原告：王華富，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，戶籍地浙江省。
　　委托訴訟代理人：貴陽杰，上海市華天平律師事務所律師。
　　委托訴訟代理人：曲立鑫，上海市華天平律師事務所律師。
　　被告：中國農業(yè)銀行股份有限公司上海青浦支行，住所地上海市青浦區(qū)。
　　負責人：王連軍，行長。
　　委托訴訟代理人：羅俊。
　　委托訴訟代理人：談霖。
　　被告：王某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，戶籍地上海市青浦區(qū)。
　　被告：顧青，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，戶籍地上海市青浦區(qū)。
　　原告王華富與被告中國農業(yè)銀行股份有限公司上海青浦支行(簡稱“農行青浦支行”)、王某、顧青案外人執(zhí)行異議之訴一案，本院于2018年9月5日立案后，依法適用普通程序，于2018年10月19日公開開庭進行了審理，原告王華富、被告農行青浦支行的委托訴訟代理人羅俊和談霖到庭參加訴訟，被告王某、顧青經本院合法傳喚未到庭，本案依法缺席審理。本案現已審理終結。
　　原告王華富向本院提起訴訟請求，確認原告對青浦區(qū)盈港路XXX號、XXX號房屋繼續(xù)承租的權利并對該房屋進行帶租約拍賣。事實和理由：2016年2月2日，法院出具(2016)滬0118民初17號民事調解書，確認王某、顧青應歸還農行青浦支行借款本金人民幣800萬元及利息等，以及農行青浦支行有權對上述房產行使抵押權。2018年7月4日，法院裁定拍賣上述房產。原告作為承租人提出異議，但被駁回，故提起本案訴訟。
　　被告農行青浦支行辯稱：其對涉案房產設定抵押權的時間為2013年3月29日，早于原告與王某簽訂租賃合同的時間，租賃權不得對抗抵押權，故不同意原告的訴訟請求。
　　被告王某、顧青未作答辯。
　　本院經審理確認的事實如下：本院于2016年1月5日立案受理了農行青浦支行訴王某、顧青、王祖樑、李松林金融借款合同糾紛一案，并于2016年2月2日作出(2016)滬0118民初17號民事調解書，內容包括：一、農行青浦支行與王某、顧青、王祖樑、李松林于2013年3月27日簽訂的《最高額擔保個人借款合同》繼續(xù)履行；二、王某、顧青應共同歸還農行青浦支行借款本金800萬，此款于2016年6月30日前支付；三、王某、顧青應共同償付農行青浦支行借款800萬自2015年11月21日至實際清償之日的利息、復利和罰息，此款在2016年6月30日前支付(利率根據合同約定，自2016年3月27日起產生的逾期利息，利率按罰息利率計付)；四、王某、顧青屆期不履行上述第二、三項付款義務的，農行青浦支行可以與抵押人王某、顧青協(xié)議，以坐落于上海市青浦區(qū)盈港路674、676號房屋，以及與抵押人王祖樑、李松林協(xié)議，以坐落于上海市青浦區(qū)盈港路XXX號房屋折價，或者申請以拍賣、變賣該抵押物所得價款優(yōu)先受償；抵押物折價或者拍賣、變賣后，其價款超過債權數額的部分歸抵押人王某、顧青、王祖樑、李松林所有，不足部分由被告王某、顧青清償等。因王某、顧青、王祖樑、李松林未能按約履行還款義務，農行青浦支行向本院申請強制執(zhí)行，本院于2016年12月9日以(2016)滬0118執(zhí)9093號立案執(zhí)行。2018年7月4日，本院作出(2016)滬0118執(zhí)9093號執(zhí)行裁定書，裁定拍賣涉案房產，并于7月11日作出公告，告知被執(zhí)行人以及在該房地產的案外人，應自公告之日起十五日內遷出該房地產；案外人認為其對該房地產享有租賃權而合法占有的，應當自公告之日起十五日內向本院提出書面異議，逾期且無正當理由未提出書面異議的，本院將在該房地產不負擔租賃權的狀態(tài)下進行委托評估、拍賣、變賣等。2018年8月1日，原告向本院提出異議，要求對涉案房產在負擔租賃權的情況下進行拍賣。本院經審查后作出(2018)滬0118執(zhí)異156號執(zhí)行裁定，駁回了原告的異議請求，原告遂提起本案訴訟。
　　另查明：王某與顧青系夫妻關系。涉案房產于2005年4月25日經核準取得房地產權證，權利人登記為王某。農行青浦支行于2013年3月29日經核準登記，對該房產設定了抵押權，債權數額為800萬元。
　　再查明：上海市青浦區(qū)名峰理發(fā)店于2013年6月27日經工商核準設立，登記的經營場所為上海市青浦區(qū)盈港路674－680號，包括了涉案房產。該理發(fā)店的經營者為張歡，與原告系夫妻關系。
　　上述查明的事實，由原告提供的(2018)滬0118執(zhí)異156號執(zhí)行裁定書、上海市青浦區(qū)名峰理發(fā)店營業(yè)執(zhí)照、被告農行青浦支行提供的涉案房產登記信息及原告與農行青浦支行的陳述為證，并經庭審質證，本院予以確認。
　　庭審期間，原告提供了其與王某于2015年5月30日簽訂的《房屋租賃合同》，約定原告租賃涉案房產，用于美容美發(fā)店的經營，租賃期為十年，自2015年6月1日至2025年5月30日止；租金為每月12,000元，按付四押二方式支付等。原告稱涉案房產原本由案外人屠宏峰租賃，用于經營上海市青浦區(qū)旺峰理發(fā)店。該理發(fā)店于2007年注冊設立。原告與屠宏峰于2013年3月簽訂了店鋪轉讓協(xié)議并實際占有涉案房產，當時屠宏峰租賃涉案房產的租賃期尚未屆滿，王某對于兩人之間的店鋪轉讓也是知道的。之后原告重新注冊設立了上海市青浦區(qū)名峰理發(fā)站，并在原租賃期屆滿后，與王某簽訂了上述《房屋租賃合同》。農行青浦支行對該份租賃合同表示不知情，無法確認合同的真實性，但合同簽訂時間以及上海市青浦區(qū)名峰理發(fā)店注冊設立時間均晚于農行青浦支行對涉案房產設定抵押權的時間，原告主張的租賃權不能對抗抵押權。
　　本院認為：《物權法》第一百九十條規(guī)定，訂立抵押合同前抵押財產已出租的，原租賃關系不受該抵押權的影響。抵押權設立后的抵押財產出租的，該租賃關系不得對抗已登記的抵押權。本案中，農行青浦支行對涉案房產設立抵押權的時間為2013年3月29日，而上海市青浦區(qū)名峰理發(fā)店的設立時間為2013年6月27日，原告與王某簽訂租賃合同的時間為2015年5月30日，均晚于抵押權的設定時間。原告主張租賃權自案外人屠宏峰延續(xù)而來，其雖未能提供屠宏峰簽訂的租賃合同，也未能提供其與屠宏峰簽訂的店鋪轉讓合同，但根據上海市青浦區(qū)旺峰理發(fā)店和上海市青浦區(qū)名峰理發(fā)店的注冊設立情況，可以認定在農行青浦支行設定抵押權之前，涉案房屋已出租。但是，原告與王某于2015年5月30日簽訂了租賃合同，租賃期自2015年6月1日開始，可見在抵押權設立之前簽訂的租賃合同至2015年6月1日已屆滿?，F原告對涉案房產享有租賃權系基于2015年5月30日簽訂的合同，原告要求涉案房產在負擔租賃權的情況下拍賣，相應的租賃合同亦為此份合同，而該份合同簽訂時間在抵押權設立之后，原告不能依據以該份合同為基礎建立的租賃關系來對抗農行青浦支行對案涉房產的執(zhí)行。原告得以對抗抵押權的租賃關系應以在農行青浦支行設定抵押權之前簽訂的租賃合同為準，而不能以抵押權設定后簽訂的租賃合同為準。原告要求排除的執(zhí)行行為發(fā)生在2018年7月，此時，原告就案涉房產已不享有足以排除執(zhí)行的租賃權。因此，原告的訴訟請求無相應法律依據，本院難以支持。被告王某、顧青經本院合法傳喚未到庭，視為放棄抗辯。據此，依照《中華人民共和國物權法》第一百九十條、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十四條、第二百二十七條、《最高人民法院關于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第三百一十二條第一款第二項之規(guī)定，判決如下：
　　駁回原告王華富的訴訟請求。
　　本案受理費80元，由原告負擔。
　　當事人如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于上海市第二中級人民法院。
　　
　　
　　
　　
　　

審判員：馬念慈

書記員：楊晶晶