上訴人（原審被告）雷某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，個體工商戶。
委托代理人吳彬章（代理權限：代為出庭訴訟，參加調解，簽收法律文書），隨州市忠信法律服務所法律工作者。
被上訴人（原審原告）王某某（又名王偉），男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，個體工商戶。
委托代理人付俊杰（代理權限：出庭參與訴訟，代為承認、放棄、變更訴訟請求，代為調解，代收法律文書等特別授權），湖北五合律師事務所律師。

上訴人雷某某為與被上訴人王某某確認合同無效糾紛一案，不服隨縣人民法院（2015）鄂隨縣民初字第01310號民事判決，向本院提起上訴。本院于2016年4月14日受理后，依法組成由審判員楊亙擔任審判長，審判員孫峻、王耀參加的合議庭，于2016年7月1日公開開庭進行了審理。上訴人雷某某的委托代理人吳彬章、被上訴人王某某的委托代理人付俊杰到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結。
原審原告王某某訴稱，2014年3月19日，我與被告雷某某簽訂《協(xié)議書》，約定將被告位于小林鎮(zhèn)祝東村九組（212省道東側）13戶（每戶長8米，寬16米）宅基地出售給我，每戶宅基地價格為110000元，共計1430000元，同時約定我在簽訂協(xié)議時付款600000元，余款待土方墊平后一次性付清。我分別于2014年3月19日、3月29日、4月4日支付被告300000元、300000元、100000元，共計700000元。被告未能按照約定將宅基地平整、交付。2014年10月25日，被告向我出具書面承諾，保證在2015年5月30日前動工，如到期不能動工，則退還我已交款項并按1分利率計算利息。被告將集體所有的宅基地出售給我的行為，違反了《土地管理法》的禁止性規(guī)定，我與被告簽訂的《協(xié)議書》無效，故請求人民法院依法判決我與被告于2014年3月19日簽訂的協(xié)議書無效，判令被告返還我已支付的購地款700000元及利息，本案訴訟費由被告負擔。庭審中，王某某將其訴訟請求中要求被告返還的土地轉讓款本金變更為600000元。
原審被告雷某某辯稱，因不可抗拒的自然因素造成施工遲延，不應成為解除合同的理由；原、被告雙方轉讓土地使用權系經過政府及相關部門立項審核，擬建的香菇大市場內商戶用地符合國家產業(yè)政策；土地使用權轉讓行為并未違反法律禁止性規(guī)定。請求人民法院依法駁回原告的訴請。
原審查明，2014年3月19日，被告雷某某、原告王某某分別作為協(xié)議的甲方、乙方簽訂《協(xié)議書》一份。主要內容為：“甲方自愿把已規(guī)劃的宅基地出售給乙方，經甲、乙雙方共同協(xié)商達成如下協(xié)議：1、宅基地的位置及面積，按圖紙第一排從舒加強灣路往北11戶，從進站口交叉處第一、二戶，計13戶，面積長8米，前后寬16米（兩間）。2、價格計款13戶×11萬元（大寫：壹佰肆拾叁萬元整）。3、付款辦法：簽訂協(xié)議時付款陸拾萬元（￥600000.00元），下欠的款待土方墊平后一次性付清（收付款憑收條為據(jù)）。4、甲方負責為乙方辦理土地使用證。5、其它事宜，按該區(qū)一視同仁。”協(xié)議簽訂后，原告王某某于2014年3月19日、3月29日各向被告雷某某付款300000元，被告雷某某均出具有收據(jù)。因被告雷某某一直未能平整并向原告王某某交付土地，其于2014年10月25日向原告王某某出具書面保證一份，內容為：“王偉購漢東村宅基地，保證在2015年5月30日前動工建設，如到期不能動工，退還原交款，并按一分利息結算。雷某某2014.10.25?！贝撕蟊桓胬啄衬橙匀晃茨芷秸⒔桓兑陨贤恋?，亦未退還原告王某某所付款。原審另查明，2011年12月21日，湖北裕國菇業(yè)有限公司小林分公司為建小林香菇大市場與隨縣小林鎮(zhèn)祝東村民委員會簽訂《征地協(xié)議書》一份，征用該村九組土地80畝。后該公司陸續(xù)向隨縣國土資源局、隨縣環(huán)境保護局等相關部門提交申請，欲將以上土地由農業(yè)用地變更為建設用地，取得了一些預審批手續(xù)，但至今未取得建設用地使用權的相關手續(xù)。原告王某某與被告雷某某所簽《協(xié)議書》中所稱十三戶宅基地即屬以上80畝土地之中。
一審法院認為，本案爭議的焦點一：原告王某某與被告雷某某于2014年3月19日所簽《協(xié)議書》是否有效？原告王某某與被告雷某某所簽《協(xié)議書》中所稱十三戶宅基地位于隨縣小林鎮(zhèn)祝東村九組，原系農業(yè)用地?！吨腥A人民共和國土地管理法》第四十四條第一項規(guī)定：“建設占用土地，涉及農用地轉為建設用地的，應當辦理農用地轉用審批手續(xù)?！钡诹l第三款規(guī)定：“農村村民住宅用地，經鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核，由縣級人民政府批準；其中，涉及占用農用地的，依照本法第四十四條的規(guī)定辦理審批手續(xù)?！焙痹綐I(yè)有限公司小林分公司為建小林香菇大市場征用包含該地的80畝農業(yè)用地。該公司陸續(xù)向有關部門提交了相關手續(xù)，并取得了一些預審批手續(xù)，但至今未取得建設用地使用權的相關手續(xù)，故其土地性質并未轉變，即仍為農業(yè)用地，亦非原、被告在協(xié)議中所稱宅基地。《中華人民共和國土地管理法》第六十三條規(guī)定：“農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業(yè)建設”。被告雷某某將以上土地使用權作為“宅基地”轉讓給原告王某某用于非農業(yè)生產，違反了該禁止性規(guī)定?！吨腥A人民共和國合同法》第五十二條規(guī)定：“有下列情形之一的，合同無效……（五）違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定?！惫试嫱跄衬撑c被告雷某某于2014年3月19日所簽《協(xié)議書》無效。本案爭議的焦點二：原告王某某要求被告雷某某返還600000元土地轉讓款及利息應否得到支持？《中華人民共和國合同法》第五十八條規(guī)定：“合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產，應當予以返還，不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償……”據(jù)此規(guī)定，因原告王某某與被告雷某某簽訂的《協(xié)議書》無效，故原告王某某要求被告雷某某返還其支付的600000元土地轉讓款，應予以支持。又因被告雷某某自愿向原告王某某作出書面承諾，若不能交付土地，按1分利率計算利息，該承諾不違反相關法律規(guī)定，故原告王某某主張被告雷某某支付利息，亦應予以支持。綜上，依照《中華人民共和國合同法》第五十二條第一款第（五）項、第五十八條，《中華人民共和國土地管理法》第四十四條第一款、第六十二條第三款、六十三條，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十二條之規(guī)定，判決：一、原告王某某與被告雷某某于2014年3月19日所簽訂的關于轉讓宅基地的《協(xié)議書》無效。二、被告雷某某于判決生效之日起七日內返還原告王某某土地轉讓款600000元及利息（利率標準按月利率1%計算，分別自付款的次日起計算至判決指定的履行期限屆滿之日止）。如未按判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。案件受理費減半收取5250元，由被告雷某某負擔。
經本院審理查明，原判認定的事實屬實。

本院認為，《中華人民共和國土地管理法》第六十三條規(guī)定：“農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業(yè)建設”?！吨腥A人民共和國合同法》第五十二條第（五）項規(guī)定：“違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定的合同無效。”涉案土地所有權為集體所有，依法不得出讓、轉讓或者出租用于非農業(yè)建設。上訴人雷某某在土地使用權性質尚未轉變之前出售給被上訴人王某某，違反了法律的強制性規(guī)定，雙方當事人簽訂的協(xié)議書無效?！吨腥A人民共和國合同法》第五十八條規(guī)定：“合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產，應當予以返還，不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。”故上訴人雷某某應當向被上訴人王某某返還其支付的600000元土地轉讓款。雷某某明知土地使用權不能隨意轉讓，導致合同無效，不能實現(xiàn)合同目的，負有較大的責任。且雷某某自愿向王某某作出書面承諾，若不能如期動工，退還原交款，并按1分利率計算利息，該承諾不違反相關法律規(guī)定。雷某某稱其承諾的開工日期為農歷日期，但不能舉證證明，應承擔不利后果，故其應當按照約定向王某某支付利息。綜上所述，上訴人雷某某的上訴理由不能成立，本院不予支持。一審判決認定事實清楚，適用法律正確，應予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項之規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費2700元，由上訴人雷某某負擔。
本判決為終審判決。

審判長　　楊亙 審判員　　孫峻 審判員　　王耀

書記員：萬鵬