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王建橋、趙某某等與鄂州市華興房地產(chǎn)開發(fā)有限公司房屋買賣合同糾紛一審民事判決書

2021-06-09 塵埃 評論0

原告:王建橋,男,漢族,xxxx年xx月xx日出生,住湖北省鄂州市鄂城區(qū)。原告:趙某某,女,漢族,xxxx年xx月xx日出生,住湖北省鄂州市鄂城區(qū),委托訴訟代理人:孫家祥,湖北祥德律師事務所律師(代理權限;一般授權)。委托訴訟代理人:徐繼祥,湖北祥德律師事務所律師(代理權限;一般授權)。被告:鄂州市華興房地產(chǎn)開發(fā)有限公司,住所地鄂州市文苑路東側(cè)壽昌大道北側(cè)。法定代表人:何柏華,該公司經(jīng)理。委托訴訟代理人:龔曙光,湖北思普潤律師事務所律師(代理權限:特別授權)。

原告王建橋、趙某某訴稱,原告王建橋、趙某某系夫妻關系,2017年2月8日,原告與被告簽訂《商品房認購書》,原告認購被告開發(fā)的樓盤“怡馨苑”小區(qū)商品房一套,房號3-0702、建筑面積130.66平米,單價3600元,總價款470376.00元,同日支付購房定金10000.00元。2017年2月16日,原告與被告簽訂《商品房買賣合同》,約定原告支付首付款140376.00元,其余房款辦理按揭貸款支付。當日,原告依約向被告一次性支付了首付款,然而,至今為止,因被告的原因,一直不能辦理按揭貸款手續(xù),且不能備案,不能交房和辦理不動產(chǎn)證書,而且還將原告的《商品房買賣合同》收回。期間,原告多次找被告要求履行合同,但被告一直推諉。由于原告購買該商品房是因解決家庭急需所用,被告的違約行為造成了原告嚴重的心理負擔和生活困難,同時給原告造成了重大的經(jīng)濟損失。故訴至法院,要求1、判令被告立即履行與原告簽訂的《商品房買賣合同》,為原告辦理按揭貸款手續(xù)、交付房屋、辦理不動產(chǎn)產(chǎn)權證書;2、判令被告向原告承擔違約金150,376.00元;3、判令被告承擔本案訴訟費及原告為本案支出的合理費用。被告華興房地產(chǎn)公司辯稱,1、原告主張的不動產(chǎn)產(chǎn)權證書,小區(qū)的項目沒有經(jīng)過竣工驗收,所以不具辦理不動產(chǎn)登記權證的條件,辦理的手續(xù)應按照合同約定;2、原告主張違約金,沒有事實依據(jù),綜上,請求法院駁回請求訴訟。原告王建橋、趙某某為支持其訴請,向法院提交如下證據(jù):證據(jù)一,原告身份復印件及結婚證。擬證實二原告系夫妻關系,對本案商品房買賣合同糾紛享有共同權利義務,作為原告主體適格。證據(jù)二,鄂州市華興房地產(chǎn)開發(fā)有限公公司企業(yè)信用信息公示報告。擬證實被告具有訴訟主體資格。證據(jù)三,《商品房認購書》、農(nóng)業(yè)銀行賬戶流水2017年2月8日、《商品房買賣合同》、農(nóng)業(yè)銀行賬戶流水、收據(jù)2017年2月16日。擬證明二原告與被告簽訂了以按揭貸款方式購買“怡馨苑”小區(qū),房號3-702,建筑面積130.66平方米扥內(nèi)容的現(xiàn)房《商品房買賣合同》,并依約定向被告支付了購房定金款及購房首付款合計150.376.00元。該合同簽訂后,二原告應持有的一份合同被被告收回。原告依合同約定履行了主要義務。證據(jù)四,建設工程規(guī)劃許可證審批單、建設工程施工許可證、金剛石專家公寓面積核算表。擬證明經(jīng)建設規(guī)劃部門審批、被告開發(fā)的“怡馨苑”小區(qū)樓層層數(shù)為:1號樓10層、2、3、4號樓均為19層。被告在開發(fā)建設過程中未按行政審批,擅自加層建設,由于加層建設屬于違法建筑,導致包含原告在內(nèi)的許多購房戶不能按購房合同約定辦理按揭貸款、備案及不動產(chǎn)證書手續(xù)等。被告的行為存在欺詐,也存在嚴重違約。被告華興房地產(chǎn)公司為支持其訴訟主張,向法院提交如下證據(jù):工商營業(yè)登記信息及法人代表人證明,擬證明訴訟主體適格。庭審質(zhì)證時,被告對原告提交的表示:證據(jù)一、二均沒有異議,證據(jù)三,對于復印件真實性無法核實,主體沒有日期與主體,請求原告出具原件。銀行流水轉(zhuǎn)賬憑證,因為工程負責人被公安機關扣留,要求向公安機關了解相關情況。證據(jù)四,對于真實性沒有異議,而沒有相關法律的認定和相關機構的鑒定,所以我們不認為怡馨苑為違規(guī)建筑。原告對被告提交的證據(jù)沒有異議。經(jīng)庭審質(zhì)證,雙方當事人對其真實性均未提出異議的證據(jù),本院依法予以采信。對于原告提交的合同,被告對其中約定的具體內(nèi)容并未提出異議,也未提交自己留存的合同文本,本院對雙方均無爭議的事實部分予以確認。本院依據(jù)當事人庭審提交的證據(jù)及當事人當庭陳述,確認本案基本事實如下:2011年1月19日,被告華興房地產(chǎn)公司取得鄂州國用(2010)第1-19號土地使用權證。2011年8月1日,被告獲得規(guī)劃部門審批許可,在上述土地上開發(fā)怡馨苑1#-4#商品住宅樓。1#樓為10層,2#-4#為19層。原告王建橋、趙某某系夫妻關系。2017年2月8日,原告王建橋與被告華興房地產(chǎn)公司簽訂商品房認購書,原告自愿以3600.00元/平方米的單價購買被告開發(fā)的怡馨苑3棟72號,面積為130.66平方米的商品房一套,簽訂該認購書當天,原告向被告支付了購房定金10000.00元,被告向原告出具收據(jù)一張。2017年2月16日,原、被告簽訂商品房買賣合同,確認原告購買被告開發(fā)的上述怡馨苑3幢702號商品住宅房,房款總金額為470376.00元。約定付款方式為分期付款,買受人于2017年2月16日支付首期款150376.00元,余款320000.00元申請辦理銀行按揭(或公積金貸款),以銀行審批為準。房屋交付期限未作出具體約定,合同第八條對交付條件約定為“該商品房經(jīng)驗收合格”。第九條對于逾期交房的違約責任,合同約定自第八條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實際交付之日止,30日內(nèi)出賣人按日向買受人支付已交付房價款萬分之3的違約金,合同繼續(xù)履行;超出30日,買受人有權解除合同,出賣人自解除合同通知到達之日起10日內(nèi)退還全部已付款,并按已付款的5%向買受人支付違約金。買受人要求繼續(xù)履行合同的,合同繼續(xù)履行,自第八條規(guī)定的最后交付期限的第二日起至實際交付之日止,出賣人按日向買受人支付已交付房價款萬分之5的違約金。第十五條關于產(chǎn)權登記的約定,出賣人應當在商品房交付使用后180日內(nèi),報產(chǎn)權登記機關備案。如因出賣人的責任,買受人不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權屬證書的,買受人不退房,出賣人按已付房價款的0.5%向買受人支付違約金。原告通過銀行轉(zhuǎn)賬方式支付了首付款,2017年2月16日,被告向原告出具收取首付款140376.00元的收據(jù)一張。
原告王建橋、趙某某訴被告鄂州市華興房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(以下簡稱華興房地產(chǎn)公司)房屋買賣合同糾紛一案,本院受理后,依法組成合議庭,公開開庭進行了審理。原告王建橋、趙某某的委托訴訟代理人孫家祥、徐繼祥,被告華興房地產(chǎn)公司的委托訴訟代理人龔曙光到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結。

本院認為,原告王建橋、趙某某與房屋所有權人華興房地產(chǎn)公司簽訂了房屋買賣合同并已依約支付購房首付款,該購房合同合法有效。但不論出于何種原因,房屋必須經(jīng)過驗收合格方可入住,這是對房屋購買方居住和使用時人身安全的保障條件,根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第二十七條,《中華人民共和國建筑法》第六十一條的相關規(guī)定,在房屋未取得驗收合格,安全性無法確認的情況下,本院不能強行要求被告交付房屋。建議原告在上述房屋驗收合格后再行要求入住和過戶等權利。對于違約問題,由于雙方約定的交付條件基于驗收合格,至于超規(guī)劃違建加層的問題,屬于行政規(guī)劃管理部門的監(jiān)察處理范圍,不屬于本案合同約定民事違約范疇,因此,原告訴請賠付違約金,缺乏事實依據(jù),不符合合同約定的違約情形,本院不予支持。但基于目前短期內(nèi)房屋無法交付及合同的具體事項履行的現(xiàn)狀,建議雙方就合同實際履行的具體細節(jié)進一步進行協(xié)商。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第七條,《最高人民法院關于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條之規(guī)定,判決如下:

駁回原告王建橋、趙某某的訴訟請求。本案受理費3308.00元,由原告承擔。如不服本判決,可自本判決書送達之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀,并按對方當事人的人數(shù)提出副本,上訴于湖北省鄂州市中級人民法院。

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書記員::曾凡政

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