王某某
徐學(xué)武（河北匯林律師事務(wù)所）
灤平縣勝龍房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司
陳建洋（河北普寧律師事務(wù)所）

原告王某某。
委托代理人徐學(xué)武，河北匯林律師事務(wù)所律師。
被告灤平縣勝龍房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司。
法定代表人郝鐵男，經(jīng)理。
委托代理人陳建洋，河北普寧律師事務(wù)所律師。
原告王某某與被告灤平縣勝龍房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司（以下簡稱被告勝龍公司）房屋買賣合同糾紛一案，本院于2012年12月5日作出（2012）雙灤民初字第1737號民事判決書，已經(jīng)發(fā)生法律效力。被告勝龍公司不服，向河北省承德市中級人民法院申請再審。河北省承德市中級人民法院于2014年4月8日作出（2014）承民申字第32號民事裁定，提審本案。河北省承德市中級人民法院經(jīng)過再審于2014年11月12日作出（2014）承民再終字第58號民事裁定，撤銷本院（2012）雙灤民初字第1737號民事判決書，將本案發(fā)回本院重審。本院受理該案后，另行組成合議庭，于2015年6月10日公開開庭進(jìn)行了審理。原告王某某及其委托代理人徐學(xué)武，被告勝龍公司委托代理人陳建洋到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
又查明，被告于2004年11月25日為該樓房建設(shè)項目辦理了《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》，其中，4號住宅綜合樓規(guī)劃面積為7800平方米。該樓建設(shè)工程竣工驗收報告記載:開工日期為2003年6月6日，竣工日期為:2004年11月15日，層數(shù):六層，建筑面積:7800平方米。4號住宅綜合樓實際建造七層，包括負(fù)一層地下室。地上一至六層建筑面積共計7559.24平方米，該部分房屋已于2008年辦理了房屋所有權(quán)初始登記。4號住宅綜合樓負(fù)一層（地下室）部分經(jīng)后期測量，建筑面積為656.14平方米，4號住宅綜合樓一至六層和負(fù)一層（地下室）總建筑面積已超出該樓《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》規(guī)定的規(guī)劃面積。2013年10月25日，承德市城鄉(xiāng)規(guī)劃局雙灤分局出具了《關(guān)于廣通小區(qū)2、3、4號樓建筑面積的情況說明》，說明“根據(jù)《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范GB50180-93（2002年版）》，該項目陽臺建筑面積按一半計算，同時檔案內(nèi)含有部分地下室”。2013年11月27日，被告對3號、4號住宅綜合樓負(fù)一層房屋所有權(quán)提出初始登記申請。2013年12月19日，被告項目負(fù)責(zé)人屈海文領(lǐng)取了3號樓、4號樓負(fù)一層（地下室）房屋所有權(quán)證。
本院認(rèn)為，原、被告簽訂的《商品房買賣合同》和《協(xié)議書》合法有效。廣通小區(qū)4號住宅綜合樓實際建筑面積超過該樓房《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》規(guī)定的規(guī)劃面積，致使該樓房負(fù)一層（地下室）建筑部分和地上建筑部分不能同時辦理房屋初始登記，造成原、被告未能及時辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，原告未能在約定的期限內(nèi)取得房屋所有權(quán)證書，應(yīng)認(rèn)定被告存在違約行為，被告應(yīng)當(dāng)按照合同和協(xié)議的約定承擔(dān)違約責(zé)任，被告應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行合同，提供相關(guān)資料，協(xié)助辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，并按照約定的違約金支付標(biāo)準(zhǔn)向原告支付違約金。因中國人民銀行貸款利率低于中國人民銀行規(guī)定的金融機構(gòu)計收逾期貸款利息的計算標(biāo)準(zhǔn)，故原告要求按照同期中國人民銀行貸款利率支付違約金，本院予以準(zhǔn)許。原、被告在簽訂《商品房買賣合同》時，未約定辦理房屋權(quán)屬登記的時間以及違約責(zé)任，雙方在《協(xié)議書》中對因長時間沒有辦證給原告造成的損失約定由被告補償原告損失1000元。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百一十四條 ?第二款 ?、《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十六條 ?、《最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋》（二）第二十九條 ?的規(guī)定，綜合考慮本案合同的履行情況、被告的過錯程度以及原告實際損失情況等因素，按照公平原則予以衡量，原、被告在協(xié)議書中約定按照同期人民銀行貸款利率乘以房款總額支付自2005年4月1日至辦證日的違約金已過分高于原告實際損失，應(yīng)對違約金數(shù)額予以適當(dāng)調(diào)整，2005年4月1日至2010年9月15日期間的違約金不宜再行支付。原、被告簽訂協(xié)議書至原告提起訴訟時止，時間未超過兩年，故原告起訴未超過訴訟時效。依照《中華人民共和國物權(quán)法》第十五條 ?、《中華人民共和國合同法》第六十條 ?、第一百零七條 ?、第一百一十四條 ?、第一百三十條 ?、第一百三十五條 ?，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十六條 ?、第十八條 ?之規(guī)定，判決如下:
一、確認(rèn)原告王某某購買的位于承德市雙灤區(qū)灤河鎮(zhèn)廣通小區(qū)4號樓負(fù)一層（地下室）為原告王某某所有。
二、被告灤平縣勝龍房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司于本判決生效之日起十日內(nèi)協(xié)助原告王某某辦理廣通小區(qū)4號樓負(fù)一層（地下室）房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。
三、被告灤平縣勝龍房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司于本判決生效之日起十日內(nèi)向原告王某某支付自2010年9月16日起至2015年2月3日止期間的違約金人民幣228150.73元（按照房價款總額850000.00元，參照同期中國人民銀行一年期貸款利率計算）。
四、被告灤平縣勝龍房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司于原告負(fù)一層房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)辦理完畢之日起十日內(nèi)向原告王某某支付自2015年2月4日起至房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記之日止期間的違約金（按照負(fù)一層房價款總額259200.00元和參照中國人民銀行同期貸款利率計算）。
五、駁回原告王某某的其他訴訟請求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十九條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費20000.00元，由被告灤平縣勝龍房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司承擔(dān)。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于河北省承德市中級人民法院。

本院認(rèn)為，原、被告簽訂的《商品房買賣合同》和《協(xié)議書》合法有效。廣通小區(qū)4號住宅綜合樓實際建筑面積超過該樓房《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》規(guī)定的規(guī)劃面積，致使該樓房負(fù)一層（地下室）建筑部分和地上建筑部分不能同時辦理房屋初始登記，造成原、被告未能及時辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，原告未能在約定的期限內(nèi)取得房屋所有權(quán)證書，應(yīng)認(rèn)定被告存在違約行為，被告應(yīng)當(dāng)按照合同和協(xié)議的約定承擔(dān)違約責(zé)任，被告應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行合同，提供相關(guān)資料，協(xié)助辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，并按照約定的違約金支付標(biāo)準(zhǔn)向原告支付違約金。因中國人民銀行貸款利率低于中國人民銀行規(guī)定的金融機構(gòu)計收逾期貸款利息的計算標(biāo)準(zhǔn)，故原告要求按照同期中國人民銀行貸款利率支付違約金，本院予以準(zhǔn)許。原、被告在簽訂《商品房買賣合同》時，未約定辦理房屋權(quán)屬登記的時間以及違約責(zé)任，雙方在《協(xié)議書》中對因長時間沒有辦證給原告造成的損失約定由被告補償原告損失1000元。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百一十四條 ?第二款 ?、《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十六條 ?、《最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋》（二）第二十九條 ?的規(guī)定，綜合考慮本案合同的履行情況、被告的過錯程度以及原告實際損失情況等因素，按照公平原則予以衡量，原、被告在協(xié)議書中約定按照同期人民銀行貸款利率乘以房款總額支付自2005年4月1日至辦證日的違約金已過分高于原告實際損失，應(yīng)對違約金數(shù)額予以適當(dāng)調(diào)整，2005年4月1日至2010年9月15日期間的違約金不宜再行支付。原、被告簽訂協(xié)議書至原告提起訴訟時止，時間未超過兩年，故原告起訴未超過訴訟時效。依照《中華人民共和國物權(quán)法》第十五條 ?、《中華人民共和國合同法》第六十條 ?、第一百零七條 ?、第一百一十四條 ?、第一百三十條 ?、第一百三十五條 ?，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十六條 ?、第十八條 ?之規(guī)定，判決如下:

一、確認(rèn)原告王某某購買的位于承德市雙灤區(qū)灤河鎮(zhèn)廣通小區(qū)4號樓負(fù)一層（地下室）為原告王某某所有。
二、被告灤平縣勝龍房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司于本判決生效之日起十日內(nèi)協(xié)助原告王某某辦理廣通小區(qū)4號樓負(fù)一層（地下室）房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。
三、被告灤平縣勝龍房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司于本判決生效之日起十日內(nèi)向原告王某某支付自2010年9月16日起至2015年2月3日止期間的違約金人民幣228150.73元（按照房價款總額850000.00元，參照同期中國人民銀行一年期貸款利率計算）。
四、被告灤平縣勝龍房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司于原告負(fù)一層房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)辦理完畢之日起十日內(nèi)向原告王某某支付自2015年2月4日起至房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記之日止期間的違約金（按照負(fù)一層房價款總額259200.00元和參照中國人民銀行同期貸款利率計算）。
五、駁回原告王某某的其他訴訟請求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十九條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費20000.00元，由被告灤平縣勝龍房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司承擔(dān)。

審判長：胡寶信
審判員：張惠鍇
審判員：趙巖

書記員：客文博