原告（執(zhí)行案外人）：王某某，女住承德市雙橋區(qū)。
委托訴訟代理人：武立斌，北京市乾源律師事務所律師。
被告（申請執(zhí)行人）：承德市郊區(qū)農村信用合作聯(lián)社，住所地承德市雙橋區(qū)新華路*號。
法定代表人：夏志廠，職務理事長。
委托訴訟代理人：劉曉敏，北京市雨仁（承德）律師事務所律師。
委托訴訟代理人：馬繼霞，住承德市雙橋區(qū)。
第三人（被執(zhí)行人）：承德龍鄉(xiāng)房地產開發(fā)有限責任公司，住所地承德市雙橋區(qū)美豐街77號。
法定代表人：徐巖，職務：總經理。

原告王某某與被告承德市郊區(qū)農村信用合作聯(lián)社（以下簡稱郊區(qū)聯(lián)社）、第三人承德龍鄉(xiāng)房地產開發(fā)有限責任公司（以下簡稱龍鄉(xiāng)公司）案外人執(zhí)行異議之訴一案，本院于2018年2月22日立案后，依法適用普通程序，于2018年4月19日公開開庭進行了審理。原告王某某及其委托訴訟代理人郭立斌，被告郊區(qū)聯(lián)社的委托訴訟代理人劉曉敏、馬繼霞，第三人龍鄉(xiāng)公司的法定代表人徐巖到庭參加訴訟。本案現已審理終結。
原告王某某向本院提出訴訟請求：一、判決不得執(zhí)行隆化縣康泰嘉園小區(qū)109號房屋（價值107.295萬元），并解除對該底商的查封；二、判決確認原告與第三人龍鄉(xiāng)公司簽訂的《商品房買賣合同》有效，并確認隆化縣康泰嘉園小區(qū)109號房屋歸原告所有；三、被告承擔本案的訴訟費用。
事實和理由：2017年11月15日，河北省隆化縣人民法院對被告承德市郊區(qū)農村信用合作聯(lián)社與第三人承德龍鄉(xiāng)房地產開發(fā)有限責任公司（以下簡稱龍鄉(xiāng)公司）等借款合同糾紛一案，作出（2017）冀0825執(zhí)241號執(zhí)行裁定書，特包括本案訴爭的109鋪底商在內的康泰家園42套底商予以查封。
2017年12月6日，原告王某某對執(zhí)行標的康泰嘉園109鋪底商提出書面執(zhí)行異議，河北省隆化縣人民法院于2018年1月28日作出（2018）冀0825執(zhí)異10號執(zhí)行裁定書，駁回王某某異議。原告王某某對該裁定不服，因此提起訴訟。
一、原告與龍鄉(xiāng)公司簽訂的《商品房買賣合同》合法有效，原告是康泰嘉園108鋪底商的所有權人。
2014年12月1日，原告王某某與第三人龍鄉(xiāng)公司簽訂《商品房買賣合同》，購買了由龍鄉(xiāng)公司開發(fā)建設的康泰嘉園109鋪底商，房價款計1073295.00元。龍鄉(xiāng)公司在收取了王某某全額房款后出具了收款收據。2015年6月27日，原告辦理了該房產的入住手續(xù)。因龍鄉(xiāng)公司的原因，該房至今未能辦理房屋產權證。
原告與龍鄉(xiāng)公司簽訂的《商品房買賣合同》是雙方真實意思表示。龍鄉(xiāng)公司具有康泰嘉園的建設工程規(guī)劃許可證、施工許可證及土地使用證，并取得了商品房預售許可，其售房行為合法有據；原告依約全額支付了房價款，并已經入住；該《商品房買賣合同》未損害國家、集體或第三人利益。因此，該《商品房買賣合同》是合法有效合同。原告通過買受取得成為康泰嘉園109鋪底商的所有權人。盡管該房產因龍鄉(xiāng)公司的原因未辦理產權證，但依據《中華人民共和國物權法》第15條規(guī)定“當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力”。
二、（2018）冀0825執(zhí)異10號執(zhí)行裁定書認定事實不清，適用法律錯誤。
第一、原告對涉案房產的物權期待權優(yōu)先于被告的抵押權。
最高人民法院《關于建設工程價款優(yōu)先受償權問題的批復》（法釋（2002）16號）中，在明確建筑工程承包人對在建工程的優(yōu)先受償權優(yōu)于抵押權和其他債權的同時，明確承包人就該商品房享有的工程價款優(yōu)先受償權不得對抗已經支付購買商品房的全部或者大部分款項的買受人。據此，本案中，原告作為已經支付了全部房價款的買受人，其物權期待權依法優(yōu)先于被告的抵押權。法院裁定中關于“案外人（原告）雖已與龍鄉(xiāng)公司簽訂了合同，且對涉案房產已實際占有，但案外人未取得物權，其權利不屬于依法可優(yōu)于抵押權的權利”的認定違背了法律規(guī)定，系有法不依。因此，法院裁定依據《最高人民法院關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第二十七條“申請執(zhí)行人對執(zhí)行標的依法享有對抗案外人的擔保物權等優(yōu)先受償權，人民法院對案外人提出的排除執(zhí)行異議不予支持”，顯然適用法律錯誤。
第二、原告的物權期待權優(yōu)先于被告的抵押權并應予保護符合全國民事審判會議精神。
《2015年全國民事審判工作會議紀要》第39條：“取得了房屋預售許可或者銷售許可的房地產開發(fā)商以在建工程抵押取得銀行貨款后，又同買受人簽訂了房屋買賣合同，買受人依約支付了全部或大部分購房款，房地產開發(fā)商不能償還銀行貸款，抵押權人向人民法院請求行使抵押權的請求，不予支持；對于買受人向人民法院請求確認其購買房屋的權利優(yōu)先于銀行抵押權的，人民法院應予支持。”該會議紀要內容對本案具有直接的針對性。法院裁定否定原告物權期待權優(yōu)于被告的抵押權違背了全國民事審判會議精神，有悖執(zhí)法的嚴肅性。
第三、原告所購商品房為商鋪，而非用于居住，法院裁定適用法律上“張冠李戴”，系適用法律錯誤。

法院裁定認為“本案的爭議房產用途系商業(yè)服務，并非用于居住故案外人的物權期待權也不能對抗申請執(zhí)行人債權的執(zhí)行，其異議請求不符合法律規(guī)定的，在執(zhí)行異議審查程序中應予支持的情形”。法院依據《最高人民法院關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第二十九條，即“金錢債權執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行的房地產開發(fā)企業(yè)名下的商品房提出異議，符合下列情形且權利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應予以支持：（1）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（2）所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋；（3）已支付的價款超過合同約定總價款的百分之五十”。該條文系針對買受人購買的商品房用于居住而做出的專門規(guī)定。本案涉案房產系商業(yè)用房，顯然不能適用該條款的規(guī)定。
第四、原告的執(zhí)行異議符合司法解釋中應予支持的情形，法院裁定系有法不依。
原告提出的執(zhí)行異議，完全符合《最高人民法院關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定，應當得到人民法院的支持。該條款規(guī)定：金錢債權執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行人名下的不動產提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動產；（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。
如前所述，原告與龍鄉(xiāng)公司于2015年12月1日簽訂的《商品房買賣合同》，該合同合法有效；法院于2017年11月15日予以查封，而原告此前已于2015年6月27日辦理了入住手續(xù)，合法占有了該不動產；龍鄉(xiāng)公司在原告全額支付了房價款后為原告出具了收款收據；該房產至今未能辦理登記手續(xù)非原告自身原因。綜上，原告的執(zhí)行異議，完全符合該《規(guī)定》第二十八條，應當予以支持。而法院未能依據該條款進行裁定系有法不依。
綜上所述，原告是涉案房產康泰嘉園109鋪底商的合法所有權人，享有優(yōu)于被告抵押權的權利，所提出的執(zhí)行異議具有法律依據，依法應當予以支持。為此，特提起訴訟，請依法作出公正的判決。
被告郊區(qū)聯(lián)社辯稱：一、被告郊區(qū)聯(lián)社對涉案房屋擁有絕對合法的優(yōu)先受償權。2013年12月21日，銀闊公司在被告郊區(qū)聯(lián)社處借款2500萬元，龍鄉(xiāng)公司以其名下的隆國用（2013）第l53號土地使用權及位于隆化鎮(zhèn)建設西街的A、B、C三幢在建商住樓提供抵押擔保，徐景龍、徐巖、李小磊為連帶責任保證人，還款期限為2014年12月19日；承德市雙橋區(qū)人民法院依據（2015）雙橋民保字第133號裁定書，依法查封了龍鄉(xiāng)公司開發(fā)的隆化縣康泰嘉園A、B、C座全部車庫及商業(yè)用房。據此，被告郊區(qū)聯(lián)社對涉案房屋擁有絕對合法的優(yōu)先受償權。二、原告王某某要求不得執(zhí)行康泰嘉園小區(qū)底商116號房屋，確認原告為該房屋所有權人的訴訟請求應依法予以駁回。1、原告王某某依據2015年6月16日與龍鄉(xiāng)公司簽訂的《商品房買賣合同》向貴院提起民事訴訟，根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第九條之規(guī)定：出賣人訂立商品房買賣合同時，具有下列情形之一，導致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任；（1）故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明；（2）故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實；（3）故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。依據該法律規(guī)定，足以說明本案龍鄉(xiāng)公司故意隱瞞所售房屋已經抵押給被告郊區(qū)聯(lián)社的事實，與原告簽訂《商品房買賣合同》，該《商品房買賣合同》因違反法律規(guī)定而被宣告無效、解除或被依法撤銷；故原告對該涉案房屋不享有權利，其訴訟請求不應得到法院的支持。2、《最高人民法院關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第二十九條：金錢債權執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行的房地產開發(fā)企業(yè)名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應予以支持：（1）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（2）所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋；（3）已支付的價款超過合同約定總價款的百分之五十。本案中，涉訴房屋系商鋪而非居民住宅，原告要求不得執(zhí)行康泰嘉園小區(qū)116號房屋，確認原告為該房屋所有權人的訴訟請求無事實和法律依據，不應得到法院的支持。3、本案的爭議標的物為不動產，不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發(fā)生法律效力，未經登記，則不發(fā)生法律效力。被告郊區(qū)聯(lián)社與龍鄉(xiāng)公司簽訂了關于涉案房產的抵押合同，并辦理了抵押登記手續(xù)，已對該房產享有抵押權；原告雖與龍鄉(xiāng)公司簽訂了合同，對涉案房產已實際占有，但原告未取得物權，其權利不屬于依法可優(yōu)先于抵押權的權利。綜上，請求法院依法駁回原告的訴訟請求。
第三人龍鄉(xiāng)公司法定代表人雖出庭，但未發(fā)表意見，表示服從法院判決。
本院經審理認定事實如下：2013年12月16日，第三人銀闊公司在原告郊區(qū)聯(lián)社處借款2500萬元，借款期限為2013年12月16日起至2014年12月15日止，雙方簽訂了《企業(yè)借款合同》。第三人龍鄉(xiāng)公司以其名下的隆國用（2013）第153號土地使用權及位于隆化縣隆化鎮(zhèn)建設西街的1、2、3棟（即A、B、C）在建住宅樓和商業(yè)樓提供抵押擔保，雙方簽訂了《抵押合同》。徐巖、李小磊為該款借款提供連帶責任保證。2013年12月16日，郊區(qū)聯(lián)社水泉溝信用社作為抵押權人申請登記，隆化縣城建局于2013年12月17日頒發(fā)了隆房建字第××號他項權利證，權利范圍為隆化縣隆化鎮(zhèn)康泰嘉園小區(qū)1、2、3幢及商業(yè)1、2、3幢。2013年12月18日隆化縣國土資源局為郊區(qū)聯(lián)社水泉村信用社辦理了隆他項（2013）第114號土地他項權利證，權利范圍為隆國用（2013）第153號國有土地使用權。2014年2月17日，隆化縣住房和城鄉(xiāng)規(guī)劃建設局為龍鄉(xiāng)公司頒發(fā)了康泰嘉園B、C座住宅樓和綜合商業(yè)樓項目的（隆）房預售證第2014002號商品房預售許可證。2014年5月12日，隆化縣住房和城鄉(xiāng)規(guī)劃建設局為龍鄉(xiāng)公司頒發(fā)了康泰嘉園A座住宅樓和綜合商業(yè)樓項目的（?。┓款A售證第2014006號商品房預售許可證。龍鄉(xiāng)公司在辦理上述商品房預售許可手續(xù)時，提供的商品房預售方案中未申報土地使用權已抵押和在建工程已抵押的事實。2014年12月1日，龍鄉(xiāng)公司與原告王某某簽訂商品房買賣合同，將康泰嘉園小區(qū)109號房屋（面積126.27平方米），出售給原告王某某，價款為1073295。并在住建部門辦理了商品房銷售備案登記。庭審中原告認可上述房屋價款未實際支付，系與龍鄉(xiāng)公司協(xié)商以房屋抵頂的王某某借款。2015年6月27日，龍鄉(xiāng)公司將上述房屋交付給王某某。
2015年12月3日郊區(qū)聯(lián)社向承德市雙橋區(qū)人民法院提起訴前財產保全申請，同日，雙橋法院作出（2015）雙橋民保字第133號民事裁定書，并向隆化縣城建局發(fā)出了協(xié)助執(zhí)行通知書，請求協(xié)助查封龍鄉(xiāng)公司開發(fā)的坐落于承德市隆化縣××、××、××、××、××座全部房產包括車庫及商業(yè)用房。2016年6月23日承德市雙橋區(qū)人民法院作出（2016）冀0802民初1974號民事調解書，其協(xié)議內容為：“一、被告承德銀闊商貿有限公司于2016年7月9日之前給付原告（郊區(qū)聯(lián)社）借款本金10120000.00元及利息，利息以本金13620000.00元為基數自2013年12月20日至2015年5月25日止按照月利率9.9‰計算。自2015年5月26日以本金10120000.00元為基數按照月息9.9‰計算至給付之日止；二、被告承德銀闊商貿有限公司于2016年7月9日之前給付原告實現債權的費用302600.00元；三、被告承德龍鄉(xiāng)房地產開發(fā)有限責任公司、徐巖、李小磊對上述第一、二項承擔連帶償還責任。四、如被告隆化縣宇豪建筑材料有限公司按時償還3500000.00元欠款本息就不再對上述款項承擔連帶責任，如未按時償還，將對上述第一、二項承擔連帶責任”。
2016年8月1日，郊區(qū)聯(lián)社向承德市雙橋區(qū)人民法院申請執(zhí)行，同日，雙橋區(qū)人民法院作出（2016）冀0802執(zhí)919號執(zhí)行案件受理通知書，2016年11月18日，承德市中級人民法院作出（2016）冀08執(zhí)216號執(zhí)行裁定書，裁定：承德市雙橋區(qū)人民法院于2016年6月23日作出的（2016）冀0802民初1974號民事調解書由河北省隆化縣人民法院執(zhí)行。本院于2017年2月8日以（2017）冀0825執(zhí)241號受理了執(zhí)行案件，2017年11月15日作出執(zhí)行裁定：“將被執(zhí)行人承德龍鄉(xiāng)房地產開發(fā)有限責任公司所有的座落于隆化縣隆化鎮(zhèn)康泰嘉園小區(qū)底商A01、A02、A03、A04、A05、A06、101、102、103、104、105、106、107、108、109、110、111、112、113、114、115、116、117、118、119、120、121、122、123、124、125、126、124、125、126、A401、A301、A302、A303、BC301、BC302、BC303、BC401、BC402、BC403號及臨街底商地下室予以查封、評估作價后進行拍賣”。裁定作出后，2018年1月16日原告王某某作為申請人提出執(zhí)行異議申請書，本院于2018年1月28日作出（2018）冀0825執(zhí)異10號執(zhí)行裁定書，駁回王某某的異議申請。為此，王某某于2018年2月22日提起本案之訴。
上述事實有原、被告及第三人當庭訴辯陳述及原告向法庭出示的證據：（2018）冀0825執(zhí)異10號執(zhí)行裁定書、商品房買賣合同、購房款收據（2015年3月26日）、入住手冊、交房手續(xù)、物業(yè)收據、租賃合同、商品房預售許可申請表、抵賬協(xié)議、結婚證、承德市中級人民法院（2017）冀08民初字第71號民事判決書等證據，被告郊區(qū)聯(lián)社出示的證據：借款合同、抵押合同、房地產評估報告、（2016）冀0802民初1974號民事調解書、（2017）冀0825執(zhí)241號執(zhí)行裁定書、隆房建字第××號他項權利證、隆他項（2013）第114號土地他項權利證等證據在卷予以佐證。上述證據客觀、真實，與本案有關聯(lián)，本院予以采信。
本院認為，本案爭議的焦點是：1、被告郊區(qū)聯(lián)社于涉案房屋是否享有抵押權。其是否通過訴訟或特別程序主張抵押權優(yōu)先。2、原告王某某與龍鄉(xiāng)公司簽訂的《商品房買賣合同》在法院查封之前，其對涉案房屋是否取得物權，是否享有足以排除郊區(qū)聯(lián)社對房屋強制執(zhí)行的權益。首先，2013年12月16日龍鄉(xiāng)公司為銀闊公司向郊區(qū)聯(lián)社下屬水泉溝分社貸款提供擔保，并將包括涉案房屋在內的在建工程及國有土地使用權抵押給郊區(qū)聯(lián)社，并辦理了抵押登記，該抵押行為符合《中華人民共和國物權法》第一百八十條一款（五）項：“債務人或者第三人有權處分的下列財產可以抵押：正在建筑的建筑物、航空器”的規(guī)定，應認定為有效，郊區(qū)聯(lián)社對涉案房屋享有抵押權。
王某某、龍鄉(xiāng)公司簽訂的商品房買賣合同的履行受郊區(qū)聯(lián)社抵押權的約束。原告主張出賣所涉房屋已經聯(lián)社同意出售。因龍鄉(xiāng)公司取得了住建部門的預售許可，應視為放棄抵押權的主張。在原告申請本院調取的住建部門商品房預售許可審批檔案中未有郊區(qū)聯(lián)社同意銷售抵押樓房的書面意見，且龍鄉(xiāng)公司在辦理預售許可手續(xù)時，未申報在建工程及土地使用權抵押的情況。根據《中華人民共和國物權法》第一百九十一條二款“抵押期間，抵押人未經抵押權人同意，不得轉讓抵押財產，但受讓人代為清償債務消滅抵押權的除外”。第二百零二條“抵押權人應當在主債務訴訟時效期間行使抵押權利；未行使的，人民法院不予保護”。本案中，未經郊區(qū)聯(lián)社同意，龍鄉(xiāng)公司不得轉讓抵押財產。但郊區(qū)聯(lián)社在向法院主張該債權即向雙橋法院起訴并達成調解協(xié)議時，并未就該抵押財產的優(yōu)先受償主張權利，而是達成龍鄉(xiāng)公司承擔連帶還款責任的協(xié)議，故效區(qū)聯(lián)社雖享有抵押權但未行使，故本院對郊區(qū)聯(lián)社主張的抵押權優(yōu)先的主張本院不予支持。
本案中，如郊區(qū)聯(lián)社在執(zhí)行中不享有抵押優(yōu)先權，原告王某某與龍鄉(xiāng)公司簽訂《商品房買賣合同》，并實際占有房屋的行為能否排除對執(zhí)行標的強制執(zhí)行?！吨腥A人民共和國物權法》第九條規(guī)定，不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發(fā)生法律效力，未經登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。原告王某某雖與龍鄉(xiāng)公司簽訂了《商品房買賣合同》，對涉案房屋已實際占有，但未取得物權?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第二十九條規(guī)定“金錢債權執(zhí)行中，對登記在被執(zhí)行人房地產開發(fā)企業(yè)名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）所購商品房系用于居住且買受人名下未有其他用于居住的房屋；（三）已支付的價款超過合同約定總價款的百分之五十?！北景钢校撋姘阜课莸怯浽诜康禺a開發(fā)企業(yè)名下，原告王某某與龍鄉(xiāng)公司簽訂的《商品房買賣合同》雖在雙橋法院、本院查封之前，但其用借款抵頂的多套商品房系商業(yè)用途，非用于居住，根據該規(guī)定，王某某的物權期待權不能對抗申請執(zhí)行人債權的執(zhí)行。關于本案是否適用《最高人民法院關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定問題，因本案原告支付的房屋價款，系借款形成不是實際支付買房價款，現王某某提供的證據無法證明其已實際全部支付房屋價款，故本案不適用二十八條的規(guī)定。本案原告王某某提出的異議請求申請不享有足以排除強制執(zhí)行的民事權益，應判決駁回其訴訟請求。綜上，本案經本院審判委員會討論決定，依照《中華人民共和國物權法》第九條、《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十七條、《最高人民法院關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第二十九條、《最高人民法院關于適用
的解釋》第三百一十二條第一款（二）項之規(guī)定，判決如下：

駁回原告王某某的訴訟請求。
案件受理費14466元，由原告王某某負擔。
如不服本判決，可以在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于河北省承德市中級人民法院。

審判長 黃愛湘
人民陪審員 叢培龍
人民陪審員 趙允才

書記員： 王靜