愿承擔(dān)電費(fèi)2,000元予以扣除依法有據(jù)。綜上所述，一審法院根據(jù)張某某使用涉案廠房的實(shí)際情況及租賃協(xié)議解除的因素等判決王德化應(yīng)返還張某某的金額為33,060元并無不當(dāng)，本院予以維持。據(jù)此，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第(一)項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：
　　駁回上訴，維持原判。
　　二審案件受理費(fèi)50元，由上訴人王德化負(fù)擔(dān)。
　　本判決為終審判決。
　　法官助理　　仇祉杰

審判員：王??珍

書記員：盧薇薇