原告（執(zhí)行案外人）：王國(guó)紅，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，無(wú)職業(yè)。
委托訴訟代理人：張志武，黑龍江振興律師事務(wù)所律師。
被告（申請(qǐng)執(zhí)行人）：于某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，無(wú)職業(yè)。
委托訴訟代理人：馬學(xué)忠，天津耕嘉律師事務(wù)所律師。
第三人（被執(zhí)行人）：胡某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，無(wú)職業(yè)。
第三人（被執(zhí)行人）：宋某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，無(wú)職業(yè)。

原告王國(guó)紅與被告于某某，第三人胡某某、宋某某案外人執(zhí)行異議之訴一案，本院于2018年1月10日立案受理后，依法適用普通程序，公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。原告王國(guó)紅的委托訴訟代理人張志武，被告于某某的委托訴訟代理人馬學(xué)忠到庭參加訴訟，第三人胡某某、宋某某經(jīng)本院傳票傳喚無(wú)正當(dāng)理由拒不到庭。本案現(xiàn)已缺席審理終結(jié)。
王國(guó)紅向本院提出訴訟請(qǐng)求：1.判令依法停止對(duì)位于黑龍江省樺川縣悅來(lái)鎮(zhèn)悅勝街同裕小區(qū)X號(hào)樓X層X(jué)號(hào)房屋的執(zhí)行；2.判令原告王國(guó)紅與樺川縣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱樺川縣開(kāi)發(fā)公司）簽訂的《房屋買賣合同》合法有效，確認(rèn)位于樺川縣悅來(lái)鎮(zhèn)悅勝街同裕小區(qū)X號(hào)樓X層X(jué)號(hào)，面積102.70平方米房屋歸原告所有；3.案件受理費(fèi)由被告承擔(dān)。事實(shí)與理由：2009年7月20日，原告以359450元的價(jià)格購(gòu)買了樺川縣開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)的位于樺川縣悅來(lái)鎮(zhèn)悅勝街同裕小區(qū)X號(hào)樓X層X(jué)號(hào)房屋，面積102.70平方米（以下簡(jiǎn)稱涉案房屋），房款已于購(gòu)房當(dāng)日一次性交付。合同簽訂后樺川縣開(kāi)發(fā)公司將該樓實(shí)際交付給原告使用至今。原告接收使用房屋后，因樺川縣開(kāi)發(fā)公司在房產(chǎn)部門備案手續(xù)不全及欠稅等原因沒(méi)給原告辦理房屋登記手續(xù)。2017年8月原告得知樺川縣房產(chǎn)管理局違規(guī)將涉案房屋的房照辦到第三人胡某某的名下，并抵押給被告于某某用于借款，并因被告于某某與第三人胡某某及宋某某民間借貸糾紛一案，法院于2017年2月10日作出（2016）黑0803民初2478號(hào)民事判決書，法院又于2017年5月15日作出（2017）黑0803執(zhí)274號(hào)執(zhí)行裁定，查封了屬于原告所有的涉案房屋，產(chǎn)籍號(hào)2009001535。原告于2017年8月21日依法向法院提出執(zhí)行異議申請(qǐng)，同時(shí)于同年8月23日向樺川縣人民法院依法提起行政訴訟，請(qǐng)求撤銷為第三人胡某某辦理的房產(chǎn)證的登記行為及撤銷被告于某某辦理他項(xiàng)權(quán)證的行政登記行為。樺川縣人民法院于2017年10月30日下發(fā)判決書已撤銷了第三人胡某某辦理房產(chǎn)證的登記行為及撤銷為于某某辦理他項(xiàng)權(quán)證的行政登記行為。樺川縣人民法院作出行政判決后，被告于某某不服上訴于佳木斯市中級(jí)人民法院（以下簡(jiǎn)稱佳木斯中院），佳木斯中院于2018年4月19日作出（2018）黑08行終14號(hào)行政判決，判決駁回被告于某某的上訴請(qǐng)求，維持原判。因法院駁回了原告的執(zhí)行異議申請(qǐng)，故原告為此提起訴訟。
于某某辯稱：1.原告王國(guó)紅與樺川縣開(kāi)發(fā)公司同裕小區(qū)項(xiàng)目部簽訂的《商品房買賣合同》不具有法律效力。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第一條的規(guī)定，商品房買賣合同，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)（以下統(tǒng)稱為出賣人）將尚未建成或者已竣工的房屋向社會(huì)銷售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買受人，買受人支付價(jià)款的合同。因原告的購(gòu)房合同僅僅有同裕小區(qū)項(xiàng)目部的公章，并沒(méi)有開(kāi)發(fā)企業(yè)的公章，小區(qū)項(xiàng)目部不是商品房銷售的主體，與其簽訂合同主體不適格，故該合同不具有法律效力。另外，任何一方從未出示過(guò)房屋的銷售許可證，不具備《商品房買賣合同》的法定生效要件，故涉案房屋應(yīng)歸屬于第三人胡某某。2.原告對(duì)涉案房屋沒(méi)有進(jìn)行預(yù)告登記，開(kāi)發(fā)公司有權(quán)處置該房產(chǎn)。開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售的房產(chǎn)在初始登記之前，該房產(chǎn)所有權(quán)仍歸開(kāi)發(fā)企業(yè)。原告簽訂購(gòu)房合同之后，并沒(méi)有在合同約定的30日內(nèi)向房產(chǎn)管理部門辦理登記備案。根據(jù)我國(guó)物權(quán)法第二十條的規(guī)定，當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。由此可見(jiàn)，未經(jīng)預(yù)告登記不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，是可處分的不動(dòng)產(chǎn)，其法律后果是開(kāi)發(fā)單位另行出售該房產(chǎn)而應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，并非是物權(quán)效力不可以發(fā)生轉(zhuǎn)移。3.根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》，原告沒(méi)有與開(kāi)發(fā)企業(yè)簽訂過(guò)合法有效的書面合同，也沒(méi)有支付全部?jī)r(jià)款的證據(jù)，由于原告怠于辦理預(yù)告登記，開(kāi)發(fā)企業(yè)一房?jī)少u，導(dǎo)致第三人胡某某先行辦理了不動(dòng)產(chǎn)登記手續(xù)，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬明確。綜上，請(qǐng)求人民法院依法駁回原告的訴訟請(qǐng)求。
當(dāng)事人圍繞訴訟請(qǐng)求依法提交了證據(jù)，本院組織當(dāng)事人進(jìn)行了證據(jù)交換和質(zhì)證。對(duì)當(dāng)事人無(wú)異議的證據(jù)，本院予以確認(rèn)并在卷佐證。對(duì)有爭(zhēng)議的證據(jù)和事實(shí)，本院認(rèn)定如下：2009年7月20日，原告王國(guó)紅與樺川縣開(kāi)發(fā)公司簽訂了《商品房買賣合同》，以房屋價(jià)款359450元購(gòu)買涉案房屋，原告王國(guó)紅交納了全部購(gòu)房款，于同日接收了該房屋，并實(shí)際占用使用至今。本院在執(zhí)行于某某與胡某某、宋某某民間借貸糾紛一案中，將涉案房屋于2017年5月15日進(jìn)行了查封并作為執(zhí)行標(biāo)的，原告王國(guó)紅對(duì)本院（2017）黑0803執(zhí)274號(hào)執(zhí)行裁定書不服，向本院提出書面異議，本院于2017年12月11日作出（2017）黑0803執(zhí)異59號(hào)執(zhí)行裁定，裁定駁回原告王國(guó)紅的異議請(qǐng)求。
另查明，第三人胡某某為融資貸款建筑樓房，向樺川縣房產(chǎn)管理局申請(qǐng)辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記，2009年8月28日，樺川縣房產(chǎn)管理局在沒(méi)有實(shí)地查驗(yàn)、測(cè)繪及調(diào)查證明、沒(méi)有第三人胡某某的購(gòu)房合同證明、沒(méi)有經(jīng)過(guò)相關(guān)部門的質(zhì)量、安全等驗(yàn)收的情況下，為第三人胡某某辦理了原告王國(guó)紅購(gòu)買的該樓房的房屋產(chǎn)權(quán)登記，并頒發(fā)了2009001535號(hào)房屋產(chǎn)權(quán)證書。之后，第三人胡某某為建樓房向被告于某某借款，2014年4月16日，被告于某某、第三人胡某某向樺川縣房產(chǎn)管理局提出辦理抵押登記申請(qǐng)，樺川縣房產(chǎn)管理局違反法定程序，為于某某辦理了他項(xiàng)權(quán)登記，并向其頒發(fā)了201410XX號(hào)他項(xiàng)權(quán)證書。原告王國(guó)紅知道樺川縣房產(chǎn)管理局為第三人胡某某進(jìn)行房屋登記并頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證以及為被告于某某進(jìn)行他項(xiàng)權(quán)登記并頒發(fā)他項(xiàng)權(quán)證的情況后，于2017年8月25日向樺川縣人民法院提起行政訴訟，請(qǐng)求法院撤銷上述房屋登記及他項(xiàng)權(quán)登記的行政行為。樺川縣人民法院于2017年10月30日作出（2017）黑0826行初13號(hào)行政判決，判決撤銷了樺川縣房產(chǎn)局于2009年8月28日為第三人胡某某辦理的第200900XXXX號(hào)房屋所有權(quán)證書的行政登記行為，同時(shí)又撤銷了樺川縣房產(chǎn)管理局又以該房屋于2014年4月16日為被告于某某辦理的第201410XX號(hào)他項(xiàng)權(quán)證書的行政登記行為。被告于某某不服上訴于佳木斯市中級(jí)人民法院，佳木斯市中級(jí)人民法院于2018年4月19日作出（2018）黑08行終14號(hào)行政判決，判決駁回于某某的上訴請(qǐng)求，維持原判。

本院認(rèn)為，《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第十五條規(guī)定“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。”本案中，原告王國(guó)紅與樺川縣開(kāi)發(fā)公司簽訂的商品房買賣合同是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，應(yīng)該合法有效。涉案房屋由原告王國(guó)紅購(gòu)買后交納了全部購(gòu)房款，并實(shí)際占有使用至今，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十八條之規(guī)定，原告王國(guó)紅在人民法院查封前已簽訂合法有效的書面買賣合同，已支付了全部?jī)r(jià)款，并已合法占有、使用至今，雖未辦理過(guò)戶登記，但不影響爭(zhēng)議房屋的歸屬。而被告于某某沒(méi)有能夠提供有效的房屋權(quán)利來(lái)源證明涉案房屋與其自己或第三人胡某某之間存在相關(guān)聯(lián)性，故原告王國(guó)紅要求依法停止對(duì)涉案房屋執(zhí)行的訴訟請(qǐng)求本院應(yīng)予以支持。
綜上所述，原告王國(guó)紅與樺川縣開(kāi)發(fā)公司簽訂的《商品房買賣合同》合法有效，本案涉案的房屋應(yīng)歸原告王國(guó)紅所有，法院不能對(duì)涉案房屋采取查封執(zhí)行措施。依照《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第十五條、第三十三條，《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十八條，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百四十二、第一百四十四、第二百二十七條，最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》的解釋第三百一十二條、第三百一十四條第一款之規(guī)定，缺席判決如下：

一、坐落于樺川縣悅來(lái)鎮(zhèn)悅勝街同裕小區(qū)X號(hào)樓X層X(jué)號(hào)，面積102.70平方米的房屋歸原告王國(guó)紅所有；
二、停止對(duì)上述房屋的執(zhí)行。
案件受理費(fèi)6692元，由被告于某某負(fù)擔(dān)。
如不服本判決，可以在本判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于黑龍江省佳木斯市中級(jí)人民法院。
本院（2017）黑0803執(zhí)異59號(hào)執(zhí)行異議裁定于本判決生效時(shí)自動(dòng)失效。

審判長(zhǎng) 馬佳斌
人民陪審員 俞瑤
人民陪審員 何知敏

書記員： 王雪