上訴人（原審原告）王某某。
上訴人（原審原告）熊某某。
以上兩上訴人的共同委托代理人張早剛，北京盈科（武漢）律師事務所律師。代理權限為特別授權。
上訴人（原審被告）蘄春美景房地產開發(fā)有限公司。住所地：蘄春縣漕河鎮(zhèn)四路325號。
法定代表人陳忠文，該公司董事長。
委托代理人張煒，湖北永銘律師事務所律師。代理權限為特別授權。

上訴人王某某、熊某某與上訴人蘄春美景房地產開發(fā)有限公司（以下簡稱美景房地產公司）商品房預售合同糾紛一案，雙方均不服湖北省蘄春縣人民法院（2012）鄂蘄春民二初字第00080號民事判決，向本院提起上訴。本院于2013年6月18日受理后，依法組成由審判員胡美琴擔任審判長，審判員饒貴芳、代理審判員張秋月參加的合議庭，并于2013年7月10日公開開庭進行了審理。上訴人王某某、熊某某的共同委托代理人張早剛，上訴人美景房地產公司的委托代理人張煒均到庭參加了訴訟。本案現已審理終結。
原審查明，王某某、熊某某（買受人）與美景房地產公司（出賣人）于2010年10月23日簽訂《商品房買賣合同》，約定王某某、熊某某購買美景房地產公司開發(fā)的位于蘄春縣蘄陽北路美景國際新城第28幢1單元601號商品房（套內建筑面積107.52平方米，公攤面積13.18平方米）。王某某、熊某某與美景房地產公司（出賣人）于2011年7月16日又簽訂了一份《商品房買賣合同》，約定王某某、熊某某購買美景房地產公司開發(fā)的位于蘄春縣蘄陽北路美景國際新城第28幢118號車庫（18.9平方米，公攤面積0.642平方米）。兩份合同約定總價款為354903元（其中商品房267085元，車庫75000元）。美景房地產公司應于2011年12月30日前依照國家和地方人民政府的有關規(guī)定，將檢驗合格的商品房交付給王某某、熊某某，并于2012年4月30日前依照國家和地方人民政府的有關規(guī)定，將檢驗合格的車庫（儲藏間）交付王某某、熊某某。合同同時約定了出賣人逾期交房按日萬分之一向買受人支付違約金，對于交房雙方還約定出賣人應當書面通知買受人，并由出賣人提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》，車庫（或儲藏間）出賣人應當出示驗收合格證明文件并簽署房屋交接單。出賣人不出示證明文件或出示證明文件不齊全，買受人有權拒絕交接，由此產生的延期交房責任由出賣人承擔。兩份合同還約定了其他事項。兩份合同還約定了其他事項。合同簽訂后，王某某、熊某某以現金和按揭貸款等方式全額支付了購房款。交房期滿前，美景房地產公司以約定的郵寄信函方式按王某某、熊某某確認的送達地址向王某某、熊某某送達了商品房交房通知書［美景房地產公司未在一審舉證期內提交車庫（儲藏間）交房通知］。王某某、熊某某認為美景房地產公司開發(fā)的商品房沒有辦理竣工驗收及備案手續(xù)，不符合交房條件拒絕收房。自2011年11月28日至2012年7月，王某某、熊某某與其他部分業(yè)主多次以各種形式向美景房地產公司及相關部門反映商品房問題。其中幾位業(yè)主自發(fā)組織自任代表，在獲得部分業(yè)主的認可后集中與美景房地產公司進行維權談判。2012年7月6日，在蘄春縣有關部門協調下，七位業(yè)主代表與美景房地產公司達成協議，約定由美景房地產公司免收合同約定的水、電、燃氣開戶費（安裝服務費），如果業(yè)主能在2012年7月30日前接收房屋還可免收18個月的物業(yè)管理費，業(yè)主在該協議簽訂后應放棄對美景房地產公司所提出的一切主張及異議訴求。同時，該協議第六條中還約定該協議的簽訂不得作為雙方合同交付或履行爭議中證明美景房地產公司負有過錯或承擔法律責任的證據。該七位業(yè)主代表在該協議上簽名。在該協議書簽訂后，美景房地產公司開發(fā)的美景國際新城第一期商品房的大部分業(yè)主都收了房，在事實上認可了2012年7月6日七位業(yè)主代表與美景房地產公司簽訂的協議書的效力，但仍有少部分業(yè)主認為幾位簽字的代表沒有他們的書面授權，無權代表他們簽字，不認可協議書的效力。2012年7月17日，王某某、熊某某遂訴至法院，請求判令美景房地產公司承擔以下責任：1、給付逾期交房違約金［合同約定違約金過低，要求以已付房款為本金按銀行計收逾期貸款利息標準日萬分之二點三自2011年12月31日算至2012年8月31日，車庫（或儲藏間）以已付房款75000元按銀行計收逾期貸款利息標準從2012年5月1日起算至2012年8月31日止］；2、美景房地產公司在辦理完法定的工程竣工驗收及備案手續(xù)后，將符合交付使用條件的商品房及車庫（或儲藏間）交付給王某某、熊某某；3、美景房地產公司在交房時按合同約定將地面搓毛找平；4、撤銷雙方簽訂的《商品房買賣合同》中“此合同價款只含房價部分，不包括其他配套費用，水、電、煤氣、有線電視、寬帶網絡等報裝開戶費由買受人承擔”的約定，要求確認王某某、熊某某不承擔上述費用，同時要求確認房產面積測繪費、白蟻防治費（新建）由美景房地產公司承擔；5、解除合同中由美景房地產公司代辦代收辦理房產證、土地證費用（包括契稅、維修基金）的約定，由王某某、熊某某自行到相關部門繳納；6、確認王某某、熊某某購買的房屋中封閉陽臺按其水平投影面積一半計算建筑面積并據此結算購房款，并要求美景房地產公司履行廣告宣傳中的承諾義務，對房屋的公攤面積比例按宣傳的7%計算并據此結算購房款，同時不將車庫計入公攤面積；7、美景房地產公司交付房屋后，須按合同約定在180日內協助王某某、熊某某辦理房地產過戶登記手續(xù)，逾期支付違約金（原合同約定違約金過低，要求以已付購房款為本金按銀行計收逾期利息標準計算，從逾期之日至協助辦理產權登記日止）；8、該房屋交付給王某某、熊某某之前，物業(yè)管理費由美景房地產公司承擔。
原審另查明，美景房地產公司開發(fā)的商品房已于2011年11月22日通過竣工驗收并進行了備案登記。同時，美景房地產公司也提交了《商品房住宅使用說明書》及《質量保證書》。但經原審庭審質證查明，在2012年8月31日之前，美景房地產公司并沒有按照雙方合同約定及湖北省人民政府相關規(guī)定，將《分戶驗收表》作為《商品房住宅質量保證書》的附件，相關法定證明文件不齊全。
原審認為，王某某、熊某某與美景房地產公司簽訂的合同合法有效。美景房地產公司未在合同約定的期限內提供完整的、符合合同約定的《商品房住宅質量保證書》及其附件，王某某、熊某某以此為由拒收房屋符合合同約定，故美景房地產公司應承擔逾期交房的違約責任。在原審庭審中，王某某、熊某某要求解除合同中有關由美景房地產公司代辦代收辦理房產證、土地證費用的委托事項，美景房地產公司對此無異議，故依法予以確認。本案爭議的有以下幾個問題：
一、關于七位業(yè)主在2012年7月6日《協議書》上簽字行為的效力問題。七位簽字的業(yè)主沒有所有業(yè)主的書面委托手續(xù)，盡管有200多名業(yè)主交納了20元至100元不等的費用，但該費用只是用于維權，不能推定七位簽字的業(yè)主與200多名業(yè)主之間系委托關系。且美景房地產公司在明知業(yè)主人數眾多，矛盾突出的情況下，未注意到簽字業(yè)主是否有所有業(yè)主的簽字授權或認可，亦未在簽訂協議前盡最大限度將協議內容在公開場合向所有業(yè)主或大部分業(yè)主公示征求意見。另從其與七位業(yè)主達成的《協議書》第六條內容可以看出，美景房地產公司已經預計到其他業(yè)主可能不同意協議內容提起訴訟的情形，故在王某某、熊某某不認可該協議的情況下，該協議書對王某某、熊某某無約束力。王某某、熊某某有權提起訴訟。美景房地產公司認為七位簽字業(yè)主行為構成表見代理，與事實不符，不予支持。
二、關于美景房地產公司是否延期交房，是否違約的認定問題。根據相關規(guī)定，《住宅工程質量分戶驗收記錄》應在交房時提供給業(yè)主，但美景房地產公司在原審開庭前未向業(yè)主提交，故王某某、熊某某有權拒收房屋，由此造成的損失應由美景房地產公司負擔。另按合同約定，美景房地產公司應于2012年4月30日前通知業(yè)主辦理交接手續(xù)并簽署房屋交接清單，但美景房地產公司未能舉證證實其履行了該義務，故王某某、熊某某要求美景房地產公司承擔車庫（儲藏室）延期交房違約責任的請求予以支持。
三、關于違約金計算標準的問題。合同第九條約定，逾期交房時，由出賣人按日以購房款萬分之一向業(yè)主支付違約金。同時合同第十五條第二款約定，如果出現買受人辦理產權證件時出賣人不按時將辦證資料報產權登記機關備案，由出賣人按已付購房款的0.01％向買受人支付違約金。王某某、熊某某主張逾期交房標準過低，應按逾期貸款利率日萬分之二點三標準計算，但其未提交證據證實其實際損失，由此無法比較確認合同約定的違約金標準是否過低，故對其要求違約金按日萬分之二點三標準計算的依據不足，不予支持。另王某某、熊某某主張合同第十五條第二款有關違約金的標準過低變更違約金計算標準的請求，因其無證據證實美景房地產公司存在該項違約行為，亦無證據證實該標準過低，故對其在本案中要求調整該項違約金計算標準的請求不予支持。但其可在美景房地產公司實際違約后另行主張權利。
四、關于商品房室內搓毛找平問題。庭審中，美景房地產公司當庭表示在交房之后如果交付的房屋確實存在未搓毛找平，可按交房登記順序，依次施工解決，王某某、熊某某對此亦無異議。故美景房地產公司應在法院確定的交付期間將符合搓毛找平交付條件的商品房交付給王某某、熊某某。
五、關于合同中約定和未約定的費用承擔的問題。合同第十四條約定交房時主水、電、通訊到戶。同時合同第十七條第五項約定交房時，買受人應先交清一年的物業(yè)管理費，水電開戶費用、辦理產權證及土地證費用以及其他應由買受人承擔的費用。合同附件四第一條約定“此合同價款只含房價部分，不包括其他配套費，水、電、煤氣、有線電視、寬帶網絡等報裝開戶費，在交房時按相關部門收費標準收取”。湖北省物價局鄂價檢規(guī)（2011）36號規(guī)定，要求房地產開發(fā)企業(yè)不得在房價外收取水、電、燃氣等配套設施建設安裝費用。而本案中，雙方約定的是水、電、燃氣等報裝開戶費，與省物價局規(guī)定的水、電、燃氣等配套設施建設安裝費用不屬同一收費，故雙方合同的約定未違反相關規(guī)定，王某某、熊某某要求撤銷合同此項約定的請求不成立，予以駁回。
六、關于封閉陽臺計算的問題?！督ㄖこ探ㄖ娣e計算規(guī)范》適用于工程結算，不適用于本案的商品房面積測算。故對王某某、熊某某要求按該規(guī)范標準計算封閉陽臺面積的請求不予支持。另，雙方在合同附件二中已明確約定公攤部位與公用房屋分攤建筑面積的構成按《房屋測量規(guī)范》等規(guī)定執(zhí)行，合同第五條第一項亦約定房屋實際面積以房產部門測量為準，且訟爭房屋面積測繪報告均未將車庫（儲藏室）作為公用部分計入公攤面積，故王某某、熊某某要求公攤面積按宣傳的7%計算并結算購房款的請求不成立，不予支持。
七、關于房屋交付以前物業(yè)管理費承擔問題?！秶谊P于物業(yè)管理費的收取辦法規(guī)定》第十條規(guī)定，建設單位與物業(yè)買受人簽訂買賣合同的同時，應該將物業(yè)管理服務內容、服務標準、收費標準、計算方式及起始時間作出約定。該《規(guī)定》第十六條同時規(guī)定，納入物業(yè)管理范圍的已竣工但尚未出售、或者因開發(fā)建設單位原因未按時交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務費由開發(fā)建設單位全額繳納。本案中，雙方在合同中只約定由王某某、熊某某在收房時先交清一年的物業(yè)管理費，但未約定物業(yè)費收取的起始時間。而美景房地產公司逾期交房構成違約，故在交房之前的物業(yè)管理費應由美景房地產公司承擔，王某某、熊某某要求美景房地產公司承擔交房前的物業(yè)管理費的請求予以支持，但交房后的物業(yè)管理費應由雙方按合同約定履行。
八、關于廣告宣傳中的7%公攤面積比例認定問題。雙方在合同第三條約定了公攤面積的數額，在合同附件五中也明確約定廣告和宣傳資料、沙盤、戶型冊、戶型模型僅作為參考，不作為合同承諾，也不作為合同內容或組成部分，雙方亦均在該附件上簽字認可，故王某某、熊某某要求公攤面積按7%計算的請求不予支持。
綜上，原審遂判決：一、美景房地產公司于判決生效后三日內向王某某、熊某某支付違約金7467元（商品房以購房款267085元×日萬分之一／天×245天，車庫以75000元×日萬分之一／天×123天）；二、解除王某某、熊某某對美景房地產公司代辦代收辦理房產證、土地證費用的委托合同；三、由美景房地產公司在判決生效后三日內將符合合同約定及相關規(guī)定的美景國際新城第28幢1單元601號商品房及第28幢118號車庫交付給王某某、熊某某，并確認上述商品房交付前的物業(yè)管理費由美景房地產公司承擔；四、駁回王某某、熊某某的其他訴訟請求。如未按判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。案件受理費852元，由王某某、熊某某負擔426元，由美景房地產公司負擔426元。
本院經審理查明，原審查明事實屬實。
同時查明，一審庭審中，美景房地產公司陳述，交付的房屋地面搓毛找平是否達到約定的標準或者法定標準須經建筑行業(yè)專業(yè)認定，并認為目前涉案的房屋均已經質監(jiān)部門驗收合格，如果交付后確實存在地面未搓毛找平的問題，會按交房的登記順序依次施工解決。
另查明，2012年7月6日協議書首部甲方為美景房地產公司，乙方為美景國際新城小區(qū)首批收房的所有買受人（業(yè)主），丙方為豐美物業(yè)服務有限公司。七位業(yè)主均是在該協議尾部乙方代表簽字一欄簽名。
還查明，王某某、熊某某未向美景房地產公司交納房產面積測繪費及白蟻防治費。二審庭審中，美景房地產公司明確表示，其公司未向已收房的業(yè)主收取房產面積測繪費及白蟻防治費，今后也不會向王某某、熊某某收取此兩項費用。
又查明，美景房地產公司向王某某、熊某某發(fā)出的《交房通知書》通知王某某、熊某某收房的時間在2011年12月30日之后。

本院認為，王某某、熊某某與美景房地產公司簽訂的兩份《商品房買賣合同》均合法有效，雙方均應按合同約定全面履行各自的義務。本案中，雙方爭議的主要有以下幾個問題：
一、七位業(yè)主在2012年7月6日《協議書》上簽字的行為對王某某、熊某某是否有約束力。
該協議書是七位業(yè)主代表首批收房的所有買受人（業(yè)主）與美景房地產公司及豐美物業(yè)服務有限公司簽訂，而王某某、熊某某并未收房。故該協議對王某某、熊某某無約束力?！吨腥A人民共和國合同法》第四十九條規(guī)定，行為人沒有代理權、超越代理權或者代理權終止后以被代理人名義訂立合同，相對人有理由相信行為人有代理權的，該代理行為有效。據此，認定構成表見代理關系的必要條件為代理人以被代理人的名義與他人訂立合同。而本案中，在該《協議書》簽字的七位業(yè)主是以其本人的名義簽字，其代表的是首批已收房的業(yè)主，并不符合表見代理條件，故美景房地產公司認為此七位業(yè)主的簽字行為構成表見代理的上訴理由不成立，本院不予支持。
二、美景房地產公司是否違約，違約金應如何計算。
美景房地產公司已構成違約。理由為：1、按照合同約定，美景房地產公司應于2011年12月30日前向王某某、熊某某交付房屋，但美景房地產公司通知王某某、熊某某收房的時間在2011年12月30日之后，違反了合同約定，構成違約。2、按照合同約定，美景房地產公司應在交房時向買受人提交《分戶驗收表》，而美景房地產公司雖然在工程竣工驗收前，已辦理了分戶驗收，但其未在通知王某某、熊某某交房的當天向王某某、熊某某提交《分戶驗收表》，直至一審開庭時（2012年8月31日）才提交《分戶驗收表》，故其構成違約。美景房地產公司的該項上訴理由不成立，本院不予支持。
美景房地產公司未能按照合同約定交付房屋，故王某某、熊某某購買的商品房應從2011年12月31日起開始計算違約金，車庫應從2012年5月1日起開始計算違約金。因美景房地產公司直至一審開庭時（2012年8月31日）才將《分戶驗收表》提交，故違約金應計算至2012年8月31日止。在2012年8月31日后，王某某、熊某某明知美景房地產公司已辦理了《分戶驗收表》而不收房，故2012年8月31日以后美景房地產公司未違約，不應承擔違約責任。原審對違約金的起止時間計算認定正確，王某某、熊某某認為違約金應計算至其實際收房之日止的上訴理由不成立，本院不予支持。
雙方在合同中明確約定，出賣人逾期交房的，由出賣人按日以購房款萬分之一向買受人支付違約金，故違約金應按日萬分之一的標準計算。王某某、熊某某上訴認為違約金日萬分之一標準過低，應按日萬分之二點三標準計算，但其無證據證實其實際損失，無法判斷日萬分之一標準是否過低，故其要求按日萬分之二點三標準計算違約金的上訴請求，缺乏依據，本院不予支持。
另，雙方在合同中約定，如因出賣人的責任，買受人不能在規(guī)定期限內取得房地產權屬證書的，買受人不退房，出賣人按已付房價款的0.01％向買受人支付違約金。因該條款約定的事由尚未發(fā)生，故王某某、熊某某要求美景房地產公司按該條款支付違約金，無事實依據，本院亦不予支持。
三、雙方在合同中約定的水、電、燃氣、有線電視、電信等開戶費是否應由王某某、熊某某承擔。
湖北省物價局于2011年5月13日下發(fā)的（鄂價檢規(guī)（2011）36號）《湖北省商品房銷售明碼標價規(guī)定實施細則（施行）》第十一條（二）規(guī)定，商品房交易和產權轉移過程中，商品房經營者不得有下列行為：房價外收取水、電、燃氣等配套設施建設安裝費用。該細則同時規(guī)定自2011年5月20日實施。而本案中王某某、熊某某與美景房地產公司簽訂購買商品房的合同的時間在2011年5月20日之前，故該細則不適用本案。王某某、熊某某要求確認合同中約定由其承擔的水、電、燃氣、有線電視、電信等開戶費均應由美景房地產公司承擔的上訴理由不成立，本院不予支持。
四、美景房地產公司是否應按合同約定將房屋地面搓毛找平。
雙方在合同中約定，交付的房屋地面水泥砂漿找平，美景房地產公司一審庭審中表示如果交房后確實存在地面未找平，可以按照交房登記的順序，依次解決問題。且一審判決美景房地產公司向王某某、熊某某交付符合合同約定及相關規(guī)定條件的房屋，包含地面搓毛找平，而美景房地產公司對此未提起上訴，故王某某、熊某某要求美景房地產公司交房時按照合同約定將地面搓毛找平的上訴請求，本院不再重復處理。
五、房產面積測繪費、白蟻防治費應由誰承擔。
雖然美景房地產公司向業(yè)主發(fā)出的業(yè)主交房各項收費一覽表中包含蘄春縣房地產管理局征收的面積測繪費、白蟻防治費，但王某某、熊某某實際并未向美景房地產公司交納此兩項費用，美景房地產公司亦表示今后也不會向王某某、熊某某收取此兩項費用，故一審在判項中未確認此兩項費用不應由王某某、熊某某承擔并無不當，王某某、熊某某認為原審在判項中對此漏判的上訴理由不成立，本院不予支持。
六、涉案房屋封閉陽臺面積如何計算。
《房屋測量規(guī)范》規(guī)定，封閉陽臺面積按全面積計算。雙方在合同中約定房屋實際面積以房產部門測量為準，而涉案的房產實際面積均是蘄春縣房產部門依據《房屋測量規(guī)范》測量的，故涉案的房屋封閉陽臺面積應按全面積計算。盡管《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》第十六條規(guī)定，封閉式陽臺、挑廊，按其水平投影面積計算建筑面積。凹陽臺、挑陽臺按其水平投影面積的一半計算面積，但該規(guī)范僅適用于工程結算方面，不適用于本案。故王某某、熊某某要求依據《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》規(guī)定將封閉陽臺面積按一半面積計算及計算房款的上訴請求，于法無據，本院不予支持。
七、房屋的公攤面積比例如何計算。
雙方在合同附件五中明確約定，出賣人針對買受人所購商品房及其所在樓宇，項目所做的廣告和宣傳資料等僅作為買受人購房時參考，不得作為合同承諾，亦不應為合同內容或組成部分，雙方最終以政府部門批準的規(guī)劃、設計方案和簽訂的合同為準。故涉案房屋公攤面積比例不能按美景房地產公司宣傳的7%計算，王某某、熊某某的該項上訴理由不成立，本院不予支持。
綜上所述，上訴人王某某、熊某某及上訴人美景房地產公司的上訴理由均不成立。原審認定事實清楚，適用法律正確，處理適當，本院依法予以維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項之規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費1704元，由上訴人王某某、熊某某負擔801元，由上訴人美景房地產公司負擔852元。
本判決為終審判決。

審　判　長　　胡美琴 審　判　員　　饒貴芳 代理審判員　　張秋月

書記員：姚彬