原告王某某,農(nóng)民。
委托代理人王長福,河北京唐律師事務(wù)所律師。
被告李某(又名李曉英),居民。
委托代理人王立春,河北民源律師事務(wù)所律師。
委托代理人鄭軍生(被告李某之夫),xxxx年xx月xx日出生,漢族,居民。
被告劉某某,農(nóng)民。
原告王某某與被告李某、劉某某房屋買賣合同糾紛一案,本院受理后,依法由審判員徐本民獨(dú)任審判,公開開庭進(jìn)行了審理。原告王某某及其委托代理人王長福、被告李某委托代理人王立春、鄭軍生、被告劉某某到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告王某某訴稱,2005年在我外出經(jīng)商期間,原告的妻子劉某某與時任盧各莊村治保主任的其弟劉賀永背著原告將原告名下的位于盧各莊村的原告所有的一處老房(宅基地證號:03-1-0217號)以2.5萬元價格出售給沒有本村戶口的被告李某(又名李曉英)。2010年我得知情況后不同意出售并多次找有關(guān)部門協(xié)調(diào)處理,2011年土地局答復(fù)撤銷已經(jīng)過戶到李曉英名下的土地證【土地證號豐集建(宅)字第06-轉(zhuǎn)-01號】,但房產(chǎn)糾紛問題讓找法院解決。故訴至法院,要求確認(rèn)兩被告之間訂立的房屋買賣合同無效【土地證號豐集建(宅)字第06-轉(zhuǎn)-01號】,責(zé)令被告返還房屋、宅基地。
被告李某辯稱,一、王某某訴稱均非事實(shí),房屋買賣合同的訂立是王某某與我真實(shí)自愿的民事法律行為。2005年10月28日,經(jīng)中人王永桂說和,代筆人胡俊勛代書,盧各莊村委會監(jiān)證,我與王某某簽訂了買房契約,王某某將其所有的老平房三間賣與我,價格25000元。同時依據(jù)2004年12月19日王某某簽訂的協(xié)議書,代王某某給付其鄰居閆秀明補(bǔ)助拆遷費(fèi)1200元。房屋買賣合同成立后,我與王某某共同前往國土局辦理了過戶手續(xù),因買房我繳納契稅400元,向村委會繳納了基礎(chǔ)建設(shè)費(fèi)4000元。上述民事法律行為均是真實(shí)自愿的行為,房屋買賣價款符合當(dāng)時市場價格,是公平的,王某某訴稱其不知情均非事實(shí),我依法取得的房產(chǎn)應(yīng)受法律保護(hù)。二、目前我國法律法規(guī)及司法解釋尚沒有禁止農(nóng)村私有房屋買賣以及農(nóng)村私有房屋買賣合同應(yīng)認(rèn)定無效的明確規(guī)定。三、我對房屋長期、穩(wěn)定的占有、使用狀態(tài)是應(yīng)當(dāng)受到保護(hù)的重要價值利益。我購買訴爭房屋并非為了投資盈利,而是為了居有定所,且已經(jīng)實(shí)際占有使用訴爭房屋近八年,一旦買賣合同無效,將對我一家的生活帶來巨大的影響,因此本案在審理中,應(yīng)從保護(hù)我的生活穩(wěn)定的角度考慮,認(rèn)定買賣合同有效。四、“當(dāng)事人不得因自己的錯誤行為而獲利”,對出賣人事后主張合同無效必須予以必要的限制。當(dāng)前土地升值、房價上漲、拆遷補(bǔ)償?shù)谋尘爸?,尤其是本案訴爭房產(chǎn)在豐潤區(qū)城鎮(zhèn)化區(qū)域范圍內(nèi),目前正在拆遷規(guī)劃中,原告不是為了居住,而是在可能獲得巨大利益下,提起的訴訟,那么出賣人在負(fù)有主要過錯責(zé)任的同時卻可以享受到巨大利益,這無疑是自相矛盾的。綜上所述,在近八年的時間中,我在訴爭房屋實(shí)際使用已對該房屋形成了穩(wěn)定的占有關(guān)系。在綜合本案當(dāng)時的歷史背景及有利于維護(hù)現(xiàn)有的房屋占有關(guān)系角度考慮,應(yīng)當(dāng)確認(rèn)原告與我的買賣合同有效。否則在當(dāng)前豐潤城區(qū)范圍內(nèi)大面積平改造成土地房產(chǎn)大幅度增值的情況下,王某某對我提起的訴訟完全是唯利是圖的行為,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)締約過失的責(zé)任,王某某應(yīng)當(dāng)按照該房產(chǎn)如今的市場價格50萬元向我承擔(dān)締約過失的責(zé)任。請法院查明事實(shí),駁回原告訴請。
被告劉某某辯稱,我認(rèn)為買賣是無效的。賣房的時候我叔伯兄弟即村治保劉賀永說把我老院房子賣了,給我弄個房本,當(dāng)時王某某沒有在家,在赤峰,我也沒有和王某某商量,琢磨弄個房本就中了。王某某回來后聽說此事表示不同意,和我翻臉了,王某某總找土地局,這么多年了也沒有給我們答復(fù)。
經(jīng)審理查明,原告王某某與被告劉某某系夫妻。被告李某系非農(nóng)業(yè)戶口。2005年10月28日,被告李某購買原告王某某與被告劉某某夫妻的位于盧各莊村的平正房三間及宅院一所,價款25000元。對于買賣房屋的過程雙方陳述不一。原告王某某及被告劉某某稱王某某不在家,劉某某通過時任村治保主任的堂兄劉賀永將房屋賣與被告李某;被告李某稱賣房及過戶王某某均在場。在被告提交的房屋買賣協(xié)議上有“賣主王士雨”簽名及手印,庭審時原告王某某否認(rèn)是其本人書寫簽名及手印,被告李某稱記不好是否王某某簽名及手印,但王某某在場。2006年1月11日,原被告辦理了該房屋的過戶手續(xù),唐山市國土資源局豐潤區(qū)分局為被告李某(李曉英)頒發(fā)了豐集用(宅)字第06-轉(zhuǎn)-01號集體土地使用證。后原告王某某多次向唐山市國土資源局豐潤區(qū)分局信訪,唐山市國土資源局豐潤區(qū)分局于2012年8月10日注銷了為被告李某(李曉英)頒發(fā)的豐集用(宅)字第06-轉(zhuǎn)-01號集體土地使用證。原告于2013年3月7日訴至本院。以上有當(dāng)事人陳述、房屋買賣協(xié)議書、集體土地使用證、唐山市國土資源局豐潤區(qū)分局信訪事項(xiàng)辦理答復(fù)意見書、唐山市國土資源局豐潤區(qū)分局關(guān)于注銷浭陽辦事處新興小區(qū)居委會李曉英土地使用證的通知等證據(jù)予以證實(shí)。
本院認(rèn)為,原告對房屋買賣協(xié)議中“賣主王士雨”簽名及手印予以否認(rèn)是其本人所為,被告李某亦不能確定系原告本人的簽名及手印。結(jié)合雙方當(dāng)事人陳述,應(yīng)認(rèn)定2005年10月28日所簽房屋買賣協(xié)議為被告劉某某以原告王某某名義與被告李某簽訂。宅基地使用權(quán)是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有的權(quán)利,具有一定的福利性質(zhì),享有者必須具有本集體經(jīng)濟(jì)組織成員這一特定身份,非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員無權(quán)取得。因此,作為非豐潤區(qū)盧各莊村村民的被告李某無權(quán)購買盧各莊村的房屋,故根據(jù)我國現(xiàn)行土地管理法律法規(guī)的相關(guān)規(guī)定,2005年10月28日被告劉某某以原告王某某名義與被告李某簽訂的房屋買賣協(xié)議無效。原告王某某及被告劉某某夫妻應(yīng)將房款25000元返還給被告李某,被告李某應(yīng)將訴爭房屋返還給原告王某某。原告王某某及被告劉某某夫妻明知其所出賣房屋及宅基地屬禁止流轉(zhuǎn)范圍,在其出賣房屋后又以買賣合同違法為由主張合同無效,原告作為出賣人應(yīng)對合同無效承擔(dān)一定責(zé)任。對于買受人李某利益損失的賠償,因被告李某未提出反訴主張,就賠償問題本案不予涉及。被告李某可就賠償問題另行主張權(quán)利。依照《中華人民共和國合同法》第五十二條、第五十八條、《中華人民共和國土地管理法》第八條、第六十二條、《中華人民共和國物權(quán)法》第一百五十二條、第一百五十三條之規(guī)定,判決如下:
一、被告劉某某以原告王某某名義與被告李某于2005年10月28日簽訂的房屋買賣協(xié)議無效。
二、被告李某將購買原告王某某與被告劉某某夫妻的位于盧各莊村的平正房三間及宅院一所返還原告王某某及被告劉某某,原告王某某及被告劉某某將購房款25000元返還給被告李某,雙方均于本判決生效后10日內(nèi)履行。
案件受理費(fèi)2300元,減半收取1150元,由被告李某、被告劉某某各負(fù)擔(dān)575元。
如不服本判決,可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi),向本院遞交上訴狀,并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本,上訴于河北省唐山市中級人民法院。
審判員 徐本民
書記員: 韋小方(兼)
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