原告：王某某，男，漢族，xxxx年xx月xx日出生，住山東省。
　　委托訴訟代理人：王俊偉，上海歐澤律師事務所律師。
　　被告：上海綠某置業(yè)有限公司，住所地上海市嘉定區(qū)。
　　法定代表人：張小弟，總經(jīng)理。
　　委托訴訟代理人：陳卓，國浩律師(南京)事務所律師。
　　委托訴訟代理人：夏李娜，國浩律師(南京)事務所律師。
　　第三人：上海彰榮房地產(chǎn)投資顧問有限公司，住所地上海市嘉定區(qū)銀翔路８１９弄１號１２０６室－１。
　　法定代表人：李文龍，董事長?！?br/>　　原告王某某與被告上海綠某置業(yè)有限公司(以下簡稱綠某公司)商品房銷售合同糾紛一案，本院受理后，于2018年7月19日公開開庭進行了審理。后經(jīng)綠某公司申請，本院依法追加上海彰榮房地產(chǎn)投資顧問有限公司(以下簡稱彰榮公司)作為第三人參加訴訟，并于2018年11月26日再次公開開庭進行了審理，原告王某某及其委托訴訟代理人王俊偉、被告委托訴訟代理人夏李娜到庭參加訴訟。第三人彰榮公司經(jīng)本院依法傳喚未到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結。
　　原告向本院提出訴訟請求：1、判決解除雙方2016年9月5日簽訂的《上海市商品房出售合同》；2、判決被告退還原告已付的購房款項195萬元；3、判決被告退還原告已付的辦證費用56766元及到實際償付之日的利息；4、判決被告支付原告違約金39萬元；5、判決被告支付律師費2萬元。事實與理由：2016年9月5日，原告與被告簽訂了《上海市商品房出售合同》(合同編號：XXXXXXXXXXXX)一份，約定原告以195萬元購買南翔鎮(zhèn)銀翔路XXX號地下1層61室，建筑面積37.59m”，并辦理了網(wǎng)簽備案手續(xù)。同時，雙方又簽訂了《南翔綠某商業(yè)用房商鋪經(jīng)營管理協(xié)議》。協(xié)議簽訂后，原告按協(xié)議約定付清了全部款項，2016年11月14日支付代辦產(chǎn)證費用56,766元，被告分別出具了相應的收款收據(jù)。現(xiàn)由于被告遲遲不出具購房發(fā)票，導致原告至今無法辦理產(chǎn)證，無法實現(xiàn)自己的合同目的，故訴至法院。
　　被告辯稱，不同意原告訴請，1、被告從未指定任何第三方代收款項，原告應當而且也只能按照合同的約定合同第四條的約定向綠某公司的指定賬戶進行付款，原告應當盡到最基本的付款的注意義務，而不應當向任何第三方付款。由于原告未盡到最基本的注意義務，因此被告認為原告并不是善意第三人，綠某公司不應當承擔退款責任。2、原告未完成舉證責任證明其按時足額支付了購房款，系原告違約在先，原告無權解除合同。原告的先行履行行為存在瑕疵，因此被告有行使先履行抗辯權的權利。原告逾期付款長達八個月，因此在原告違約在先的情況之下，其無權再根據(jù)原合同約定要求被告承擔逾期交房和逾期辦理產(chǎn)證的責任，更無權根據(jù)合同第十三條、第十八條要求解除合同，原告并沒有合同解除權。本案并不符合承諾書所約定的任何一條，原告所認為的由于被告的原因無法通過貸款沒有提供任何的證據(jù)，故不應適用承諾書。3、關于代為辦理產(chǎn)證的費用以及團購費用，該兩項費用并非合同約定內(nèi)容，且被告實際并未收到，不應當向被告要求返還。原告對于此部分款項的支付應當盡到其注意義務，其應對該部分的付款承擔責任。4、關于律師費，雙方在合同中并未對此約定，故原告主張律師費沒有合同依據(jù)。
　　第三人未到庭參加訴訟，也未作書面陳述，在舉證期限內(nèi)亦未向本院提供相關的證據(jù)材料。
　　當事人圍繞訴訟請求依法提交了證據(jù)，本院組織當事人進行了證據(jù)交換和質(zhì)證。對當事人無異議的證據(jù)，本院予以確認并在卷佐證。
　　根據(jù)當事人的陳述以及經(jīng)審查確認的證據(jù)，本院確認如下事實：2016年9月5日，王某某(乙方，買方)與綠某公司(甲方，賣方)簽訂一份《上海市商品房出售合同》，約定乙方向甲方購買位于上海市嘉定區(qū)銀翔路XXX號地下一層61室商鋪(以下簡稱系爭商鋪)，建筑面積37.57平方米，總房價款1,750,000元，第四條約定乙方應按本合同約定的付款方式和付款期限將房價款匯入甲方的賬戶：寧波銀行上海嘉定支行、賬戶名稱：上海綠某置業(yè)有限公司、賬號：XXXXXXXXXXXXXXXXX，乙方的付款時間和付款方式在本合同附件一中約定明確。甲方收到原告支付的每一筆房款時均應開具發(fā)票。第六條約定乙方支付房價款若采用銀行貸款付款的，而銀行未按合同約定的期限代乙方向甲方付款的，仍視為乙方未按合同約定的時間付款，但因甲方原因的除外。第七條約定乙方付清該房屋全款后，于2016年12月15日前，甲方向乙方交付房屋。第十三條約定除不可抗力外，甲方如未在本合同約定的期限內(nèi)將該房屋交付乙方使用，應當向乙方支付違約金，違約金按乙方已支付的房價款日萬分之2.5計算，違約金自本合同第七條約定的最后交付期限之第二天起算至實際交付之日止，逾期超過180日，乙方有權單方解除本合同。第十七條約定該房屋買賣所發(fā)生的稅費按有關規(guī)定由甲、乙雙方各自承擔。第十九條約定雙方商定2017年3月5日前，由甲乙雙方共同向嘉定區(qū)房屋土地管理局辦理價格申報及過戶申請手續(xù)，申領該房屋房地產(chǎn)權證(小產(chǎn)證)。因甲方原因，乙方無法在2017年9月5日前取得房地產(chǎn)權證(小產(chǎn)證)，甲方應承擔違約責任，違約金為總房價款的1%；2017年9月5日之日起180日內(nèi)，乙方仍無法取得房地產(chǎn)權證(小產(chǎn)證)，則乙方有權單方面解除合同。第二十條約定乙方行使本合同條款中約定的單方面解除本合同權利時，應書面通知甲方，甲方應當在收到乙方的書面通知之日起60天內(nèi)將乙方已支付的房價款(包括利息，利息按中國人民銀行公布的同期貸款利率計算，下同)全部退還乙方，并承擔賠償責任，賠償金額以總房價款的20%計算，在退還房價款時一并支付給乙方。前款及本合同其他條款所稱已支付的房價款是包括乙方直接的和通過貸款方式支付的房價款。附件一付款時間和付款方式中約定：1、乙方于2016年9月4日與甲方簽署購房合同，并付首付房款200,000元；2、乙方于2016年10月20日前向甲方支付房款200,000元；3、乙方于2016年11月10日前向甲方支付房款480,000元；4、乙方以貸款方式于2017年1月10日前應支付房款870,000元；5、以上述第4條所列方式支付房價款，則貸款合同由乙方與貸款銀行另行簽署，如在第4條所述期限內(nèi)，貸款實際到賬金額少于乙方應付房價款，則不足部分乙方應在第4條所述期限到賬后七天內(nèi)自行補足；如第4條所述期限內(nèi)，乙方貸款未獲銀行批準并實際向甲方支付到賬，則乙方應在第4條所述期限到期后七天內(nèi)自行補足全部房價款；6、如乙方未能按照上述約定支付房價款，則乙方需依照本合同約定承擔違約責任。合同另對其他內(nèi)容進行了約定。同日，王某某(甲方，委托人)與綠某公司(乙方，受托人)另簽訂一份《南翔綠某商業(yè)用房商鋪經(jīng)營管理協(xié)議》，約定甲方將系爭商鋪委托乙方統(tǒng)一進行商業(yè)經(jīng)營管理。
　　王某某付款情況：1、王某某于2016年8月21日在綠某廣場售樓處通過銀聯(lián)POS機刷卡分兩筆向案外人上海翠達企業(yè)管理服務事務所(以下簡稱翠達公司)支付5萬元，POS機簽購單上商戶名稱均標注為“上海翠達企業(yè)管理服務事務所綠某商業(yè)廣場分店：翠達企業(yè)管理銀翔路店”，并于同日收到《收據(jù)》一張，載明“團購服務費”50,000元，落款處蓋有“綠某商業(yè)廣場營銷中心”字樣印章。同日，王某某在綠某廣場售樓處通過銀聯(lián)POS機刷卡向綠某公司支付5萬元，POS機簽購單上商戶名稱標注為“上海綠某置業(yè)有限公司”，并于同日收到《收據(jù)》一張，載明“定金”50,000元，落款處蓋有“綠某商業(yè)廣場營銷中心”字樣印章。
　　2、2016年9月5日，王某某在綠某廣場售樓處通過POS機刷卡向第三人彰榮公司支付房款15萬元，POS機簽購單上商戶名稱標注為“上海綠某置業(yè)”，并于同日收到《收據(jù)》一張，載明“首付款”15萬元，落款處蓋有“綠某商業(yè)廣場營銷中心”字樣印章。同日，王某某在綠某廣場售樓處通過銀聯(lián)POS機刷卡向翠達公司支付15萬元，POS機簽購單上商戶名稱均標注為“上海翠達企業(yè)管理服務事務所綠某商業(yè)廣場分店：翠達企業(yè)管理銀翔路店”，并于同日收到《收據(jù)》一張，載明“團購服務費”15萬元，落款處蓋有“綠某商業(yè)廣場營銷中心”字樣印章。
　　3、2016年10月24日，王某某在綠某廣場售樓處通過銀聯(lián)POS機刷卡向綠某公司支付房款20萬元，POS機簽購單上商戶名稱標注為“上海綠某置業(yè)有限公司”，并于同日收到《收據(jù)》一張，載明“首付款補款”20萬元，落款處蓋有“綠某商業(yè)廣場營銷中心”字樣印章。
　　4、2016年11月14日，王某某在綠某廣場售樓處通過POS機刷卡向第三人彰榮公司支付12.9萬元、20.9萬元，POS機簽購單上商戶名稱均標注為“上海綠某置業(yè)”。同日，王某某在綠某廣場售樓處通過銀聯(lián)POS機刷卡向綠某公司分別支付8.2萬元和6萬元，POS機簽購單上商戶名稱均標注為“上海綠某置業(yè)有限公司綠某商業(yè)廣場分店：綠某置業(yè)銀翔路店”。王某某于同日收到《收據(jù)》一張，載明“首付款補款”48萬元，落款處蓋有“綠某商業(yè)廣場營銷中心”字樣印章。該日，王某某在綠某廣場售樓處通過POS機刷卡另向第三人彰榮公司支付56,766元，POS機簽購單上商戶名稱均標注為“上海綠某置業(yè)”，并于同日收到《收據(jù)》一張，載明“代辦產(chǎn)證費”，落款處蓋有“綠某商業(yè)廣場營銷中心”字樣印章。
　　5、王某某先后分別于2016年11月28日、2017年1月3日、2017年2月27日、2017年5月31日、2017年6月27日在綠某廣場售樓處通過POS機刷卡向第三人彰榮公司支付2萬元、20萬元、9萬元、7萬元、15萬元，POS機簽購單上商戶名稱均標注為“上海綠某置業(yè)”，并于2017年2月27日、2017年6月27日分別以現(xiàn)金方式向綠某廣場售樓處工作人員支付1萬元和3萬元，王某某分別于付款當日收到《收據(jù)》一張，收款事由均載明為“首付款補款”，落款處蓋有“綠某商業(yè)廣場營銷中心”字樣印章。
　　6、王某某分別于2017年8月25日、2017年9月29日在綠某廣場售樓處通過POS機刷卡分筆向彰榮公司支付8萬元和22萬元，POS機簽購單上商戶名稱均標注為“上海綠某置業(yè)”，并于同日收到《收據(jù)》一張，載明“補款”，落款處蓋有“綠某商業(yè)廣場營銷中心”字樣印章。
　　綜上，王某某合計向綠某公司和彰榮公司支付房款175萬元，向案外人翠達公司支付“團購服務費”20萬元，向第三人彰榮公司支付“代辦產(chǎn)證費”56,766元。
　　2017年10月30日，綠某公司向王某某出具一份《承諾書》，承諾：1、付款客戶的購房發(fā)票在2017年11月1日-2018年3月31日前全部發(fā)給每個業(yè)主。2、滿足辦理產(chǎn)證條件的業(yè)主，綠某公司承諾產(chǎn)證在2017年11月1日至2018年3月30日前全部辦理完成。3、綠某裝修工程開工于2017年11月30日前開工建設，開業(yè)時間不遲于2018年10月1日，開業(yè)標準為商家入駐率不低于可租面積的70%，15000平方米。4、現(xiàn)因綠某公司內(nèi)部原因?qū)е聵I(yè)主貸款無法審批通過并超過合同約定時間的，業(yè)主不承擔相應的違約責任。以上第一、二、三條其中任意條款因綠某公司原因違約(業(yè)主方不予配合提供材料的綠某置業(yè)不承擔違約責任)，綠某公司承諾全額退房退款(按實際支付到賬金額計算，未到賬部分扣除)并賠償房屋實際到賬款的10%的違約金賠償，退房款及違約金在三個月內(nèi)到賬。所有因綠某公司違約產(chǎn)生的律師費、訴訟費、辦證費、稅費等相關費用均由綠某公司承擔。
　　另查明，王某某就本次訴訟支付律師20,000元。
　　審理中，綠某公司自認第三人彰榮公司為系爭商鋪所在的綠某商業(yè)廣場的獨家委托銷售公司，綠某公司與王某某于2016年9月5日簽訂《上海市商品房出售合同》時是由彰榮公司具體操作，本案的房屋出售合同簽約及付款均發(fā)生在綠某公司委托彰榮公司銷售期間；并自認未向王某某開具購房發(fā)票，也無法核實系爭房屋交付情況。王某某自認團購費20萬元不在房款內(nèi)，支付了團購費才可享受總房款為175萬元的優(yōu)惠。
　　本案的爭議焦點：一、綠某公司是否已收取購房款175萬元？二、王某某能否行使合同解除權？綠某公司應否承擔違約責任？三、是否應由綠某公司退還團購費20萬、退還辦證費用56,766元？
　　一、綠某公司是否已收取購房款175萬元？
　　本院認為王某某與綠某公司簽訂的《上海市商品房出售合同》系雙方真實意思表示，且不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，當屬有效。雖然系爭《上海市商品房出售合同》約定了付款賬戶，但一手商品房買賣作為大宗商品消費，購買方現(xiàn)場付款客觀上都是通過銷售中心或者售樓處提供的POS機刷卡，此也系商品房買賣的交易慣例。王某某在具有“綠某商業(yè)廣場營銷中心”標識的售樓處簽訂系爭《上海市商品房出售合同》，由該處的銷售經(jīng)辦人員引領在POS機上刷卡付款，收取加蓋“綠某商業(yè)廣場營銷中心”印章的收據(jù)，且相關POS機簽購單上均顯示商戶為綠某公司，故王某某的付款行為不存在過錯，其已經(jīng)盡到了審慎注意義務。王某某有理由相信收款方為綠某公司，其也無從知曉收款人實際為彰榮公司。即便系由彰榮公司收取房款，根據(jù)綠某公司的陳述，案外人彰榮公司系其選定的綠某商業(yè)廣場的獨家代理銷售單位，全權負責綠某商業(yè)廣場的銷售事宜，王某某對于此節(jié)事實并不知悉，其對于綠某公司與彰榮公司之間權利義務的約定更無從知曉，王某某也有理由相信彰榮公司有收取房款的權限，故本院認定王某某已經(jīng)向綠某公司支付175萬元購房款?，F(xiàn)綠某公司稱僅收到部分房款，綠某公司可以根據(jù)與彰榮公司之間的協(xié)議向彰榮公司另行主張。
　　二、王某某能否行使合同解除權？綠某公司應否承擔違約責任？
　　根據(jù)合同約定，對照王某某的付款情況，王某某的前三筆房款均略有逾期，第四筆以貸款方式支付的房款870,000元應于2017年1月10日前支付，王某某直至2017年9月29日才以現(xiàn)金補足該款，存在逾期付款的情形，但綠某公司在2017年10月30日向王某某出具的《承諾書》中載明“對于因綠某公司內(nèi)部原因?qū)е聵I(yè)主貸款無法審批通過并超過合同約定時間的，業(yè)主不承擔相應的違約責任”，可視為免除了王某某逾期付款的違約責任；同時，綠某公司在向王某某出具的《承諾書》中亦對后續(xù)開具發(fā)票、辦理過戶及商鋪開業(yè)的時間作出單方承諾，可視為雙方對于辦理過戶時間重新進行約定，而綠某公司之后卻未按約履行自己的承諾，且至今未向王某某開具全額發(fā)票、交付系爭房屋并配合辦理過戶手續(xù)，顯屬違約，應承擔相應的違約責任。現(xiàn)王某某以綠某公司未按約交付房屋及辦理產(chǎn)證為由要求行使約定解除權并據(jù)此要求綠某公司按已付房款的20%承擔解約違約金的訴請合法有據(jù)，對此本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，綠某公司應將已付的175萬元購房款予以返還。關于律師費的訴請，鑒于綠某公司在《承諾書》中承諾“因綠某公司違約產(chǎn)生的律師費等均由綠某公司負擔”，本案中王某某支付的律師費2萬元應由綠某公司負擔。
　　三、是否應由綠某公司退還團購費20萬、退還辦證費用56,766元？
　　本院認為，王某某支付辦證費用并非《上海市商品房出售合同》約定的內(nèi)容，且收據(jù)上為“綠某商業(yè)廣場營銷中心”字樣印章，并非綠某公司公司印章，該部分費用實際由第三人彰榮公司收取，綜合通常的房屋買賣交易習慣，辦證費用及稅費應在房屋過戶登記時由相關政府部門據(jù)實計算并收取，無法認定彰榮公司收取該56,766元的行為構成表見代理，故王某某要求綠某公司返還缺乏依據(jù)。至于團購費，同理，團購費實際是由案外人上海翠達企業(yè)管理服務事務所收取，收據(jù)上亦注明為“團購服務費”，與房款無關，故不應由綠某公司返還。綜上，王某某要求綠某公司退還辦證費用及團購費的訴請缺乏依據(jù)，對此本院不予支持。王某某就此可另行主張。
　　據(jù)此，依照《中華人民共和國合同法》第八條、第九十三條、第九十七條、第一百零七條及《最高人民法院關于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第八條第一款、第七十四條之規(guī)定，判決如下：
　　一、解除原告王某某與被告上海綠某置業(yè)有限公司于2016年9月5日簽訂的關于上海市嘉定區(qū)銀翔路XXX號地下一層61室商鋪的《上海市商品房出售合同》；
　　二、被告上海綠某置業(yè)有限公司應于本判決生效之日十日內(nèi)返還原告王某某已付房款人民幣1,750,000元；
　　三、被告上海綠某置業(yè)有限公司應于本判決生效之日十日內(nèi)給付原告王某某解約違約金人民幣350,000元；
　　四、被告上海綠某置業(yè)有限公司應于本判決生效之日十日內(nèi)給付原告王某某律師費人民幣20,000元。
　　負有給付義務的當事人如未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
　　本案受理費26,134元，減半收取13,067元，保全費5,000元，合計訴訟費18,067元，由被告上海綠某置業(yè)有限公司負擔(被告負擔之款應于本判決生效之日起七日內(nèi)交付本院)。
　　如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第二中級人民法院。

審判員：吳寶章

書記員：史建穎