上訴人（原審原告）王某某，農(nóng)民。
委托代理人（特別授權）周亮，男，生于1986年1月23日，漢族。系王某某之子。
被上訴人（原審被告）王某某，農(nóng)民。
被上訴人（原審被告）梁安國。系王某某之夫。
被上訴人（原審被告）梁艷明，農(nóng)民。系王某某之子。
被上訴人（原審被告）朱祖恩。
委托代理人（一般代理）向宇，湖北圖盛律師事務所律師。
原審第三人彭德全。
原審第三人王啟英，農(nóng)民，恩施市舞陽壩街道辦事處五峰山村官道坪組8號。
委托代理人（特別授權）劉毅，男，生于1977年4月10日，漢族，系王啟英侄子。

上訴人王某某因與被上訴人王某某、梁安國、梁艷明、朱祖恩，原審第三人彭德全、王啟英確認合同無效糾紛一案，不服湖北省恩施市人民法院（2013）鄂恩施民初字第00124號民事判決，向本院提出上訴。本院于2014年5月4日立案受理后，依法組成合議庭對本案進行了審理?，F(xiàn)已審理終結。
王某某一審時訴稱，王某某于1986年委托彭德全將其所有的位于恩施市舞陽壩街道辦事處五峰山村官道坪組8號土木結構房屋一棟租給王某某、梁安國居住。2012年3、4月份，王某某聽說王某某、梁安國、梁艷明已將其所有的房屋賣給朱祖恩，遂與王某某、梁安國核實情況，王某某、梁安國承認已將其所有的房屋賣給朱祖恩。王某某認為，王某某、梁安國、梁艷明無權處分其房屋，其行為損害了王某某的利益。請求人民法院判決確認王某某、梁安國、梁艷明、朱祖恩于2011年12月9日簽訂的《房屋買賣協(xié)議》無效，并承擔本案全部費用。
王某某、梁安國一審時辯稱，房子是我們買的，買了26年，四川地震后就沒有住了。房屋買之后，自行安裝了電燈，之后又增加了一間房屋，一間廁所，五扇門，兩個窗戶等。我們搬走后，房屋空了才賣給朱祖恩，協(xié)議公平有效，人民法院應當裁定駁回起訴或者判決駁回訴訟請求。
梁艷明一審時未提交書面答辯狀。
朱祖恩一審時辯稱，王某某所訴事實與客觀不符，王某某于1986年9月9日將房屋賣給王某某、梁安國，請求人民法院駁回王某某的訴訟請求。
彭德全一審時述稱，當時我和王啟英住在爭議的房子里，房子是王某某的。我修房子時是欠梁安國1100元，那時說好在我的房屋修建完成后，就讓梁艷明他們住進來，可以住到死為止，爭議的房子我們是無權進行買賣。
王啟英一審時述稱，房子是王某某的，我們無權買賣，拿了梁安國的1100元，就說可以讓他們住進來。
原審查明：王某某、王某某、梁安國、梁艷明、朱祖恩均屬同村村民。王某某與王啟英系同胞姊妹，與王某某系堂姊妹關系，王啟英與彭德全原屬夫妻關系，后于上世紀九十年代離婚。本案爭議的房屋屬王某某父母修建，1985年王某某結婚后居住于原恩施州建筑安裝公司宿舍，爭議的房屋由彭德全、王啟英夫婦居住。1986年個人宅基地清理登記卡載明：登記日期為1986年5月8日，戶主姓名王某某，全家人口三人，土地權屬為集體，宅基地面積100平方米，其中建筑面積78平方米，審定意見為同意發(fā)證，時間為1986年7月4日。同年，原恩施市土地管理局頒發(fā)NO001478號《土地使用證》，登記戶主為王某某，土地使用證由王啟英保管。1986年，彭德全、王啟英開始另行建造房屋，竣工并搬進新建房屋后，梁安國、王某某夫婦搬入該爭議的房屋居住。期間，梁安國、王某某夫婦向彭德全、王啟英支付人民幣1100元，將該爭議的房屋的《土地使用證》交與梁安國、王某某。2008年，梁安國、王某某夫婦搬回原自己的房屋居住，爭議的房屋閑置。2012年7月25日，王某某以原《土地使用證》遺失為由在《恩施日報》登報聲明作廢，并向恩施市國土資源局申請補辦。該局受理后，于2012年9月24日給王某某補辦《土地使用證》，載明土地使用者王某某，用地面積100.31平方米，用途為農(nóng)村宅基地，并載明了座落地址和四至。
2011年12月9日，王某某、梁安國、梁艷明為出賣方（甲方），朱祖恩為買受方（乙方），雙方簽訂《房屋買賣協(xié)議》，約定甲方將該房屋以32000元價款出售給乙方；雙方還約定了相關權利義務以及違約責任。協(xié)議簽訂后，朱祖恩向王某某、梁安國、梁艷明支付房屋價款32000元，由王某某出具收據(jù)，王某某、梁安國、梁艷明將該房屋以及《土地使用證》交付朱祖恩。2012年12月12日，恩施市舞陽壩街道辦事處五峰山村民委員會（以下簡稱五峰山村委會）在《房屋買賣協(xié)議》上簽署“同意雙方買賣協(xié)議”的意見，并加蓋印章。因政府在該村征地建設女兒城，該房屋于2013年被征用并于當年被拆除，涉及征收補償款等尚未領取。一審時，朱祖恩出具的《關于我姐王某某賣給朱祖恩房產(chǎn)的情況說明》（以下簡稱《說明》）的內(nèi)容為：我王某某原座落在五峰山村管道坪組（原三組）的房產(chǎn)一棟，土地證號（001478）于1986年9月9日賣給我姐王某某。從即日起該房產(chǎn)及土地的所有權、使用權、處理權均由我姐全權處理。我無權干涉，如買方朱祖恩過戶時，需要我配合提供相關證件，我都及時提供并協(xié)助辦理過戶手續(xù)。特此說明。說明人王某某，2011年12月2日。五峰山村委會在說明上簽字同意，加蓋印章。王某某以《說明》上的簽字不是本人所寫為由，申請對《說明》上說明人王某某的簽字和捺印進行鑒定。依據(jù)王某某的申請，原審法院委托湖北東湖司法鑒定所進行鑒定。湖北東湖司法鑒定所于2013年5月31日作出鄂東鑒（2013）文鑒字第06號湖北東湖司法鑒定所筆跡鑒定意見書，鑒定意見為：署期為“2011年12月2日”、落款“說明人簽字”處署名“王某某”的《關于我姐王某某賣給朱祖恩房產(chǎn)的情況說明》上，落款處“王某某”的簽名筆跡與送檢的“王某某”簽名樣本筆跡不是同一人書寫。王某某主張該房屋是出租給王某某家的。梁安國、王某某辯稱是購買的。第三人彭德全、王啟英述稱在梁安國、王某某處借款1100元用于建房屬實，且該款項至今未償還；當時是說梁安國、王某某夫婦可以在該房屋內(nèi)居住至死都可以，對爭議的房屋無權買賣。梁安國、王某某稱在居住使用該房屋期間，修建了廁所、重新安裝電燈、添附瓦，但在一審時未提供證據(jù)證實。
原審認為：王某某的訴訟請求為確認涉案合同的效力。該合同所涉房屋雖登記于王某某名下，但由其胞姐即王啟英、彭德全居住、管理，并保管該房屋的權屬證書。期間，因王啟英、彭德全搬離，便將該房屋連同權屬證書于1986年一并交付于其堂姊妹即王某某、梁安國夫婦居住、管理，王某某、梁安國為此向王啟英、彭德全交付了價款1100元，后王某某、梁安國又將該房屋出賣給朱祖恩，從而產(chǎn)生案涉合同。對王啟英、彭德全與王某某、梁安國之間民事法律關系的考查即成為對案涉合同效力認定的基礎，亦為本案的爭議焦點。對王啟英、彭德全與王某某、梁安國之間民事法律關系，原審認為：第一、基于王啟英與王某某胞姐妹的特殊身份關系，在王某某出嫁另行居住生活后，該房屋才于1986年登記于王某某，其權屬證書亦由第三人王啟英保管，該房屋即由王啟英、彭德全居住、管理，王啟英、彭德全從而對該房屋行使了管理權（占有、使用、收益）。第二、王啟英、彭德全將該房屋及其權屬證書交付于王某某、梁安國，王某某、梁安國為此向王啟英、彭德全支付了價款即1100元，亦對該房屋自1986年行使管理權（占有、使用、收益），直至2011年將該房屋出售于朱祖恩。第三、在王某某、梁安國長達25年的居住管理該房屋期間，對該房屋進行修繕、添附等自主管理行為，王啟英、彭德全以及王某某均未對此提出異議，王啟英、彭德全以及王某某在如此長的時間里也未對該房屋行使任何權利。第四、王啟英、彭德全主張與王某某、梁安國之間為房屋租賃關系，一是未提供相關證據(jù)證實；二是在如此長的年限里未對該房屋行使管理權作出合理解釋。該主張違背生活常理，難以使人信服。第五、基于王某某、梁安國與王啟英和王某某特殊的堂姊妹關系，在當時的歷史條件下，支付了相應價款并取得了對房屋的居住、管理等相關權益并移交該房屋的權屬證書，且無人提出權屬異議的情形下，王某某、梁安國有理由相信王啟英、彭德全對該房屋享有完全的處分權，也即王某某、梁安國取得該房屋也符合善意取得的構成要件。
綜上所述，在王啟英、彭德全與王某某、梁安國之間，形成的是農(nóng)村房屋買賣合同關系，雙方的買賣行為符合法律、行政法規(guī)的規(guī)定，合法有效。王啟英、彭德全對其主張的房屋系租賃合同關系，沒有提供相關證據(jù)，理由亦不充分，對該主張本院不予支持。至于王啟英、彭德權處分王某某的房屋的行為是否構成侵權，王某某可另行主張權利。基于王啟英、彭德全與王某某、梁安國之間有效的農(nóng)村房屋買賣關系，王某某、梁安國取得該房屋的所有權，有權利對該房屋進行處分。王某某、梁安國于2011年將該房屋出售于朱祖恩，即產(chǎn)生涉案合同，該合同亦符合法律、行政法規(guī)的規(guī)定，合法有效。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款的規(guī)定，應由王某某承擔舉證不能的法律后果。對其訴訟請求本院不予支持。至于朱祖恩提交的《關于我姐王某某賣給朱祖恩房產(chǎn)的情況說明》的真假，不影響本案對事實的認定和對實體的處理。梁艷明經(jīng)傳票傳喚，無正當理由拒不到庭參加訴訟，視為其自動放棄抗辯權利，原審法院依照《中華人民共和國民事訴訟法》第六十條第一款、第一百四十四條之規(guī)定，判決：駁回王某某的訴訟請求。案件受理費100元，由王某某負擔。
經(jīng)審理查明：原審查明的案件事實屬實，本院予以確認。
本案爭議焦點是：王某某請求確認梁安國、王某某、梁艷明與朱祖恩簽訂的《房屋買賣協(xié)議》無效是否予以支持？對此，本院分析評判如下：
涉案房屋系王某某、王啟英的父母修建，王某某于1985年婚后居住在原恩施州建筑安裝公司宿舍，本案所涉房屋由王啟英、彭德全居住、使用。因王啟英、彭德全修建了新房，1986年5月8日在個人宅基地清理登記卡時，戶主姓名登記為王某某，全家人口為3人，期間并未分家析產(chǎn)。后恩施市土地管理局頒發(fā)NO001478號土地使用證，該證由王啟英保管，在王啟英、彭德全修建新房后就搬出該房屋居住，并于1986年將該房屋交付給王某某、梁安國居住、使用，并將土地使用證交付給王某某、梁安國。王某某、梁安國為此向王啟英、彭德全支付了1100元，直至2011年將該房屋出售給朱祖恩，在長達25年的時間里，王某某、梁安國一直居住、使用該房屋，期間對該房屋進行過修繕、添附等自主管理行為，王啟英、彭德全及王某某對此均未提出異議，依據(jù)上述客觀事實，原審認定王啟英、彭德全與王某某、梁安國之間形成農(nóng)村房屋買賣合同關系，且買賣行為合法有效，該認定并無不當?；谕跄衬?、王啟英、王某某之間的特殊身份關系，將涉案房屋交付給對方居住、使用的同時，一并將房屋的土地使用證交付給對方，雖未辦理土地使用證的相關變更登記手續(xù)，但并不影響雙方合同的效力。王某某、梁安國在受讓該房屋后，居住、使用該房屋長達25年，并對該房屋進行過修繕、添附等自主管理行為，后將該房屋出售給朱祖恩，朱祖恩支付了相應對價，并經(jīng)當?shù)卮迕裎瘑T會同意?！吨腥A人民共和國合同法》第五十二條規(guī)定：“有下列情形之一的，合同無效：（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；（二）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；（三）以合法形式掩蓋非法目的；（四）損害社會公共利益；（五）違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定?！绷喊矅?、王某某、梁艷明與朱祖恩于2011年12月9日簽訂的《房屋買賣協(xié)議》不違反相關法律、行政法規(guī)的禁止性規(guī)定，合法有效。

《中華人民共和國物權法》第一百零六條規(guī)定：“無處分權人將不動產(chǎn)或者動產(chǎn)轉讓給受讓人的，所有權人有權追回；除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權：（一）受讓人受讓該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)時是善意的；（二）以合理的價格轉讓；（三）轉讓的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)依照法律規(guī)定應當?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。受讓人依照前款規(guī)定取得不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權的，原所有權人有權向無處分權人請求賠償損失。當事人善意取得其他物權的，參照前兩款規(guī)定?！蓖跄衬场⒘喊矅谑茏屧摲课輹r為善意，并支付了1100元的對價，但轉讓的不動產(chǎn)依照法律規(guī)定應當?shù)怯浂⑽吹怯?，并不符合法律意義上善意取得的構成要件，因此，原審判決認定王某某、梁安國取得該房屋符合善意取得的構成要件不當，應當予以糾正。由于涉案房屋現(xiàn)已經(jīng)被征收并拆除，再進行變更登記已無實際意義，梁安國、王某某、梁艷明將該房屋出售給朱祖恩后，朱祖恩支付了相應對價，取得為善意，其合法利益應當受到法律保護。依據(jù)《最高人民法院關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三條規(guī)定：“當事人一方以出賣人在締約時對標的物沒有所有權或者處分權為由主張合同無效的，人民法院不予支持。出賣人因未取得所有權或者處分權致使標的物所有權不能轉移，買受人要求出賣人承擔違約責任或者要求解除合同并主張損害賠償?shù)?，人民法院應予支持。”王某某以王某某、梁安國、梁艷明無權處分該房屋，請求確認梁安國、王某某、梁艷明與朱祖恩于2011年12月9日簽訂的《房屋買賣協(xié)議》無效的訴訟請求，本院不予支持。綜上，原審判決認定事實清楚，審判程序合法，王某某的上訴理由不能成立，本院不予支持。經(jīng)合議庭評議，依據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項、第一百七十五條之規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費100元，由上訴人王某某負擔。
本判決為終審判決。

審　判　長　　朱華忠 審　判　員　　郜幫勇 代理審判員　　李　龍

書記員：譚紹丹