原告：王國(guó)輝，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，干部，住甘南縣。
委托代理人：姜煒，黑龍江廣朋律師事務(wù)所律師。
被告：雙鴨山瑞和橡塑有限公司（以下簡(jiǎn)稱瑞和公司），住所地雙鴨山市尖山區(qū)馬鞍山路南側(cè)。
法定代表人：谷嵐，該公司經(jīng)理。
委托代理人：李振宇，黑龍江淞澤律師事務(wù)所律師。
被告：吳某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，無(wú)固定職業(yè)，住甘南縣。

原告王國(guó)輝與被告雙鴨山瑞合橡塑有限公司、被告吳某執(zhí)行異議之訴一案，原告王國(guó)輝于2017年2月27日向本院提起訴訟，本院于2017年6月30日作出（2017）黑0225民初906號(hào)民事判決，原告王國(guó)輝不服，上訴于齊齊哈爾市中級(jí)人民法院，齊齊哈爾市中級(jí)人民法院審理后作出（2017）黑02民終2238號(hào)民事裁定書，裁定撤銷（2017）黑0225民初906號(hào)民事判決，發(fā)回本院重新審理。本院立案后，重新組成合議庭，于2018年3月30日公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理，原告王國(guó)輝及其委托代理人姜煒、被告吳某、被告雙鴨山瑞和橡塑有限公司的委托代理人李振宇到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告王國(guó)輝訴稱，2013年8月1日，原告與被告吳某簽訂了位于甘南縣羅蘭麗都小區(qū)7號(hào)樓三單元501室和6號(hào)車庫(kù)的二手房買賣合同和車庫(kù)買賣合同，被告用欠原告的借款抵頂了全部房款。2016年因二被告買賣合同糾紛一案執(zhí)行中，瑞和公司申請(qǐng)查封了原告購(gòu)買的羅蘭麗都小區(qū)7號(hào)樓三單元501室和6號(hào)車庫(kù)，原告提出執(zhí)行異議，法院作出（2016）黑0225執(zhí)異字第43號(hào)裁定，駁回了原告的異議請(qǐng)求。故原告起訴，理由如下：原告自2011年購(gòu)買車庫(kù)和房屋后就開(kāi)始居住、使用，已經(jīng)實(shí)際占有房屋，應(yīng)認(rèn)定買賣合同真實(shí)有效。原告購(gòu)買房屋和車庫(kù)后，相應(yīng)物業(yè)費(fèi)也是原告交納的，亦應(yīng)認(rèn)定原告的買賣合同有效。因該房屋在抵押期間，沒(méi)有辦法過(guò)戶，所以原告仍然以吳某的名義償還貸款，現(xiàn)已經(jīng)征得抵押權(quán)人同意，由原告去償還貸款，原告取得該房屋是善意取得，該房屋實(shí)際所有權(quán)人是原告，不應(yīng)當(dāng)由瑞和公司執(zhí)行。訴訟請(qǐng)求：1、請(qǐng)求法院判決確認(rèn)羅蘭麗都小區(qū)7號(hào)樓三單元501室及羅蘭麗都小區(qū)7號(hào)樓南106號(hào)車庫(kù)為原告所有；2、停止對(duì)上述房產(chǎn)執(zhí)行并解除對(duì)上述財(cái)產(chǎn)的查封。
被告瑞和公司辯稱，1、原告與被告吳某之間關(guān)于羅蘭麗都小區(qū)7號(hào)樓三單元501室的買賣合同是無(wú)效的。在原告提起的執(zhí)行異議申請(qǐng)中，甘南縣法院執(zhí)行局以（2016）黑0225執(zhí)異字43號(hào)執(zhí)行裁定書，明確判定了原告與吳某之間的買賣合同訂立時(shí)該房屋處于按揭貸款期間，聽(tīng)證會(huì)中雙方也都認(rèn)定其辦理買賣合同未告知抵押權(quán)人，故根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定在抵押權(quán)人未追認(rèn)該行為時(shí)，買賣合同無(wú)效；2、根據(jù)最高院相關(guān)司法解釋，嚴(yán)禁在民間借貸關(guān)系中約定如不能歸還債務(wù)而“以物抵債”，根據(jù)原告與吳某之間的陳述，雙方買賣合同是建立在雙方存在民間借貸關(guān)系的基礎(chǔ)上，故雙方的約定違反了法律規(guī)定，是無(wú)效的行為；3、我國(guó)關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)是采取的公示主義和登記主義，不動(dòng)產(chǎn)登記是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)，即認(rèn)定不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)應(yīng)當(dāng)以相關(guān)行政部門做的登記為準(zhǔn)，不應(yīng)當(dāng)以當(dāng)事人雙方的約定為主；4、本案原告與吳某之間的買賣合同僅有收據(jù)，沒(méi)有銀行流水、交款憑證等其他有效的證據(jù)佐證。在雙方買賣合同生效后，吳某一直在支付該房屋的貸款，有悖常理。綜上，被告瑞和公司認(rèn)為原告與吳某之間的買賣合同是無(wú)效的，不應(yīng)當(dāng)被法律認(rèn)可，請(qǐng)求駁回原告訴訟請(qǐng)求。
被告吳某辯稱，對(duì)原告的訴訟請(qǐng)求及事實(shí)理由無(wú)異議。2009-2011年之間我從原告處共借了三筆，兩筆10萬(wàn)元，一筆20萬(wàn)元。房子是2011年交給王國(guó)輝的，也就是在借款之后交房的。當(dāng)時(shí)是王國(guó)輝要買房，我說(shuō)我這有這套房子，正好我欠她錢，讓她看看地點(diǎn)合不合適，她看后也相中了，之后她就裝修入住了。當(dāng)時(shí)是我口頭說(shuō)的我負(fù)責(zé)還貸款，后期因?yàn)槲也怀Ｔ诩揖屯鯂?guó)輝還了一部分貸款。2013年8月1日王國(guó)輝找我對(duì)賬，因?yàn)樗龓臀疫€點(diǎn)貸款還有點(diǎn)利息一共是5萬(wàn)元錢，我就給她出了5萬(wàn)元錢的欠條。當(dāng)時(shí)約定是房子30萬(wàn)，車庫(kù)10萬(wàn)元，當(dāng)天補(bǔ)簽的房屋買賣合同。當(dāng)天我把40萬(wàn)元欠條收回，給王國(guó)輝出了一個(gè)40萬(wàn)元的房款收條。
2013年10月1日因我要進(jìn)煤，就從王國(guó)輝處又借了40萬(wàn)元，簽了欠條，這40萬(wàn)元與房屋無(wú)關(guān)。
原告王國(guó)輝提供證據(jù)與被告質(zhì)證意見(jiàn)：
1、車庫(kù)買賣合同復(fù)印件一份，二手房買賣合同復(fù)印件一份，收據(jù)復(fù)印件一份，證明原告與吳某之間是買賣關(guān)系，被告吳某收取了原告王國(guó)輝的房屋價(jià)款。雙方買賣合同真實(shí)有效。
被告瑞和公司質(zhì)證認(rèn)為：該組證據(jù)的前提在法庭陳述中是因?yàn)殡p方存在借貸關(guān)系，吳某將車庫(kù)和房屋抵債給原告，而不是雙方存在真實(shí)的買賣關(guān)系；2、該收據(jù)僅僅是雙方對(duì)購(gòu)房?jī)r(jià)格的約定，并沒(méi)有銀行流水和其他證據(jù)能夠證實(shí)雙方支付了上述房款；3、根據(jù)最高院關(guān)于以物抵債的司法解釋，以物抵債前提必須是債務(wù)還款期限屆滿，并且雙方債權(quán)債務(wù)數(shù)額確定，才能確定以物抵債的效力，而這組證據(jù)無(wú)法證實(shí)雙方債務(wù)履行的期限，根據(jù)物權(quán)法191條第二款，以及適用物權(quán)法若干法律規(guī)定第67條規(guī)定，該房屋在抵押期間簽訂買賣合同，如未經(jīng)抵押權(quán)人同意，買賣合同自始無(wú)效，這組證據(jù)中被告沒(méi)有看到作為抵押權(quán)人銀行的同意及抵債確認(rèn)書，綜上該兩份買賣合同是無(wú)效合同。
被告吳某對(duì)該組證據(jù)無(wú)異議。
2、物業(yè)費(fèi)收據(jù)4張，取暖費(fèi)交費(fèi)統(tǒng)計(jì)表1張，證明該房屋實(shí)際交付后，物業(yè)費(fèi)、取暖費(fèi)均是本案原告王國(guó)輝交納。
被告瑞和公司質(zhì)證認(rèn)為：證據(jù)本身真實(shí)性沒(méi)有異議，但該證據(jù)只能證實(shí)原告是上述物業(yè)的使用人，而不能證明其是所有人，因?yàn)?、上述物業(yè)的權(quán)屬證照并非原告，2、在租賃或借用關(guān)系中也可以產(chǎn)生實(shí)際使用人交納物業(yè)的情況，故該組證據(jù)不能證實(shí)該物業(yè)的所有權(quán)人的真實(shí)性。從這組證據(jù)的時(shí)間上看，均發(fā)生于2013年10月28日以后，并不能夠證實(shí)原告在2011年就實(shí)際占有使用了房屋，并且根據(jù)取暖費(fèi)票據(jù)上的交納人都是吳某，根據(jù)最高院執(zhí)行異議復(fù)議的相關(guān)司法解釋第28條第三項(xiàng)規(guī)定，在查封日前日必須支付全部?jī)r(jià)款合法占有使用才能滿足確認(rèn)買賣合同有效的條件，本案訴爭(zhēng)房產(chǎn)原告王國(guó)輝與第二被告吳某之間的買賣行為并不符合該條規(guī)定。
被告吳某對(duì)該組證據(jù)無(wú)異議。
3、銀行還款憑證四張，銀行卡復(fù)印件兩張，承諾書復(fù)印件一份，原告自己記載的房屋裝修和還貸款清單一份，證明房屋在2011年交付后銀行貸款由吳某償還，王國(guó)輝在吳某沒(méi)時(shí)間或無(wú)力償還之時(shí)繼續(xù)償還銀行貸款，沒(méi)有損害抵押權(quán)人的利益，也證實(shí)二人在對(duì)賬后形成5萬(wàn)元欠條的理由。原告的承諾書，銀行也有一份，證實(shí)銀行也同意由王國(guó)輝與吳某共同償還房屋貸款，沒(méi)有損害抵押權(quán)人的利益。原告裝修房屋和還款的記載，證明房屋由王國(guó)輝實(shí)際裝修并使用。
被告瑞和公司質(zhì)證認(rèn)為：1、該還款小票記錄的時(shí)間都是在2016年以后，結(jié)合原告在執(zhí)行局所舉行的聽(tīng)證會(huì)上的答辯，可以認(rèn)定這樣的事實(shí)，原告還款是在2016年以后，而不是在2013年簽訂買賣合同后還款；2、該承諾函出具時(shí)間是2017年2月17日，即在合同簽訂了接近三年半的時(shí)間，原告才向銀行申請(qǐng)變更還款人的業(yè)務(wù)，在2016年這個(gè)房產(chǎn)我們已經(jīng)申請(qǐng)法院依法查封，而且在承諾函上我們并沒(méi)有看到銀行表示接受或者同意的意思表示，更重要的是在答辯中我們也主張簽訂買賣合同時(shí)，抵押權(quán)人應(yīng)該表示同意，而不是過(guò)了三年多才同意，所以該證明無(wú)效，該承諾函更能證實(shí)雙方在簽訂買賣合同時(shí)并沒(méi)有取得銀行同意，甚至銀行可能并不知曉；3、該組證據(jù)看出雙方買賣合同成立后被告吳某還在繼續(xù)還銀行貸款，這一事實(shí)可認(rèn)定原告并沒(méi)有足額支付全部購(gòu)房款項(xiàng)，這一點(diǎn)不符合買賣行為的一般常理，買賣行為一旦成立生效，應(yīng)當(dāng)由購(gòu)買方對(duì)標(biāo)的物享受權(quán)利承擔(dān)義務(wù)，因此該房屋買賣合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無(wú)效合同。
被告吳某對(duì)該組證據(jù)無(wú)異議。
4、證人證言
4-1、證人王某出庭作證，證明原告王國(guó)輝在2011年開(kāi)始裝修爭(zhēng)議樓房，并居住使用。
被告瑞和公司質(zhì)證認(rèn)為：該證人的證言明顯存在虛假之處，2017年2月20日原告在起訴狀中明確表述了，其實(shí)在2013年8月1日簽訂完買賣合同后開(kāi)始入住使用房屋，證人證言與原告陳述自相矛盾，并不能夠證實(shí)原告于2011年就實(shí)際入??；2、即使原告存在先予入住的情節(jié)，但需要結(jié)合其他法定條件才能使其入住行為產(chǎn)生法定效力，該證人證言不能證實(shí)原告入住時(shí)間入住合法性。
被告吳某對(duì)該組證據(jù)無(wú)異議。
4-2證人崔曉娟出庭作證，證明自2011年起由王國(guó)輝繳納訴爭(zhēng)房屋物業(yè)費(fèi)。
被告瑞和公司質(zhì)證意見(jiàn)與對(duì)王某質(zhì)證意見(jiàn)一致。
被告吳某對(duì)該組證據(jù)無(wú)異議。
4-3證人趙闖出庭作證。證明原告王國(guó)輝與被告吳某的債務(wù)往來(lái)關(guān)系及幾筆借款的情況
被告瑞和公司質(zhì)證認(rèn)為：該證人與原告王國(guó)輝和被告吳某均有利害關(guān)系，證明效力較低，另外其作為擔(dān)保人對(duì)借款的時(shí)間、還款期限、是否歸還的數(shù)額、支付利息，以及欠款5萬(wàn)元的來(lái)源都不能準(zhǔn)確說(shuō)清，該證人證言均不能證實(shí)王國(guó)輝與吳某之間真實(shí)的資金借貸關(guān)系，建議法庭不予采信。
被告吳某對(duì)該組證據(jù)無(wú)異議。
5、證明二份，證明王國(guó)輝自2011年至今一直在羅蘭麗都小區(qū)7號(hào)樓3單元501室居住并實(shí)際占有。
被告瑞和公司質(zhì)證認(rèn)為：1、該二份證明的出具人應(yīng)當(dāng)出庭接受質(zhì)詢質(zhì)證，否則該證明不能產(chǎn)生法定效力；2、鑒于原告本身就是政府工作人員，出具這份證明可信程度及來(lái)源都有一定不確定性，單就這二份證明的內(nèi)容而言也與客觀事實(shí)不符，證明出具時(shí)間是2018年，在沒(méi)有其他證據(jù)相互印證的前提下來(lái)證明7年前原告居住的事實(shí)本身就不符合常理，另外本案原告在本案第一次庭審時(shí)就出庭4個(gè)證人，該4個(gè)證人對(duì)原告所陳述的2011年就入住的事實(shí)自相矛盾，包括其入住時(shí)間、裝修時(shí)間，又與今天本庭所陳述情況不一致，所以原告對(duì)入住事實(shí)的所有證據(jù)都存在邏輯混亂，不予采信的問(wèn)題，請(qǐng)法庭注意；3、本案審理的是原告是否有權(quán)合法占有訴爭(zhēng)房屋，居住的事實(shí)并不是合法占有房屋的全部條件，請(qǐng)法庭結(jié)合被告所主張的法律法規(guī)進(jìn)行公平公正判斷和處理。
被告吳某對(duì)該組證據(jù)無(wú)異議。
被告瑞和公司向法庭提交證據(jù)：
1、（2016）黑0225執(zhí)異字第43號(hào)執(zhí)行裁定書，（2016）黑0225執(zhí)1493號(hào)執(zhí)行裁定書，證明本案訴爭(zhēng)房屋已經(jīng)經(jīng)甘南縣人民法院依法裁定，駁回原告對(duì)訴爭(zhēng)房屋的執(zhí)行異議，并且依法裁定對(duì)訴爭(zhēng)房屋在2016年12月13日開(kāi)始評(píng)估拍賣。
原告質(zhì)證認(rèn)為：（2016）黑0225執(zhí)1493號(hào)執(zhí)行裁定書我們沒(méi)有收到過(guò)，該裁定是針對(duì)原告提出的執(zhí)行異議作出的不能作為執(zhí)行異議之訴的證據(jù)使用，對(duì)（2016）黑0225執(zhí)異字第43號(hào)執(zhí)行裁定書有異議，本案發(fā)回重審就是針對(duì)這個(gè)裁定。而且也證實(shí)查封為2016年，而王國(guó)輝實(shí)際占有訴爭(zhēng)房屋時(shí)間是2011年，2013年形成的書面購(gòu)買合同，并且向吳某已經(jīng)支付了實(shí)際的全額價(jià)款，所以請(qǐng)求法院確認(rèn)訴爭(zhēng)房屋歸王國(guó)輝所有，撤銷執(zhí)行裁定解除查封，達(dá)不到被告的證明目的。
被告吳某質(zhì)證意見(jiàn)與原告質(zhì)證意見(jiàn)一致。
2、聽(tīng)證會(huì)筆錄復(fù)印件一份，筆錄第2頁(yè)內(nèi)容，證實(shí)抵押權(quán)人工商銀行不知道雙方簽訂買賣合同，辦理房屋交接。
原告質(zhì)證認(rèn)為：對(duì)該證據(jù)的真實(shí)性無(wú)異議，對(duì)證明目的有異議，首先王國(guó)輝和吳某的還款行為是在王國(guó)輝實(shí)際占有之后，而且一直及時(shí)足額償還銀行貸款，從根本上沒(méi)有損害到抵押權(quán)人銀行的利益，特別是在吳某出現(xiàn)無(wú)力償還銀行貸款時(shí)，原告一直在向銀行償還貸款以期消滅抵押權(quán)，而且銀行也追認(rèn)由王國(guó)輝償還剩余貸款的行為，所以說(shuō)抵押權(quán)人是同意并且知曉的。雙方買賣行為并未違反法律規(guī)定。而且根據(jù)物權(quán)法第15條買賣合同生效后未辦理物權(quán)登記的也不影響合同效力，所以雙方的買賣合同也是合法有效的。
被告吳某質(zhì)證意見(jiàn)與原告質(zhì)證意見(jiàn)一致。
被告吳某未提供證據(jù)。
以上證據(jù)經(jīng)過(guò)庭審質(zhì)證及合議庭合議確認(rèn)如下：對(duì)原告提交的證據(jù)1-5，因證據(jù)間能夠相互印證，依法予以確認(rèn)，被告提交的證據(jù)1不予采信，理由是本案是執(zhí)行異議之訴，就是由于（2016）黑0225執(zhí)異字第43號(hào)執(zhí)行裁定書引發(fā)的，所以該裁定在本案中不能作為證據(jù)使用，因本案尚未審理終結(jié)，（2016）黑0225執(zhí)1493號(hào)執(zhí)行裁定書不能作為證據(jù)使用。對(duì)被告提交的證據(jù)2，抵押權(quán)人雖然不知道抵押房屋進(jìn)行了買賣和實(shí)際交付，但房屋的買賣雙方并沒(méi)有侵害抵押權(quán)人的合法權(quán)益，而且抵押權(quán)人在事后也進(jìn)行了追認(rèn)，故對(duì)被告的證明目的不予采信。
根據(jù)當(dāng)事人陳述以及庭審質(zhì)證情況，經(jīng)審理查明，2009-2011年間被告吳某共向原告王國(guó)輝借款三筆，金額40萬(wàn)元，2011年聽(tīng)說(shuō)原告王國(guó)輝想買樓就向王國(guó)輝說(shuō)自己在羅蘭麗都小區(qū)有一套樓房和車庫(kù)，讓王國(guó)輝看一下是否中意，正好自己還欠王國(guó)輝錢，王國(guó)輝看后表示同意，雙方口頭商定吳某名下的7號(hào)樓三單元501室價(jià)值30萬(wàn)元、6號(hào)車庫(kù)價(jià)值10萬(wàn)元。2011年王國(guó)輝對(duì)該房屋進(jìn)行裝修并實(shí)際居住至今，期間物業(yè)費(fèi)和取暖費(fèi)均由王國(guó)輝交納。2013年8月1日，原告王國(guó)輝與被告吳某補(bǔ)簽了一份房屋及車庫(kù)買賣合同，王國(guó)輝將40萬(wàn)元欠據(jù)還給吳某，吳某出具收到房款收條，雙方經(jīng)過(guò)算賬，吳某還欠王國(guó)輝5萬(wàn)元錢，吳某為王國(guó)輝又出具一份5萬(wàn)元欠據(jù)。2013年10月1日，被告吳某因存煤需要再次向王國(guó)輝借款40萬(wàn)元。2016年被告瑞和公司與吳某因買賣合同糾紛，本院于訴訟中依瑞和公司的申請(qǐng)，將吳某所有的羅蘭麗都小區(qū)7號(hào)樓三單元501室及其6號(hào)車庫(kù)予以查封。因吳某未履行義務(wù)，瑞和公司申請(qǐng)執(zhí)行。執(zhí)行過(guò)程中本院作出（2016）黑0225執(zhí)1493號(hào)執(zhí)行裁定書，拍賣上述查封的房產(chǎn)。王國(guó)輝作為案外人提出執(zhí)行異議，2017年1月18日，本院作出（2016）黑0225執(zhí)異字第43號(hào)執(zhí)行裁定書，認(rèn)定王國(guó)輝與吳某簽訂的買賣合同由于未經(jīng)抵押權(quán)人同意而導(dǎo)致買賣行為效力待定，抵押權(quán)人未追認(rèn)該行為，所以買賣合同無(wú)效，駁回王國(guó)輝的異議。王國(guó)輝向本院提起執(zhí)行異議之訴。

本院認(rèn)為，案外人執(zhí)行異議依據(jù)應(yīng)當(dāng)是對(duì)執(zhí)行標(biāo)的物享有排他性或者優(yōu)益性的權(quán)利。本案中原告王國(guó)輝作為買受人，在法院查封之前就已與被執(zhí)行人吳某簽訂了合法有效的書面買賣合同、并已支付全部?jī)r(jià)款及非因買受人自身原因未辦理過(guò)戶登記的事實(shí)。故對(duì)原告的訴訟請(qǐng)求，本院予以支持。依照《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第十五條、第一百零六條，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百三十四條、第一百四十八條，《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)民事訴訟法〉的解釋》第三百零四條、第三百一十一條、第三百一十二條第一款第一項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：

1、原告王國(guó)輝與被告吳某簽訂的房屋買賣合同和車庫(kù)買賣合同有效，原告王國(guó)輝對(duì)羅蘭麗都小區(qū)7號(hào)樓三單元501室及7號(hào)樓南106號(hào)車庫(kù)歸原告王國(guó)輝享有所有權(quán)；
2、停止對(duì)上述房屋及車庫(kù)的執(zhí)行。
案件受理費(fèi)50.00元，由被告負(fù)擔(dān)。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于齊齊哈爾市中級(jí)人民法院。

審判長(zhǎng) 呂玉清
審判員 葛永莉
人民陪審員 楊文慧

書記員： 張?chǎng)?/p>