原告王某某，男，xxxx年xx月xx日出生。
委托代理人陳文勝，系湖北宏義律師事務所律師。代理權(quán)限：特別授權(quán)代理。
被告老河口市建某開發(fā)建設有限責任公司。住所地：老河口市東啟街與中山路交叉路口。
法定代表人熊國順，該公司董事長。
委托代理人鄭琦紅，系湖北正音律師事務所律師。代理權(quán)限：特別授權(quán)代理。
委托代理人劉芳菲，系湖北正音律師事務所實習律師。代理權(quán)限：特別授權(quán)代理。

原告王某某與被告老河口市建某開發(fā)建設有限責任公司（以下簡稱建某開發(fā)公司）商品房預售合同糾紛一案。本院于2014年7月16日受理后，依法適用簡易程序，由審判員蔣亞平獨任審判，于2014年9月29日公開開庭進行了審理，原告王某某的委托代理人王某某，被告建某開發(fā)公司的委托代理人劉芳菲均到庭參加了訴訟。原、被告雙方同意三個月調(diào)解期限。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
經(jīng)審理查明：1、2009年12月6日，原告王某某（買受人）與被告老河口市建某開發(fā)有限責任公司（出賣人）簽訂了一份商品房買賣合同，合同主要內(nèi)容約定：一、建設項目的依據(jù)；二、買受人購買的商品房為預售商品房。預售商品房批準機關為老河口市房管局，商品房預售許可證號為鄂河房預售字（2009）006號；三、買受人所購商品房的基本情況，買受人購買的商品房為本合同第三條規(guī)定的項目中的二單元7XX號房，約定建筑面積共140.24平方米；四、計價方式與價款。按建筑面積計算，該商品房單價為每平方米2288.93元，總金額321000元；五、面積確認及面積差異處理。雙方自行約定，按產(chǎn)權(quán)登記面積為準，每平方米價格不變，實行多退少補；六、付款方式及期限。其他方式，首付人民幣161000元整于簽合同時付清，余款160000元以銀行按揭方式還款；七、買受人逾期付款的違約責任。逾期在60日內(nèi)，自本合同規(guī)定的應付款期限之第二天起至實際全額支付應付款之日止，買受人按日向出賣人支付逾期應付款萬分之一的違約金，合同繼續(xù)履行。逾期超過60日后，出賣人有權(quán)解除合同。出賣人解除合同的，買受人按累計應付款的1.5%向出賣人支付違約金。買受人愿意繼續(xù)履行合同的，經(jīng)出賣人同意，合同繼續(xù)履行，自本合同規(guī)定的應付款期限之第二天起至實際全額支付應付款之日止，買受人按日向出賣人支付逾期應付款萬分之三的違約金；八、交付期限，出賣人應當在2010年10月1日前，依照國家和地方人民政府的有關規(guī)定，將具備該商品房經(jīng)驗收合格條件，并符合本合同約定的商品房交付買受人使用，遭遇不可抗力，出賣人在發(fā)生之日起15日內(nèi)告知買受人；九、出賣人逾期交房的違約責任。逾期不超過60日，自本合同規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房價款萬分之一的違約金，合同繼續(xù)履行。逾期超過60日后，買受人有權(quán)解除合同。買受人解除合同的，出賣人應當自買受人解除合同通知到達之日起60天內(nèi)退還全部已付款，并按買受人累計已付款的1.5%向買受人支付違約金。買受人要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，自本合同規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房價款萬分之三的違約金；十、規(guī)劃、設計變更的規(guī)定；十一、交接，商品房達到交付使用條件后，出賣人應當書面通知買受人辦理交付手續(xù)，雙方進行驗收交接時，出賣人應當出示本合同規(guī)定的證明文件，并簽署房屋交接單；所購商品房為住宅的，出賣人還需提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。出賣人不出示證明文件或出示證明文件不齊全，買受人有權(quán)拒絕交接，由此產(chǎn)生的延期交房責任由出賣人承擔；由于買受人原因，未能按期交付的，雙方同意按以下方式處理：買受人逾期接受房屋的，依照本合同承擔違約責任；十二、本合同自雙方簽訂之日起生效。合同簽訂后，原告王某某于2009年12月5日交購房款161000元，2010年1月15日，原告王某某在中國工商銀行股份有限公司老河口支行辦理借款手續(xù)，借款金額160000元，并將此款匯入被告建某開發(fā)公司賬戶，原告王某某已按合同約定履行全部付款義務。
2、2009年9月24日，老河口市房地產(chǎn)管理局商品房（預）銷售發(fā)證機關給被告建某開發(fā)公司頒發(fā)了鄂河房預售字（2009）006號湖北省商品房預售許可證書。預售商品房項目名稱：明珠華府。項目地址：文化街中段。功能：商住。有效期自2009年9月24日至2010年9月23日止。
3、2011年6月28日，老河口市建某開發(fā)建設有限責任公司明珠華府項目部給明珠華府業(yè)主發(fā)了明珠華府住宅交房通知書，其內(nèi)容：一、交房時間為2011年7月1日；二、交房地點明珠華府售樓部。按合同約定實際逾期交房272天。
4、2010年10月1日至2013年10月28日，老河口市明珠華府業(yè)主王某某因開發(fā)商延期交房賠償一事，一直在老河口市信訪局信訪，經(jīng)有關部門多次協(xié)調(diào)，開發(fā)商和業(yè)主就賠償事宜未能達成一致意見，建議雙方通過訴訟解決。
綜合各方當事人的起訴和答辯意見，本案的爭議焦點為：一、原告王某某的起訴是否已超過訴訟時效？二、雙方約定的違約金數(shù)額是否過高及如何調(diào)整？
針對爭議焦點一，本院認為，根據(jù)《中華人民共和國民法通則》第137條關于“訴訟時效從知道或者應當知道權(quán)利被侵害時起計算”之規(guī)定，本案原告以被告延期交房向其主張承擔違約金，該請求權(quán)訴訟時效應從原告王某某知道或者應當知道權(quán)利受到侵害之日起計算，訴訟時效為二年。而原告向人民法院主張權(quán)利時間為2014年7月16日，期間，若無中止、中斷、延長情形之一的，可以認定原告王某某的起訴已超過二年的訴訟時效。但本案原告王某某自2010年10月1日起到2013年10月28日止，經(jīng)常在老河口市信訪局信訪，要求被告建某開發(fā)公司賠償延期交房的違約金。據(jù)此，根據(jù)最高人民法院《關于審理民事案件適用訴訟時效制度若干問題的規(guī)定》第十四條的規(guī)定：“權(quán)利人向人民調(diào)解委員會以及其他依法有權(quán)解決相關民事糾紛的國家機關、事業(yè)單位、社會團體等社會組織提出保護相應民事權(quán)利的請求，訴訟時效從提出請求之日起中斷”。此條規(guī)定的國家機關包括國家行政機關，而國家行政機關是指依照憲法和法律規(guī)定對國家事務進行組織管理的國家機關。如信訪機關、稅務機關等。原告王某某不斷到信訪局信訪要求解決相關民事糾紛，符合司法解釋規(guī)定情形。又根據(jù)《民法通則》第141條關于“訴訟時效因提起訴訟，當事人一方提出要求或者同意履行義務而中斷。從中斷時起，訴訟時效期間重新計算”之規(guī)定，本案訴爭訴訟時效應從2010年10月1日發(fā)生中斷并重新計算。
針對爭議焦點二，本院認為，違約金的意義在于對合同履行利益的補償，但也不排除當事人在公平、誠實信用的原則指導下，約定與適用懲罰性的違約金。若只強調(diào)補償性而無懲罰性，則違約金對合同履行的保障作用將大大降低，從而無法達到有效制裁違約行為，保護守約方利益的目的。與此同時，當事人之間的契約自由也需要合同正義的規(guī)則，不可能完全放任當事人自由約定。落實到糾紛的實體處理中，人民法院對違約金的裁判需結(jié)合合同履行的實際情況，以實際損失作為認定基礎進行綜合考量。從舉證責任角度分析，根據(jù)誰主張、誰舉證的原則，作為申請調(diào)減違約金的違約方，首先應由建某開發(fā)公司就違約金的調(diào)減事由加以舉證證明，而后原告應出示其認為違約金約定合理的事實依據(jù)。本案中，被告依據(jù)合同的約定已逾期交付房屋272天，構(gòu)成違約，應當依據(jù)合同約定承擔違約責任。然而原告訴稱由于被告違約造成的實際損失或可得利益損失的具體數(shù)額無法提供充分證據(jù)予以證明，被告對原告相關損失具體數(shù)額亦無法提供充分證據(jù)予以證明。因此無法根據(jù)實際損失與違約金的差額來判斷當事人之間的違約金計算方法約定是否過高。故本案的違約金標準只能兼顧合同履行情況、當事人過錯程度以及預期利益等因素，根據(jù)公平原則予以衡量。
《中華人民共和國合同法》（以下簡稱《合同法》）第一百一十四條規(guī)定，當事人可以約定一方違約時應當根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償?shù)挠嬎惴椒?。本案雙方當事人締約時選擇的系后者，即損失賠償額計算方法。合同約定在違約方逾期交付商品房的情況下，每逾期一日，按已交付房款萬分之三支付違約金，原告要求被告承擔逾期交房的違約金26964元，而以中國人民銀行同期月貸款利率計算方法所得14664.29元，實際損失比例（26964元-14664.29元）÷14664.29元=83.9%，已遠遠超出30%標準。故可認定為過分高于原告的實際損失，被告建某開發(fā)公司主張調(diào)減違約金數(shù)額請求，本院依法應予支持。《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十六條之規(guī)定：“當事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應當以違約金超過造成的損失30%為標準適當減少；當事人以約定的違約金低于造成的損失為由請求增加的，應當以違約造成的損失確定違約金數(shù)額”。在充分尊重締約雙方合同當事人意思自治，且考慮各方實際履行情況的前提下，本院認為違約金的具體數(shù)額應當以實際損失為標準進行賠償，每月實際損失以逾期交房期間中國人民銀行同期月貸款利率為標準進行計算。

綜上所述，本院認為：原、被告雙方簽訂的商品房買賣合同是其真實意思表示，且沒有違反國家法律、法規(guī)強制性規(guī)定，合法有效。合同關于交房期限的約定明確，被告逾期交房構(gòu)成違約行為，原告訴請被告逾期交房的違約金于法有據(jù)，應予支持。被告辯稱，工程竣工經(jīng)驗收合格是商品房交付使用的法定條件，2011年5月13日工程質(zhì)量竣工驗收合格記錄是以證明合同第八條約定的交房日期是2011年5月13日的理由。本院認為，原被告雙方簽訂的商品房買賣合同在交房期限條款中約定的出賣人應將經(jīng)驗收合格的房屋交付買受人，是為保障房屋質(zhì)量對出賣人做出的約束，屬于出賣人的合同義務，若房屋未經(jīng)驗收合格，買受人有權(quán)拒絕受領并追究出賣人相應責任。被告提出的相關法律、行政法規(guī)或部門規(guī)章中關于建筑工程或商品房交付使用應經(jīng)驗收合格，否則不得交付使用之規(guī)定，是對建筑工程施工人、房地產(chǎn)開發(fā)商等法定約束，旨在保障建筑工程或商品房的建設質(zhì)量安全，與商品房買賣合同中關于交房期限的約定，以及出賣人按照商品房買賣合同約定的交房期限履行交房義務并無必然聯(lián)系。被告還辯稱，商品房買賣合同約定“經(jīng)驗收合格”為房屋交付日期和交付條件是附條件的法律行為。對此本院認為，商品房買賣合同約定“本合同自雙方簽訂之日起生效”，雙方當事人對此約定外并未就合同中關于交房期限的約定附有生效條件另行作出特別約定，且按照通常文義理解，并不能得出合同中關于交房期限的約定于房屋經(jīng)驗收合格后方才生效的認識，故被告的該項抗辯理由不能成立。關于被告辯稱原告訴請其承擔逾期交房違約責任沒有先行進行催告，缺乏法律依據(jù)，本院不予支持。此外原告不斷到國家行政機關（信訪局）信訪要求解決延期交房的賠償事宜，符合法律規(guī)定的訴訟時效中斷情形。被告申請因約定違約金數(shù)額過高，請求法院予以調(diào)整，符合法律規(guī)定，本院予以支持。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第八條、第一百零七條、第一百一十四條，最高人民法院《關于適用﹤中華人民共和國合同法﹥?nèi)舾蓡栴}解釋（二）》第二十九條，最高人民法院《關于人民法院民事調(diào)解工作若干問題的規(guī)定》第六條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條、第一百四十二條之規(guī)定，判決如下：

一、老河口市建某開發(fā)建設有限責任公司于本判決生效之日起十日內(nèi)向王某某支付違約金14664.29元（計算方法為：支付房價款×逾期月數(shù)×中國人民銀行同期月貸款利率，即325873元×9×0.06÷12=14664.29元）；
二、駁回原告王某某的其他訴訟請求。
被告老河口市建某開發(fā)建設有限公司若未按本判決指定期限內(nèi)履行給付金錢義務，應當按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條的規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
案件受理費474元，減半收取237元，由原告王某某負擔110元，被告老河口市建某開發(fā)建設有限責任公司負擔127元。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按照對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省襄陽市中級人民法院。

審判員　　蔣亞平

書記員：余瑾