上訴人（原審被告）：馬某，農(nóng)民。
委托代理人：王麗，河北王洪波律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審原告）：王某，農(nóng)民。
委托代理人：狄云輝，北京市京大律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審第三人）：北京滿意行房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司，住所地北京市豐臺區(qū)右安門外東濱路1號-2。
法定代表人：王丹丹，系該公司經(jīng)理。
被上訴人（原審第三人）：劉磊，農(nóng)民。

上訴人馬某為與被上訴人王某、北京滿意行房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司、劉磊房屋買賣合同糾紛一案，上訴人不服河北省三河市人民法院（2012）三民初字第174號民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭審理了本案，上訴人馬某的委托代理人王麗，被上訴人王某及其委托代理人狄云輝到庭參加訴訟，被上訴人北京滿意行房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司、劉磊未到庭。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原審法院審理查明，2011年3月26日，馬某、鄧玉慶及北京滿意行房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司三方共同簽訂《房屋買賣居間合同》和《購房補充協(xié)議》。房屋買賣居間合同約定，被告馬某將已購得產(chǎn)權(quán)人為劉磊的福成·福濱苑16-4-1402室住房（建筑面積76.46平方米）以580000元的價格出售給鄧玉慶，580000元購房款中包括室內(nèi)家具款20000元。簽訂合同時，鄧玉慶向馬某支付購房定金20000元。購房補充協(xié)議第一條約定，房本在4月14日前辦理完，十日內(nèi)到房管局辦理過戶手續(xù)。如4月14日前房本未辦理完，鄧玉慶（乙方）交付馬某（甲方）首付款150000元整（含定金），交納中介服務(wù)費8700元。第二條約定，鄧玉慶付清馬某150000元當日，房屋交付鄧玉慶使用。第三條、馬某承擔辦理提前拿房產(chǎn)證及辦理房產(chǎn)證所產(chǎn)生的相關(guān)費用（承諾3個月辦理完畢）。第四條、雙方在產(chǎn)權(quán)證出證后十日內(nèi)辦理過戶手續(xù)。第五條，此房所有手續(xù)辦理完之前，甲方違約，雙倍返還乙方定金，首付共計叁拾萬元及因購買此房所造成的實際損失；乙方違約，所付費用全部不退。同時違約方雙倍承擔居間服務(wù)費。第六條，過戶前馬某自行撤銷此房的銀行貸款。2011年4月15日，馬某、王某及北京滿意行房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司工作人員蘆苗三方一起又簽訂了補充協(xié)議。協(xié)議約定，涉案房屋的原購買人鄧玉慶改為王某，并且馬某同意王某以按揭方式購買此房，首付款以銀行政策為準。
2011年4月12日和4月14日，由王某的卡號為62×××13轉(zhuǎn)入馬某卡號為62×××10共計200000元。王某交付馬某購房首付款200000元之后，馬某將涉案房屋交付給王某使用。
依合同約定，馬某應(yīng)于2011年7月6日前為王某辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，但馬某未能履行合同中所承諾的義務(wù)。
另查明，2011年2月27日，馬某與劉磊簽訂房屋買賣合同，劉磊將福成·福濱苑16-4-1402室房屋以490000元的價格出售給馬某，簽訂合同時，劉磊未取得該房的產(chǎn)權(quán)證。但合同約定，劉磊與馬某于2011年4月15日前辦理過戶手續(xù)。到2011年10月份，由于劉磊未能給馬某辦理過戶手續(xù)，馬某向三河市人民法院提起訴訟，要求劉磊辦理過戶手續(xù)。三河市人民法院受理此案后，馬某于2011年12月2日申請撤訴。但至王某2011年12月31日提起訴訟時止，劉磊與馬某也未能辦理過戶手續(xù)。
庭審中，原告主張，購房總價款580000元包括家具款20000元，后劉磊將家具等拉走，應(yīng)將20000元扣除，實際購房款應(yīng)為560000元。對其主張被告及第三人滿意行公司均認可。第三人劉磊主張，劉磊將該房出售給馬某，就應(yīng)將房屋過戶給馬某，現(xiàn)劉磊對涉案房屋已經(jīng)取得了產(chǎn)權(quán)手續(xù)，但馬某要求過戶給王某，第三人劉磊不同意被告馬某的主張。王某主張，其與劉磊不存在合同關(guān)系，應(yīng)由馬某將房屋過戶給王某。在王某與馬某、馬某與劉磊的兩份房屋買賣合同中均未約定，在該房未辦理產(chǎn)權(quán)過戶之前的銀行貸款本息由哪一方負責清償，現(xiàn)該房屋的抵押貸款仍由劉磊進行清償。
原審法院認為，2011年2月27日，第三人劉磊將自購福濱苑16幢4單元1402號房屋出售給被告馬某，簽訂了房屋買賣合同。簽訂合同時劉磊對上述房屋未能取得產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，但已經(jīng)實際占有使用了該房屋，對該房屋享有物權(quán)，該合同合法有效。合同簽訂后，雙方應(yīng)嚴格履行合同義務(wù)。被告應(yīng)依合同付清第三人劉磊購房款，第三人劉磊在取得產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)后履行給馬某辦理過戶的義務(wù)。2011年3月26日，被告馬某又將上述房屋出售給鄧玉慶，雙方簽訂了房屋買賣居間合同和購房補充協(xié)議，此時劉磊與馬某約定的過戶時間未屆滿，但沒有第三人對其主張權(quán)利。馬某對涉案房屋已經(jīng)實際享有了直接支配和排他的權(quán)利，對該房屋實際享有了物權(quán)，馬某有權(quán)對該房出售，為此馬某和鄧玉慶之間的房屋買賣居間合同和購房補充協(xié)議合法有效。合同的任一條款對雙方均有約束力，雙方均應(yīng)依合同的約定履行各自義務(wù)。2011年4月15日，馬某與鄧玉慶簽訂補充協(xié)議，雙方均同意將對該房的購買人改為原告王某，馬某與鄧玉慶所簽訂的合同對原告王某有約束力，王某承擔了鄧玉慶應(yīng)履行的義務(wù)，支付馬某房款200000元。被告馬某應(yīng)依合同的約定對原告王某履行過戶的義務(wù)。原告要求被告繼續(xù)履行《房屋買賣居間合同》、《購房補充協(xié)議》及《補充協(xié)議》的請求，依法應(yīng)予支持。關(guān)于違約金，原告王某自愿放棄5萬元，只請求馬某給付15萬元，本院予以維護。因該合同仍需繼續(xù)履行，原告并不存在居間服務(wù)費的損失。原告要求被告承擔雙倍居間服務(wù)費17400元的請求，依法不予支持。由于被告馬某與第三人劉磊的房屋買賣居間合同未能全部履行完畢，劉磊不將涉案房屋過戶到被告名下，被告就無法全部履行原告與被告之間的合同義務(wù)，為此第三人劉磊應(yīng)履行給被告辦理產(chǎn)權(quán)過戶的義務(wù)。依照《中華人民共和國合同法》第四十條第一款、第六十條第一款、第一百零七條、第一百一十六條之規(guī)定，判決：一、第三人劉磊和被告馬某于判決生效后七日內(nèi)繼續(xù)履行2011年2月27日簽訂的房屋買賣合同，第三人將福成福濱苑16幢4單元1402號房屋過戶給被告馬某。二、原告王某與被告馬某于判決生效后十日內(nèi)繼續(xù)履行于2011年3月26日簽訂《房屋買賣居間合同》、《購房補充協(xié)議》及2011年4月15日簽訂的《補充協(xié)議》，被告馬某將福成福濱苑16幢4單元1402號房屋過戶于原告。三、被告馬某給付原告違約金150000元，判決生效后十日內(nèi)給付。四、駁回原告其他訴訟請求。五、第三人北京滿意行房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司履行協(xié)助、督促原、被告履行合同，辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)的義務(wù)。案件受理費3300元，由被告馬某負擔。

本院認為，2011年3月26日，上訴人將訴爭房屋與案外人鄧玉慶簽訂《房屋買賣居間合同》和《購房補充協(xié)議》。合同簽訂后，鄧玉慶向上訴人支付購房定金20000元。2011年4月15日，上訴人馬某與被上訴人王某及北京滿意行房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司共同簽訂了一份補充協(xié)議，該協(xié)議約定了將涉案房屋的實際購買人改換為被上訴人王某，但上訴人并未提供證據(jù)證實，上訴人將實際購買人改變?yōu)楸簧显V人王某，已取得被上訴人劉磊的同意，且劉磊并未在上訴人馬某與被上訴人王某及北京滿意行房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司共同簽訂了一份補充協(xié)議上簽字確認。關(guān)于上訴人曾于2011年10月起訴被上訴人劉磊并達成協(xié)議問題，是上訴人與被上訴人劉磊關(guān)于履行雙方簽訂的《房屋買賣合同》所達成的協(xié)議，被上訴人劉磊應(yīng)按照其與上訴人達成的協(xié)議即使履行雙方簽訂的房屋買賣合同，被上訴人劉磊是否履行雙方合同及協(xié)議，是否承擔違約責任，與上訴人是否履行其與被上訴人王某之間的協(xié)議及承擔違約責任不是同一法律關(guān)系。關(guān)于上訴人主張的違約金問題，因違約金系上訴人與被上訴人王某之間的約定，且被上訴人王某在一審期間已就違約金數(shù)額放棄一部分，同時，上訴人如認定是被上訴人劉磊違約，亦可按照其與被上訴人劉磊之間約定的違約金數(shù)額向被上訴人劉磊主張權(quán)利，故原審法院判令上訴人向被上訴人王某支付違約金并無不妥。綜上，一審判決認定事實清楚，適用法律正確，上訴人的上訴理由均不能成立。依據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項之規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費3300元，由上訴人馬某負擔。
本判決為終審判決。

審　判　長　張　欣 代理審判員　楊　莉 代理審判員　李成佳

書記員：楊學(xué)軍