王某某
周亮
朱玉龍（湖北恩施小渡船法律服務(wù)所）
王某某
梁安國
梁艷明
朱祖恩
向宇（湖北圖盛律師事務(wù)所）
鄧美（湖北圖盛律師事務(wù)所）
彭德全
彭文斌
王啟英

原告王某某，女，生于1956年12月16日，漢族，湖北省恩施市人，農(nóng)民，住恩施市陽光花園建安公司宿舍區(qū)。公民身份號碼:xxxx。
委托代理人（特別授權(quán)）周亮，男，生于1986年1月23日，漢族，恩施州公路局職工，住恩施市陽光花園建安公司宿舍區(qū)。系王某某之子。
委托代理人（一般代理）朱玉龍，恩施市小渡船法律服務(wù)所法律工作者。
被告王某某，女，生于1942年5月7日，漢族，湖北省恩施市人，農(nóng)民，住恩施市舞陽壩街道辦事處五峰山村小埡口組8號。公民身份號碼:xxxx。
被告梁安國，男，生于1940年6月18日，漢族，湖北省恩施市人，住址同被告王某某。系王某某之夫。
被告梁艷明，男，生于1966年11月16日，漢族，湖北省恩施市人，農(nóng)民，住址同上。系王某某之子。
被告朱祖恩，男，生于1968年3月17日，土家族，湖北省宣恩縣人，住恩施市舞陽壩街道辦事處五峰山村大埡口組七組。公民身份號碼:xxxx。
委托代理人（特別授權(quán)）向宇、鄧美，湖北圖盛律師事務(wù)所律師。
第三人彭德全，男，生于1939年9月9日，漢族，湖北省麻城市人，恩施州港航管理局退休干部，住該局宿舍。公民身份號碼:xxxx。
委托代理人（特別授權(quán)）彭文斌，男，生于1971年1月30日，漢族，居民，住恩施市舞陽大道2號。系第三人彭德全之子。
第三人王啟英，女，生于1941年1月4日，漢族，湖北省恩施市人，農(nóng)民，恩施市舞陽壩街道辦事處五峰山村官道坪組8號。公民身份號碼:xxxx。
原告王某某訴被告王某某、梁安國、梁艷明、朱祖恩確認合同無效糾紛一案，本院于2013年1月5日立案受理后，依法組成由審判員楊昌慧擔(dān)任審判長，審判員于永國、吳紅參加的合議庭于2013年2月26日、9月5日公開開庭進行了審理。原告王某某及其委托代理人周亮、朱玉龍，被告王某某、梁安國，被告朱祖恩及其委托代理人向宇、鄧美，第三人彭德全的委托代理人彭文斌、第三人王啟英到庭參加訴訟。被告梁艷明經(jīng)本院傳票傳喚，無正當(dāng)理由拒不到庭參加訴訟。本案經(jīng)本院院長批準延長審理期限六個月?，F(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認為，原告的訴訟請求為確認案涉合同的效力。該合同所涉房屋雖登記于原告王某某名下，但由其胞姐即第三人王啟英、彭德全居住、管理，并保管該房屋的權(quán)屬證書。期間，因第三人搬離，便將該房屋連同權(quán)屬證書于1986年一并交付于其堂姊妹即被告王某某、梁安國夫婦居住、管理，被告王某某、梁安國為此向第三人王啟英、彭德全交付了價款1100元，后被告王某某、梁安國又將該房屋出賣給被告朱祖恩，從而產(chǎn)生案涉合同。對第三人王啟英、彭德全與被告王某某、梁安國之間民事法律關(guān)系的考查即成為對案涉合同效力認定的基礎(chǔ)，亦為本案的爭議焦點。對第三人王啟英、彭德全與被告王某某、梁安國之間民事法律關(guān)系，本院作如下評述:
第一、基于第三人王啟英與原告王某某胞姐妹的特殊身份關(guān)系，在原告王某某出嫁另行居住生活后，該房屋才于1986年登記于原告王某某，其權(quán)屬證書亦由第三人王啟英保管，該房屋即由第三人王啟英、彭德全居住、管理，第三人王啟英、彭德全從而對該房屋行使了管理權(quán)（占有、使用、收益）。
第二、第三人王啟英、彭德全將該房屋及其權(quán)屬證書交付于被告王某某、梁安國，被告王某某、梁安國為此向第三人王啟英、彭德全支付了價款即1100元，亦對該房屋自1986年始行管理權(quán)（占有、使用、收益），直至2011年將該房屋出售于被告朱祖恩。
第三、在被告王某某、梁安國長達25年的居住管理該房屋期間，對該房屋進行修繕、添附等自主管理行為，第三人王啟英、彭德全以及原告王某某均未對此提出異議，第三人王啟英、彭德全以及原告王某某在如此長的時間里也未對該房屋行使任何權(quán)利。
第四、第三人王啟英、彭德全主張與被告王某某、梁安國之間為房屋租賃關(guān)系，一是未提供相關(guān)證據(jù)證實；二是在如此長的年限里對該房屋未行使管理權(quán)未作出合理解釋。該主張違背生活常理，難以使人信服。
第五、基于被告王某某、梁安國與第三人王啟英和原告王某某特殊的堂姊妹關(guān)系，在當(dāng)時的歷史條件下，支付了相應(yīng)價款并取得了對房屋的居住、管理等相關(guān)權(quán)益并移交該房屋的權(quán)屬證書，且無人提出權(quán)屬異議的情形下，被告王某某、梁安國有理由相信第三人王啟英、彭德全對該房屋享有完全的處分權(quán)，也即被告王某某、梁安國取得該房屋也符合善意取得的構(gòu)成要件。
綜上所述，在第三人王啟英、彭德全與被告王某某、梁安國之間，形成的是農(nóng)村房屋買賣合同關(guān)系，雙方的買賣行為符合法律、行政法規(guī)的規(guī)定，合法有效。第三人王啟英、彭德全對其主張的房屋系租賃合同關(guān)系，沒有提供相關(guān)證據(jù)，理由亦不充分，對該主張本院不予支持。至于第三人王啟英、彭德權(quán)處分原告王某某的房屋的行為是否構(gòu)成侵權(quán)，原告王某某可另行主張權(quán)利。
基于第三人王啟英、彭德全與被告王某某、梁安國之間有效的農(nóng)村房屋買賣關(guān)系，被告王某某、梁安國取得該房屋的所有權(quán)，有權(quán)利對該房屋進行處分。被告王某某、梁安國于2011年將該房屋出售于被告朱祖恩，即產(chǎn)生案涉合同，該合同亦符合法律、行政法規(guī)的規(guī)定，合法有效。
依照《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條 ?第一款 ?的規(guī)定，應(yīng)由原告王某某承擔(dān)舉證不能的法律后果。故，對其訴訟請求本院不予支持。至于被告朱祖恩提交的《關(guān)于我姐王某某賣給朱祖恩房產(chǎn)的情況說明》的真假，不影響本案對事實的認定和對實體的處理。被告梁艷明經(jīng)本院傳票傳喚，無正當(dāng)理由拒不到庭參加訴訟，視為其自動放棄抗辯權(quán)利，本院將依查明之事實依法缺席判決。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第六十條 ?第一款 ?、第一百四十四條 ?之規(guī)定，判決如下:
駁回原告王某某的訴訟請求。
如不服本判決，可在本判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于恩施土家族苗族自治州中級人民法院。上訴人應(yīng)在提交上訴狀時按照不服本判決部分的上訴請求數(shù)額交納案件受理費，款郵匯至恩施土家族苗族自治州中級人民法院立案庭，上訴人在上訴期屆滿后七日內(nèi)仍未預(yù)交上訴費用的，按自動撤回上訴處理。

本院認為，原告的訴訟請求為確認案涉合同的效力。該合同所涉房屋雖登記于原告王某某名下，但由其胞姐即第三人王啟英、彭德全居住、管理，并保管該房屋的權(quán)屬證書。期間，因第三人搬離，便將該房屋連同權(quán)屬證書于1986年一并交付于其堂姊妹即被告王某某、梁安國夫婦居住、管理，被告王某某、梁安國為此向第三人王啟英、彭德全交付了價款1100元，后被告王某某、梁安國又將該房屋出賣給被告朱祖恩，從而產(chǎn)生案涉合同。對第三人王啟英、彭德全與被告王某某、梁安國之間民事法律關(guān)系的考查即成為對案涉合同效力認定的基礎(chǔ)，亦為本案的爭議焦點。對第三人王啟英、彭德全與被告王某某、梁安國之間民事法律關(guān)系，本院作如下評述:
第一、基于第三人王啟英與原告王某某胞姐妹的特殊身份關(guān)系，在原告王某某出嫁另行居住生活后，該房屋才于1986年登記于原告王某某，其權(quán)屬證書亦由第三人王啟英保管，該房屋即由第三人王啟英、彭德全居住、管理，第三人王啟英、彭德全從而對該房屋行使了管理權(quán)（占有、使用、收益）。
第二、第三人王啟英、彭德全將該房屋及其權(quán)屬證書交付于被告王某某、梁安國，被告王某某、梁安國為此向第三人王啟英、彭德全支付了價款即1100元，亦對該房屋自1986年始行管理權(quán)（占有、使用、收益），直至2011年將該房屋出售于被告朱祖恩。
第三、在被告王某某、梁安國長達25年的居住管理該房屋期間，對該房屋進行修繕、添附等自主管理行為，第三人王啟英、彭德全以及原告王某某均未對此提出異議，第三人王啟英、彭德全以及原告王某某在如此長的時間里也未對該房屋行使任何權(quán)利。
第四、第三人王啟英、彭德全主張與被告王某某、梁安國之間為房屋租賃關(guān)系，一是未提供相關(guān)證據(jù)證實；二是在如此長的年限里對該房屋未行使管理權(quán)未作出合理解釋。該主張違背生活常理，難以使人信服。
第五、基于被告王某某、梁安國與第三人王啟英和原告王某某特殊的堂姊妹關(guān)系，在當(dāng)時的歷史條件下，支付了相應(yīng)價款并取得了對房屋的居住、管理等相關(guān)權(quán)益并移交該房屋的權(quán)屬證書，且無人提出權(quán)屬異議的情形下，被告王某某、梁安國有理由相信第三人王啟英、彭德全對該房屋享有完全的處分權(quán)，也即被告王某某、梁安國取得該房屋也符合善意取得的構(gòu)成要件。
綜上所述，在第三人王啟英、彭德全與被告王某某、梁安國之間，形成的是農(nóng)村房屋買賣合同關(guān)系，雙方的買賣行為符合法律、行政法規(guī)的規(guī)定，合法有效。第三人王啟英、彭德全對其主張的房屋系租賃合同關(guān)系，沒有提供相關(guān)證據(jù)，理由亦不充分，對該主張本院不予支持。至于第三人王啟英、彭德權(quán)處分原告王某某的房屋的行為是否構(gòu)成侵權(quán)，原告王某某可另行主張權(quán)利。
基于第三人王啟英、彭德全與被告王某某、梁安國之間有效的農(nóng)村房屋買賣關(guān)系，被告王某某、梁安國取得該房屋的所有權(quán)，有權(quán)利對該房屋進行處分。被告王某某、梁安國于2011年將該房屋出售于被告朱祖恩，即產(chǎn)生案涉合同，該合同亦符合法律、行政法規(guī)的規(guī)定，合法有效。
依照《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條 ?第一款 ?的規(guī)定，應(yīng)由原告王某某承擔(dān)舉證不能的法律后果。故，對其訴訟請求本院不予支持。至于被告朱祖恩提交的《關(guān)于我姐王某某賣給朱祖恩房產(chǎn)的情況說明》的真假，不影響本案對事實的認定和對實體的處理。被告梁艷明經(jīng)本院傳票傳喚，無正當(dāng)理由拒不到庭參加訴訟，視為其自動放棄抗辯權(quán)利，本院將依查明之事實依法缺席判決。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第六十條 ?第一款 ?、第一百四十四條 ?之規(guī)定，判決如下:

駁回原告王某某的訴訟請求。

審判長：楊昌慧
審判員：于永國
審判員：吳紅

書記員：羅毅