原告(反訴被告)：王某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，戶籍所在地江蘇省。
　　委托訴訟代理人：葉曉英，江蘇恒之律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：邵明，江蘇恒之律師事務(wù)所律師。
　　被告(反訴原告)：上海羅涇拉絲有限公司，住所地上海市。
　　法定代表人趙李娟。
　　委托訴訟代理人：熊紹山，上海市百匯律師事務(wù)所律師
　　原告王某某與被告上海羅涇拉絲有限公司及反訴原告上海羅涇拉絲有限公司與反訴被告王某某房屋租賃合同糾紛一案，本院于2018年1月17日立案后，適用簡易程序，后依法轉(zhuǎn)為普通程序，公開開庭進(jìn)行了審理。原告及反訴被告王某某的委托訴訟代理人葉曉英、邵明、被告及反訴原告上海羅涇拉絲有限公司的委托訴訟代理人熊紹山到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告王某某向本院提出訴訟請求：一、判令原告與被告就上海市寶山區(qū)滬太路新川沙路XXX號6幢(陳東路XXX-XXX號、XXX-XXX號)房屋(下稱“涉案房屋”)簽訂的《房屋租賃合同》房屋被查封部分無效；二、判令被告退還原告交付的押金人民幣(以下幣種均為“人民幣”)16,600元；三、判令被告退還原告預(yù)付的自2017年3月15日起至2017年5月31日止的租金41,666元；四、判令被告賠償原告轉(zhuǎn)讓費(fèi)損失932,060元。事實和理由：2015年12月3日，原、被告就涉案房屋簽訂《房屋租賃合同》，約定原告向被告承租該房屋用于商業(yè)經(jīng)營，承租面積1080平方米，租期自2015年12月1日起至2027年5月31日止，前三年租金每年20萬元，以后每三年遞增一次。原告承租房屋后用于開設(shè)公寓，在裝修費(fèi)與公寓設(shè)施等方面一次性支付了105萬元轉(zhuǎn)讓費(fèi)，后又投入大量資金用于消防的整改。在相關(guān)部門檢查時，原告得知涉案房屋含有違章建筑，無法辦理經(jīng)營許可證。2017年3月15日，原告被當(dāng)?shù)嘏沙鏊ㄖ宏悥|路XXX號有家公寓，因廠房擴(kuò)建而成，該建筑徹底改變使用性質(zhì)未辦理相關(guān)消防手續(xù)擅自投入使用，存在嚴(yán)重安全隱患，責(zé)令停止使用。原告被迫于2017年3月15日起通知客戶退房，并支付了相應(yīng)違約金。原告之損失，系被告之責(zé)，故原告訴至法院。
　　被告上海羅涇拉絲有限公司辯稱，原告與案外人楊某某自行達(dá)成涉案房屋裝修設(shè)施的轉(zhuǎn)讓，費(fèi)用系原告支付給楊某某的，故原告的裝修等損失應(yīng)向楊某某主張；原告未經(jīng)被告同意將涉案房屋轉(zhuǎn)租他人，后因其經(jīng)營方式不當(dāng)，被相關(guān)部門查封，責(zé)任不在被告；被告出租給原告的房屋是毛坯房，涉案房屋的狀況已在租賃合同中明確約定。
　　反訴原告上海羅涇拉絲有限公司向本院提出訴訟請求：一、確認(rèn)反訴原、被告雙方就涉案房屋簽訂的《房屋租賃合同》于2017年7月18日解除；二、判令反訴被告支付自2017年6月起至2017年7月18日止的租金，按照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)，即每個月16,600元計算；三、判令反訴被告支付自2017年7月19日起至實際交還房屋之日，即2018年3月23日止的使用費(fèi)，按照租金標(biāo)準(zhǔn)計算。事實和理由：2015年12月3日，反訴原告與反訴被告就涉案房屋簽訂《房屋租賃合同》，約定反訴原告將涉案房屋共1080平方米租賃給反訴被告使用，房屋按現(xiàn)在毛坯狀態(tài)交付反訴被告使用，租期自2015年12月1日起至2027年5月31日止，租金前三年每月16,600元，后每三年遞增，租金為每三個月結(jié)算一次，即每三個月的第一個月7號前反訴被告將一次性支付三個月租金。合同簽訂后雙方按約履行，后反訴被告未按約繳納2017年6月至8月的租金5萬元，經(jīng)反訴原告多次催討無果。2017年7月18日，反訴原告書面通知反訴被告解除《房屋租賃合同》。2018年3月23日，雙方完成對房屋的交接，反訴原告收回房屋，反訴被告尚有部分租金及使用費(fèi)未付。
　　反訴被告王某某辯稱，2017年7月18日，反訴被告收到合同解除函，但租賃合同系反訴原告故意隱瞞房屋違章而簽訂，屬于部分無效；反訴被告交租至2017年5月31日，至2017年3月15日派出所查封房屋，反訴被告已多交了房租，故反訴被告不存在欠租行為。
　　當(dāng)事人圍繞訴訟請求依法提交證據(jù)，本院組織當(dāng)事人進(jìn)行了證據(jù)交換和質(zhì)證。經(jīng)審理查明事實如下：
　　一、依據(jù)《上海市房地產(chǎn)權(quán)證》記載，涉案房屋產(chǎn)權(quán)人系被告，建筑面積365.4平方米，房屋層數(shù)為一層，房屋類型為工廠。
　　二、2015年5月15日，被告與案外人楊某某就涉案房屋簽訂《租賃合同》，合同約定，楊某某向被告承租該房屋用于商業(yè)經(jīng)營，房屋系由原工業(yè)廠房改建而成，產(chǎn)權(quán)性質(zhì)為租用集體工地的紅證工業(yè)用房，房屋共三層，面積1080平方米，被告將按房屋現(xiàn)狀即毛坯狀態(tài)交付楊某某使用。租期自2015年6月1日起至2027年5月31日止，前四個月裝修時間為免租期。租金前三年每月16,600元，年租金20萬元，每三個月結(jié)算一次，即每三個月的第一個月7號前楊某某將一次性支付三個月租金，第一筆租金在合同簽訂之日支付。租金每三年遞增一次。押金為一個月租金，即16,600元。楊某某在知曉房屋產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的情況下，根據(jù)自營商業(yè)性質(zhì)或功能向政府有關(guān)部門進(jìn)行申報及辦理相應(yīng)手續(xù)，費(fèi)用自行承擔(dān)。每月水電費(fèi)由被告代為墊付，楊某某在收到被告支付憑證后，三日內(nèi)支付被告墊付的費(fèi)用。楊某某有下列情況之一的，被告有權(quán)解除合同：楊某某未按約定期限交租超過15天以上的；租期內(nèi)，楊某某未經(jīng)被告書面認(rèn)可或同意，擅自轉(zhuǎn)租的。租賃期滿或合同解除，楊某某應(yīng)如期交還房屋，如楊某某未經(jīng)被告同意，逾期交還，每逾期一日，楊某某應(yīng)按1元每平方米支付使用費(fèi)。
　　三、2015年12月2日，被告與案外人楊某某簽訂《解除合同協(xié)議書》，雙方約定自2015年11月30日解除上述《租賃合同》，楊某某租金支付至2015年11月30日，其裝修費(fèi)用被告不作任何補(bǔ)償，雙方互不追究違約責(zé)任，無其它爭議。次日，楊某某出具收到被告退還押金的收條。
　　四、2015年12月3日，原告與案外人楊某某就涉案房屋簽訂《公寓轉(zhuǎn)讓》，約定楊某某將涉案房屋1080平方米轉(zhuǎn)讓給原告使用，原告代替楊某某向被告履行《租賃合同》中的權(quán)利和義務(wù)；原告與被告重新簽訂租賃合同；轉(zhuǎn)讓后涉案房屋現(xiàn)有的裝修、裝飾全部歸原告所有，租期屆滿后，歸被告所有；合同簽訂后，楊某某交付房屋鑰匙，原告向其支付轉(zhuǎn)讓費(fèi)105萬元，該費(fèi)用已包含裝修、裝飾、設(shè)備及其它相關(guān)費(fèi)用。后楊某某出具費(fèi)用尾款結(jié)清的收條。
　　五、2015年12月3日，原、被告就涉案房屋簽訂《房屋租賃合同》，合同約定，原告向被告承租該房屋用于商業(yè)經(jīng)營，房屋共三層，面積1080平方米。租期自2015年12月1日起至2027年5月31日止。其余約定內(nèi)容均和被告與案外人楊某某簽訂的《租賃合同》相同。當(dāng)日，被告向原告出具收取押金16,600元收據(jù)。后原告付租至2017年5月31日，其中，原告支付2017年3月1日至2017年5月31日的租金5萬元。
　　六、2017年3月15日，羅涇派出所向原告發(fā)出《通告》，內(nèi)容為：“陳東路XXX號‘有家公寓’系廠房改建而成，該建筑物改變使用性質(zhì)未辦理相關(guān)消防手續(xù)擅自投入使用，存在嚴(yán)重安全隱患，責(zé)令停止使用?！焙笤娼?jīng)營的“有家公寓”所涉房屋被查封。
　　七、同日，原告向房客送達(dá)《通知》，內(nèi)容為：“接派出所通知，‘有家公寓’屬規(guī)模租賃房屋，存在消防安全隱患，將停止使用，請各位租客接到本通知后于2017年3月31日前……辦理相關(guān)退房手續(xù)。”
　　八、2017年7月18日，被告向原告送達(dá)《通知》，內(nèi)容主要為：原告應(yīng)于2017年6月7日前，支付2017年6-8月的租金5萬元，另外原告還拖欠2017年4-6月份的水電費(fèi)，原告的行為已構(gòu)成嚴(yán)重違約，現(xiàn)解除雙方簽訂的《房屋租賃合同》。
　　九、2018年3月23日，原、被告對涉案房屋進(jìn)行了交接，后雙方出具《情況說明》，主要內(nèi)容為：2018年3月23日，原告將涉案房屋(三層，共1080平方米)，返還被告，水電費(fèi)已結(jié)清，原告最后一筆房租付款于2017年5月31日，2017年6月1日至2018年3月23日的租金共計162,602元，被告尚未收到。
　　審理中，原、被告均確認(rèn)，涉案房屋原為一層，2014年由被告改建為三層，除產(chǎn)權(quán)證登記的面積外，其余面積均為違章建筑；房屋一層被原告轉(zhuǎn)租于案外人用作經(jīng)營，原告自認(rèn)每月收取租金8500元，一直收取至2018年3月23日。
　　反訴經(jīng)審理查明事實同本訴。
　　本院認(rèn)為：《房屋租賃合同》系原、被告雙方真實意思表示，但在該份租賃合同中所涉的1080平方米左右的涉案房屋中只有365.4平方米房屋具有《上海市房地產(chǎn)權(quán)證》，其余面積房屋既不具有《上海市房地產(chǎn)權(quán)證》，亦未在建造過程中取得建筑規(guī)劃許可證。因此，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件司法解釋的理解與適用》第二條，即出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效之規(guī)定，上述《房屋租賃合同》屬部分有效，部分無效，合同無效部分則自始無效，部分無效的合同，不影響有效部分的法律效力。本院將根據(jù)雙方爭議事項對本、反訴一并作以下評判：
　　一、關(guān)于合同有效部分的解除問題。
　　2017年3月15日，上海市公安局寶山分局羅涇派出所發(fā)出通告，認(rèn)定涉案建筑改變使用性質(zhì)未辦理相關(guān)消防手續(xù)擅自投入使用，責(zé)令停止使用，并于當(dāng)日將涉案房屋部分予以查封。從以上事實可知，雙方簽訂的《房屋租賃合同》事實上于2017年3月15日起部分無法繼續(xù)履行。庭審中，原告確認(rèn)其于2017年7月18日收到了被告發(fā)出的解除通知，故本院確認(rèn)雙方所簽《房屋租賃合同》有效部分于2017年7月18日解除。關(guān)于導(dǎo)致合同解除的責(zé)任歸屬，本院認(rèn)為，被告作為出租方，將有證建筑與大面積的違章建筑作為整體租賃物對外出租，顯屬不當(dāng)，王某某作為承租方，亦負(fù)有對租賃物審核的義務(wù)，其在明知或應(yīng)當(dāng)知道部分租賃物不具備產(chǎn)證及規(guī)劃許可的情況下仍然同意承租涉案房屋，亦存有過錯。　
　　二、關(guān)于合同無效及合同解除后果的問題。
　　1、關(guān)于自2017年3月15日至2017年5月31日的租金及房屋使用費(fèi)的退還問題。2017年3月15日后，因公安機(jī)關(guān)所發(fā)通告，《租賃合同》部分已經(jīng)不具備繼續(xù)履行的可能，故被告收取王某某的自2017年3月15日至5月31日止的租金及房屋使用費(fèi)應(yīng)部分予以退回。具體金額由法院根據(jù)房屋實際使用情況及費(fèi)用收取情況予以酌定。
　　2、關(guān)于原告主張的轉(zhuǎn)讓費(fèi)損失問題，本案中，根據(jù)雙方提交的現(xiàn)有證據(jù)，涉案房屋原由案外人楊某某承租，后楊某某與被告解約，并在解除合同協(xié)議書中放棄了所有裝修補(bǔ)償。原告所支付轉(zhuǎn)讓費(fèi)系向案外人楊某某支付。原告支付轉(zhuǎn)讓費(fèi)用后重新與被告簽訂了租賃合同，且租金未發(fā)生變化，在此情況下，原告向被告主張轉(zhuǎn)讓費(fèi)損失與法無據(jù)，本院難以支持，原告可通過其他途徑另行主張。
　　3、關(guān)于反訴原告主張的租金及使用費(fèi)問題，本院認(rèn)為，《房屋租賃合同》有效部分，在合同解除前，反訴被告未按約向反訴原告支付租金，合同解除后也未向反訴原告進(jìn)行交接，理應(yīng)向反訴原告支付相應(yīng)租金及使用費(fèi)至交接之日，相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)由本院根據(jù)雙方租金約定情況及有效部分與無效部分之間的比例關(guān)系酌定。關(guān)于合同無效部分的使用費(fèi)問題，本院認(rèn)為，自2017年3月15日起，反訴被告實際已無法對合同無效部分進(jìn)行使用，故本院對反訴原告主張的該部分使用費(fèi)不予支持。
　　4、關(guān)于押金問題，原被告雖收取押金金額無異議，故合同無效和解除后應(yīng)予以返還。
　　綜上所述，依照《中華人民共和國合同法》第四十四條、第五十二條、第六十條、第一百零七條、第一百二十條、《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第二條之規(guī)定，判決如下：
　　一、原告王某某與被告上海羅涇拉絲有限公司就上海市新川沙路XXX號6幢房屋簽訂的《房屋租賃合同》(除產(chǎn)證建筑面積365.4平方米外)部分無效；
　　二、原告王某某與被告上海羅涇拉絲有限公司就上海市新川沙路XXX號6幢房屋簽訂的《房屋租賃合同》(產(chǎn)證建筑面積365.4平方米)部分于2017年7月18日解除；
　　三、被告上海羅涇拉絲有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)退還原告王某某自2017年3月15日起至2017年5月31日止的使用費(fèi)人民幣28,100元；
　　四、被告上海羅涇拉絲有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)退還原告王某某押金人民幣16,600元；
　　五、對原告王某某其余訴訟請求不予支持；
　　六、反訴被告王某某應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)支付反訴原告上海羅涇拉絲有限公司自2017年6月起至2017年7月18日止的租金(以每月人民幣5,600元為標(biāo)準(zhǔn))；
　　七、反訴被告王某某應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)支付反訴原告上海羅涇拉絲有限公司自2017年7月19日起至2018年3月23日止的房屋占有、使用費(fèi)(以每月人民幣5,600元為標(biāo)準(zhǔn))；
　　八、對反訴原告上海羅涇拉絲有限公司其余訴訟請求不予支持。
　　負(fù)有金錢給付義務(wù)的當(dāng)事人如未按本判決指定的期間履行給付義務(wù)，應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　本案受理費(fèi)人民幣13,703元，由原告負(fù)擔(dān)人民幣4,636元、被告負(fù)擔(dān)人民幣9,067元。
　　本案反訴費(fèi)人民幣1,605元，由反訴原告負(fù)擔(dān)人民幣504元、反訴被告負(fù)擔(dān)人民幣1,101元。
　　如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第二中級人民法院。

審判員：蔣建萍

書記員：朱??駿